דיון מחירי הדירות לאן?

ניק 109814 · 26/9/23

נכתב ע"י szn:
איך יתכן שיש ויכוח האם יש מחסור דירות בישראל?

כי עדיין אף אחד לא גר באוהל, וגם מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים מתקרב ל60,000.
וזה למרות שבשנת 2022 הגיעו לישראל 74,714 עולים – שיא במספר העולים מאז תחילת שנות האלפיים.

נכתב ע"י szn:
מצורף קטע מתוך ראיון עם אביעד פרידמן המנכל הקודם של משרד השיכון:
לינק לראיון: https://www.nadlancenter.co.il/article/8442

מצד שני

דשדוש המדדים מטעה: מחירי הדירות בירידה ריאלית חדה
בחודשים האחרונים מתגבר הדיסוננס בין עומק המשבר בשוק הנדל"ן למגורים, ובין מדד מחירי הדירות של הלמ"ס המצביע על ירידות מתונות מאד. הוספת רמת האינפלציה הגבוהה למכלול הנתונים משנה את התמונה ומעלה קצב ירידת מחירים ריאלי של כ-7% בשנה

לינק לכתבה https://www.nadlancenter.co.il/article/8412

ניק 109814 · 26/9/23

נכתב ע"י בניאל:
ברור שאם יזמים רציניים לא ייגשו למכרז התוצאה תהיה שלא יוציאו קרקעות נראה לכם שמשהו פריר ועובד בשבילכם להוריד את המחירים וימכור במחירים מוזלים סתם בזמן שאם קצת סבלנות הוא יקבל סכום יותר גדול

האחראים ברמ"י מאוד מעוניינים שהמחירים ירדו.
שמעתי גם שבחסידות שלהם ההמלצה כעת זה לא לרכוש דירה עכשיו.

אמת מארץ תצמח · 26/9/23

נכתב ע"י ניק 109814:
האחראים ברמ"י מאוד מעוניינים שהמחירים ירדו.
שמעתי גם שבחסידות שלהם ההמלצה כעת זה לא לרכוש דירה עכשיו.

אנשים נוטים לחשוב שאם הם על הסוס - זה ישאר כך תמיד.
לצערנו גלגל הוא בעולם, ומי יודע מה יהא מחר?

אבי ג - · 26/9/23

נכתב ע"י בניאל:
ברור שאם יזמים רציניים לא ייגשו למכרז התוצאה תהיה שלא יוציאו קרקעות נראה לכם שמשהו פריר ועובד בשבילכם להוריד את המחירים וימכור במחירים מוזלים סתם בזמן שאם קצת סבלנות הוא יקבל סכום יותר גדול

מאיפה הבאת שיזמים רציניים לא ניגשים?
בינתיים השיוקים של המדינה מצליחים להדביק את הקצב הנדרש על ידי הורדת מחירים לאפס. גם הם עדכנו שבמידת הצורך הם יסבסדו את עלויות הפיתוח בשביל לשמור על קצב השיווקים.
בסוף יכול להיות שיקרה ההפך, חלק מהקבלנים לא יצליחו לעמוד בלחץ וישחררו רשמית דירות בזול בצורה שתגרור את כל השוק לתיקון מסוים, ואם המדינה תמשיך לשמור על קצב שיווקים גבוה כמו עכשיו השוק פשוט לא יתרומם

יבנה המקדש · 27/9/23

בשורה חדשה לפתחנו?
כתבה שהתפרסמה הבוקר בגלובס:

קבינט הדיור | בלעדי

קבינט הדיור מתכנן: בקרוב תוכלו לקנות דירה בעד 800 אלף שקל. כך זה יעבוד

קבינט הדיור יתכנס אחרי החגים ויציע מתווה משולב להורדת מחירי הדירות ולעידוד הביקושים בנגב ובגליל: קרקעות במחיר אפס וסבסוד הוצאות הפיתוח • על פי ההערכות, המהלך מתוקצב במיליארד שקל, לא כולל הפסד משיווקי

