דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

מגדלים באוויר: הבטחות הממשלה בתוכנית הנדל"ן - חסרות בסיס | כלכליסט

תוכנית הנדל"ן שהציגו שרי האוצר, השיכון והפנים השבוע מתיימרת להוזיל את מחירי הדיור ולספק דירות ב־800 אלף שקל לזכאים. אך פרטיה מגלים שמדובר בהבטחות חסרות בסיס וללא מענה למחסור הקשה בפועלי בניין

www.calcalist.co.il

נ.ב. לקחת בערבון מוגבל כיון שכלכליסט מוטה נגד הממשלה.

 

[szn]

עוד כתבה:

דירות בפריפריה ב-800 אלף שקל? את המחיר ישלמו משפרי הדיור | כלכליסט

שרי האוצר והשיכון הבטיחו לזכאים דירות מוזלות בפריפריה. ואולם קבלנים טוענים כי מחיר זה לא יאפשר להם להרוויח. מי שייאלצו לממן את ההנחה הם משפרי הדיור או המשקיעים

www.calcalist.co.il

​

דירות בפריפריה ב-800 אלף שקל? את המחיר ישלמו משפרי הדיור​

שרי האוצר והשיכון הבטיחו לזכאים דירות מוזלות בפריפריה. ואולם קבלנים טוענים כי מחיר זה לא יאפשר להם להרוויח. מי שייאלצו לממן את ההנחה הם משפרי הדיור או המשקיעים​

אמיתי גזית


המחיר הזה נשמע פנטסטי, אבל קבלנים איתם שוחחנו אמרו כי מחיר זה משקף בקושי את עלות הבנייה ולא יאפשר להם להרוויח. לכן, יש המטילים ספק בסיכויי ההצלחה של מכרזי מקרקעין כאלה.
על פי הקבלנים שעמם שוחחנו, בניית דירה עולה לפחות 600 אלף שקל. לכך יש להוסיף 50 אלף שקל עבור אגרות, תכנון, ושיווק ו-70 אלף שקל עלויות מימון. בסך הכול, בניית דירה עולה לכל הפחות 720 אלף שקל, סכום שבשבילו קבלנים לא מוכנים לגשת למכרז; וזה עוד לפני שמוסיפים למשוואה את עלות הקרקע, הפיתוח שלה וסיכונים שעלולים לצוץ בדרך, כגון עיכובים, התייקרות חומרי הבנייה, מלחמה שתפרוץ ועוד. בנוסף לכל אלה, משבר העובדים הזרים הוביל על פי הקבלנים להתייקרות שכר העבודה, ולא נראה כי יש לו פתרון בעתיד הקרוב.
כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של המכרזים האלה, הממשלה העמיקה את הסובסידיה שהיא מעניקה עבור פיתוח התשתיות במגרשים לבנייה רוויה למגורים. המדינה תממן 50 אלף שקל לדירה, ובסך הכול התקציב הזה יגיע ל-1.1 מיליארד שקל. הסבסוד הזה יתקבל רק בפרויקטים שעומדים באחד משלושה תנאים: ביישוב בו הם מצויים יש תוכניות לבניית 1,500 דירות לפחות; אלה מכרזים שנכשלו בעבר מסיבות כלכליות; או שהטופוגרפיה תלולה, יקרה ומחייבת את עזרת המדינה.


סכום הסבסוד הזה מתווסף לסבסוד שכבר קיים בהיקף שנתי של כ-2 מיליארד שקל. כל הסובסידיות גם יחד יובילו למצב שבו מחיר הקרקע ועלויות הפיתוח יהיו אפסיים או קרובים לשם.
אולם, באזורים מרוחקים גם הסיוע הזה אינו מספיק כדי למכור דירות במחיר כה זול ולהרוויח. לכן בפרויקטים של דירה בהנחה הקבלנים יכולים למכור אחוז מסוים מהדירות לכל קונה במחיר שוק חופשי. המשמעות היא שמשפרי דיור או משקיעים שלא זכאים להשתתף בהגרלת דירה בנחה ומחפשים דירה חדשה בפרויקטים כאלה ייאלצו לממן את ההנחה שיקבלו הזכאים, וזה על פי בנק ישראל מוביל להתייקרות של הדירות שנמכרות בשוק החופשי.
מאז 2015 ועד היום יש ערים שבהן כמעט כל הדירות החדשות שנבנו על אדמות מדינה מיועדות לזכאים. הקבלנים מודעים לכך שאין הרבה חלופות למי שרוצה דירה חדשה ואינו זכאי, ולכן הם לא מהססים להעלות את מחיר הדירות שנמכרות במחיר שוק חופשי. השיטה הזו מאפשרת להם גם לפצות על השחיקה ברווחים ממכירת הדירות המוזלות לזכאים.

