התייעצות פריסייל או פינוי בינוי?

[הרוכש דירה ברמה ד']

לפי מה שתיארת זו עיסקה מטורפת
רק לפי מה אתה מחשב צפי רווח? לפי מחירים היום בשכונה לדירות חדשות או לפי השערות בעלמא?

@דאון
תן לנו בבקשה פרטים על העיסקה שאתה כתבתה

יש עסקאות פינוי בינוי בישראל החל מ - 700K ש"ח כך שלא צריך להוסיף הרבה כסף למשכנתא
אתם יכולים לחפש יותר במחירים האלו

אני מכיר דירה בפריפריה 48 מטר מושכרת ב - 2500 ש"ח
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים 60 מטר + 12 מטר מרפסת
סטטוס פינוי בינוי: רוב דרוש, לאחר אישור מקומית לפני מחוזית
מחיר: 750K
צפי רווח: 500K (לפי מחירים היום באזור לא כולל השבחה טבעית)

מחכים ..

 

[דאון]

תן לנו בבקשה פרטים על העיסקה שאתה כתבתה

נתתי פרטים
לאיזה עוד פרטים אתה מתכוון?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

נתתי פרטים
לאיזה עוד פרטים אתה מתכוון?

@דאון
אשמח לשמוע איפה ?
באיזה פריפריה ?
מיקום ?

אם יש לך או למישהו אחר עיסקה כזו או דומה לזאת
אשמח מאוד אם תוכלו לשלוח לי בפרטי
תודה מראש .

תן לנו בבקשה מיקום מדוייק - רחוב , מה המצב ?
(אפשר לבדוק בקלות על פינויי בינויי )
לכן נשמח לשמוע על משהו מדוייק !


האם הנכס עדיין אקטואלי ?

אם כן , אשמח שתשלח לי פרטים למייל




תודה .

 

[דאון]

תן לנו בבקשה פרטים על העיסקה שאתה כתבת

באר שבע
סטטוס מתחם: לאחר ועדה מקומית לפני מחוזית, קיים רוב דרוש
מחיר 750K
צפי רווח לפי מחיר כיום 500K

 

[דאון]

תן לנו בבקשה מיקום מדוייק - רחוב , מה המצב ?
(אפשר לבדוק בקלות על פינויי בינויי )
לכן נשמח לשמוע על משהו מדוייק !


האם הנכס עדיין אקטואלי ?

הנכס אקטואלי
אשמח לתת פרטים מדויקים בפרטי

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

פרטים מדויקים בפרטי

?

 

[szn]

גם בשלביות זה פעם ראשונה שאני נתקל בכזה רווח לכזה מחיר של עסקה

משהו לא מסתדר לי כ"כ בנתונים:

1. ברוב המקומות בארץ התמורה היא 12 מטר ולא 27 (כך יוצא 48 + 27=75)

2. אם הרווח הוא מיליון ש"ח זה אומר שהדירה העתידית 75 מטר תימכר ב-2.27 מ' כלומר 30 אלף למטר לדירה חדשה,
עכשיו השאלה באיזה עיר נמצאת הדירה, אחרי שנדע איזה עיר נוכל לדעת האם זה מסתדר או לא.

ביד 2 דירות בגודל הזה במחירים האלו יש בלוד ורמלה ושם אין רווח של מיליון ש"ח
כי דירת 3 חד' 75 מטר לא נמכרת שם ב-2.27 מ'.

 

[דאון]

משהו לא מסתדר לי כ"כ בנתונים:

1. ברוב המקומות בארץ התמורה היא 12 מטר ולא 27 (כך יוצא 48 + 27=75)

2. אם הרווח הוא מיליון ש"ח זה אומר שהדירה העתידית 75 מטר תימכר ב-2.27 מ' כלומר 30 אלף למטר לדירה חדשה,
עכשיו השאלה באיזה עיר נמצאת הדירה, אחרי שנדע איזה עיר נוכל לדעת האם זה מסתדר או לא.

ביד 2 דירות בגודל הזה במחירים האלו יש בלוד ורמלה ושם אין רווח של מיליון ש"ח.

גם לי זה נשמע פנטסטי
לכן נחכה ל - @מקצועי בנדל"ן שיעשה לנו שכל בנוגע להצעה

 

[szn]

אני מכיר דירה בפריפריה 48 מטר מושכרת ב - 2500 ש"ח
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים 60 מטר + 12 מטר מרפסת
סטטוס פינוי בינוי: רוב דרוש, לאחר אישור מקומית לפני מחוזית
מחיר: 750K
צפי רווח: 500K (לפי מחירים היום באזור לא כולל השבחה טבעית)

דירות במחירים האלו יש בעיקר בבאר שבע,
כתבתי כבר את דעתי שבבאר שבע יש עודף היצע, וגם שיש שם שטחים בלתי נגמרים שאפשר להקים עליהם שכונות
לכן לא מבין למי כל זה ימכר.
(על אף שיזמים מקדמים שם פינוי בינוי, לא כל סיכון שיזמים יכולים לקחת גם אברך יכול לקחת)

דבר נוסף, בחלק גדול מהמתחמים בבאר שבע אין כדאיות כלכלית ללא קרקע משלימה
אני ממליץ לא לקחת סיכון ולא לקנות במתחם שבלי קרקע משלימה לא יצא לפועל.

ולגבי השאלה מי יקנה את כל הדירות בפינוי בינוי בי-ם
כבר כתבתי כאן תשובה:

1. אין שום השוואה בין הביקוש שיש בי-ם (ובכל המרכז) לבין הביקוש שיש לבאר שבע.

