עזרה קניית דירה - זו''צ

[כסף-חכם]

לפני כ- 10שנים מחיר דירה באזור מסוים בקריות היה 320-350 א"ש (תאמינו לא...) היום כ- 800 א"ש

אדם שהשקיע לפני 10 שנים במסלול מחקה מדד 350 א"ש,
תיק ההשקעות שלו שווה כ-1,000,000 א"ש (תלוי כמה דמי ניהול הוא שילם)


וההשקעה בנדלן שציינת כללה בתוכה את אחת השנים הטובות ביותר לנדלן (2022)

 

[want]

לבנות על שכירות מתאימה אך ורק עם הכרת התחום והבנת גבולות הגזרה. ללא דמיונות או משאלות לב.

אם שמת לב,
ציינתי שהמהות היא עליית ערך הנכס ולא השכירות (השכירות לא משמעותית בשיקול והיא עוזרת לממן את המשכנתא)

תשואות הנדל"ן בעבר, לא צריכים לחזור על עצמם בעתיד

כאן צריך להיות הוגנים:
או שהעבר רלוונטי ומלמד, או שלא...
גם כאן אני יכולה לטעון שהרווחים בשוק ההון לא צריכים לחזור על עצמם בעתיד,
אבל לא.. לגבי שוק ההון אתה טוען שזה המצב ומכאן יראו וילמדו.

אם משוק ההון אתה מצפה שיראו וילמדו, זה הדדי לנדל"ן

אגב, טווח הזמנים שלי הוא גם 20 שנה אחורה ו30 שנה אחורה, מחירי הנכסים עלו, לא פחות
( רק כאן אני יותר זהירה ולא יכולה ללנקוט מספרים ב"שלוף" אבל בהחלט יש לי נקודות נעיצה: כמה מכרו את הדירה של סבא וסבתא ז"ל, וכמה היא שווה היום וכו')

אין כל היגיון שלאורך זמן הנדל"ן בארץ ישיא יותר מנדל"ן בחו"ל ויותר

ההבדל בין הארץ לחו"ל ברור.
יש צורך להידרש אליו?

הילודה כאן זהה לכל ארצות המערב?
עליית יהודים וביקוש לגור כאן זהה?

המשוואה מאד פשוטה - הצע + ביקוש :

ארץ קטנה + צמיחת אוכלוסייה גבוהה מאד מהמקובל במערב וכו' + קדושה- ערך למגורים בה (יהודי התפוצות)
אלו משתנים שונים מכל ארץ אחרת.
בארה"ב כל אחד יכול לנוע עם הרוח, ועם מקומות שמתפתחים לעומת כאלו שנעזבים. זלא"ד

עובדה -
מציאות של 10 שנים אחורה, לא מספיק לך?
20 / 30 ועוד..

מש"ל

זה ממש לא 150% בטווח השנים הנ"ל, אלא 325%!! פשוט לא חישבת את הריבית דריבית שיש בשוק ההון.
וזה כשזה בלי מינוף כלל, כמובן שבשנים האלו שהיה ניתן לקבל מינוף זול מאד גם בשוק ההון, התשואה עם מינוף היתה יכולה להיות גם מעל 1000%!!!

גם בנדל"ן לא חישבתי מינוף!

אלא רק דירה פשוטה בקריות ולשבת בשקט 10 שנים
במינוף - הרווחים הם אחרים...!

גם מגיעים ל1000%
ולאנשים בעלי תעוזה ויוזמה שמוכנים לעבוד (קשה) גם יותר -
אנשים שהתחילו מ-0 והתעשרו, ממש. בואו נגיד שזה לא הסטנדרט
אבל במינוף לא מדי מורכב ברור שמדובר על רווח שקרוב 800-900%

אז נכון אף אחד לא חכם מראש אלא בדיעבד יודע להגיד בדיוק מה הכי נכון והכי כדאי
אבל צריך להיות הוגנים: זה זהה בין השקעות בשוק ההון להשקעות הנדלן


יש יתרונות / חסרונות מובנים לכל אחד מהאפיקים
וציינתי מחסרונות השקעה בנדל"ן

אבל נהייה פירים: יש גם יתרונות
- פטורים אפשריים ממיסוי,
- השקעה מאד סולידית ובטוחה בהשוואה לשוק ההון (למפרע הכל צמח ועלה, לא היו דברים שנמחקו?)

