התייעצות פריסייל או פינוי בינוי?

אות וסמל · 4/6/24

נכתב ע"י ביקורת בונה:
יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

מס רכישה - 8%

תיווך - 2%

עו"ד - 0.5%

הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%

מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

תודה.
ומה ההוצאות שצריך לקחת בחשבון לדירה ראשונה?

szn · 4/6/24

נכתב ע"י קאצנעלנבויגן:
אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון,

יש שם שלביות ביצוע
השאלה באיזה שלב אתה קונה

דאון · 4/6/24

נכתב ע"י קרעפט:
אכן, אבל יש גם 'מבינים' שמערבבים אותך..
אפשר קצת ללמוד על הנושא וזה שווה את דמי התיווך
וחוצמזה יש מודעות שכתוב שהפינוי בינוי חתום, והדירה נמכרת בגלל שאין לאנשים כח לתהליך או שזקוקים לכסף וכו' או שצריכים כרגע דירה גדולה (משפרי דיור)

נכון מאוד, בכל עסקת נדל"ן בישראל עדיף ומומלץ ללמוד לבד על האזור והעסקה וכך לחסוך את התיווך
אבל יש נקודה חשובה שצריך לזכור שבעיקר בעסקאות פינוי בינוי יש מלא פרטים שחייבים לברר
כמו היתכנות כלכלית, רוב דרוש, שלביות ביצוע, מחיר אמיתי באזור לדירה חדשה, גודל דירה מדויק
ועוד, לכן צריך ללמוד לעומק את כל הפרטים ולא לסמוך על בעל הדירה שהוא לא מעגל פינות

אמת מארץ תצמח · 4/6/24

נכתב ע"י קאצנעלנבויגן:
ביררתי על פינוי בינוי בשכונות קטמונים בירושלים,
המחיר יקר אבל הריווח גם גדול,
אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון, ומקבלים ע"ז דירה בסביבות 80 -85 מטר שהיום הם כבר משווקים דירות כאלו בלפחות מיליון יותר בסביבות 40 אלף למטר, (שמעתי ממישהו שהיה אצלם בפגישה).

אתה יודע מה?
בא נשאל ככה:
איך אתה מסביר שמגיע לקוח, אם הוא נכנס לחדר של אפריקה הם מוכרים לו כעת ב3.2/3.5
ואם הוא ייכנס לאחד מהשכנים, ההוא ימכור לו דירה קיימת! שניתן לגור בה כעת עד הפינוי, ולקבל עליה שכירות במהלך בפינוי-בינוי, במיליון שקל פחות?

קאצנעלנבויגן · 4/6/24

ספציפי לגבי אפריקה ישראל, אז הם בונים בשלושה שלבים, ומה שהם משווקים היום זה שלב א', והדירה שאני דיברתי זה בשלב ג' ובשלב א' יש כבר התירי הריסה, ובקרוב ממש מתחילים לבנות, אבל בשלב ג' עדיין אין התרים, וזה אמור לקחת עוד שנתיים עד שיתחילו להרוס שמה, ועד אז צריכים לשלם משכנתא יקרה, והשכירות לא מתחיל לכסות את זה, דהשכירות מקבלים על דירה קטנה וישנה, והמשכנתא זה ביחס להדירה העתידה.

szn · 5/6/24

נכתב ע"י קרעפט:
אכן, אבל יש גם 'מבינים' שמערבבים אותך..
אפשר קצת ללמוד על הנושא וזה שווה את דמי התיווך
וחוצמזה יש מודעות שכתוב שהפינוי בינוי חתום, והדירה נמכרת בגלל שאין לאנשים כח לתהליך או שזקוקים לכסף וכו' או שצריכים כרגע דירה גדולה (משפרי דיור)

ואולי כדאי לפתוח אשכול ובו יפורט התהליכים של פינוי בינוי

לא חושב שיעזור ללמוד קצת על הנושא
כיון שיש הרבה פרטים שצריכים לדעת וגם אנשים שמבינים בנדלן נפלו בעסקאות לא טובות
לצורך הדוגמא ממליץ לקרוא מה שכתבתי כאן:

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

כמדומני שהגר"ד כהן שליט"א בעד המקום הזה אני לא יודע, אבל משהו מאוד מעניין אני רוצה לספר עליו: עלינו לביתו בעניין של עכו, הוא מאוד התלהב וחתם אבל הייתה אנקדוטה מעניינת שהראתה לי את חכמתו הרבה, דדא ביה כולא ביה: אנחנו הכנו (כפי שמקובל אצל גדולי ישראל שאין להם זמן) מכתב ערוך ומסודר שהוא צריך רק...

www.prog.co.il

עוד דוגמא לנפילה של משקיעים:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

קופץ על האשכול @szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין? הוגשה תוכנית לפני יותר משנה היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם (יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

www.prog.co.il

למעשה בכל עיר צריך מכפיל שונה כדי שיהיה כלכלי ליזמים פינוי בינוי (וגם בתוך על עיר יש הבדלים)
לא כל אחד מבין ברמה כזאת.

