דיון מחירי הדירות לאן?

טקטית · 28/3/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
נכון מאד. בית שמש נמצאת במקום השני הכי גרוע בארץ! מבחינת פער קניה/שכירות.
הבעיה הגדולה היא שאם כולם ירוצו לשכור שם, מחירי השכירות ימריאו ויצאו מהישג יד של רוב המשפחות (ראה ערך ירושלים), כך ששוב יהיו ביקושים ערים לקניה, מה שיגרום למחירי הדירות לעלות עוד יותר, ואז יסתערו בחזרה על שוק השכירות כי יהיה יותר משתלם לשכור מלקנות, וחוזר חלילה...

אני שמעתי מכמה מתווכים שאין צפי לעליית מחירי שכירות.
מספיקה האוכלוסיה שזכתה שם במחיר למשתכן ולא מתכננת לגור בשביל ליצור היצע רחב.
לצערי- מנסיון של מכירה בבית שמש.
קשה למצוא שוכרים גם המחיר מוזל.
וגם במצב שמחירי השכירות יעלו בעוד 1000 ש"ח לחודש- (לא סביר בשנים הקרובות)
עדיין לא שווה להסתער על השוק לקניה- בטח בעידן של ריבית גבוהה!

ר. המוסד · 28/3/23

נכתב ע"י szn:
השאלה האם יש להם את האפשרות לשלם את ההון העצמי לפחות 30%
וגם לעמוד ברביות של 7%, צריך בשביל זה כיסים עמוקים.

אז מכרזי הקרקעות יפורסמו שוב ושוב וירדו
עד שהמחירים שלהם יתאימו להון עצמי שיש בידי היזמים הקטנים

צפוני מצוי · 28/3/23

נכתב ע"י dm:
מה?
בבני ברק יותר זול מבית שמש?
לא נשמע הגיוני....................

אל תשכח שיש הבדל של כ40 שנה בגיל של הדירה/הבנין שזה כולל ליקויים ותיקונים נזילות ועוד,
וכמובן חוץממה שכתבו לך שיש הבדל גם בגודל בצורה משמעותית.

בית שמשניק · 28/3/23

בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי דירות

www.globes.co.il

מתייעץ צעיר · 28/3/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי דירות

www.globes.co.il

חסום
תעלה כתבה

בית שמשניק · 28/3/23

עמוד הבית נדל"ן ותשתיות

דוח בנק ישראל 2022

בנק ישראל: להעלאות הריבית השפעה נמוכה על ירידת מחירי הדירות

בנק ישראל מצטט מחקר בינלאומי המראה כי מחירי דירות מגיבים באיטיות ובירידות קטנות גם להעלאות ריבית משמעותיות של משכנתה • את הירידה במחירי הדירות החדשות מייחסים בבנק בעיקר למלאי הדירות שבידי היזמים ולעליית המימון

אריק מירובסקי10:00

עליות הריבית יגיעו בפיגור משמעותי ויהיו מוגבלות בהשפעותיהן על מחירי הדירות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
30

אם מישהו מצפה שהעלאות הריבית יתרמו לירידות מחירי הדירות משמעותית, מחקר עולמי שנערך באחרונה העלה כי מדובר בציפיות מוגזמות. העליות יגיעו בפיגור משמעותי, ויהיו מוגבלות בהשפעותיהן על מחירי הדירות. כך מובא בפרק הדיור של דוח בנק ישראל של 2022. את ירידות מחירי הדירות החדשות שנרשמו בחודשים האחרונים, מייחסים בבנק המרכזי בעיקר להצטברות מלאי גדול של דירות אצל היזמים, שנוצר מגידול בהתחלות הבנייה.

בסקירה, חוזרים חוקרי הבנק להעלאות הריבית. אלה החלו אמנם באפריל שנה שעברה, אבל העלאת הריביות על משכנתאות החלו מעט מוקדם יותר, בפברואר-מרץ 2022, בגלל עלייתן של התשואות על האג"ח של הבנקים. למרות זאת, מחירי הדירות החדשות הגיבו בפיגור משמעותי.
בבנק ישראל מעריכים, כי בתחילת יולי האחרון התקבל החוק שצמצם את הצמדת מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה ל-40% בלבד ממחיר הדירה, מה שדירבן יזמים להעלות את מחירי הדירות החדשות. זה הסבר אפשרי לכך, שמדד מחירי הדירות החדשות לחודש זה, הורה על עלייה חריגה של 4.2% לעומת עלייה של 1.8% במדד מחירי הדירות הכללי.
הסבר אחר הוא, שיזמים שזיהו את הירידות בביקושים, החלו להציע לרוכשים הטבות כלכליות שאינן באות לידי ביטוי במחיר, כגון הסדרי תשלומים נוחים, הלוואות בתנאים עדיפים, איבזור לדירות ועוד. רק במדדים האחרונים, כשנוכחו שזה אינו מספיק - החלו באמת להוריד את מחירי הדירות.
מדוע הורידו? לאו דווקא בגלל הריבית על המשכנתאות, אלא יותר בגלל הריביות שהם עצמם צריכים לשלם, ובגלל מלאי הדירות הגדול שהם מחזיקים.

