מתחם שפע בבני ברק | מאות יח"ד על הנייר

דאון · 14/10/24

נכתב ע"י ש. וייסבלום:
אין מה להשוות בכלל
אם רוצים קצת השוואה אפשר לקחת את הפרויקטים החשים בשמעון הצדיק
שם המחירים אכן בסביבות ה30
לקח להם זמן אבל מכרו שם הכל להבנתי

עם שיווק טוב לדעתי יוכלו למכור חלק מהדירות בשפע גם ב32+
ואת הדירות ה'דפוקות' יצטרכו לרדת ל29-30...

לדעתי ב - 32K למטר לא ימכרו דירות בחודשים הקרובים בבני ברק
אפילו נרקיס שיש לו מוניטין רב בבני ברק ונחשב ליזם הגדול ביותר בעיר לא מוכר בדובק במחירים האלו

ש. וייסבלום · 15/10/24

נכתב ע"י דאון:
אפילו נרקיס שיש לו מוניטין רב בבני ברק ונחשב ליזם הגדול ביותר בעיר לא מוכר בדובק במחירים האלו

דובק לדעתי פחות מגרה משפע
זה ממש על הצפירות של ר' עקיבא
שפע זה כביכול מתחם סגור עם גינה באמצע וכו' וכו'
למרות שגם בשפע הכמות שטחי מסחר יורידו את איכות החיים לתושבים משמעותית
רק שהם לא כ"כ יהיו מודעים לזה...

די · 15/10/24

נכתב ע"י כתר מלוכה:
צריך תפילות שחלק מהדירות לא יושכרו לשאינם בני ברית.

"שאינם ברי ברית" שוכרים דירות חדשות בשאר הפרויקטים בפרדס כץ?

די · 15/10/24

דירת ארבעה חדרים 80 מטר ב2.24M
לעומת דירת ארבעה חדרים 100 מטר ב2.6M
מה נחשב עיסקה יותר אטרקטיבית מבחינת הקונה?
(לדעתי העסקה הראשונה עדיפה, ולבדוק מחירים לפי מטר זו טעות)

ynf · 15/10/24

נכתב ע"י כתר מלוכה:
צריך תפילות שחלק מהדירות לא יושכרו לשאינם בני ברית.

לצערינו שאינם בני ברית - יוכלים לשכור את הדירות מאחינו 'היקרים' בשר מבשרינו
וב"ה שזה תופעה שהולכת ונעלמת

ynf · 15/10/24

נכתב ע"י די:
"שאינם ברי ברית" שוכרים דירות חדשות בשאר הפרויקטים בפרדס כץ?

ברור שלא
הם הולכים לדירות ישנות מאד
שם דוחפים אותם מס' משפחות יחד
ומשכירים להם את הדירה לפי מיטות
אין להם מה לחפש בפרוייקטים החדשים

די · 15/10/24

נכתב ע"י ynf:
ברור שלא
הם הולכים לדירות ישנות מאד
שם דוחפים אותם מס' משפחות יחד
ומשכירים להם את הדירה לפי מיטות
אין להם מה לחפש בפרוייקטים החדשים

לפי זה אין את הבעיה הזו

נכתב ע"י כתר מלוכה:
זה בצד של פרדס כץ מעל תחנת הרכבת הקלה.
צריך תפילות שחלק מהדירות לא יושכרו לשאינם בני ברית.

ש. וייסבלום · 15/10/24

תכלס' אף אחד פה עוד לא הביא מידע אמין מה יהיה שם
ואם באמת מוכרים מחדש או שיתבססו על הקבוצה הקיימת ובאיזה מחירים
אשמח לשמוע על מקורות שקרובים יותר לרייך וכד'

GPS · 15/10/24

נכתב ע"י די:
דירת ארבעה חדרים 80 מטר ב2.24M
לעומת דירת ארבעה חדרים 100 מטר ב2.6M
מה נחשב עיסקה יותר אטרקטיבית מבחינת הקונה?
(לדעתי העסקה הראשונה עדיפה, ולבדוק מחירים לפי מטר זו טעות)

שאלה יפה.

לדעתי התשובה היא שתלוי מאוד מה אזור ומה המטרה של הרכישה,

בהנחה שאכן מדובר בדירה להשקעה (כפי שאני מבין מניסוח השאלה)
ראשית, דירת 4 חדרים בגודל 80 מ"ר היא נחשבת לצפופה
ביחס לשוק הכלל ארצי והיא דוקא פחות אטרקטיבית להשקעה.

מי שרוצה דירה מרווחת של 4 חדרים לא קונה דירה צפופה כזאת
וגם אם אכן יש קונים הביקוש אינו גבוה וממילא הצפי לעליית ערך פחות.
(על אף שבד"כ דירות קטנות עולות יותר ואטרקטיביות יותר להשקעה)
וע"כ בהשקפה ראשונה דירת ה 100 מ"ר נראת יותר אטרקטיבית.