 

[shimשימי]

10 סיבות מדוע מחירי הנדל"ן הולכים לזנק בקרוב

1.מחסור בפועלים
2.עלייה בשכר העבודה של הפועלים (קרוב לפי 2 יומי)
3.התמשכות זמן הבנייה
4.מחסור בעובדים בגופים מטעם המדינה(מילואים)
5.התייקרות בעליות שינוע מוצרים(לא מזמן מכולה עלתה 2500 דולר והיום כבר קרוב ל10000 אלף דולר)
6.רכישה מועטת של קרקעות
7.קבלנים מחזיקים דירות
8.גירושים רבים
9.עלייה בתוחלת החיים
10.רואים עליות מחירים בכל מקום לרבות רשתות המזון

 

[השקעות R הון]

10 סיבות מדוע מחירי הנדל"ן הולכים לזנק בקרוב

1.מחסור בפועלים
2.עלייה בשכר העבודה של הפועלים (קרוב לפי 2 יומי)
3.התמשכות זמן הבנייה
4.מחסור בעובדים בגופים מטעם המדינה(מילואים)
5.התייקרות בעליות שינוע מוצרים(לא מזמן מכולה עלתה 2500 דולר והיום כבר קרוב ל10000 אלף דולר)
6.רכישה מועטת של קרקעות
7.קבלנים מחזיקים דירות
8.גירושים רבים
9.עלייה בתוחלת החיים
10.רואים עליות מחירים בכל מקום לרבות רשתות המזון(דבר שבהכרח יתגלגל לכל המשק)

יש גם 10 סיבות שהמחירים הולכים לרדת?

 

[3040*]

10 סיבות מדוע מחירי הנדל"ן הולכים לזנק בקרוב

1.מחסור בפועלים
2.עלייה בשכר העבודה של הפועלים (קרוב לפי 2 יומי)
3.התמשכות זמן הבנייה
4.מחסור בעובדים בגופים מטעם המדינה(מילואים)
5.התייקרות בעליות שינוע מוצרים(לא מזמן מכולה עלתה 2500 דולר והיום כבר קרוב ל10000 אלף דולר)
6.רכישה מועטת של קרקעות
7.קבלנים מחזיקים דירות
8.גירושים רבים
9.עלייה בתוחלת החיים
10.רואים עליות מחירים בכל מקום לרבות רשתות המזון

כמה עלה חבילת קורנפלקס בסופר לפני 20 שנה וכמה היא עולה היום?
אני מניח שהעליה היא כ 30-60 אחוז, בדירות העלייה היא כמה מאות אחוזים
אני מניח שהעלייה בנדל"ן בארץ מיצתה את עצמה נכון ל 5 שנים הקרובות והעניין הולך לקראת ירידה תלולה

 

[shimשימי]

כמה עלה חבילת קורנפלקס בסופר לפני 20 שנה וכמה היא עולה היום?
אני מניח שהעליה היא כ 30-60 אחוז, בדירות העלייה היא כמה מאות אחוזים
אני מניח שהעלייה בנדל"ן בארץ מיצתה את עצמה נכון ל 5 שנים הקרובות והעניין הולך לקראת ירידה תלולה

אני אנסה להסביר לך למה מחירי הדיור לא דומים לקרופנלקס
כי יש -3- סוגי אנשים שקונים דירות

א.למגורים
ב.להשקעה(טייקונים)
ג.הקדמת ביקושים(כלומר אברך חרדי ממוצע שמקדים ביקושים וגם חילוני ממוצע
שמקדים ביקושיםרק בגלל שכל המחירים עולים

עכשיו הפרמטר הא' הוא מוחלט ונותון לפי כמות האנשים שיש (אל תיכנס איתי לעניין של שכירות כרגע
לצורך הפשטות)