עדת השרים לענייני דיור, או "קבינט הדיור" בשמה המוכר יותר, צפויה להתכנס לאחר החגים. לגלובס נודע כי על סדר היום ישנה החלטה אחת מרכזית: אישור מתווה משולב אשר יוביל להורדת מחירי הדירות בפריפריה, כך שדירת ארבעה חדרים סטנדרטית תעלה עד 800 אלף שקל.
על פי התוכנית, יינתן למעשה סבסוד צולב במכרזי מחיר מטרה של רמ"י - המכרזים אשר משמשים כמאגר הדירות של תוכנית הגרלות "דירה בהנחה": רשות מקרקעי ישראל תחכיר את הקרקעות ליזמים ולקבלנים במחיר אפס, ומשרד האוצר ישתתף בסבסוד הוצאות הפיתוח באותם מכרזים, בהיקף של עד כמיליארד שקל בשנה. מדובר במהלך משותף לשר האוצר בצלאל סמוטריץ', לשר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, למנכ"ל משרד האוצר עו"ד שלומי הייזלר, למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, ולמנהל רמ"י עו"ד ינקי קוינט.
קושי לסגור מכרזים בגלל עלויות הפיתוח
בממשלה אומרים שהמתווה נועד להגשים שלוש מטרות עיקריות: האחת, לעודד יזמים וקבלנים לגשת למכרזים כדי להגדיל את היקף התחלות הבנייה שנמצא במגמת ירידה עוד מסוף הרבעון האחרון של 2022; השנייה, לעודד את פיזור האוכלוסייה לפריפריה, ומדגישים בפירוש כי מדובר ב"חיזוק" האוכלוסייה היהודית בגליל; והשלישית, לשמור על התנהלות שלא מתנגשת עם מדיניות בנק ישראל למיתון הפעילות הכלכלית בשוק על רקע האינפלציה הגבוהה בשנה האחרונה.
הבשורה, כך על פי גורמים שונים ששוחחנו איתם, היא בעיקר בשילוב הידיים בין הגורמים השונים, שיאפשר גם שיווק קרקע ללא עלות וגם סבסוד הוצאות פיתוח, בו־זמנית. כבר כיום אפשר למצוא מכרזים שבהם רמ"י הפחיתה משמעותית את הוצאות הפיתוח, וכבר כעת ישנם מכרזים ששווקו במחירי קרקע אפסיים (רק לאחרונה שווק מגרש בקריית גת בכ־11 שקל בממוצע, מחיר קרקע ליח"ד ללא הוצאות פיתוח) - אך שילוב של שני הגורמים יחד עשוי להביא לפתרון משמעותי יותר, לדבריהם.
המציאות כיום בפריפריה מצביעה על קושי גדול לסגור מכרזים בעיקר בשל עלות הוצאות הפיתוח, עד כדי מצב אבסורדי שבו הטופוגרפיה קובעת את מחיר הדירה: עלויות הפיתוח בנוף הגליל, למשל, הבנויה על הר, גבוהות משמעותית מעלויות הפיתוח בעפולה הנמצאת באזור מישורי - וכך דירה בנוף הגליל עשויה לעלות יותר, אף שמדובר ביישוב קטן יותר ומבוקש פחות. המהלך המתוכנן, אם כן, עשוי לתקן את העיוות הזה. הוגי הרעיון הציבו לעצמם רף שאפתני למדי - שיווק של 10,000 יחידות דיור בפריפריה בדרך זו.
גם סבסוד בהיקף מיליארד שקלים בשנה של הוצאות הפיתוח, לבד מהפסד ההכנסות למדינה כתוצאה משיווק הקרקעות ללא עלות, אינו עניין של מה בכך. הממשלה הקצתה מראש סכום כסף גדול בדיוק למטרה זו, המכסה כמעט את כל העלויות לשנים 2023 ו־2024. מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מורגנשטרן ציין בשיחה עם גלובס לפני כמה חודשים כי בתקציב המשרד לשנתיים הקרובות ישנו סעיף "האצת הנדל"ן" עם קרוב למיליארד שקל, ויש להניח שהוא ישמש גם למטרה זו.