אמנם בריכוזי אוכלוסייה חרדיים שהעיקר זה מספר החדרים
ע"כ ה 80 מ"ר באופן תאורטי יכול להיות יותר אטרקטיבי.

אלא שברוב אזורי האוכלוסייה החרדיים כיום
פחות מומלץ לרכוש דירה להשקעה (לטווח קצר)
מכמה סיבות שהארכתי בהם במקום אחר כאן בפורום
ובמילה אחת יש תקרת זכוכית בעליית ערך
שלא נפרצת בפער באזורים חרדיים לעומת אזורים כלליים.

בכל מקרה אני ממליץ להתייעץ עם איש שטח מקומי שמכיר היטב את האזור
כי יש הרבה גורמים משתנים שא"א לדעת אותם ללא הבנה מעמיקה.

די · 15/10/24

לדעתי גם למגורים עדיף דירת ארבעה חדרים 80 מ"ר ב2.24M (לפי 28 אל"ש למ"ר)
מאשר דירת ארבעה חדרים 100 מ"ר ב2.6M (לפי 26 אל"ש למ"ר)
(אני מדבר על אנשים רגילים שלא משופעים בממון)

חלק מהעניין הוא ש100 מ"ר זה לא באמת 100 מ"ר, כלומר יכול להיות דירה עם הרבה קירות חיצוניים שנספרים במטרים וכך היא יותר גדולה "על הנייר" לעומת 4 חדרים שיש תקן לגודל נטו של כל חדר ואין מה לשחק עם זה.

חוץ מזה שכמה שהדירה יותר גדולה המחיר למטר נמוך יותר ולכן להגיד מחיר רק לפי מטר זה בעייתי.

GPS · 15/10/24

נכתב ע"י די:
לדעתי גם למגורים עדיף דירת ארבעה חדרים 80 מ"ר ב2.24M (לפי 28 אל"ש למ"ר)
מאשר דירת ארבעה חדרים 100 מ"ר ב2.6M (לפי 26 אל"ש למ"ר)
(אני מדבר על אנשים רגילים שלא משופעים בממון)

למגורים קשה לתת דעה כללית כי כל אחד יש לו צרכים ונתונים משתנים.

נכתב ע"י די:
חלק מהעניין הוא ש100 מ"ר זה לא באמת 100 מ"ר, כלומר יכול להיות דירה עם הרבה קירות חיצוניים שנספרים במטרים וכך היא יותר גדולה "על הנייר" לעומת 4 חדרים שיש תקן לגודל נטו של כל חדר ואין מה לשחק עם זה.

מאותה סיבה בדיוק גם דירת 80 מ"ר זה גם כולל קירות חיצוניים וכו'
ונמצא שבנטו זה דירת ארבעה חדרים סופר קטנה...
שאינה תואמת את הציפיות והדרישה מדירת ארבעה חדרים קלאסית.

דבר נוסף, אף אם גודל החדרים עומד על התקן של לפחות 8 מ"ר,
זה הרבה פחות מהממוצע בשוק, דבר המפחית באופן ניכר את הביקוש,
בפרט בדירות ארבעה חדרים שעיקרן מיועדות לקהל יעד שרוצה מרחב.

די · 15/10/24

נכתב ע"י GPS:
מאותה סיבה בדיוק גם דירת 80 מ"ר זה גם כולל קירות חיצוניים וכו'
ונמצא שבנטו זה דירת ארבעה חדרים סופר קטנה...
שאינה תואמת את הציפיות והדרישה מדירת ארבעה חדרים קלאסית.

ברור.
רק שאם הקיר החיצוני של הדירה הוא קיר מפריד בין דירה אחת לשניה רק חצי ממנו נחשב במ"ר של כל דירה, לעומת קירות חיצוניים כלפי אוויר העולם שנחשבים כולם כחלק מהמטרים של הדירה.
וגם יכול להיות דירה עם יותר קירות חיצוניים מדירה אחרת (תלוי איך הדירה בנויה).
או דירה עם חדר שירות 15 מ"ר (כולל הקירות) לעומת דירה עם מכונת כביסה בחדר רחצה. האם מישהו היה משלם 450 אל"ש על חדר כביסה? (אני לא)
או מסדרון ארוך ולא מנוצל שמוסיף מטרים לדירה לחינם.

נכתב ע"י GPS:
דבר נוסף, אף אם גודל החדרים עומד על התקן של לפחות 8 מ"ר,
זה הרבה פחות מהממוצע בשוק, דבר המפחית באופן ניכר את הביקוש,

למיטב ידיעתי סטנדרט של חדר שינה הוא 2.8*3.6 (10 מ"ר) וזה מה שכולם עושים.
ההבדלים בין הגודל של הדירות הם גודל הסלון (שזה לדעתי דבר ששווה יחסית להשקיע בו), גודל המטבח, גודל חדר כביסה/אין חדר כביסה, אורך המסדרון.