הפרמטר הב'-הוא גם פרמטר יחסית מוחלט-טייקונים ואנשים מהסוג שיש להם 10 דירות
אין כל כך הרבה
והם לא באמת מזיזים את השוק בחזקה

מה שנשאר לנו זה בעיקר ג'

אם המשק צריך רק 60 אלף דירות בשנה
יכול להיות שאדם ממוצע
יבקש להקדים ביקושים עבור ילדיו
יהפוך כביכול להיות משקיע
רק כדי שהילדים שלו לא יתקעו


וככה נוצר מעגל גדול גדול

אז יוצא שבמקום 50 אלף ביקושים נוצרים 70-80 100 אלף ביקושים

 

[יצחק77]

יש גם 10 סיבות שהמחירים הולכים לרדת?

יש 10 סיבות למה זה ירד
א. השקר שיש עודף ביקוש, מי שצלל באמת בלי דעות קדומות לנתונים ו/או עבר על הודועתי הקודמות בנושא מבין
שיש פה ישראבלוף של הקבלנים על כולנו ואין באמת ביקוש ל60000 דירות
ב. כרגע אין מחסור בדירות באופן כללי יש 60000 דירות לא מכורות על המדף חוץ מאלפי דירות יד שניה
ג. זיהוי בועה בנדל"ן יש לה כמה מדדים אבל העיקרי שביניהם זה מדד המשכורת דהיינו כמה משכורות צריך בשביל החלום מקובל שעד 150 זה סביר אנחנו כבר נמצאים ב278 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת במרכז החרדי.
ד. היות והממוצע משכורות החרדי הוא פחות מהכללי הנתון הזה הרבה יותר חריף ואנו מתקרבים ל300 משכורות
ה. אין לציבור שלנו יכולת אמיתית לשלם יותר ורואים את זה בולט במשפרי דיור יש הרבה פחות ביקוש לדירות 5 חד' שחצו את ה3M ובוודאי אלו שיותר 3.5M השוק קפוא ומת
ו. גם בדירות ראשונות רוב הבאזז הוא סביב לדיור בהנחה שמשקף פחות מ30% ממחיר השוק
וכן מתחרדים באזורים מרוחקים . של עד 1M ש"ח
ז. להערכתי וממה שאני שומע אין הרבה זוגות צעירים שקונים בשוק החופשי דירה ביותר מ-1.6 1.3 ש"ח משום שאין יכולת כנ"ל פשוט תשאלו מתווכים הגונים בסביתכם ( מי שחולק על זה נא להביא תימוכין עם כתובת ולא שמועות)
ח. הבנקים נהיו יותר זהירים וקשה היום לקמבן הכנסות וחייבים לקנות עם מה שיש .בכל אופן התופעה מצטמצמת
ט. יש הרבה קבלנים שיושבים על קרקעות שנקנו לפני 5 שנים במחירים שפויים וזולים ויש להם לאן לרדת ברגע שהם יבינו שהחגיגה נגמרה
י. בבני ברק יש כרגע בבניה כ10000 יח"ד + וקרוב ל1000 יח"ד יד שניה ועוד הרבה שיתפנו בקרוב ממשפרי דיור
אין מחסור אמיתי יש אוירה שמתפוגגת לאט לאט

 

[shimשימי]

יש 10 סיבות למה זה ירד
א. השקר שיש עודף ביקוש, מי שצלל באמת בלי דעות קדומות לנתונים ו/או עבר על הודועתי הקודמות בנושא מבין
שיש פה ישראבלוף של הקבלנים על כולנו ואין באמת ביקוש ל60000 דירות

לא קראת מה כתבתי לעיל על עניין הביקוש
אין מחסור בדירות למגורים
אבל יש מחסור בדירות להשקעה מהסוג השלישי שכתבתי
כדאי שתקרא מה שרשמתי לעיל

ב. כרגע אין מחסור בדירות באופן כללי יש 60000 דירות לא מכורות על המדף חוץ מאלפי דירות יד שניה

כמעט לא היו עסקאות ויש המון המון ביקושים נסתרים
שמאיימים להתפרץ בכל רגע
ה60 אלף דירות הללו הם מספיקים לביקוש קלאסי
אם המטרה היחידה של דירה הייתה למגורים
מכיוון שיש הקדמת ביקושים כנ"ל
לכן ה60 אלף הללו לא משלמים את הפער
וזה גם הסיבה שמחירי הדיור לא יורדים

ג. זיהוי בועה בנדל"ן יש לה כמה מדדים אבל העיקרי שביניהם זה מדד המשכורת דהיינו כמה משכורות צריך בשביל החלום מקובל שעד 150 זה סביר אנחנו כבר נמצאים ב278 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת במרכז החרדי.