"ירידתם של מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי לקראת סוף שנת 2022 היא ככל הנראה תוצאה של צבירת מלאי דירות למכירה בידי היזמים עקב גידול של מספר 3 וההתייקרות של החזקת מלאי דירות לא מכורות ככל שהריבית במשק עולה. התחלות הבנייה, יתר על כן, הקושי של היזמים מתגבר בגלל ירידה של תזרים המזומנים עם התמעטות העסקאות, ומפני שמכירת דירות בפרויקטים חדשים הכרחית לתחילת קבלתו של ליווי בנקאי", מסבירים חוקרי הבנק.

לא כדאי לצפות ליותר מידי

עד כמה העלאות הריבית אכן יתרמו לירידת מחירי הדירות? כאמור - לא כדאי לצפות ליותר מידי. בין ספטמבר 2009 לאוגוסט 2011 ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.5% ל-3.3%. אמנם עליות קלות יותר ואיטיות יותר ממה שאנו חווים כיום, אך עדיין עליות ניכרות בריבית. למרות זאת, רק בין אוגוסט לדצמבר 2011 נרשמו ירידות מחירים קלות (שהגיעו לכ-1.5%), שלהערכת הבנק נבעו יותר מהמחאה החברתית שפרצה בקיץ וגרמה לקפאון בשוק.
- פרסומת -

נראה שזה לא מקרי. חוקרי הבנק מביאים ממצאים ממחקר חדש, שאיחד 31 מחקרים על 45 מדינות, שבדק את השפעת המדיניות המוניטרית (שבאה לידי ביטוי בעיקר בשיעורי הריבית שקובעים הבנקים המרכזיים) על מחירי הדירות, והוא הראה כי מידת ההשפעה שלה חלשה יחסית.
התגובה הממוצעת של מחירי הדירות לעליית הריבית המוניטרית בנקודת אחוז אחת מגיעה למקסימום לאחר שנתיים, ומסתכמת בירידה של כ-0.7% בלבד. משמע שהעלאת הריבית המוניטרית ב-4 נקודות אחוז צפויה להוריד את מחירי הדירות בכ-2.8% בלבד", נכתב בפרק, ובכך מתייחסים לשיעורי העלאות הריבית שבוצעו עד היום.
בנוסף, כפי שניכר גם היום, תגובת מחירי הדירות לשינויים בריבית אינה מיידית; בישראל מדד מחירי הדירות רשם האטה ניכרת בעליות המחירים רק ברבעון האחרון של השנה.
"גם בחו"ל עליית מחירי הדירות נמשכת למרות עליית סביבת הריביות שם; רק במדינות בודדות נרשמה ברבעון השלישי של 2022 ירידה של מחירי הדירות הנומינליים (דנמרק, ניו זילנד, שוודיה, קנדה, גרמניה, איטליה ופינלנד), או יציבות מחירים (ארה"ב, נורווגיה), אך בחלקן הגדול של מדינות ה-OECD קצב עליית המחירים הואט", מסכמים את החלק הזה בדוח.

ניק 109814 · 28/3/23

מומלץ מאוד לכל החדשים כאן לקרוא את האשכול מתחילתו.

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אגב, מי שעדיין חושב שתל אביב מאוד מבוקשת ולכן המחיר בה אף פעם לא יירד, שיחשוב שוב. אם לאס וגאס, ומיאמי שבארה"ב, וגם דבלין באירלנד, מדריד בספרד, וטוקיו ביפן – צנחו ב 50% במחיר תוך שנים ספורות, תל אביב אינה חסינה. בסך הכל הציבור בארץ נמצא באותו הלך רוח שהיה הציבור בארצות אחרות בתקופה שהמחירים עלו. גם ב 2005 וגם ב 2006 הציבור בערים שהזכרתי היה מאוד מאוד בטוח שהמחירים רק יעלו וכדאי לרוץ לקנות דירה.

