דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

איך שני הדברים הללו מתחברים יחדיו?

דבר ראשון עליית מחירי הדירות יכול להיות פיקטיבי במיוחד בדירות חדשות אם המחיר היקר כולל מטבח משודרג+מחסן וחניה חינם+פטור ממדד+הלוואת קבלן מסובסדת אז בעצם יש כאן ירידת מחיר

דבר שני יכול להיות שהיום יותר קונים בדירה בהנחה (כלומר יש היום יותר דירות בהנחה מבעבר). כך שגם אם דירות שוק חופשי עלו ביחס לעבר, ודירה בהנחה עלו ביחס לעבר, אבל דירה בהנחה היום לעומת שוק חופשי בעבר המחיר הוזל

 

[shimשימי]

דבר ראשון עליית מחירי הדירות יכול להיות פיקטיבי במיוחד בדירות חדשות אם המחיר היקר כולל מטבח משודרג+מחסן וחניה חינם+פטור ממדד+הלוואת קבלן מסובסדת אז בעצם יש כאן ירידת מחיר

דבר שני יכול להיות שהיום יותר קונים בדירה בהנחה (כלומר יש היום יותר דירות בהנחה מבעבר). כך שגם אם דירות שוק חופשי עלו ביחס לעבר, ודירה בהנחה עלו ביחס לעבר, אבל דירה בהנחה היום לעומת שוק חופשי בעבר המחיר הוזל

זה כמובן תירוץ חלש חלקי ולא מקיף

אני מדבר איתך על טיעון ישן של לפחות -5- שנים
ובאמת הרבה הרבה יותר

ולפי כל החישובים היפים האלה היה אמור להיות ירידות כבר ממזמן

היום גם אם תיקח דירת יד -2 ברמת בית שמש ג'
דירה מתפוררת ישנה

היא עדיין הרבה הרבה יותר יקרה ממה שהייתה לפני חמש שנים

ולכן מה שאתה אומר רחוק מלתת תשובה מניחה את הדעת

 

[אמת מארץ תצמח]

וגמר הבנייה הוא יותר ארוך ממה שהיה בעבר.

מאיפה לקחת את זה?
כמעט כל הפרוייקטים החדשים בירושלים - אוחזים בשלבים מתקדמים יותר מהפרוייקטים הישנים.
פשוט הביאו סינים, והעסק מתקתק X2.

עוד כמה סיבות=הקבלנים בכלל לא לחוצים לבנות כי הם עדיין לא הצליחו למכור את כל הדירות

נדיר ביותר
רוב הפעמים מדובר בקבלנים שהוציאו הון על הקרקע, וצריכים לשלם ע"ז ריביות מטורפות לבנק.
כל עיכוב של חודש נוגס להם כמו שצריך ביכולות המימון.
(פעם זה היה מצוי יותר, כי היה להם את הרווח של מדד הבניה, מאז שהגבילו את זה ל 40%, זה ירד)

 

[די]

רוב הפעמים מדובר בקבלנים שהוציאו הון על הקרקע, וצריכים לשלם ע"ז ריביות מטורפות לבנק.

1. מי אמר לך כמה הון עצמי יש להם (אולי הם כמעט לא צריכים מימון בשביל לשלם על הקרקע שזה החלק הקטן ממחיר הדירה-לא בגוש דן)
2. גם אם הם לקחו כבר איזשהו מימון בשביל הקרקע-אם הם יבנו הם יצטרכו מימון פי כמה וכמה בשביל עלויות הבניה, כך שאם הדירות עדיין לא מכורות הם בבעיה עוד יותר גדולה.
3. יכול להיות שיש עלויות מימון אבל עלויות של העסקת הרבה פועלים במקביל זה עוד יותר. מה שכתבתי זה שאם הקבלנים היו רוצים הם יכלו לסיים בניה תוך שנה.

 

[אמת מארץ תצמח]

1. מי אמר לך כמה הון עצמי יש להם

אתה יודע על איזה סכומים מדובר בד"כ.

