דיון מחירי הדירות לאן?

אידישע מאמע · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
שימי לב שהנתונים הם רק מהדירות ביד השנייה, ולא של הדירות מקבלנים.

גם מדל"ן וגם אתר הנדל"ן הממשלתי מביאים גם דירות מקבלנים

מקצועי בלבד · 9/7/20

נכתב ע"י אידישע מאמע:
גם מדל"ן וגם אתר הנדל"ן הממשלתי מביאים גם דירות מקבלנים

נכון, אבל תסתכלי בגרף שהבאתי ותראי שמדובר רק בדירות יש שנייה.

אידישע מאמע · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
נכון, אבל תסתכלי בגרף שהבאתי ותראי שמדובר רק בדירות יש שנייה.

וברור בגרף שיש פה איזה שהוא השפעה של פרויקט מסוים/עסקה מסוימת, כל העליה והירידה קרתה ב9 חודשים (וסתם לידיעתך הנתונים במדל"ן לוקים בחסר ולא מסתמכים עליהם)
10/17 2,306,000
01/18 2,877,000
07/18 2,264,000

גלינג · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
שוב, הנתונים הם עוד טרום הקורונה

הקורונה החלה עוד קודם 2020 והתפשטה בחודשיים שלושה הראשונים.
(ואת אמינות אתר מדל"ן תבדקו על הדירה שלכם - אצלינו הם לא צדקו)

האורות · 9/7/20

הינני בשביל להגיב,
אני קצת מרגיש במלחמת התשה.

אני חי את התחום יומיום, 24/7, ואני צריך לנהל פה דיונים כאחרון הווכחנים,
בשעה שהמציאות בשטח זועקת עד לב השמים.

לעניינו, על הבאת הנתונים מאתר מדל"ן:

א. כפי שכבר הגיבו מעליי, אי אפשר להביא ראייה מתופעה של טווח זמן קצר, כי למשל גם שוק ההון בנפילה בכמה שנים אחרונות, זה ראיה?

ב. אכן נכס להשקעה הוא לא במרכז, אלא בפריפריה.

ג. מזמן ידוע שאתר מדל"ן אינו אינדיקציה, דווקא משום שהוא חכם, הוא מכניס מידי הרבה נתונים שמציגים בסוף תמונה לא נכונה.
מדלן יודעים את זה ועובדים על זה

ו ל מ צ י א ו ת / לשטח:
אתגר,
כל אחד מפה שגר במרכז, שיילך עם הנתונים שהובאו פה ל2 מתווכים באיזור מגוריו, וישאל אותם אם הם מכירים סיפור כזה של ירידה בסכומים שכתוב שם, בתקופה ההיא.

וזה בדיוק העניין!!! לכן צריך ללכת לאיש מקצוע!!
כי מי שהולך לבד ואוסף נתונים שמסתדרים לו מרחבי הרשת טועה ומטעה.

גלינג · 9/7/20

קוים לדמותו של המדל"ן..
עיינו בכתבה הזו שהתפרסמה ב2012
עיינו בגרפים ל8 השנים האחורנות..

בונה אתרים · 9/7/20

30/06/2020חיים אטקין
"בועה כלכלית או בועה פיננסית היא מצב בו ערכם של נכסים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי"

"אנחנו חיים היום בעידן של שבירת קשר בין הכלכלה למחירי המניות, לתוצאות העסקיות, ולתמחור האמיתי של נכסים. זהו עידן של תמחור ציפיות, חלומות, ספקולציות ומשחקים במספרים, במנותק מהשווי" - חיים אטקין
מחירי הנדל"ן עלו עלייה אקספוננציאלי (כמו מגיפה או בועה) ושר האוצר כחלון ביצע פעולות על מנת לשטח את העקומה.