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
תקציר: בשנת 2001 ירדה הריבית באירופה ושוק הנדל"ן באירלנד פרח, תוך עליות מחירים חדות. הנסיון להגדיל מס רכישה ולעצור את הבועה נכשל בגלל התנגדות של קבלנים ובנקאים. הריבית שעלתה ב 2006-2007 עצרה בסוף את המחירים, וכשהצעירים לא הצליחו כבר לקנות דירה, המחירים התחילו לרדת, משקיעים איבדו את הבטחון שלהם שכדאי להחזיק נדלן והציפו את השוק בדירות למכירה, ובסוף המחירים נעצרו רק לאחר שהנכסים איבדו 56% מערכם. גם בדבלין, בירת העסקים המאוד מבוקשת. שום דבר לא עצר את הנפילה, לא הורדת ריבית בחזרה, אפילו לאפס, וגם לא עצירת הבנייה.

בית שמשניק · 28/3/23

אם כבר מצטטים מתחילת האשכול, כדאי מאד לצטט את התגובה הנ"ל:

נכתב ע"י הושיענו:
תרשו לי להביע את דעתי.

הכתבה נערכה לפני קרוב ל3 שנים בינתיים מתוך כל המיתוסים שניסה להפריך לא קרה כלום אלא להפך ,
לדוג' מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה, הריביות ובתוכם הריביות לנוטלי המשכנתאות בשפל אדיר ועוד המון המון דוגמאות.
לא הצלחתי להבין מה האינטרסים שעומדים מאחורי הכתבה הזאת, אולי מישהו יכול לפקוח את עיני.

ברור שרכישת דירה להשקעה כרוך בסיכון ( אבל סיכון מינורי, כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים ) אבל לבוא ולערוך כתבה עם המון המון נתונים מופרכים ורחוקים מהמציאות זה לזרות חול בעיני הציבור .

תמי אחת · 28/3/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ניקח לשם המחשה משפחה חרדית שמעוניית לגור באיזור ירושלים, וסדר העדיפות שם הוא כדלהלן (דוגמא בלבד): 1. רוממה. 2. רמת אשכול. 3 מעלות דפנה. 4. רמות. 5. נוה יעקב. 6 פסגת זאב. 7. גילה. 8. קרית יערים. 9. רמת בית שמש. 10. בית שמש הישנה.
עכשיו, יש משפחות שמתלבטות בין רוממה לרמת אשכול, ולצורך הענין הן מוכנות לשלם מעט יותר על רוממה, אבל ברגע שהפער בין השכונות נהיה גבוה מדי הן ילכו לרמת אשכול. אחריהן יש משפחות שמתלבטות בין רמת אשכול למעלות דפנה, וגם שם אי אפשר שיווצר פער גדול מדי, כי אז ההכרעה תעבור לשכונה הזולה יותר, וכן הלאה. וכך זה בכל האיזורים בארץ. כך יוצא שכשהמחירים ברוממה ממריאים (עקב ביקוש של תושבי חו"ל אמידים) בסופו של דבר גם דירת שיכון עלובה בבית שמש הישנה עולה (כי היא נגררה אחרי רמת בית שמש, שנגררה אחרי קרית יערים, שנגררה אחרי גילה וכו'). ולהיפך, כשרוממה מתחילה לרדת, גם בית שמש אחריה.
לסיכום: רמת המחירים בכל ריכוז חרדי בארץ תלויה באופן מוחלט בראש הפירמידה של הציבור החרדי, דהיינו ברוממה. בציבור הכללי הכל תלוי בתל אביב.

פה מתחילה הטעות.
יש הרבה משפחות חרדיות שירושלים אפילו לא בכיוון שלהן. לא, לא בגלל המחיר. אם ההורים גרים בב"ב, מודי"ע והאזור - הם יעדיפו את אחיסמך מבית שמש.
יש לי אח עם דירה באחיסמך, שעבר לשם ברגע שרק יכול.
אח נוסף, שדירתו בבית שמש, גר בשכירות ומחכה למכור את הדירה שלו. לא רואה סיכוי לעבור לשם.
נכון, זה אולי גם אופי ועבודה. אבל גיסתי מאחיסמך עובדת בירושלים וב"ב (נוסעת, כוונתי) בכיף.