2. בי-ם אין כמעט קרקעות פנויות לבניה ולא רוצים לבנות על היערות לכן ראש העיר מקדם פינוי בינוי כדי להגדיל את ההיצע, לעומת זאת בבאר שבע יש שטחים בלתי נגמרים לבניה.

3. בבאר שבע יש רק 215 אלף תושבים לעומת י-ם שיש פי 3 תושבים כלומר 650 אלף תושבים יהודים
ולכן יש ביקוש הרבה יותר גדול (לפי מהנדס העיר הביקוש בי-ם עומד על 6000 יח"ד בשנה).

דבר מעניין, שביד 2 יש 12 פרויקטים בשיווק בבאר שבע וגם בי-ם יש 12 פרויקטים
עכשיו תעשה את החישוב לבד אם בי-ם יש פי 3 תושבים מה היה אמור להיות.....

4. בי-ם קונים גם תושבי חו"ל (סיפר לי יזם השבוע שהוא מכר בפריסייל בקטמונים רק לאנשי חו"ל)

 

[ביקורת בונה]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%
3. עו"ד - 0.5%
4. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%
5. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

 

[tsivyaf]

אני מכיר דירה במרכז 48 מטר מושכרת ב - 3,000 ש"ח .
פרויקט של חברת יובלים
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים כ- 75 מטר + 8 מטר מרפסת.
+ מחסן + חניה.
סטטוס פינוי בינוי: יש רוב , לאחר אישור בוועדה המחוזית
מחיר: 1.27
צפי רווח: כמיליון +
בתוך כמה שנים בודדות. לפי נתונים של היום .

אשמח לקבל פרטים
תודה!

 

[ביקה פיקה]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%
3. עו"ד - 0.5%
4. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%
5. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

וואו
זה ממש בהיר ההסבר!

 

[דאון]

דירות במחירים האלו יש בעיקר בבאר שבע,
כתבתי כבר את דעתי שבבאר שבע יש עודף היצע, וגם שיש שם שטחים בלתי נגמרים שאפשר להקים עליהם שכונות
לכן לא מבין למי כל זה ימכר.
(על אף שיזמים מקדמים שם פינוי בינוי, לא כל סיכון שיזמים יכולים לקחת גם אברך יכול לקחת)

דבר נוסף, בחלק גדול מהמתחמים בבאר שבע אין כדאיות כלכלית ללא קרקע משלימה
אני ממליץ לא לקחת סיכון ולא לקנות במתחם שבלי קרקע משלימה לא יצא לפועל.

ולגבי השאלה מי יקנה את כל הדירות בפינוי בינוי בי-ם
כבר כתבתי כאן תשובה:

לדעתי משקיע שמתכנן את עצמו לעוד 8-10 שנים לא אמור להיות לו חשש מההיצע בבאר שבע
המציאות בישראל הוכיחה שככל שבונים יותר דירות בעיר, כך המחירים עולים יותר מהר ע"ע בית שמש/כרמי גת

 

[ה. שלמה]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%

הרבה פעמים יותר.

1. עו"ד - 0.5%

כנ"ל

1. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%

כנ"ל

1. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

 

[מעשי]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%
3. עו"ד - 0.5%
4. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%
5. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

וכבר אמר יעקב ריניץ בכנס של יד שמשון לגבי 20 80, שמי שזה דירה שניה שלו אין מה לבדוק אם זה רווחי רוב מוחלט של המקרים זה לא שווה.

 

[ביקה פיקה]

ממשיכה את הבירור
רק אומרת- שכל עסקה שמציעים לכם, תחפרו בשאלות שוב ושוב
כמה דברים לא נמצאים על השולחן ואח"כ עונים לכם שזה היה ברור ממילא.

 

[Ruty Kepler]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%
3. עו"ד - 0.5%
4. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%
5. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

מס' נקודות לדיוק:

א. לגבי הוצאות 1-4 - נכון, כ-11% של עליית ערך הדירה, ייספגו ישירות להוצאות שהיו ברכישתה. (כלומר אם הדירה תעלה רק ב11%, המשקיע לא הרוויח כלום).

ב. לגבי מס שבח, משלמים אותו רק על הרווח שמעבר ל-11%. אם משקיע הגיע למצב של תשלום מס שבח, זה אומר שהוא כבר החזיר לעצמו את ההשקעה + שקל אחד נוסף לפחות (ועליו ישלם 25 אג').

ג. לא חישבתם כאן עלויות מימון, שכרגע הן גבוהות מאוד. הצמדה למדד, ריביות על המשכנתא שתילקח, עמלות שכרוכות בהוצאת המשכנתא.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

את ההשקעה + שקל אחד נוסף לפחות (ועליו ישלם 25 אג').

ג. לא חישבתם כאן עלויות מימון, שכרגע הן גבוהות מאוד. הצמדה למדד, ריביות על המשכנתא שתילקח, עמלות שכרוכות בהוצאת המשכנתא.

לחלוטין
יש לחשב גם את עלויות המימון .

 

[5699]

אני מכיר דירה במרכז 48 מטר מושכרת ב - 3,000 ש"ח .
פרויקט של חברת יובלים
תהיה לאחר הפינוי בינוי 3 חדרים כ- 75 מטר + 8 מטר מרפסת.
+ מחסן + חניה.
סטטוס פינוי בינוי: יש רוב , לאחר אישור בוועדה המחוזית
מחיר: 1.27
צפי רווח: כמיליון +
בתוך כמה שנים בודדות. לפי נתונים של היום .

שלח לי פרטים למייל 49625699mh*gmail.com

 

[פ.ג.א.]

@מקצועי בנדל"ן
אשמח אם תשלח לי פרטים למייל כלפי העיסקה במרכז שכתבת..
s0527151733 שטרוגל ג'ימייל וכו'