וזה הסיכום שלי:
השוואה הוגנת בין 2 האפיקים, תלמד שאין פחיתות מובנית (אולי ההפך, אולי לא ההפך, יש מקרים לכאן ולכאן, יש יתרונות, וחסרונות, וצריך התאמה לכל אחד, ובעיקר - )
והכל תלוי בסייעתא דשמייא

 

[ח.ג.ג'.]

אחד אמר לי שבמקרה של דירה מה שלא יהיה הוא יוכל למכור אם הוא יצטרך כסף ובשוק ההון לא. כי זה ל נזיל

מצד הנזילות, בדיוק הפוך.
בהנחה כמובן שלא נועלים את הכסף בחיסכון בבנק, שזה ממילא לא מה שמדובר עליו.
רוב מכשירי ההשקעה בשוק ההון נזילים באופן מידי.
מכירת דירה לעומת זאת היא עסק ארוך. לפעמים אפשר לקחת משכנתא במקום למכור אבל לא תמיד.

 

[want]

אדם שהשקיע לפני 10 שנים במסלול מחקה מדד 350 א"ש,
תיק ההשקעות שלו שווה כ-1,000,000 א"ש (תלוי כמה דמי ניהול הוא שילם)


וההשקעה בנדלן שציינת כללה בתוכה את אחת השנים הטובות ביותר לנדלן (2022)

הייתה רק שנה אחת טובה לנדל"ן??, כל כמה שנים יש שנה כזו
ולצערי הולכת להיות שנה כזו בגדול בשנה הקרובה (לדעתי האישית)

(ביקוש + היצע :
שנה של העדר בנייה בגלל המלחמה
אחרי שנה של מיתון משמעותי בהתחלות בנייה בגלל הריבית
ולמה לצערי? איפה הילדים שלי יגורו.... )

אדם שהשקיע כפי שציינתי כנ"ל 175 א"ש - בלי מינוף יש לו כ- 800 א"ש
(השאלה מה עשה עם השכירות... אם בכל השכירות הוא השתמש לכיסוח המשכנתא, או חלקית ונהנה מהזרמה כספית חודשית לחשבון)
ועם מינוף הרבה יותר (לדוגמא: מכר לפני 5 שנים וקנה בחריש)

 

[מקצועי בלבד]

תקשיבי אני מאוד משתכנעתי להשקיע בהון
מכל הסיבות זה נשמע לי הרבה יותר הגיוני

אז למה רוב האנשים כבר עשרות שנים משקיעים רק בנדלן?
אחד אמר לי שבמקרה של דירה מה שלא יהיה הוא יוכל למכור אם הוא יצטרך כסף ובשוק ההון לא. כי זה ל נזיל

איך זה עובד?
איך משכנעים בעלים (בעל אחד במקרה הזה) שהשקעה בשוק ההון היא הרבה יותר שווה?

שוק ההון הרבה יותר נזיל וללא שום השוואה לנדל"ן.
ופשוט תלמדו את הנושא.

 

[ח.ג.ג'.]

כאן צריך להיות הוגנים:
או שהעבר רלוונטי ומלמד, או שלא...

ההבדל הוא שבשוק ההון משקיעים במדד, ובנדל"ן זו דירה.
עליות הערך הגדולות של דירות מסוימות זה לא משהו שצפוי לחזור על עצמו בשנים הבאות. דירה שהכפילה את עצמה בארבע שנים לא צפויה להכפיל את עצמה שוב בארבע שנים.
אם משווים את מדד מחירי הנדלן לשוק ההון בטווחים ארוכים, שוק ההון עולה יותר.
מי שמרוויח הרבה מנדל"ן זה בדרך כלל מי שקונה ומוכר ומנצל כל פעם את התקופות של העליות הגדולות של דירות מסוימות, אבל אז זו השקעה עם סיכון גבוה ולא משהו שיש טעם להשוות אותו מול השקעה בסיכון נמוך בשוק ההון.