ההסכמה המסתמנת מצד כלל הגורמים השותפים למהלך, והעובדה שככל הנראה לא תידרש חקיקה לטובת העניין, מגדילות את הסיכוי לאישורו בקבינט הקרוב. הגורמים שאיתם שוחחנו מסכמים ומציינים כי העובדה שהמתווה הנוכחי אינו מנוגד למדיניות בנק ישראל הנוכחית ואינו סותר אותה, היא החשובה ביותר והיא שתאפשר את הוצאתו לפועל בהסכמת כלל הגורמים הרלוונטיים.
הביקורת הצפויה סביב "ייהוד" הגליל
כפי שצוין, בממשלה לא מהססים להודות שהתוכנית מיועדת בין היתר במאמצים להגדלת שיעור התושבים היהודים המתגוררים בגליל - מה שמוגדר לא פעם כ"ייהוד הגליל" ושנוי במחלוקת בציבור. גם המהלך החדש צפוי לגרור ביקורת רבה בעניין זה.
כך או כך, הגורמים בממשלה שאיתם שוחחנו מציינים כי בניגוד לצעדים האחרונים שנעשו סביב הגדלת האוכלוסייה היהודית בגליל, המהלך הנוכחי לא מתרכז ביישובים קטנים (למשל יישובים קהילתיים שדורשים ועדות קבלה) אלא בריכוזי האוכלוסייה הגדולים ביותר, בערים. עניין זה יאפשר דווקא לאזרחים ערבים לרכוש את הדירות ביתר קלות. כרגע לא מדובר בממשלה על מתן העדפה למגזרים מסוימים באוכלוסייה, אולם נבחנת האפשרות להעניק העדפה מסוימת למשרתי מילואים, למשל.
כאמור, קבינט הדיור הקרוב יתקיים לאחר החגים, ביום שלישי, 10 באוקטובר. בין היתר יוצגו בו יעדי השיווק והתכנון של הממשלה לשנים הבאות, בדגש על שנת 2024, מאחר שבישיבה הקודמת - הישיבה הראשונה של קבינט הדיור מאז הוקמה הממשלה, שנערכה ביוני האחרון - הוגדרו היעדים רק לשנת 2023.
בימים אלו, עד להתכנסות הקבינט, נבחנים עוד כמה צעדים אשר ייתכן שיובאו כבר בישיבה הקרובה, וייתכן שימתינו לישיבה הבאה. בין היתר, נבחנת לעומק האפשרות למתן ערבויות לקרנות ריט - עניין שאחד המובילים שלו בשנים האחרונות הוא יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך, ומטרתו להפחית את עלויות המימון ליזמים בתום השכירות ארוכת הטווח. לאחרונה נראה כי הרעיון הופך בעל היתכנות רבה יותר, על אף התנגדויות עזות של גורמים מתוך משרד האוצר, וייתכן שהוא יועלה כבר בישיבת הקבינט הקרובה.
באותו תחום, לאחר שמועצת מקרקעי ישראל אישרה את האפשרות למכירת פרויקטי דיור לשכירות ארוכת טווח, ואף את האפשרות למכור דירות בודדות כאלו למשקיעים פרטיים, כעת בוחנים באוצר להחיל את התנאים הללו לא רק במכרזים העתידיים, כפי שקבעה החלטת המועצה, אלא גם רטרואקטיבית. זהו מהלך מורכב שידרוש את התערבות משרד המשפטים, אך באוצר מציינים כי החלת ההוראות הללו גם על מכרזים שכבר שווקו תוכל להשפיע באופן משמעותי על השוק.
מתן ערבויות לקרנות ריט והקלות בפינוי־בינוי
רעיון נוסף שנשקל בימים אלו הוא האפשרות "להשיב לחיים" את מוסד הקלות הבנייה, אך רק בפרויקטי פינוי־בינוי, וזאת כדי לאפשר שינוי בתוכניות מבלי להיכנס למהלך של שינוי תב"ע, אשר דורש שנים של עבודת תכנון ואישור. אם אכן יאושר צעד שכזה, הוא יבוצע כהוראת שעה בלבד, בין היתר כדי לא לפתוח פתח להחזרתן של הקלות הבנייה לענף בדלת האחורית. הרעיון הזה נמצא בבחינה בלבד ובשלבים ראשונים של גיבוש. עניין נוסף שעומד על הפרק בימים אלו הוא שינוי של תקן 21, הבוחן את כלכליותם של פרויקטי פינוי־בינוי, במטרה להבטיח מקסום של זכויות הבנייה הפוטנציאליות הניתנות ליזם.
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001458678

