דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

לא כ"כ נראה לי שיש משמעות כלשהי מהנתונים ה"רשמיים" שהבאת.
בבני ברק כידוע מה שכתוב בטאבו אינו יותר מהמלצה.
כמה אנשים בבני ברק מרחיבים את דירתם עם האישורים הנדרשים?
וכמובן שאם לא אז המ"ר ומס' החדרים שרשומים בטאבו אין להם ממש משמעות...

אז לפי מה שכתבת,
אף פעם א"א לדעת אם המחיר עולה או יורד.

 

[גולש בנט]

הבאת את כל הדירות או שזה "לקט נבחר"?
אם זה רק הדירות היקרות, אז אי אפשר לדעת האם יש בהם עוד בניה לא חוקית של איזה 50 מ"ר שלא רשומים רשמית.

רשמתי בתחילת הודעתי את הפרמטרים על פיהם בחרתי.
קשה לי להאמין שבכ"כ הרבה דירות שחלקם בבניינים חדשים, יש בניה לא חוקית.
אולי צריך להוסיף את הפרמטר הזה במידע נדלן
בכל מקרה, כמות ההיכי תימצי שיש פה שהמחירים בבני ברק לא טסים כפי שהוכחתי - היא מוגזמת.

אין לאדם אלא מראה עיניו ושלל הנתונים מראים שיש עלייה חדה בבני ברק בפרט בדירות 4-5 חדרים (בדירות קטנות של שני חדרים, נראה שאכן אין עליות משמעותיות).

 

[מקצועי בלבד]

אז לפי מה שכתבת,
אף פעם א"א לדעת אם המחיר עולה או יורד.

זה לא מה שכתבתי.
כתבתי ש"בבני ברק" ומנתוני רשות המיסים לגביה א"א להסיק כלום.
אבל יש עוד הרבה אפשרויות בדיקה.

 

[esteras]

אין חולק?

ממש כך, אלא א"כ אתה לא מאמין לנתונים רשמיים של הלמ"ס

 

[esteras]

אם כל הנתונים מראים שיש עליות בבני ברק…
אז "רק בבני ברק הירידות"

היו כאלה שהביאו נתונים שהמחירים בירידה, וגם הסבירו בטוב טעם,
זו בדיוק היית שאלתי, איך יכול להיות נותנים סותרים?

 

[גולש בנט]

היו כאלה שהביאו נתונים שהמחירים בירידה, וגם הסבירו בטוב טעם,
זו בדיוק היית שאלתי, איך יכול להיות נותנים סותרים?

ייתכן למשל שדירות חדר-שני חדרים המחיר לא עלה ואולי ירד, מסיבות של ריבוי יחידות בשל השתוללות הבנייה הלא חוקית בעיר.
אבל בדירות מעל 4 חדרים יש טיסה בבני ברק.
וזו ייתכן התשובה לפער בנתונים.

 

[יעקב הרמתי]

לדעתי אי אפשר לקחת נתונים כביכול רשמיים ולהתבסס עליהם
לא חסרים מקרים בהם הקונה והמוכר הם בכלל מששפחה שקימבנו משהו בשביל מחיר למשתכן וכדו' ואולי זה הפתרון למחירים המוזרים שיש ברשימה.
דרך אגב אם נכנס למעקב אז מאתמול להיום נוספו עוד כמאתיים דירות למאגר הדירות ביד 2.
התחלתי בפרויקט לכתוב כאן כל יום את סך הדירות (כלל ארצי)
נכון להערב בשעה זו: 72,959 דירות.
אשמח אם בכל יום יהיה כאן עדכון כזה. אשתדל בעניין.

איך אתה בודק את זה?

 

[shimשימי]

איך אתה בודק את זה?

נדל"ן למכירה | אלפי מודעות חדשות בכל יום

הדירות שלכם בלוח נדל"ן למכירה ביד2. אלפי מודעות למכירה חדשות בכל יום וכל מה שצריך לדעת לפני שקונים! נדל"ן למכירה ביד2, דירות מקבלן למכירה ודירות בפרויקטים חדשים למכירה במבצע ודירות יד שנייה למכירה בישראל.

www.yad2.co.il

 

[יעקב הרמתי]

נדל"ן למכירה | אלפי מודעות חדשות בכל יום

הדירות שלכם בלוח נדל"ן למכירה ביד2. אלפי מודעות למכירה חדשות בכל יום וכל מה שצריך לדעת לפני שקונים! נדל"ן למכירה ביד2, דירות מקבלן למכירה ודירות בפרויקטים חדשים למכירה במבצע ודירות יד שנייה למכירה בישראל.

www.yad2.co.il

איפה מופיע מספר?