 

[מקצועי בלבד]

או שהעבר רלוונטי ומלמד, או שלא...
גם כאן אני יכולה לטעון שהרווחים בשוק ההון לא צריכים לחזור על עצמם בעתיד,
אבל לא.. לגבי שוק ההון אתה טוען שזה המצב ומכאן יראו וילמדו.

אם משוק ההון אתה מצפה שיראו וילמדו, זה הדדי לנדל"ן

אני ממליצה לך שאם את לא מתמצאת בתחום של שוק ההון, שלא תתני תחזיות והבנות ומסקנות על תחום שאת לא מתמצאת בו.

 

[מקצועי בלבד]

גם בנדל"ן לא חישבתי מינוף!

אלא רק דירה פשוטה בקריות ולשבת בשקט 10 שנים
במינוף - הרווחים הם אחרים...!

משכנתא שחישבת היא בהחלט מינוף!!
ומינוף לא יותר מסוכן מזה ניתן לעשות גם בשוק ההון.

 

[ח.ג.ג'.]

השקעה מאד סולידית ובטוחה בהשוואה לשוק ההון (למפרע הכל צמח ועלה, לא היו דברים שנמחקו?)

גם דירות יכולות להימחק.
דירה יכולה להיהרס פיסית.
יש תרחישים שיכולים בבת אחת להוריד ערך של דירה באופן דרסטי - למשל שינוי פתאומי במצב בטחוני.

 

[710]

ולצערי הולכת להיות שנה כזו בגדול בשנה הקרובה (לדעתי האישית)

לשיטתך עד לאיפה תגיע התשואה?
ל2 אחוז?
כבר היום הממוצע עומד על 2.75

 

[want]

אני ממליצה לך שאם את לא מתמצאת בתחום של שוק ההון, שלא תתני תחזיות והבנות ומסקנות על תחום שאת לא מתמצאת בו.

אני באמת לא מתמצאת
אבל מסתבר שגם השוללים באופן גורף השקעות בנדל"ן (/קובעים שקיימת נחיתות ברווחים להשקעות בנדל"ן )
לא מתמצאים בנדל"ן...

סה"כ הדדיות מתבקשת.

איני באה לשלול רווחיות שוק ההון
אלא על הטענה לעליונות נחרצת... ופער..
על הנחה זו אני באה לחלוק
לא על סמך הכרותי עם שוק ההון, אלא על סמך הכרותי עם רווחיות השקעות הנדל"ן.

משכנתא שחישבת היא בהחלט מינוף!!
ומינוף לא יותר מסוכן מזה ניתן לעשות גם בשוק ההון.

אגב, לא חישבתי שכירות מתוך מחשבה שאם היא מקזזת את המשכנתא נניח לזה ולזה
אבל אם בחישובים שלך רווח חודשי גם נחשב תוסיף עוד כ200 א"ש (100% נוספים להשקעה)

בנדל"ן אפשרי מינוף נוסף
הרווחיות המשמעותית בנדלן - היא לא לשקוט על השמרים אלא למכור כאשר הגל למעלה ולקנות כאשר הגל למטה (לדוגמא: אזורים זולים שמתייקרים - המרכז מתרחב / קבלן שמוכר בזול - נדרשת המתנה לאכלוס/ פינוי בינוי וכו')
מנתון זה, מאדירי שוק ההון נוטים להתעלם

ונכון, זו באמת השקעה שיותר דורשת מהשקעה בשוק ההון

אגב, העובדה שהיא כבדה יותר - דורשת הון עצמי גבוה יותר, ולא ניתן להיפתר ממנה במחי מקש
היא גם אחד היתרונות המבוהקים שלה, שכן היא מחייבת "להיות שם"

 

[משי האמיתי]

לגבי נדל"ן עצמו -
עיקר הרווח בנדלן זו לא התשואה החודשית אלא עליית ערך מחירי הדיור

צריך לזכור שגם בתוך עליית ערך הנדל"ן עצמו, המקפצה הגדולה בערכי הדיור הינם ב 3-4 שנים הראשונות לפרויקט,
דהיינו משלב הרכישה שקודם היתרי בנייה (הפריסייל האמיתי - שאז ניתן למצוא הנחות של כ 10% כבר ברכישה), עד זמן האיכלוס.