הפרמטר הזה לא נכון.
מי קבע ש150 זה סביר
אולי רק 60

בשנת 2011 אמרו שגם 130 משכורות זה לא סביר...

הפרמטר בלעדי זה ביקוש והיצע
ויכולת רכישה
ואם המחירים היום אוחזים ב2 מיליון
אז זה אומר שזה נקודת המפגש בין הביקוש להיצע

ד. היות והממוצע משכורות החרדי הוא פחות מהכללי הנתון הזה הרבה יותר חריף ואנו מתקרבים ל300 משכורות

הטיעונים הללו כנ"ל חוזרים משנת 2011

יש המון פרמרטים שאתה לא משקלל
נניח שהמגזר החרדי מקבל ההון עצמי משמעותי גבוה מאשר המגזר חהילוני
יש הרבה משקייעים
יש ירושות

ועוד

החשבון הזה הוא חשבון כאילו כל מי שקונה התחיל מהון עצמי אפסי

ה. אין לציבור שלנו יכולת אמיתית לשלם יותר ורואים את זה בולט במשפרי דיור יש הרבה פחות ביקוש לדירות 5 חד' שחצו את ה3M ובוודאי אלו שיותר 3.5M השוק קפוא ומת
ו. גם בדירות ראשונות רוב הבאזז הוא סביב לדיור בהנחה שמשקף פחות מ30% ממחיר השוק
וכן מתחרדים באזורים מרוחקים . של עד 1M ש"ח
ז. להערכתי וממה שאני שומע אין הרבה זוגות צעירים שקונים בשוק החופשי דירה ביותר מ-1.6 1.3 ש"ח משום שאין יכולת כנ"ל פשוט תשאלו מתווכים הגונים בסביתכם ( מי שחולק על זה נא להביא תימוכין עם כתובת ולא שמועות)
ח. הבנקים נהיו יותר זהירים וקשה היום לקמבן הכנסות וחייבים לקנות עם מה שיש .בכל אופן התופעה מצטמצמת
ט. יש הרבה קבלנים שיושבים על קרקעות שנקנו לפני 5 שנים במחירים שפויים וזולים ויש להם לאן לרדת ברגע שהם יבינו שהחגיגה נגמרה
י. בבני ברק יש כרגע בבניה כ10000 יח"ד + וקרוב ל1000 יח"ד יד שניה ועוד הרבה שיתפנו בקרוב ממשפרי דיור
אין מחסור אמיתי יש אוירה שמתפוגגת לאט לאט

למעשה כל מה שרשמת זה סיבה אחת שחילקת אותה בעשר סעיפים
ובאיזה שלב התייאשתי

בכל אופן נמתין ונראה

בכל אופן הכלכלנים טוענים כדברי
נגיד בנק ישראל למשל
ירון זליכה גם טוען אותו דבר
ולמרות כל האיומים
המחירים בבני ברק ל4 חדרים חדשות הם באזור ה2.7-2.8

 

[השקעות R הון]