(אולי הם כמעט לא צריכים מימון בשביל לשלם על הקרקע שזה החלק הקטן ממחיר הדירה-לא בגוש דן)

בגוש גן, בירושלים - בוודאי, בהפרש גדול.
אבל אני משער שאפי' בבית שמש זה כבר המצב.

2. גם אם הם לקחו כבר איזשהו מימון בשביל הקרקע-אם הם יבנו הם יצטרכו מימון פי כמה וכמה בשביל עלויות הבניה, כך שאם הדירות עדיין לא מכורות הם בבעיה עוד יותר גדולה.

אבל אז ההלוואה לפחות שנים.
וככל הבניה מתקדמת - יותר קל למצוא קונים (במחיר גבוה יותר)

 

[א. ש. ט.]

1. מי אמר לך כמה הון עצמי יש להם (אולי הם כמעט לא צריכים מימון בשביל לשלם על הקרקע שזה החלק הקטן ממחיר הדירה-לא בגוש דן)

אני לא מכיר קבלן שיש לו 50,000,000 שקל,
וישקיע את זה בפרויקט יחיד..
גם אם יש לו כ"כ הרבה כסף,
אז הוא לוקח הלוואות בנקאיות ובונה כמה פרויקטים...

 

[די]

אתה יודע על איזה סכומים מדובר בד"כ.

לדוגמא מכרז אחרון בבית שמש ברזני שילם 30 מיליון ש"ח על קרקע ופיתוח ל77 דירות
בחיפוש מהיר צריך לשלם לפחות 20% מהפרויקט מהון עצמי
אם עלות דירה ממוצעת היא 1.5 מיליון (גם בדירה בהנחה) אז בכל מקרה זה בערך ההון עצמי שהיזם צריך להביא.

 

[אמת מארץ תצמח]

לדוגמא מכרז אחרון בבית שמש ברזני שילם 30 מיליון ש"ח על קרקע ופיתוח ל77 דירות
בחיפוש מהיר צריך לשלם לפחות 20% מהפרויקט מהון עצמי
אם עלות דירה ממוצעת היא 1.5 מיליון (גם בדירה בהנחה) אז בכל מקרה זה בערך ההון עצמי שהיזם צריך להביא.

לא הבנתי מה זה סותר.
הון עצמי שלו 1.5, אבל השאר הוא צריך להביא מהבנק!
ושלשם ע"ז ריבית.

 

[shimשימי]

בשטח המחירים ודאי לא בעליה אני מכיר כמה וכמה דירות שהורידו מחיר ניכר
כנראה שהשיטת בדיקה לא ברורה.

מאיפה לקחת את זה?
כמעט כל הפרוייקטים החדשים בירושלים - אוחזים בשלבים מתקדמים יותר מהפרוייקטים הישנים.
פשוט הביאו סינים, והעסק מתקתק X2.

היו כמה כתבות על זה בעבר
יש פה כתבה מלפני שנתיים https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/808708

אבל עכשיו בזמן המלחמה זה ברור שתהיה התארכות כי יש פחות פועלים ממה שצריך
וההשפעה של תחילת המלחמה וכמות הפועלים
היא גם תגרום להימשכות זמן הבנייה....

ואם בפועלים סינים עסקינן -אז הם פועלים הרבה יותר יקרים
דבר שעוד דבר שיגרום בהכרח לעלייה..

 

[מאמימוש]

היום גם אם תיקח דירת יד -2 ברמת בית שמש ג'
דירה מתפוררת ישנה

איך בג'2 יש דירה מתפוררת ישנה?
אני לא זוכרת מתי בנו את ג'2
אבל בטח לא יותר מ 12-13 שנה

דירות מתפוררות וישנות יש בשיכונים וכד'
מקום המדינה...

אולי לא נוצצת וחדשה מהניילונים
אבל יש הבדל עצום!

 

[די]

לא הבנתי מה זה סותר.
הון עצמי שלו 1.5, אבל השאר הוא צריך להביא מהבנק!
ושלשם ע"ז ריבית.