ר. המוסד · 28/3/23

טוב,
זה יוצא דופן
כי בכל מקרה בית שמש לא מאד רחוקה מבני ברק (עוד 20 דקות בס"ה מאחיסמך)
והיא אטו טו העיר החרדית השניה בגודלה-גדולה יותר אפילו מבני ברק

לשם השוואה,
בית שמש החרדית הולכת להיות יותר מ20 פעמיים אחיסמך
שתישאר שכונה קטנטנה ונחמדה בלוד

תוהה ומשתומם · 28/3/23

נכתב ע"י ברכה וישועה:
לירושלים יש מעלה שזה מלא אנשים מחוץ לארץ שהם גם יכולים לשלם כסף, בבני ברק אין בכלל אנשי חוץ לארץ אפי' בבית שמש יש הרבה יותר.
ולכן יש גבול כמה יכול לעלות דירה בבני ברק שיש שם הרבה בני תורה לכן אנשים יכולים לנטוש את בני ברק כרגע בפרוש יש ירידה בקבלנים בבני ברק של כ8% ומלא מלא מבצעים כי מי שאומר אחרת או שהוא מ=נותק או שיש לו אינטרס

נכון מאוד! אם כי איני רואה בזה מעלה כלל.
החוצניקים העלו בירושלים לא רק את מחירי הדירות, אלא גם את יוקר המחיה באופן כללי. סבא שלי היה גר בשכונה שנהיתה צעירה וחוצניקית, המחירים במכולת השכונתיים הפכו להיות פשוט מושחתים! לפעמים אני נמצא בבני ברק, ואני מתפלא על המחירים הזולים משמעותית מירושלים, בכל התחומים, החל בביגוד, וכלה במנת פלפאל...

רגע של ניצחון · 28/3/23

נכתב ע"י תוהה ומשתומם:
נכון מאוד! אם כי איני רואה בזה מעלה כלל.
החוצניקים העלו בירושלים לא רק את מחירי הדירות, אלא גם את יוקר המחיה באופן כללי. סבא שלי היה גר בשכונה שנהיתה צעירה וחוצניקית, המחירים במכולת השכונתיים הפכו להיות פשוט מושחתים! לפעמים אני נמצא בבני ברק, ואני מתפלא על המחירים הזולים משמעותית מירושלים, בכל התחומים, החל בביגוד, וכלה במנת פלפאל...

נכון מאד מאד!

בית שמשניק · 28/3/23

נכתב ע"י תמי אחת:
פה מתחילה הטעות.
יש הרבה משפחות חרדיות שירושלים אפילו לא בכיוון שלהן. לא, לא בגלל המחיר. אם ההורים גרים בב"ב, מודי"ע והאזור - הם יעדיפו את אחיסמך מבית שמש.
יש לי אח עם דירה באחיסמך, שעבר לשם ברגע שרק יכול.
אח נוסף, שדירתו בבית שמש, גר בשכירות ומחכה למכור את הדירה שלו. לא רואה סיכוי לעבור לשם.
נכון, זה אולי גם אופי ועבודה. אבל גיסתי מאחיסמך עובדת בירושלים וב"ב (נוסעת, כוונתי) בכיף.

הבאתי את ירושלים ובית שמש וכל השכונות לעיל רק כדוגמא בעלמא. יש באמת כאלו שמעדיפים מקומות זולים יותר על פני מקומות יותר יקרים. (למשל, אני ואשתי עובדים היום בבית שמש וכל הילדים שלנו לומדים כאן במוסדות, כך שגם אם אמצא דירה דומה לשלי בירושלים באותו מחיר לא אעבור לשם).
אבל באופן כללי יש היררכיה די ברורה ומחירי הדיור (כמו כל מוצר אחר) נגזרים מרמת הביקושים. כלומר, רוב החילונים היו מעדיפים את תל אביב ולכן המחירים שם יקרים כ"כ, ורוב החרדים היו מעדיפים את ירושלים (כך פורסם גם בסקר לאחרונה), ובתוך ירושלים את השכונות המרכזיות.

תמי אחת · 28/3/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
הבאתי את ירושלים ובית שמש וכל השכונות לעיל רק כדוגמא בעלמא. יש באמת כאלו שמעדיפים מקומות זולים יותר על פני מקומות יותר יקרים. (למשל, אני ואשתי עובדים היום בבית שמש וכל הילדים שלנו לומדים כאן במוסדות, כך שגם אם אמצא דירה דומה לשלי בירושלים באותו מחיר לא אעבור לשם).
אבל באופן כללי יש היררכיה די ברורה ומחירי הדיור (כמו כל מוצר אחר) נגזרים מרמת הביקושים. כלומר, רוב החילונים היו מעדיפים את תל אביב ולכן המחירים שם יקרים כ"כ, ורוב החרדים היו מעדיפים את ירושלים (כך פורסם גם בסקר לאחרונה), ובתוך ירושלים את השכונות המרכזיות.

וברור שיש עדיפות לבית שמש על פני אחיסמך? כי מבחינת מחירים אני לא ממש בטוחה...