יש 10 סיבות למה זה ירד
א. השקר שיש עודף ביקוש, מי שצלל באמת בלי דעות קדומות לנתונים ו/או עבר על הודועתי הקודמות בנושא מבין
שיש פה ישראבלוף של הקבלנים על כולנו ואין באמת ביקוש ל60000 דירות
ב. כרגע אין מחסור בדירות באופן כללי יש 60000 דירות לא מכורות על המדף חוץ מאלפי דירות יד שניה
ג. זיהוי בועה בנדל"ן יש לה כמה מדדים אבל העיקרי שביניהם זה מדד המשכורת דהיינו כמה משכורות צריך בשביל החלום מקובל שעד 150 זה סביר אנחנו כבר נמצאים ב278 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת במרכז החרדי.
ד. היות והממוצע משכורות החרדי הוא פחות מהכללי הנתון הזה הרבה יותר חריף ואנו מתקרבים ל300 משכורות
ה. אין לציבור שלנו יכולת אמיתית לשלם יותר ורואים את זה בולט במשפרי דיור יש הרבה פחות ביקוש לדירות 5 חד' שחצו את ה3M ובוודאי אלו שיותר 3.5M השוק קפוא ומת
ו. גם בדירות ראשונות רוב הבאזז הוא סביב לדיור בהנחה שמשקף פחות מ30% ממחיר השוק
וכן מתחרדים באזורים מרוחקים . של עד 1M ש"ח
ז. להערכתי וממה שאני שומע אין הרבה זוגות צעירים שקונים בשוק החופשי דירה ביותר מ-1.6 1.3 ש"ח משום שאין יכולת כנ"ל פשוט תשאלו מתווכים הגונים בסביתכם ( מי שחולק על זה נא להביא תימוכין עם כתובת ולא שמועות)
ח. הבנקים נהיו יותר זהירים וקשה היום לקמבן הכנסות וחייבים לקנות עם מה שיש .בכל אופן התופעה מצטמצמת
ט. יש הרבה קבלנים שיושבים על קרקעות שנקנו לפני 5 שנים במחירים שפויים וזולים ויש להם לאן לרדת ברגע שהם יבינו שהחגיגה נגמרה
י. בבני ברק יש כרגע בבניה כ10000 יח"ד + וקרוב ל1000 יח"ד יד שניה ועוד הרבה שיתפנו בקרוב ממשפרי דיור
אין מחסור אמיתי יש אוירה שמתפוגגת לאט לאט

יפה מאוד תודה על ההשקעה.
העולה מהדברים שיש אין ספור דברים שמשפיעים על השוק.

 

[יצחק77]

לא קראת מה כתבתי לעיל על עניין הביקוש
אין מחסור בדירות למגורים
אבל יש מחסור בדירות להשקעה מהסוג השלישי שכתבתי
כדאי שתקרא מה שרשמתי לעיל

כמעט לא היו עסקאות ויש המון המון ביקושים נסתרים
שמאיימים להתפרץ בכל רגע
ה60 אלף דירות הללו הם מספיקים לביקוש קלאסי
אם המטרה היחידה של דירה הייתה למגורים
מכיוון שיש הקדמת ביקושים כנ"ל
לכן ה60 אלף הללו לא משלמים את הפער
וזה גם הסיבה שמחירי הדיור לא יורדים

הפרמטר הזה לא נכון.
מי קבע ש150 זה סביר
אולי רק 60

בשנת 2011 אמרו שגם 130 משכורות זה לא סביר...

הפרמטר בלעדי זה ביקוש והיצע
ויכולת רכישה
ואם המחירים היום אוחזים ב2 מיליון
אז זה אומר שזה נקודת המפגש בין הביקוש להיצע

הטיעונים הללו כנ"ל חוזרים משנת 2011

יש המון פרמרטים שאתה לא משקלל
נניח שהמגזר החרדי מקבל ההון עצמי משמעותי גבוה מאשר המגזר חהילוני
יש הרבה משקייעים
יש ירושות

ועוד

החשבון הזה הוא חשבון כאילו כל מי שקונה התחיל מהון עצמי אפסי

למעשה כל מה שרשמת זה סיבה אחת שחילקת אותה בעשר סעיפים
ובאיזה שלב התייאשתי

בכל אופן נמתין ונראה

בכל אופן הכלכלנים טוענים כדברי
נגיד בנק ישראל למשל
ירון זליכה גם טוען אותו דבר
ולמרות כל האיומים
המחירים בבני ברק ל4 חדרים חדשות הם באזור ה2.7-2.8

