דיון מחירי הדירות לאן?

shimשימי · 27/11/22

נכתב ע"י ביזנעס:
קרית אתא - לא כ"כ רווחי להשקיע...

לא אמרתי שריווחי(ובעיקר אם אתה מדבר על עליית ערך אתה צודק,ואולי דווקא בגלל זה כדאי
כי מתי שהוא יגיע לשם גל העליות שהיה בשאר המקומות ואכמ"ל)

השאלה הייתה האם שייך שיכסה את המשכנתא

מקצועי בנדל"ן · 27/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
לדוגמה 700K.

מוזמן לדבר איתי באישי,
יש לי עסקה מצוינת בשבילך עם פוטנציאל לרווח גדול!

ניק 109814 · 27/11/22

נכתב ע"י shimשימי:
בהחלט כן דירה בקרית אתא במרכז עולה בסביבות המיליון שקל ל4 חדרים(דירה ישנה )
והשכירות שמקבלים עליה היא 3000 שקל

תוכל לצרף קישור?
כי במדלן זה נראה קצת אחרת

szn · 27/11/22

מדלן ממש לא מדייק!!

לדוגמא התשואה שמדלן כותב זה 2.55% הבעיה שזה ממוצע לפי כלל הדירות בעיר
כולל הדירות החדשות שעולות בערך 1.4 מ' והשכירות שלהם לא משהו.
(כמו שמחירי הדירות עלו ב-20% זה ממוצע ארצי האמת שיש מקומות שזה יותר אבל שבאר שבע וחיפה לא עלו כ"כ והורידו את הממוצע)

בשביל לברר על תשואה צריך לעשות סקר שוק לא דרך מדלן אלא לרדת לשטח
לדפוק בדלתות של דיירים, לדבר על אנשים במרכז המסחרי, וגם עם מתווכים אמינים (יש גם כאלו)

ורק אחרי כל זה אפשר לדעת באמת האם העסקה טובה
אבל לשבת בבית ולפתוח מדלן לא משם תבוא הישועה.....

ניק 109814 · 27/11/22

נכתב ע"י szn:
מדלן ממש לא מדייק!!

לדוגמא התשואה שמדלן כותב זה 2.55% הבעיה שזה ממוצע לפי כלל הדירות בעיר
כולל הדירות החדשות שעולות בערך 1.4 מ' והשכירות שלהם לא משהו.
(כמו שמחירי הדירות עלו ב-20% זה ממוצע ארצי האמת שיש מקומות שזה יותר אבל שבאר שבע וחיפה לא עלו כ"כ והורידו את הממוצע)

בשביל לברר על תשואה צריך לעשות סקר שוק לא דרך מדלן אלא לרדת לשטח
לדפוק בדלתות של דיירים, לדבר על אנשים במרכז המסחרי, וגם עם מתווכים אמינים (יש גם כאלו)

ורק אחרי כל זה אפשר לדעת באמת האם העסקה טובה
אבל לשבת בבית ולפתוח מדלן לא משם תבוא הישועה.....

מההודעות שלך בפורום, נראה שיש לך המון ידע בשוק הנדל"ן.
אז אולי תוכל לכוון אותנו למקום שב 50% הון עצמי, ניתן לכסות את המשכנתא מהשכירות.

szn · 27/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
מההודעות שלך בפורום, נראה שיש לך המון ידע בשוק הנדל"ן.
אז אולי תוכל לכוון אותנו למקום שב 50% הון עצמי, ניתן לכסות את המשכנתא מהשכירות.

אתה מתכוון לדוגמא אחד שיש לו חצי מיליון הון עצמי ובחצי מיליון משכנתא, שהשכירות תכסה אותה?

ניק 109814 · 27/11/22

נכתב ע"י szn:
אתה מתכוון לדוגמא אחד שיש לו חצי מיליון הון עצמי ובחצי מיליון משכנתא, שהשכירות תכסה אותה?

כן

szn · 27/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
כן

כמעט בכל מקום נורמלי בפריפריה השכירות של דירה במחיר מיליון ש"ח מכסה משכנתא של חצי מיליון
כלומר השכירות היא בין 2500 ל-3000 וזה מכסה את המשכנתא

יש גם אפשרות להשכיר לחברות כוח אדם ולקבל שכירות גבוהה של 3500-4000 (תלוי באיזור וגודל הבית)

ניק 109814 · 27/11/22

נכתב ע"י szn:
כמעט בכל מקום נורמלי בפריפריה השכירות של דירה במחיר מיליון ש"ח מכסה משכנתא של חצי מיליון
כלומר השכירות היא בין 2500 ל-3000 וזה מכסה את המשכנתא

יש גם אפשרות להשכיר לחברות כוח אדם ולקבל שכירות גבוהה של 3500-4000 (תלוי באיזור וגודל הבית)

אפשר דוגמה עם קישור כמו יד 2?

דרך אגב 2500 לא מכסה משכנתא רגילה של חצי מיליון ש"ח בריביות העדכניות,
אתה מתכוון אולי למשכנתא של 40 שנה?

szn · 27/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
אפשר דוגמה עם קישור כמו יד 2?

דרך אגב 2500 לא מכסה משכנתא רגילה של חצי מיליון ש"ח בריביות העדכניות,
אתה מתכוון אולי למשכנתא של 40 שנה?

30 שנה

כך הבנתי מ @הון ובית

E7 · 27/11/22

נכתב ע"י ביזנעס:
קרית אתא - לא כ"כ רווחי להשקיע...