הוא נכשל בכך שלא הצליח לשים מסיכה על פיהם של כל מנפחי הבועה ) ולסתום להם את הפה ( אנשי התקשורת ואסופת ה"מומחים" מטעמם שפעלו בכל מקום אפשרי וראוי שישלמו על כך מחיר - "סיקור אוהד").
הוא גם נכשל בכך שלא נטרל והכניס לבידוד את כל מפיצי ומדביקי העל ( הבנקים וראוי שישלמו על כך מחיר ) שהמשיכו להפיץ את המגיפה בחלוקת כסף מופקרת לכל עבר, יזמים ומשקי הבית, עד שאלו הכניסו את כולם לטיפול נמרץ והנשמה.
ובאין מכונות הנשמה מספיקות לכל אלו שנפלו קורבן ונדבקו, תשלומי המשכנתאות הוקפאו וזו רק ההתחלה.

שר השיכון מודה: יש עודפי היצע אדירים ואין קונים וחייבים לקרוא למשקיעים ולעודד אותם לבוא ולרכוש את עודפי הדירות כדי למנוע קריסה ואת פיצוץ הבועה וקריסת שוק הנדל"ן והבנקים.
למה זה לא יקרה:
1. כי הורדת מס הרכישה לא תשכנע משקיע חכם לרכוש דירה במקומות בהם ההיצע גדול כי אין למי להשכיר אלא אם המחיר יהיה 30-40% פחות מהמחיר המוצע והמשמעות "סאב פריים".
2. כי אפילו הבנקים, שחילקו בהפקרות כסף ומשכנתאות לא עד כדי כך מופקרים כדי לתת הלוואות ומשכנתאות לנכסים מתים שלא ניתן להשכירם.

ישראל נכנסה למשבר הזה עם אבטלה נמוכה אבל עם מחירי דירות הגבוהים ב- 30% מעל השווי (דוח ה- OECD ) מה שיכול למאיים על יציבות הבנקים.
בשוק בוער בו עליות מחירים מתמשכות ונוצר נתק בין המחיר לשווי נדלקות נורות אדומות צריכות להידלק ומי שאמור להדליקם הם שמאי המקרקעין.

דילמת הבנקים: האם לצמצם את האשראי בשוק הנדל"ן ו/או לייקר אותו בגלל הסיכון שגדל ועל ידי כך לגרום כמעט מייד למשבר סאב פריים שירסק גם את הקבלנים, נוטלי הלוואות גדולים במיוחד, או להמשיך להזרים כסף לשוק הדירות, בתקווה שהמשק יתאושש וכשהקפאת המשכנתאות תופשר, המשק יחזור אט אט לאיתנותו.

140 אלף רוכשי דירות שהקפיאו את החזרי המשכנתאות שלהם הם פצצה מתקתקת באם כושר ההחזר שלהם ייפגע והם לא יעמדו בהתחייבויות שלקחו. משבר מניות הבנקים - כך קראו לזה בשנות השמונים ו-40 שנה לאחר מכן זה יהיה כנראה משבר מניות הנדל"ן. בשני המקרים אותם גורמים אחראים לכך.

נתוני התחלואה שפורסמו היום והתחזית כי נתוני אבטלה דו ספרתיים ימשכו לפחות עד סוף 2021 לצד מיתון עולמי, מעלים את הסבירות למשבר פיננסי נוסח ה"סאב פריים" שפקד את ארה"ב.
תרחיש הקיצון של בנק ישראל ליציבות הבנקים דיבר על שני פרמטרים שיכולים לפגוע ביציבות הבנקים: אבטלה של מעל 9.3% וירידת מחירי דירות של מעל 35%.

ישראל נכנסה למשבר הזה עם מחירי דירות הגבוהים מהשווי בכ- 30 אחוזים וזאת על פי מחקר שפרסם ה -OECD והכל בשל שוק משכנתאות ער תוסס ותקשורת אוהדת שלא הפסיקה ותדלקה את חגיגת ובהלת הנדל"ן.

3 גורמים מייצרים בועה כלכלית: כסף זול, חמדנות אנושית ועודפי כסף.