נכתב ע"י קרעפט:
ואולי כדאי לפתוח אשכול ובו יפורט התהליכים של פינוי בינוי

כתבתי כאן רשימה מה חשוב לבדוק בעסקת פינוי בינוי:

דיון - מחירי הדירות לאן?

יכול להיות שיש אנשים שמוכנים לשלם על דירה בגינות דוד קצת יותר מדירה רגילה בבני ברק. זה גם מוזר כמי שמכיר את הפרוייקט הייטב מצד אחד איכות הדיירים גבוהה אבל הבניה צפופה מאד יש בניינים שחסומים מכל הכיוונים חלק נמצאים ממש על גהה יש רק 4 בניינים עם חזית לגינה שגם קוצצה בחצי ללא עץ אחד לרפואה רק...

www.prog.co.il

szn · 5/6/24

נכתב ע"י קרעפט:
אפשר למצוא בקלות עסקאות לפינוי בינוי
כנסו ליד 2 ב'מחיר' תרשמו את התקרה שלכם נניח מליון
בחיפוש חופשי תכתבו 'פינוי בינוי'
תתמקדו באיזור מסוים

זה לא כ"כ עוזר,
לדוגמא אם תעשו חיפוש ביד 2 על פינוי בינוי בקרית גת יעלו יותר מ-30 עסקאות
מתוכם יש בערך 4 עסקאות במתחמים טובים, וחלקם במחיר שלא משאיר רווח למשקיע.

(חלק מהמתחמים המינהלת בקרית גת מקדמת אבל אין להם כרגע התכנות כלכלית
בשיחה שהיתה לי איתם הם גם הסכימו איתי שכרגע זה לא כלכלי)

קרעפט · 5/6/24

נכתב ע"י szn:
זה לא כ"כ עוזר,
לדוגמא אם תעשו חיפוש ביד 2 על פינוי בינוי בקרית גת יעלו יותר מ-30 עסקאות
מתוכם יש בערך 4 עסקאות במתחמים טובים, וחלקם במחיר שלא משאיר רווח למשקיע.

(חלק מהמתחמים המינהלת בקרית גת מקדמת אבל אין להם כרגע התכנות כלכלית
בשיחה שהיתה לי איתם הם גם הסכימו איתי שכרגע זה לא כלכלי)

ברור שהכוונה לעסקאות שכבר עברו בפועל שלבים מתקדמים.
'היתכנות' 'בתהליכים' 'בשלבי' מדובר במלל ריק שחסר כל משמעות.

התמר · 5/6/24

נכתב ע"י קאצנעלנבויגן:
ביררתי על פינוי בינוי בשכונות קטמונים בירושלים,
המחיר יקר אבל הריווח גם גדול,
אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון, ומקבלים ע"ז דירה בסביבות 80 -85 מטר שהיום הם כבר משווקים דירות כאלו בלפחות מיליון יותר בסביבות 40 אלף למטר, (שמעתי ממישהו שהיה אצלם בפגישה).

אני יודע על דירות של 40-45 מטר בפרויקקט שציינת,
שמקבלים בתמורה כ-70 מטר.
אז איך יתכן שדירת 70 מטר מקבלת רק 85 מטר ?!

קאצנעלנבויגן · 6/6/24

נכון טעות, דירה שעכשיו 55- 60 מקבלים 80 -85

ביקה פיקה · 13/6/24

חני שטיגליץ פרסמה שפריסייל הולך ונכחד:

תכל'ס
התעמתתי קצת עם המזכירה.
איך מרוויחים מדירה שעלתה 1.8 ולאחר חצי שנה נמכרה ב 2.4 = 600 אל"ש
רק מס רכישה, ריביות, מס שבח, עלויות לקיחת משכנתא, עו"ד נוגסים כ"כ ברווחים
וכל אקסל שבניתי - פשוט היה כשלון.