 

[יצחק77]

מישהו יכול לעשות לי סדר,
לא בקיא במכירות בשטח,
כל אחד מביא נתונים הפוכים,
במאקרו אין חולק שמחירי הדירות בעלייה,
זה רק בבני ברק הירידות?
האם בכלל בבני ברק יש ירידות?
אפשר לסמוך על הנתונים?
יצאתי מבולבל.

בבני ברק
בחריש
בעמנואל
בקיצור בכל מקום שיש יותר דירות מביקוש

 

[יצחק77]

רשמתי בתחילת הודעתי את הפרמטרים על פיהם בחרתי.
קשה לי להאמין שבכ"כ הרבה דירות שחלקם בבניינים חדשים, יש בניה לא חוקית.
אולי צריך להוסיף את הפרמטר הזה במידע נדלן
בכל מקרה, כמות ההיכי תימצי שיש פה שהמחירים בבני ברק לא טסים כפי שהוכחתי - היא מוגזמת.

אין לאדם אלא מראה עיניו ושלל הנתונים מראים שיש עלייה חדה בבני ברק בפרט בדירות 4-5 חדרים (בדירות קטנות של שני חדרים, נראה שאכן אין עליות משמעותיות).

כבר כתבתי בשבוע שעבר וזה נתון שכל אחד מכם יכול לבדוק בקלות
מתוך כ150 דירות 5 חדרים שמופיעות ביד 2 בבני ברק
מעל 50 הורידו מחיר ב3 חודשים האחרונים חלקם אפילו פעמיים ועדיין לא מצליחים למכור

 

[גולש בנט]

נדל"ן למכירה | אלפי מודעות חדשות בכל יום

הדירות שלכם בלוח נדל"ן למכירה ביד2. אלפי מודעות למכירה חדשות בכל יום וכל מה שצריך לדעת לפני שקונים! נדל"ן למכירה ביד2, דירות מקבלן למכירה ודירות בפרויקטים חדשים למכירה במבצע ודירות יד שנייה למכירה בישראל.

www.yad2.co.il

מה רואים פה?
ואם שני מתווכים פירסמו את אותה דירה?
ואם מתווך פירסם את אותה דירה בנוסף לבעל הדירה?
הרי זה קורה המון ביד 2.

אז מה הנתונים הללו?

כבר כתבתי בשבוע שעבר וזה נתון שכל אחד מכם יכול לבדוק בקלות
מתוך כ150 דירות 5 חדרים שמופיעות ביד 2 בבני ברק
מעל 50 הורידו מחיר ב3 חודשים האחרונים חלקם אפילו פעמיים ועדיין לא מצליחים למכור

יד 2 לא רלוונטי כמעט בבני ברק.
רוב האנשים בבני ברק לא מפרסמים שם.
מה זה הורידו מחיר?
ירד מ3.0 מיליון ל2.99?
זה רוב הירידות שם, כי האנשים רוצים שיהיה להם גרף של ירידה של המחיר.
אז זה לא רציני.

 

[יצחק77]

בדקתי עכשיו לגבי 4 חדרים
מתוך 138 דירות
34 הורידו מחיר
14 העלו מחיר
אבל מה שיותר מעניין שחילקתי בכמה דירות במרכז העיר
את הסכום המבוקש למ"ר וזה נע סביב 26-28K למ"ר וזה כבר שינוי אמיתי וירידת מחיר
בינתיים הדירות מצטברות
ביד 2 544
ביתד נאמן 450
בישא ברכה ??? נשמח לעדכון ממי שמנוי / יודע

 

[ynigun]

לדעתי אי אפשר לקחת נתונים כביכול רשמיים ולהתבסס עליהם
לא חסרים מקרים בהם הקונה והמוכר הם בכלל מששפחה שקימבנו משהו בשביל מחיר למשתכן וכדו' ואולי זה הפתרון למחירים המוזרים שיש ברשימה.
דרך אגב אם נכנס למעקב אז מאתמול להיום נוספו עוד כמאתיים דירות למאגר הדירות ביד 2.
התחלתי בפרויקט לכתוב כאן כל יום את סך הדירות (כלל ארצי)
נכון להערב בשעה זו: 72,959 דירות.
אשמח אם בכל יום יהיה כאן עדכון כזה. אשתדל בעניין.