כל אלו התקיימו בעשור האחרון ובהלת הנדל"ן תודלקה באדיקות ובעקביות ומחירי הדירות הגיעו לרמתן הנוכחית ובועת הנדל"ן התפתחה באין מפריע, עד שהבנקים כבר לא יכלו לעצור אותה ותחושת העושר חלחלה והורגשה בכל מקום.
140 אלף רוכשי דירות שהקפיאו את החזרי המשכנתאות שלהם לתקופה של 6 חודשים הם פצצה מתקתקת ואלו יצטרכו להתמודד עם הבעיה כשההקפאה תופשר ואני מעריך שהבנקים, שלא ירצו למצוא עצמם מול 140,000 סרבני תשלום, יתנו גרייס נוסף רק הפעם, "בהתאמה אישית" של הלווים ושל הערבים שיקבלו קריאת השכמה ותזכורת לערבותם.

דרישת "תספורת למשכנתא" הוא תהליך שאני ממליץ עליו בפני כל מי שיעמוד מול הבנקים בטענה שהבנק ידע או שהוא היה צריך לדעת את המצב בשוק הנדל"ן והיה שותף ליצירת הבעיה והבועה.
הדבר הכי נורא שיכול להתרחש הוא כשהחייב יחשוב שכבר ממילא אין לו מה להפסיד יותר.

המחזוריות היא בבסיס החיים והטבע בכלל ומחזוריות בכלכלה הוא מוטיב שאנו רואים ומכירים וכאן נשאלת השאלה האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה המסכנת את הלווים, שאלה אשר תקבל מענה בתום ועדת החקירה.
בדיוק כמו לפני 40 שנה, השחקנים אותם שחקנים והשיטה אותה שיטה.

בהלת הנדל"ן ותופעת "אספני הדירות" נוצרו בגלל אובדן אמון הציבור במערכות חוק שילטון ושוק ההון והפסדי העתק של חברות הביטוח מעידות כי הציבור צדק אלא שהבנקים שממימנו את הרכישות הללו היו שותפים לזינוק ועליית המחירים.
כל תרחישי הקיצון שערך בנק ישראל בשנים האחרונות העלו כי הסיכון ליציבות המערכת הפיננסית נמצא בנדל"ן. מי שעיניו בראשו יודע שזהו סיכון שיתממש.
בשנות השמונים הבנקים מחלקים כסף לציבור כדי להעשיר את קופתם בהלוואות לרכישת מניות הבנקים ודואגים לווסת את מניות הבנקים שקרסו.
בשנות התשעים והאלפיים, הבנקים נותנים הלוואות ענק לטייקונים שקרסו ובעשור האחרון הבנקים חילקו כסף לציבור לרכישת דירות וינפחו את מחירי הדירות מעבר לשווי בעשרות אחוזים.

yudit10 · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
נכון, אבל תסתכלי בגרף שהבאתי ותראי שמדובר רק בדירות יש שנייה.

בשביל לבדוק מדד של דירות צריך לבדוק באתר הנדלן הממשלתי ולראות את גודל הדירה במטרים, המיקום וכו'
הרי לא דומה דירת 4 חדרים של 79 מ"ר (אפשר בכלל להכניס 4 חדרים בגודל הזה?)
לדירת 4 חדרים של 110 מ"ר
שם גם אפשר לראות את העליות האמיתיות
אז זו ההשוואה האמיתית לדירות 4 חדרים בירושלים, לפי אתר הנדלן הממשלתי.
שימו לב גם שרוב הדירות הן יד 2,
הדירות מקבלן יש להן סמל כחול של קבלן בצד, והן מועטות ממש.

שנת 2020

שנת 2019

שנת 2018

מי שמתמצא רואה מיד שבשנת 2020 רוב המכירות הן של דירות קטנות(4 חדרים ב62 מ"ר!!!) , באזורים הישנים
ובשנת 2018 רוב המכירות הן של דירות הרבה יותר גדולות, (רוב הדירות מעל 93 מ"ר, כשחלק ניכר מהן מעל 100 מ"ר)
ובאזורים היקרים.

לא פלא שיש כאן ירידת מחירים דרסטית...

בקיצור מי שרוצה להסתמך על מדל"ן ולפי זה לקבוע
שיהיה לו בהצלחה

כאחת שנמצאת בשטח
יש כל הזמן עליה, עליה ועליה.