דעתך ידועה משכבר
אולם בתוך עמי אנכי יושבת
ומקורות המידע שלי הם נתונים, יותר מאשר תחזיות הפכפכות של מומחים מכובדים למיניהם
אני נפגש כמעט יום יום עם סיפורי משפחות על סף קריסה
עם יועצי משכנתאות ומתווכים
שכבר כמעט שנה עוד הרבה לפני ההתקפה, ומחסור בפועלים ,ועלויות שינוע, חווים ירידה בהיקף העסקאות
והיום כבר ממש רעבים לעסקה ועסוקים כמעט רק במחזור ופריסה של חובות ליותר תשלומים:
בין חוג חברי יש לא מעט קבלנים "קטנים" שבונים בבני ברק ואני יודע את היקף המגרשים ויח"ד שקבלו היתר בשנתיים האחרונות ומדובר בהיקף אדיר חוץ מהמגא פרוייקטים בצפון העיר ורחוב הירקון

בכל אופן כפי שכבר ציטטתי את איינשטיין שאמר "אני יכול לחשבן את כל היקום אבל לא את עומק טיפשותם של אנשים"
השאלה האם השוק יהיה מספיק סבלן או שישבר וימשיך להתאבד ולמשכן את חייו וחיי ילדיו על החלום לדירה!.
השינוי תלוי רק בנו בעזהשי"ת כמובן

 

[shimשימי]

דעתך ידועה משכבר
אולם בתוך עמי אנכי יושבת
ומקורות המידע שלי הם נתונים, יותר מאשר תחזיות הפכפכות של מומחים מכובדים למיניהם'

כלומר נגיד בנק ישראל מספק תחזיות הפכפכות?

אני נפגש כמעט יום יום עם סיפורי משפחות על סף קריסה

זה פחות רלוונטי(אלא אם כן זה משפחות שיש ברשותם דירה)

עם יועצי משכנתאות ומתווכים

אני גם נפגש

שכבר כמעט שנה עוד הרבה לפני ההתקפה, ומחסור בפועלים ,ועלויות שינוע, חווים ירידה בהיקף העסקאות
והיום כבר ממש רעבים לעסקה ועסוקים כמעט רק במחזור ופריסה של חובות ליותר תשלומים:

נכון

בין חוג חברי יש לא מעט קבלנים "קטנים" שבונים בבני ברק ואני יודע את היקף המגרשים ויח"ד שקבלו היתר בשנתיים האחרונות ומדובר בהיקף אדיר חוץ מהמגא פרוייקטים בצפון העיר ורחוב הירקון

זה נכון,אבל אתה צריך לקחת בחשבון
כמה דברים
א.שהזמן שהדירות הללו יסתיימו יקח להם הרבה יותר זמן בגלל המלחמה(אני אישית מכיר פינוי בינוי
שהיה כבר צריך להתחיל מחשוון הנוכחי
ודחו אותם ל....
תקשיב טוב

לחשוון הבא(וגם זה אולי)
ב.שהיה מיעוט עסקאות ב2023
והביקושים הללו לא נעלמו הם קיימים

 

[לארג']

10 סיבות מדוע מחירי הנדל"ן הולכים לזנק בקרוב

1.מחסור בפועלים
2.עלייה בשכר העבודה של הפועלים (קרוב לפי 2 יומי)
3.התמשכות זמן הבנייה
4.מחסור בעובדים בגופים מטעם המדינה(מילואים)
5.התייקרות בעליות שינוע מוצרים(לא מזמן מכולה עלתה 2500 דולר והיום כבר קרוב ל10000 אלף דולר)
6.רכישה מועטת של קרקעות
7.קבלנים מחזיקים דירות
8.גירושים רבים
9.עלייה בתוחלת החיים
10.רואים עליות מחירים בכל מקום לרבות רשתות המזון

הכל טוב ויפה
אבל כסף לא בנמצא

מה זה 8?

 

[shimשימי]

הכל טוב ויפה
אבל כסף לא בנמצא

אתה צודק חלקית.
אבל הם מצאו פיתרונות גם לזה

למשל

מה שהם עושים

זה שהם אומרים תשלם עכשיו רק חלק מהסכום

ועוד 3 שנים למשל תיקח משכנתא(ועד אז כנראה שהריבית תרד....
ככה הם משכנעים אנשים

וכו'

אם הבעיה היחידה היא המימון
אז תדע שהם לא פראיירים
ויש להם פיתרונות לזה

 

[לארג']