בכל אופן,
פינוי בינוי מאד חיפשתי משהו רלוונטי ולבנתיים לא מצאתי

עכשיו אני בבירור על משהו יותר מעניין ונראה מה יהיו התוצאות

ביקה פיקה · 18/6/24

מי שמעניין בפרטי-
מצאתי משהו
בדקנו ממש מהמון כיוונים
נפגשנו עם אנשים
קיבלנו ברכה מרב
ויצאנו להשקעה בסכום ממש נמוך עם פוטנציאל טוב
יש סיכונים
אבל אחרי ברכה מרב ואמונה- שמה שיגיע לנו, נרוויח בעז"ה

דאון · 18/6/24

נכתב ע"י ביקה פיקה:
מי שמעניין בפרטי-
מצאתי משהו
בדקנו ממש מהמון כיוונים
נפגשנו עם אנשים
קיבלנו ברכה מרב
ויצאנו להשקעה בסכום ממש נמוך עם פוטנציאל טוב
יש סיכונים
אבל אחרי ברכה מרב ואמונה- שמה שיגיע לנו, נרוויח בעז"ה

אפשר פרטים מלמעלה?

ביקה פיקה · 18/6/24

נכתב ע"י דאון:
אפשר פרטים מלמעלה?

זה עסקת קרקע ולא דירה קיימת
זה מלמעלה
ולפני שכותבים פה את הדעות השליליות לגבי זוג העסקה
מזכירה כי עברנו פריסייל, פינוי בינוי, ואפילו דירות יד 2

מקצועי בנדל"ן · 18/6/24

נכתב ע"י ביקה פיקה:
זה עסקת קרקע ולא דירה קיימת
זה מלמעלה
ולפני שכותבים פה את הדעות השליליות לגבי זוג העסקה
מזכירה כי עברנו פריסייל, פינוי בינוי, ואפילו דירות יד 2

מניסיון רב שיש לי עם משקיעים:
אנשים שלא מתמחים היטב - ואינם מכירים את המושגים בתחום הקרקעות - יהיה להם קצת יותר קשה להרוויח מזה.
כשאתם מחליטים להשקיע בקרקעות . תבדקו המון המון פרטים קודם!
בשונה מדירות שהעסק יותר פשוט - זו עובדה!

אישית, אני מאוד אופטימי על נדל"ן - יש בזה המון כסף.
תפעלו בחכמה - תרוויחו המון!

ביקה פיקה · 18/6/24

בדיוק בגלל שלא היכרנו שום תחום
נפגשנו עם 'מומחה' בתחום הפריסיילים ו'מומחה' בתחום הפינוי -בינוי וגם 'מומחה' בתחום הקרקעות.
אנחנו שמים בכוונה מומחה בגרשיים, כי בסוף רכשנו הרבה מידע ממדריכים / גוגל / פגישות עם אנשי מקצוע בלתי תלויים / עו"ד / נדלנסיטים מתחומים שונים / משקיעים קטנים שהסכימו לגלות ועוד...
ולמדנו בבדיקות יסודיות כמה שרלטנות בצווארון לבן קיימים בתחום הנדל"ן והקרקעות גם יחד.
ולכן הדגשתי-
רק לאחר בדיקת 3 האופציות + אפשרויות החזר + הון עצמי קיים וניתן להשגה.
הלכנו לרב שלנו,
הוא הוריד אותנו מ5 עסקאות!!!
ובשישית נתן את ברכתו לאחר הנתונים שהבאנו.

בטוחים!!! במאת האחוזים!!! שרק סיעתא דשמיא תגזור עלינו אם להרוויח מזה או לא ותוך כמה זמן.... לאחר ההשתדלות הדקדקנית

אל תחפור · 19/6/24

תכלס, לאחר כל השרשור הארוך
אחרי כל כך הרבה בירורים, דיונים, בדיקות, וכו'
מעוניינים לשתף את הציבור בעסקת הזהב שמצאתם?

דאון · 19/6/24

נכתב ע"י ביקה פיקה:
זה עסקת קרקע ולא דירה קיימת
זה מלמעלה
ולפני שכותבים פה את הדעות השליליות לגבי זוג העסקה
מזכירה כי עברנו פריסייל, פינוי בינוי, ואפילו דירות יד 2

יש אפשרות ליותר פרטים או זה סוד?

ביקה פיקה · 19/6/24

נכתב ע"י אל תחפור:
תכלס, לאחר כל השרשור הארוך
אחרי כל כך הרבה בירורים, דיונים, בדיקות, וכו'
מעוניינים לשתף את הציבור בעסקת הזהב שמצאתם?

נכתב ע"י דאון:
יש אפשרות ליותר פרטים או זה סוד?

כתבתי שהלכנו על עסקת קרקע
יש בה סיכונים אחרים מאשר נדל"ן בנוי
יש בה יתרונות אחרים כמובן

לגבי ספציפיות העסקה-
מי שירצה בפרטי לשמוע בשמחה
לא חושבת שזה נכון לכתוב פה בגלוי