מקצועי בלבד · 9/7/20

נכתב ע"י גלינג:
הקורונה החלה עוד קודם 2020 והתפשטה בחודשיים שלושה הראשונים.

הקורונה בארץ התחילה בחודש השני של 2020, וממש לא לפני.

נכתב ע"י גלינג:
(ואת אמינות אתר מדל"ן תבדקו על הדירה שלכם - אצלינו הם לא צדקו)

נכתב ע"י האורות:
ג. מזמן ידוע שאתר מדל"ן אינו אינדיקציה, דווקא משום שהוא חכם, הוא מכניס מידי הרבה נתונים שמציגים בסוף תמונה לא נכונה.
מדלן יודעים את זה ועובדים על זה

רק כשהיו עליות אז הגרפים שם היו בסדר?
ואני לא טוענת שהגרפים מדויקים, אבל כשהם מראים ירידות בתל אביב של 500,000 ש"ח, אז גם אם יש סטייה, אנחנו עדיין מבינים את הכיוון.

נכתב ע"י האורות:
א. כפי שכבר הגיבו מעליי, אי אפשר להביא ראייה מתופעה של טווח זמן קצר, כי למשל גם שוק ההון בנפילה בכמה שנים אחרונות, זה ראיה?

אין פה שום הוכחה, יש פה נתונים למתעניינים.
ולגבי שוק ההון, שוב הוכחת בורות עמוקה, שוק ההון חווה ירידות רק לתקופה של חודשיים, ומאז הוא בעלייה.
ממש לא כמה שנים.

נכתב ע"י yudit10:
בשביל לבדוק מדד של דירות צריך לבדוק באתר הנדלן הממשלתי ולראות את גודל הדירה במטרים, המיקום וכו'
הרי לא דומה דירת 4 חדרים של 79 מ"ר (אפשר בכלל להכניס 4 חדרים בגודל הזה?)
לדירת 4 חדרים של 110 מ"ר
שם גם אפשר לראות את העליות האמיתיות
אז זו ההשוואה האמיתית לדירות 4 חדרים בירושלים, לפי אתר הנדלן הממשלתי.
שימו לב גם שרוב הדירות הן יד 2,
הדירות מקבלן יש להן סמל כחול של קבלן בצד, והן מועטות ממש.

שנת 2020
צפה בקובץ המצורף 685357
שנת 2019
צפה בקובץ המצורף 685358
שנת 2018
צפה בקובץ המצורף 685363

מי שמתמצא רואה מיד שבשנת 2020 רוב המכירות הן של דירות קטנות(4 חדרים ב62 מ"ר!!!) , באזורים הישנים
ובשנת 2018 רוב המכירות הן של דירות הרבה יותר גדולות, (רוב הדירות מעל 93 מ"ר, כשחלק ניכר מהן מעל 100 מ"ר)
ובאזורים היקרים.

לא פלא שיש כאן ירידת מחירים דרסטית...

בקיצור מי שרוצה להסתמך על מדל"ן ולפי זה לקבוע
שיהיה לו בהצלחה

כאחת שנמצאת בשטח
יש כל הזמן עליה, עליה ועליה.

לטענתך בכל הגרפים שהבאתי, פשוט נמכרו בחצי שנה האחרונה רק דירות 4 חדרים קטנות??????
אני מקווה שאת לא באמת טוענת את זה.
ולגבי אמינות אתר מדל"ן כבר הגבתי, שאני לא טוענת שהגרפים מדויקים, אבל כשהם מראים ירידות למשל בתל אביב של 500,000 ש"ח, אז גם אם יש סטייה, אנחנו עדיין מבינים את הכיוון.
ודרך אגב ירידות המחירים שהבאתי פה, זה בעיקר בדירות גדולות יותר, שמשם תמיד מתחילות הירידות.

yudit10 · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
לטענתך בכל הגרפים שהבאתי, פשוט נמכרו בחצי שנה האחרונה רק דירות 4 חדרים קטנות??????
אני מקווה שאת לא במת טוענת את זה.

אני לא טוענת שרק
אני טוענת שזה רוב הדירות.