אם מחיר דירה הוא 1.5 מיליון כפול 77 דירות יוצא 115.5 מיליון
20% הון עצמי זה 23.1M (כמעט מה שהוא שילם על הקרקע והפיתוח)

 

[אמת מארץ תצמח]

אם מחיר דירה הוא 1.5 מיליון כפול 77 דירות יוצא 115.5 מיליון
20% הון עצמי זה 23.1M (כמעט מה שהוא שילם על הקרקע והפיתוח)

יצאתי מבולבל לגמרי.
על מי מדובר?
על מה שהלקוחות משלמים? אז מה זה קשור לכאן?

 

[אמת מארץ תצמח]

היו כמה כתבות על זה בעבר
יש פה כתבה מלפני שנתיים https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/808708
אבל עכשיו בזמן המלחמה זה ברור שתהיה התארכות כי יש פחות פועלים ממה שצריך
וההשפעה של תחילת המלחמה וכמות הפועלים
היא גם תגרום להימשכות זמן הבנייה....

תאוריות זה דבר יפה.
בירושלים עסקים כרגיל, הפרוייקטים מתקדמים בקצב מהיר.

ואם בפועלים סינים עסקינן -אז הם פועלים הרבה יותר יקרים
דבר שעוד דבר שיגרום בהכרח לעלייה..

יותר יקרים פר שעה.
לא יותר יקרים פר פרוייקט. (בגלל ההספק הגבוה שלהם).

 

[ספרא רבא]

הסינים יותר יקרים פר שעה.
לא יותר יקרים פר פרוייקט. (בגלל ההספק הגבוה שלהם).

אפשר להוסיף שצריך גם להתייחס לעלות=תועלת (כלומר, ביחס לתועלת וטיב המוצר המתקבל).

 

[די]

יצאתי מבולבל לגמרי.
על מי מדובר?
על מה שהלקוחות משלמים? אז מה זה קשור לכאן?

על היזם
אם היזם מביא הון עצמי של 20% מהיקף הפרויקט
היקף הפרויקט בבית שמש שציינתי הוא נניח 115.5 מיליון
הון עצמי שהקבלן מביא הוא כמעט 30 מיליון שזה מה שהוא שילם על הקרקע והפיתוח.

 

[ירמי וולדמן]

בלת"ק
משהו מעניין שקורה ברמה ד
יש הרבה דירות בשוק
ולא זה נחטף כל כך מהר

 

[אמת מארץ תצמח]

על היזם
אם היזם מביא הון עצמי של 20% מהיקף הפרויקט
היקף הפרויקט בבית שמש שציינתי הוא נניח 115.5 מיליון
הון עצמי שהקבלן מביא הוא כמעט 30 מיליון שזה מה שהוא שילם על הקרקע והפיתוח.

אבל הוא אף פעם לא מביא 20% שלו בהתחלה.
הוא מגייס ממשקיעים, מחברות שנותנות הלוואות חוץ.

 

[הגולם החולם]

דירות עם ממ"ד - 42,522 תוצאות
(דירות כללי=76,732)
נכון להבוקר
עליה של כמאתיים בדירות למכירה, ואילו ירידה של כמה יחידות בדירות עם ממ"ד למכירה
מעניין הלאה

 

[בית שמשניק]

דירות עם ממ"ד - 42,522 תוצאות
(דירות כללי=76,732)
נכון להבוקר
עליה של כמאתיים בדירות למכירה, ואילו ירידה של כמה יחידות בדירות עם ממ"ד למכירה
מעניין הלאה

מענין מאד.
להערכתי, הפערים ילכו ויתחדדו, כשעוד ועוד דירות ללא ממ"ד יזרקו לשוק (במקומות שאין היתכנות להתחדשות עירונית) ללא ביקושים מקבילים.

 

[Estheror]

בלת"ק
משהו מעניין שקורה ברמה ד
יש הרבה דירות בשוק
ולא זה נחטף כל כך מהר

לא רק שלא נחטף המחיר שלהם יורד
דירה שהציעו לי לפני קרוב לחצי שנה כבר ירדה ביותר מ300 אלף...והוא גמיש גם עכשיו לרדת עוד...
יש הרבה מוכרים לחוצים