עוד ירושלמי · 27/9/23

נכתב ע"י יבנה המקדש:
בשורה חדשה לפתחנו?
כתבה שהתפרסמה הבוקר בגלובס:

קבינט הדיור | בלעדי

קבינט הדיור מתכנן: בקרוב תוכלו לקנות דירה בעד 800 אלף שקל. כך זה יעבוד
קבינט הדיור יתכנס אחרי החגים ויציע מתווה משולב להורדת מחירי הדירות ולעידוד הביקושים בנגב ובגליל: קרקעות במחיר אפס וסבסוד הוצאות הפיתוח • על פי ההערכות, המהלך מתוקצב במיליארד שקל, לא כולל הפסד משיווקי

עדת השרים לענייני דיור, או "קבינט הדיור" בשמה המוכר יותר, צפויה להתכנס לאחר החגים. לגלובס נודע כי על סדר היום ישנה החלטה אחת מרכזית: אישור מתווה משולב אשר יוביל להורדת מחירי הדירות בפריפריה, כך שדירת ארבעה חדרים סטנדרטית תעלה עד 800 אלף שקל.
על פי התוכנית, יינתן למעשה סבסוד צולב במכרזי מחיר מטרה של רמ"י - המכרזים אשר משמשים כמאגר הדירות של תוכנית הגרלות "דירה בהנחה": רשות מקרקעי ישראל תחכיר את הקרקעות ליזמים ולקבלנים במחיר אפס, ומשרד האוצר ישתתף בסבסוד הוצאות הפיתוח באותם מכרזים, בהיקף של עד כמיליארד שקל בשנה. מדובר במהלך משותף לשר האוצר בצלאל סמוטריץ', לשר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, למנכ"ל משרד האוצר עו"ד שלומי הייזלר, למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, ולמנהל רמ"י עו"ד ינקי קוינט.
קושי לסגור מכרזים בגלל עלויות הפיתוח
בממשלה אומרים שהמתווה נועד להגשים שלוש מטרות עיקריות: האחת, לעודד יזמים וקבלנים לגשת למכרזים כדי להגדיל את היקף התחלות הבנייה שנמצא במגמת ירידה עוד מסוף הרבעון האחרון של 2022; השנייה, לעודד את פיזור האוכלוסייה לפריפריה, ומדגישים בפירוש כי מדובר ב"חיזוק" האוכלוסייה היהודית בגליל; והשלישית, לשמור על התנהלות שלא מתנגשת עם מדיניות בנק ישראל למיתון הפעילות הכלכלית בשוק על רקע האינפלציה הגבוהה בשנה האחרונה.
הבשורה, כך על פי גורמים שונים ששוחחנו איתם, היא בעיקר בשילוב הידיים בין הגורמים השונים, שיאפשר גם שיווק קרקע ללא עלות וגם סבסוד הוצאות פיתוח, בו־זמנית. כבר כיום אפשר למצוא מכרזים שבהם רמ"י הפחיתה משמעותית את הוצאות הפיתוח, וכבר כעת ישנם מכרזים ששווקו במחירי קרקע אפסיים (רק לאחרונה שווק מגרש בקריית גת בכ־11 שקל בממוצע, מחיר קרקע ליח"ד ללא הוצאות פיתוח) - אך שילוב של שני הגורמים יחד עשוי להביא לפתרון משמעותי יותר, לדבריהם.
המציאות כיום בפריפריה מצביעה על קושי גדול לסגור מכרזים בעיקר בשל עלות הוצאות הפיתוח, עד כדי מצב אבסורדי שבו הטופוגרפיה קובעת את מחיר הדירה: עלויות הפיתוח בנוף הגליל, למשל, הבנויה על הר, גבוהות משמעותית מעלויות הפיתוח בעפולה הנמצאת באזור מישורי - וכך דירה בנוף הגליל עשויה לעלות יותר, אף שמדובר ביישוב קטן יותר ומבוקש פחות. המהלך המתוכנן, אם כן, עשוי לתקן את העיוות הזה. הוגי הרעיון הציבו לעצמם רף שאפתני למדי - שיווק של 10,000 יחידות דיור בפריפריה בדרך זו.