ולא אני טוענת את זה.
אתר הנדל"ן הממשלתי טוען את זה.

למדל"ן יש מקורות מידע אחרים?

אידישע מאמע · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
לטענתך בכל הגרפים שהבאתי, פשוט נמכרו בחצי שנה האחרונה רק דירות 4 חדרים קטנות??????
אני מקווה שאת לא במת טוענת את זה.

מדל"ן מסתמך על הנתונים שמופיעים באתר הנדל"ן הממשלתי ככה שאולי נמכרו 100 דירות אבל "הנתון" על ירידת מחירים מקורה במכירת 4 דירות שיכונים

מקצועי בלבד · 9/7/20

נכתב ע"י אידישע מאמע:
מדל"ן מסתמך על הנתונים שמופיעים באתר הנדל"ן הממשלתי ככה שאולי נמכרו 100 דירות אבל "הנתון" על ירידת מחירים מקורה במכירת 4 דירות שיכונים

נכון, בכל תל אביב יש למדל"ן נתונים רק על 4 דירות...

אידישע מאמע · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
נכון, בכל תל אביב יש למדל"ן נתונים רק על 4 דירות...

בואי נמשיך לדבר על רוממה כי אין לי זמן עכשיו לעבור לתל אביב

מקצועי בלבד · 9/7/20

נכתב ע"י אידישע מאמע:
בואי נמשיך לדבר על רוממה כי אין לי זמן עכשיו לעבור לתל אביב

אין לי שום עניין ברוממה, ואין לי שום בעיה שתגידי שהנתונים לא נכונים, אני הבאתי נתונים למתעניינים, וזה דברים שאפשר בקלות לבדוק.
[ולא לבדוק מה היו המחירים של הדירות האלו לפני עשור, אלא לפני שנה שנתיים, לעומת היום]
בכל אופן, במדל"ן לא נותנים גרף כשאין להם מספיק דירות לבנות עליו את הגרף.

yudit10 · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אין לי שום עניין ברוממה, ואין לי שום בעיה שתגידי שהנתונים לא נכונים, אני הבאתי נתונים למתעניינים, וזה דברים שאפשר בקלות לבדוק.
[ולא לבדוק מה היו המחירים של הדירות האלו לפני עשור, אלא לפני שנה שנתיים, לעומת היום]
בכל אופן, במדל"ן לא נותנים גרף כשאין להם מספיק דירות לבנות עליו את הגרף.

1. הנתונים נכונים
אבל מדלן לא בודק את האזור דירה דירה
הוא בונה גרף מתמטי
ע"פ המידע ברשות המיסים.

מי שמתמצא ונמצא בשוק קורא את הנתונים בצורה אחרת.
בודק את המיקום, הגודל, וכו' וכו'
ולפעמים יש גם עוד נתונים נסתרים (לדוגמא בנין מסוים שאין בו טאבו מסודר- ולכן הדירות נמכרות במחיר זול יותר וכדומה)

וכשאני רואה את אמיתות הגרף בכל מה שקשור לאזור בו אני חיה ונושמת ומכירה
אני קצת מפקפקת באמינות הגרפים גם בשאר האזורים.

2. בכל מקרה אני חושבת שא"א ללמוד על מגמה של שנה אחת
כי לאורך כל הצירים יש מדי פעם ירידות קטנות ועצירות ואחרי זה המשך עליה
אפשר יהיה ללמוד על מגמה רק לטווח ארוך יותר.

מקצועי בלבד · 9/7/20

נכתב ע"י yudit10:
הנתונים נכונים
אבל מדלן לא בודק את האזור דירה דירה
הוא בונה גרף מתמטי
ע"פ המידע ברשות המיסים.