בדוחות של הלמ"ס מסירים דירות חריגות:

אז גם ביד 2 כדאי לעשות סינון דומה
דירות בלבד
1-5.5 חדרים
עד 10 מ' ש"ח
עד 210 מ"ר

והמספר יורד ל42833 דירות (מתוכם 3,708 מסומן כדירות שמחירם ירד)

דירות עד 5.5 חדרים למכירה | אלפי מודעות חדשות בכל יום

הדירות שלכם בלוח נדל"ן למכירה ביד2. אלפי מודעות למכירה חדשות בכל יום וכל מה שצריך לדעת לפני שקונים! נדל"ן למכירה ביד2, דירות מקבלן למכירה ודירות בפרויקטים חדשים למכירה במבצע ודירות יד שנייה למכירה בישראל.

www.yad2.co.il

 

[גולש בנט]

בדקתי עכשיו לגבי 4 חדרים
מתוך 138 דירות
34 הורידו מחיר
14 העלו מחיר
אבל מה שיותר מעניין שחילקתי בכמה דירות במרכז העיר
את הסכום המבוקש למ"ר וזה נע סביב 26-28K למ"ר וזה כבר שינוי אמיתי וירידת מחיר
בינתיים הדירות מצטברות
ביד 2 544
ביתד נאמן 450
בישא ברכה ??? נשמח לעדכון ממי שמנוי / יודע

500 דירות בעיר ענקית של כשבעים אלף בתי אב זה הרבה בעינך?
זה חצי אחוז מכלל הדירות.

 

[יצחק77]

צבי סטפק אחד מהכלכלנים הגדולים והוותיקים בארץ וזה מה שהוא כותב על הלמ"ס

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/830818

 

[גולש בנט]

צבי סטפק אחד מהכלכלנים הגדולים והוותיקים בארץ וזה מה שהוא כותב על הלמ"ס

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/830818

את הטענה של צבי סטפק כבר לעסנו היטב בפורום פה והגענו למסקנה שהמבצעים וההטבות של הקבלנים התחילו כבר לפני שנה ויותר ולאחרונה הם דווקא מפסיקים את המבצעים וההטבות, כך שאין קשר בין לזה לעלייה של הלמ"ס.

 

[יצחק77]

500 דירות בעיר ענקית של יותר ממאה אלף בתי אב זה הרבה בעינך?
זה חצי אחוז מכלל הדירות.

תודה על הפירגון
אין מאה אלף בתי אב בבני ברק
יש כ220 אלף תושבים
מתוכם 107000 ילדים קרי 113000 מבוגרים לחלק ל2
דהיינו כ57000 אלף יח"ד
בשנים אלו ממ"ש נבנים עוד כ 10000 יח"ד שזה
קצב ריבוי אמיתי מעבר לפיצולים שמהם נוספים כ500 יח"ד בכל שנה

 

[יצחק77]

הועלה פה בפורום דיון לגבי יכולת ההחזר של אנ"ש בבני ברק,
והטענה שיש הרבה מתכנתות וכו' יותר מממה שחושבים
לעומת זה אני הקטן ועוד חברים חושבים שזה עדיין מיעוט ורב עמך מגרד את 8000 ש"ח למשכורת ולא יכול להרשות לעצמו את המחירים האלו
נתקלתי בדו"ח של הביטוח הלאומי על בני ברק מצ"ב

נתונים סטטיסטיים

www.btl.gov.il

מעניין

 

[די]

רשמתי בתחילת הודעתי את הפרמטרים על פיהם בחרתי.

לא כתבת האם הבאת את כל הדירות או רק את אלו שנראה מחיר יקר.

אז לפי מה שכתבת,
אף פעם א"א לדעת אם המחיר עולה או יורד.

צריך לקחת את כל הדירות שנמכרו ברבעון האחרון לעומת כל הדירות שנמכרו ברבעון המקביל לפני שנה (לדוגמא) ולראות האם הממוצע יותר גבוה או יותר נמוך (וגם זה רק אינדיקציה ולא מדויק, כי יכול להיות שברבעון הזה היו יותר דירות עם "תוספות" או "אופציות" וכו')
אבל לקחת כמה דירות ולגזור מזה מסקנה זה לא הוכחה.
אני לא מספיק מכיר את בני ברק אבל מרפרוף במחירי דירות המופיעים ביתד נאמן בלוח דירות (עוד דרך לקבל אינדיקציה למחירים), לעומת מחירי הדירות שהבאת, המחירים נראים אחרים לגמרי. ולכן אני מניח שהדירות שהבאת יש להם עוד נתונים מעבר למה שמופיע.