כ"ש כשמדובר בשכונות חדשות מא' ועד ת', וכ"ש כשמדובר באזורי ביקוש קשיחים.
ישנה עוד עלייה יפה בשנה שנה וחצי שלאחר האיכלוס אך לא דרמתית כמו השלב הראשוני.
רכישה זו אינה דורשת התעסקות יתר בטירחה מרובה, אין צורך בכל הבדיקות שיש בדירה יד שניה על מצב דירה, שכנים, אין צורך בעמידה מול השכרה, שוכרים, תחזוקה וכו'.

אז נכון אין תשואה חודשית משכירות, אך עליית הערך בטווח קצר היא משמעותית עשרת מונים
ובעסקאות טובות אפשר להכפיל וכמעט לשלש את ההון עצמי בטווח קצר, בהשקעה יציבה ובטוחה, בפרט בעת הזו,
שלפי כל התחזיות יהיו שיתגעגעו לעלייה המתונה של ה 12%-13% בשנה במהלך 2021-2022
זה לא אני אומר...

"בקצב הבניה הנוכחי, זינוק של 22% כמו לפני שנתיים זה תרחיש אופטימי" - וואלה נדל״ן

ועדת הכספים בכנסת קיימה היום את דיונה הראשון בפתח כנס הקיץ, בנושא תקצוב והתמודדות עם המשבר בענף הבניה והתשתיות, בהשתתפות שר הבינוי והשיכון והתאחדות הקבלנים

nadlan.walla.co.il

 

[ה. שלמה]

אם שמת לב,
ציינתי שהמהות היא עליית ערך הנכס ולא השכירות (השכירות לא משמעותית בשיקול והיא עוזרת לממן את המשכנתא)

ועל זה השבתי

לבנות על שכירות מתאימה אך ורק עם הכרת התחום והבנת גבולות הגזרה. ללא דמיונות או משאלות לב.

 

[want]

גם דירות יכולות להימחק.
דירה יכולה להיהרס פיסית.
יש תרחישים שיכולים בבת אחת להוריד ערך של דירה באופן דרסטי - למשל שינוי פתאומי במצב בטחוני.

אם נהיה מדוייקים דיברתי על דירה ממושכנת
ויש ביטוח
בלי לחץ...

אבל לא... לא קרה, ולא יקרה!

החמרה במצב בטחוני לא תגרום לאנשים ללכת לגור ביער
ואם אנשים צריכים קורת גג, יהיה דיור. נקודה
אמנם באירופה 1939 הוכחדו כמה מליונים ונשארו הרבה דירות ריקות.. אבל זה לא תרחיש שאתה מתכוון, נכון ?
(וגם אז יכלו אח"כ לתבוע ולממש נכסים )

ירידת ערך משמעותית במחירי דירות לא תקרה כחלק מאינטרס מדינתי, שעלול להקריס את הבנקאות
תכלס, 50% לפחות מערכי הנכסים שייכים להם...

לא יקרה.

לשיטתך עד לאיפה תגיע התשואה?
ל2 אחוז?
כבר היום הממוצע עומד על 2.75

אתה מדבר על תשואה משכירות?
שכירות פחות מעניינת אותי... זה משהו קטן נחמד שעוזר עם המשכנתא, וכמה שיותר - יותר מועיל, אך לא המטרה.