נכתב ע"י shimשימי:
לא אמרתי שריווחי(ובעיקר אם אתה מדבר על עליית ערך אתה צודק,ואולי דווקא בגלל זה כדאי
כי מתי שהוא יגיע לשם גל העליות שהיה בשאר המקומות ואכמ"ל)

השאלה הייתה האם שייך שיכסה את המשכנתא

אני מחפשת שם דירה להשקעה, אותה דירה שכמעט חתמתי עליה לפני שבוע שווה 50K יותר, זה לא נקרא זינוק?

הון ובית · 27/11/22

נכתב ע"י szn:
30 שנה

כך הבנתי מ @הון ובית

נכון מאד!
וזו משכנתא יחסית טובה ממש.
במידה שנצמיד למדד בצורה מוגברת [לא כדאי, אבל לעיתים אין ברירה] - ניתן אף בפחות מ2,500.

shimשימי · 27/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
מההודעות שלך בפורום, נראה שיש לך המון ידע בשוק הנדל"ן.
אז אולי תוכל לכוון אותנו למקום שב 50% הון עצמי, ניתן לכסות את המשכנתא מהשכירות.

למה אתה מסתבך לחינם?אמרתי לך כבר שבקרית אתא באזורי המרכז בקלי קלות תמצא דירות העונות על הקרטוריון הנ"ל!!

shimשימי · 27/11/22

נכתב ע"י E7:
אני מחפשת שם דירה להשקעה, אותה דירה שכמעט חתמתי עליה לפני שבוע שווה 50K יותר, זה לא נקרא זינוק?

אני לא מעודכן שם כבר 3-4 חודשים
ולכן לא ידעתי מהזינוק הנ"ל
אבל בהחלט ש50 אלף שקל
נחשבים לעלייה משמעותית

מקצועי בנדל"ן · 27/11/22

נכתב ע"י shimשימי:
אני לא מעודכן שם כבר 3-4 חודשים
ולכן לא ידעתי מהזינוק הנ"ל
אבל בהחלט ש50 אלף שקל
נחשבים לעלייה משמעותית

קרית אתא לא ידועה כעיר מצוינת להשקעה...

shimשימי · 27/11/22

נכתב ע"י השקעות בנדלן:
קרית אתא לא ידועה כעיר מצוינת להשקעה...

יכול להיות,אני סך הכל דיברתי על מה ש @אאאא.... שאל
שהאם יש דירה שהתשואה שלה משכירות מכסה לפחות חצי מהשווי שלה אם לוקחים את זה כמשכנתא

והתשובה היא :שבהחלט כן

szn · 28/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
אפשר דוגמה עם קישור כמו יד 2?

בלי הרבה עבודה זה מה שהעלתי בחכתי:

דירות שמושכרות ב-3000 ש"ח

YAD2

yad2 site

www.yad2.co.il

ShieldSquare Captcha

דירה, בן גוריון, שדרות | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

ההשקעה הכי טובה בעיר!!!!! דירה 5 חדרים כרגע ... הוחלפו 5 מזגנים חדשים ,כל צנרת הבית הוחלפה, כל דלתות הבית הוחלפו , מקלחת חדשה מתאים למשפחות ולמשקיעים מה בסביבה

www.yad2.co.il

דירות שמושכרות ב-3200 :

ShieldSquare Captcha

www.yad2.co.il

ShieldSquare Captcha

www.yad2.co.il

szn · 28/11/22

נכתב ע"י ניק 109814:
מההודעות שלך בפורום, נראה שיש לך המון ידע בשוק הנדל"ן.
אז אולי תוכל לכוון אותנו למקום שב 50% הון עצמי, ניתן לכסות את המשכנתא מהשכירות.

יש נקודה נוספת שאתה מעלה כל הזמן, האם השכירות מכסה את המשכנתא או לא.
ולא תמיד זה המדד לעסקה טובה, יש הרבה דברים נוספים שצריך לחשב בעסקת נדלן

אני אתן לך דוגמא על דירה שהראה לי אתמול מתווך שאני בקשר איתו,
שעל אף שהשכירות שלה לא כ"כ גבוהה הפוטנציאל רווח של מאות אלפי ש"ח!!

הדירה נמצאת מול הים עם נוף פתוח לים (2 דק' מהחוף)
עם תוכנית מתקדמת של פינוי בינוי (התוכנית כבר הוגשה לועדה המחוזית)
הדירה 100 מטר 4 חדרים ומשופצת מאד יפה
מחיר מבוקש - 1.63 מ'
השכירות שמקבלים על כזאת דירה בערך 4000 ש"ח
יש אופציה לפצל את הדירה מידית ל-2 דירות בעלות ממש קטנה (בערך 15 אלף ש"ח)
ואז השכירות תהיה 5500-6000 ש"ח
לאחר הפינוי בינוי מקבלים דירה גדולה בעוד 12 מטר + מרפסת עם נוף לים + חניה במגדל יוקרתי 25 קומות מול הים
הדירה תהיה שווה (לפי מה שמוכרים היום דירות חדשות עם נוף לים)
בין 2.2 ל-2.4 כלומר רווח צפוי של בין 600 אלף ל-800 אלף

עכשיו תגיד לי @ניק 109814 אם יש לך כזאת עסקה שהשכירות שלה כמעט מכסה את המשכנתא
וגם אם הפינוי בינוי יקח קצת זמן עד שתקבל דירה החדשה במגדל יוקרתי,
עדיין נשארת עם רווח יפה מאד, לא היתה קונה כזו דירה???