אתה צודק חלקית.
אבל הם מצאו פיתרונות גם לזה

למשל

מה שהם עושים

זה שהם אומרים תשלם עכשיו רק חלק מהסכום

ועוד 3 שנים למשל תיקח משכנתא(ועד אז כנראה שהריבית תרד....
ככה הם משכנעים אנשים

וכו'

אם הבעיה היחידה היא המימון
אז תדע שהם לא פראיירים
ויש להם פיתרונות לזה

אני בעיקרון מסכים איתך אבל חושש מאוד וכנראה לא רק אני
השוק קפוא בכל מקום,מוכרים מורידים ב200 אלף בלי למצמץ ואין קונים
בסוף הכל זה עניין רגשי,כשאנשים במצב לא ברור (מלחמה, ריביות גבוהות ללא ירידה באופק)
מעדיפים לא לעשות כלום.

 

[ר' יהונתן]

אתה צודק חלקית.
אבל הם מצאו פיתרונות גם לזה

למשל

מה שהם עושים

זה שהם אומרים תשלם עכשיו רק חלק מהסכום

ועוד 3 שנים למשל תיקח משכנתא(ועד אז כנראה שהריבית תרד....
ככה הם משכנעים אנשים

וכו'

אם הבעיה היחידה היא המימון
אז תדע שהם לא פראיירים
ויש להם פיתרונות לזה

אז עוד 3 שנים הם יגלו שהקבלנים רימו אותם ואין להם באמת איך לממן את המשכנתא החודשית המטורפת ואז אנשים יהיו מוכרחים למכור את הדירות במקרה הטוב או שיהיה הוצאה לפועל במקרה הרע
כבר היום יש אינספור זוגות שבתחילת דרכם קנו דירות במחירי שיא ועם החזרים חונקים ובהתחלה הם הסתדרו איכשהו וב''ה שהתחיל להיוולד להם ילדים או שהתחילו לחתן ילדים הם התחילו להבין את הטעות שהם עשו וקנו דירה מעבר ליכולת הנורמאלית שלהם

 

[shimשימי]

אז עוד 3 שנים הם יגלו שהקבלנים רימו אותם ואין להם באמת איך לממן את המשכנתא החודשית המטורפת ואז אנשים יהיו מוכרחים למכור את הדירות במקרה הטוב או שיהיה הוצאה לפועל במקרה הרע
כבר היום יש אינספור זוגות שבתחילת דרכם קנו דירות במחירי שיא ועם החזרים חונקים ובהתחלה הם הסתדרו איכשהו וב''ה שהתחיל להיוולד להם ילדים או שהתחילו לחתן ילדים הם התחילו להבין את הטעות שהם עשו וקנו דירה מעבר ליכולת הנורמאלית שלהם

בא נסכם ככה
שאף אחד לא הביא טיעון רציני

למה אין סיבות אמיתיות לעליית מחירים


הטיעון היחיד הרציני שהיה פה


זה היכולת הכלכלית

ואם זה הטיעון היחיד
אז בא נגיד ככה

א.שמעתי מיועץ משכנתאות בכיר-שאחוז החזרי המשכנתא בציבור החרדי הוא הנמוך ביותר(כלומר אנשים שלא מצליחים לעמוד במשכנתא ויש הוצאה לפועל....)

ב.הנושא של היכולת הכלכלית-הוא חמקמק-מספיק למשל לעלות את המשכנתא ל40 שנה כדי לפתור חלק גדול מהבעיה
אפשר להוריד ריבית
אפשר לעשות תנאי תשלום נוחים

ועוד ועוד

 

[יצחק77]

גלגלתי חיפוש
בכמה סגנונות ניסוח מה הביקוש האמיתי בישראל
והגעתי לכתבה המצ"ב
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818170
שווה קריאה

 

[...Naomi]