אני חושבת שכמו אחרי הקורונה -אנשים ישבו על הגדר, ובבת אחת ירדו ממנה, ושנה אחרי - המחירים עפו.
לדעתי, יקרה גם בשנה הקרובה לאור השפל בהיצע. (שנגרם מעליות הריבית ולאחר מכן המלחמה)

 

[די]

כאשר מסתכלים על הרווחים השנתיים של מדד ה-S&P500, בממוצע היסטורי רב-שנתי, מתקבל נתון שהוא קרוב ל-7% בשנה במונחים ריאליים (צמוד מדד).

S&P 500 – המכלול

www.hamichlol.org.il

לא חכמה לתפוס שנים מסוימות ולראות תשואה אסטרונומית.
אפשר גם להגיד על מישהו שקנה דירה בבית שמש ב1.3 לפני עליית המחירים ותוך שנתיים עלה ל1.8.

 

[want]

צריך לזכור שגם בתוך עליית ערך הנדל"ן עצמו, המקפצה הגדולה בערכי הדיור הינם ב 3-4 שנים הראשונות לפרויקט,
דהיינו משלב הרכישה שקודם היתרי בנייה (הפריסייל האמיתי - שאז ניתן למצוא הנחות של כ 10% כבר ברכישה), עד זמן האיכלוס.
כ"ש כשמדובר בשכונות חדשות מא' ועד ת', וכ"ש כשמדובר באזורי ביקוש קשיחים.
ישנה עוד עלייה יפה בשנה שנה וחצי שלאחר האיכלוס אך לא דרמתית כמו השלב הראשוני.
רכישה זו אינה דורשת התעסקות יתר בטירחה מרובה, אין צורך בכל הבדיקות שיש בדירה יד שניה על מצב דירה, שכנים, אין צורך בעמידה מול השכרה, שוכרים, תחזוקה וכו'.
אז נכון אין תשואה חודשית משכירות, אך עליית הערך בטווח קצר היא משמעותית עשרת מונים ובעסקאות טובות אפשר להכפיל וכמעט לשלש את ההון עצמי בטווח קצר, בהשקעה יציבה ובטוחה, בפרט בעת הזו, שלפי כל התחזיות יהיו שיתגעגעו לעלייה המתונה של ה 12%-13% בשנה במהלך 2021-2022 זה לא אני אומר...

"בקצב הבניה הנוכחי, זינוק של 22% כמו לפני שנתיים זה תרחיש אופטימי" - וואלה נדל״ן

ועדת הכספים בכנסת קיימה היום את דיונה הראשון בפתח כנס הקיץ, בנושא תקצוב והתמודדות עם המשבר בענף הבניה והתשתיות, בהשתתפות שר הבינוי והשיכון והתאחדות הקבלנים

nadlan.walla.co.il

מדוייק

וגם פה איני בנביאים לומר לקנות דווקא פריסייל או קבלן או מה בדיוק (למרות שגם לכך כוונתי )
יתכן ועדיף יד שנייה או באזור פינוי בינוי או אזור שמצטייר כאזור ביקוש חדש

צריך, אינטואיציה, לחוש את השוק, לבדוק
והרבה הרבה סייעתא דשמייא

 

[ח.ג.ג'.]

אם נהיה מדוייקים דיברתי על דירה ממושכנת
ויש ביטוח
בלי לחץ...

ביטוח נותן ערך כינון, שזה הרבה פחות מאשר ערך הדירה, במיוחד בדירות שערכן עלה בגלל אזורי ביקוש וכד'.
סתם לדוגמה, הדירה שלנו שנקנתה ב-1.6M הוערכה ב- 650K ערך כינון. אם בונים את הדירה מחדש אז תיאורטית המצב חוזר לקדמותו אבל אפשר למצוא את עצמך בלי יכולת לבנות מחדש, או עם עיכובים גדולים בבניה. לא צריך בשביל זה סיטואציה יוצאת דופן, מספיק בניין משותף וחוסר הסכמה על משהו בין השכנים.

אבל לא... לא קרה, ולא יקרה!