מי שמתמצא ונמצא בשוק קורא את הנתונים בצורה אחרת.
בודק את המיקום, הגודל, וכו' וכו'
ולפעמים יש גם עוד נתונים נסתרים (לדוגמא בנין מסוים שאין בו טאבו מסודר- ולכן הדירות נמכרות במחיר זול יותר וכדומה)

נכון, ושוב אני לא טוענת שהגרף מראה נתונים מדויקים, אבל יש בו בהחלט להראות קצת את המצב בשטח. [ולא רק את מה שהמתווכים מספרים לכם]

yudit10 · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
נכון, ושוב אני לא טוענת שהגרף מראה נתונים מדויקים, אבל יש בו בהחלט להראות קצת את המצב בשטח. [ולא רק את מה שהמתווכים מספרים לכם]

את המצב בשטח לומדים מהשטח.
לא ממתווכים.
ובוודאי לא ממדל"ן

גלינג · 9/7/20

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
נכון, ושוב אני לא טוענת שהגרף מראה נתונים מדויקים, אבל יש בו בהחלט להראות קצת את המצב בשטח. [ולא רק את מה שהמתווכים מספרים לכם]

מכיון שיש באתר שלהם כמה כתבות על כך שזה הזמן לרכוש דירות, שאר הממדים אמורים לאשרר את הרעיון הזה.

שרילנקה · 9/7/20

באמת שאני לא יודעת יותר מדי באופן ממש ממש מקצועי ...ולכן כש'מקצועי בלבד' [שיש לי הערכה גדולה..] מביאה כתבות ובעיקר שבירת מיתוסים אין לי כלים באמת לשפוט ולהרבה כמוני.
לפעמים הם דברים נכונים אבל יש תחושה שהם פילוסופים מידי לעומת השטח . והשטח של הדירות הוא מלא באנשים "פשוטים" כלומר לא מדי מתוחכמים שבסוף הם חלק מהמחירים שגורמים להם לעלות וגם לרדת ע"י כל מיני בועות שמתפוצצות.. וזה בשונה מההון...
אבל חשוב לי להשים לב... שיש פה הרבה דיונים [ויכוחים..

] בישיר ובעקיפין פה ובאשכולות אחרים מה יותר שווה הון או נדל"ן שזה לא היה קורה פעם כי וווודאי שנדל"ן והיום שזה קורה ואפשר להבין צד שני זה אומר שיש איזה מכה בכנף של הנדל"ן ולך תדע...

אש הברזל · 9/7/20

בכל אשמה המחאה החברתית ב2011
שאז העלו את המס על רווחי ההון ל25%
וזה הצטרף לזה שב2008 בטלו את קופת גמל להשקעה עם פטור ממס אחרי 15 שנה
ואנשים נשארו עם כסף שאין מה לעשות איתו אז קנו דירות וקנו וקנו
ועכשיו הממשלה נשארה בלי רווחים משוק ההון רואים ממש שלמרות עליית המס הרווחים קטנו עקב בריחת המשקיעים והתכווצות המחזורי מסחר בבורסה
בפועל עלו מחירי הדירות והביאו למצב שהמדינה הוציאה כספים על מחיר למשתכן הרבה יותר מאשר אם הייתה מוותרת על עליית המס מרווחי הון
ואז מבינים ש"כל אנשי השם כלו היו
וחכמים כבלי מדע
ונבונים כבלי השכל..."
יש במאלגוריתמיקה מושג של אלגוריתם חמדני
שהוא לוקח את מה שהכי טוב ברגע הזה בלי לחשוב צעד קדימה
ויש מקרים שבאמת הוא הכי יעיל
אבל בתכנון תקציב ומיסים הוא ממש לא הכי יעיל ליתר דיוק הוא הכי גרוע
וזה התוצאה שאנשי התקציבים באגף האוצר מכירים רק אותו...
וזה לא רק בתחום הזה גם בתחום התחבורה
אם הממשלה הייתה משקיעה בתח"צ כמו שצריך כל המחקרים מראים שזה היה מזניק את המשק מגדיל את הפריון את התוצר וכו'
אבל פקידי האוצר רואים לנגד עינהם רק את ההכנסות ממסי רכב ומס הבלו על הדלק ומה פתאום שהם יוותרו על זה
אז לא משקיעים בתח"צ חכמה ויעילה ויש מיסים והפריון במשק הוא מהנמוכים בOECD
וכל עובד מבזבז כעט שעתיים ביום על נסיעה במקום על עבודה
וכן הלאה וכן הלאה