יש 10 סיבות למה זה ירד
א. השקר שיש עודף ביקוש, מי שצלל באמת בלי דעות קדומות לנתונים ו/או עבר על הודועתי הקודמות בנושא מבין
שיש פה ישראבלוף של הקבלנים על כולנו ואין באמת ביקוש ל60000 דירות
ב. כרגע אין מחסור בדירות באופן כללי יש 60000 דירות לא מכורות על המדף חוץ מאלפי דירות יד שניה
ג. זיהוי בועה בנדל"ן יש לה כמה מדדים אבל העיקרי שביניהם זה מדד המשכורת דהיינו כמה משכורות צריך בשביל החלום מקובל שעד 150 זה סביר אנחנו כבר נמצאים ב278 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת במרכז החרדי.
ד. היות והממוצע משכורות החרדי הוא פחות מהכללי הנתון הזה הרבה יותר חריף ואנו מתקרבים ל300 משכורות
ה. אין לציבור שלנו יכולת אמיתית לשלם יותר ורואים את זה בולט במשפרי דיור יש הרבה פחות ביקוש לדירות 5 חד' שחצו את ה3M ובוודאי אלו שיותר 3.5M השוק קפוא ומת
ו. גם בדירות ראשונות רוב הבאזז הוא סביב לדיור בהנחה שמשקף פחות מ30% ממחיר השוק
וכן מתחרדים באזורים מרוחקים . של עד 1M ש"ח
ז. להערכתי וממה שאני שומע אין הרבה זוגות צעירים שקונים בשוק החופשי דירה ביותר מ-1.6 1.3 ש"ח משום שאין יכולת כנ"ל פשוט תשאלו מתווכים הגונים בסביתכם ( מי שחולק על זה נא להביא תימוכין עם כתובת ולא שמועות)
ח. הבנקים נהיו יותר זהירים וקשה היום לקמבן הכנסות וחייבים לקנות עם מה שיש .בכל אופן התופעה מצטמצמת
ט. יש הרבה קבלנים שיושבים על קרקעות שנקנו לפני 5 שנים במחירים שפויים וזולים ויש להם לאן לרדת ברגע שהם יבינו שהחגיגה נגמרה
י. בבני ברק יש כרגע בבניה כ10000 יח"ד + וקרוב ל1000 יח"ד יד שניה ועוד הרבה שיתפנו בקרוב ממשפרי דיור
אין מחסור אמיתי יש אוירה שמתפוגגת לאט לאט

בלי לחוות דעה אישית, רק אני ראיתי פה 2 סיבות בלבד?
גם אם מנסחים זאת בכמה צורות זה לא הופך את זה לסיבות נוספות
1. אין מחסור בדירות
2. אין כסף לאנשים+ במיוחד בציבור החרדי

 

[shimשימי]

גלגלתי חיפוש
בכמה סגנונות ניסוח מה הביקוש האמיתי בישראל
והגעתי לכתבה המצ"ב
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818170
שווה קריאה

שוב....
גם הוא לא מתייחס לטיעון המרכזי שטענתי לעיל

הוא מסתכל כאילו כל השוק הוא קונה דירות רק למגורים.

הוא מתעלם
מהמשקיעים

והוא מתעלם מהקדמת הביקושים שרשמתי לעיל.

 

[shimשימי]

אני רוצה קצת להרחיב לציבור על המושג שנקרא הקדמת ביקושים
תנסו לדמיין שאתם מאמינים שהמחירים של הדיור הולכים לעלות
ויש לכם כמה ילדים
אז מה יעשה זוג הורים
שיודע שזה מה שהולך להיות

התשובה די ברורה-הוא יעשה הכל הכל כדי לקנות עוד נכס אחד לפחות
לכו תעשו סקר בכולל שלכם או במקומות שונים ומשונים
כמה אנשים יש בבעלותם דירה שנייה

לא סתם 20 אחוז בשנה ממוצעת
מסך קניית הדירות
נרכשות על ידי משקיעים
וגם המס הדרכוני של 8 אחוז לא עצר אותם

מי זה האנשים הללו?
מדוע הם הולכים לקנות?

אז הם מחלוקים לשניים
א.טייקונים

ב.אנשים 'רגילים' -יכולים להיות הייטקטיסים יכולים להיות בעלי שכר גבוה
אבל לא טייקונים

יכולים להיות גם אנשים שיש להם כספים מירושות
מתנות מההורים וכו'

צריך לזכור שהמעבר הון בדור הנוכחי הוא הגבוה בהיסטוריה
וזה עוד פרמטר סופר חשוב
שאנשים נוטים לשכח
בכל אופן

הכתבות לא לוקחות בחשבון את הפרמטר הזה והוא הכי חשוב
הקדמת ביקושים