החמרה במצב בטחוני לא תגרום לאנשים ללכת לגור ביער
ואם אנשים צריכים קורת גג, יהיה דיור. נקודה
אמנם באירופה 1939 הוכחדו כמה מליונים ונשארו הרבה דירות ריקות.. אבל זה לא תרחיש שאתה מתכוון, נכון ?
(וגם אז יכלו אח"כ לתבוע ולממש נכסים )

ירידת ערך משמעותית במחירי דירות לא תקרה כחלק מאינטרס מדינתי, שעלול להקריס את הבנקאות
תכלס, 50% לפחות מערכי הנכסים שייכים להם...

לא יקרה.

אין מה להגיד לא קרה על דברים שקרו בהחלט.
למשל, בשכונת גילה בירושלים מחירי הדירות ירדו דרסטית בכל השכונה בתקופה שירו על השכונה ולקח להם שנים ארוכות להתאושש, וברחובות שעליהם ירו ממש אנשים לא הצליחו להיפטר מדירות במחרי רצפה במשך שנים ארוכות. [וזה כנראה גורם משמעותי בכך שהשכונה התחרדה... אז מי שהחזיק בדירה ולא ברח, בסוף ערך הדירה עלה והיום השכונה די מבוקשת. אבל זה היה נכון גם למי שהחזיק במניות שלו ב-29, ועם תשואה מרשימה הרבה יותר בזמן קצר יותר]
אני לא הולכת לנסות לנחש מה יקרה למחירי הדירות באזורי העימות הנוכחיים, אבל ממש לא הייתי בונה על זה שהם לא ירדו דרסטית. אנשים לא ילכו לגור ביער, הם רק יסכימו לשלם הרבה יותר על דירה במרכז כדי שלא יצטרכו לגור בקרית שמונה.

 

[ח.ג.ג'.]

הרווחיות המשמעותית בנדלן - היא לא לשקוט על השמרים אלא למכור כאשר הגל למעלה ולקנות כאשר הגל למטה (לדוגמא: אזורים זולים שמתייקרים - המרכז מתרחב / קבלן שמוכר בזול - נדרשת המתנה לאכלוס/ פינוי בינוי וכו')

צריך, אינטואיציה, לחוש את השוק, לבדוק
והרבה הרבה סייעתא דשמייא

בקיצור, השקעה בסיכון גבוה

 

[710]

מסלול חדש למשקיעי הנדל"ן: דירה להשכרה ארוכת טווח ב-20% הנחה | כלכליסט

עד היום רק חברות היו יכולות להתמודד במכרזי "דירה להשכיר". החל מהשבוע יכולות החברות הזוכות למכור 40% מהדירות למשקיעים פרטיים, כל עוד הן ממשיכות לנהל את הקומפלקס כולו. בשוק מעריכים כי הדירות יימכרו בהנחה של 20% לעומת מחיר דירה דומה בשוק החופשי. אבל יש כוכבית: שכר הדירה מפוקח ואסור למשקיעים לגור בה

www.calcalist.co.il

מה ההגיון?
למה מה שלא משתלם לחברה זה כן משתלם למשקיע פרטי?

 

[כסף-חכם]

הייתה רק שנה אחת טובה לנדל"ן??, כל כמה שנים יש שנה כזו
ולצערי הולכת להיות שנה כזו בגדול בשנה הקרובה (לדעתי האישית)

(ביקוש + היצע :
שנה של העדר בנייה בגלל המלחמה
אחרי שנה של מיתון משמעותי בהתחלות בנייה בגלל הריבית
ולמה לצערי? איפה הילדים שלי יגורו.... )

אדם שהשקיע כפי שציינתי כנ"ל 175 א"ש - בלי מינוף יש לו כ- 800 א"ש
(השאלה מה עשה עם השכירות... אם בכל השכירות הוא השתמש לכיסוח המשכנתא, או חלקית ונהנה מהזרמה כספית חודשית לחשבון)
ועם מינוף הרבה יותר (לדוגמא: מכר לפני 5 שנים וקנה בחריש)

ציינתי שלמרות שההשקעה בנדלן כללה את אחת השנים הכי טובות, שוק ההון ניצח...
השקעה בנדלן היא מצוינת!
ועדיין...