גם סבסוד בהיקף מיליארד שקלים בשנה של הוצאות הפיתוח, לבד מהפסד ההכנסות למדינה כתוצאה משיווק הקרקעות ללא עלות, אינו עניין של מה בכך. הממשלה הקצתה מראש סכום כסף גדול בדיוק למטרה זו, המכסה כמעט את כל העלויות לשנים 2023 ו־2024. מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מורגנשטרן ציין בשיחה עם גלובס לפני כמה חודשים כי בתקציב המשרד לשנתיים הקרובות ישנו סעיף "האצת הנדל"ן" עם קרוב למיליארד שקל, ויש להניח שהוא ישמש גם למטרה זו.
ההסכמה המסתמנת מצד כלל הגורמים השותפים למהלך, והעובדה שככל הנראה לא תידרש חקיקה לטובת העניין, מגדילות את הסיכוי לאישורו בקבינט הקרוב. הגורמים שאיתם שוחחנו מסכמים ומציינים כי העובדה שהמתווה הנוכחי אינו מנוגד למדיניות בנק ישראל הנוכחית ואינו סותר אותה, היא החשובה ביותר והיא שתאפשר את הוצאתו לפועל בהסכמת כלל הגורמים הרלוונטיים.
הביקורת הצפויה סביב "ייהוד" הגליל
כפי שצוין, בממשלה לא מהססים להודות שהתוכנית מיועדת בין היתר במאמצים להגדלת שיעור התושבים היהודים המתגוררים בגליל - מה שמוגדר לא פעם כ"ייהוד הגליל" ושנוי במחלוקת בציבור. גם המהלך החדש צפוי לגרור ביקורת רבה בעניין זה.
כך או כך, הגורמים בממשלה שאיתם שוחחנו מציינים כי בניגוד לצעדים האחרונים שנעשו סביב הגדלת האוכלוסייה היהודית בגליל, המהלך הנוכחי לא מתרכז ביישובים קטנים (למשל יישובים קהילתיים שדורשים ועדות קבלה) אלא בריכוזי האוכלוסייה הגדולים ביותר, בערים. עניין זה יאפשר דווקא לאזרחים ערבים לרכוש את הדירות ביתר קלות. כרגע לא מדובר בממשלה על מתן העדפה למגזרים מסוימים באוכלוסייה, אולם נבחנת האפשרות להעניק העדפה מסוימת למשרתי מילואים, למשל.
כאמור, קבינט הדיור הקרוב יתקיים לאחר החגים, ביום שלישי, 10 באוקטובר. בין היתר יוצגו בו יעדי השיווק והתכנון של הממשלה לשנים הבאות, בדגש על שנת 2024, מאחר שבישיבה הקודמת - הישיבה הראשונה של קבינט הדיור מאז הוקמה הממשלה, שנערכה ביוני האחרון - הוגדרו היעדים רק לשנת 2023.
בימים אלו, עד להתכנסות הקבינט, נבחנים עוד כמה צעדים אשר ייתכן שיובאו כבר בישיבה הקרובה, וייתכן שימתינו לישיבה הבאה. בין היתר, נבחנת לעומק האפשרות למתן ערבויות לקרנות ריט - עניין שאחד המובילים שלו בשנים האחרונות הוא יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך, ומטרתו להפחית את עלויות המימון ליזמים בתום השכירות ארוכת הטווח. לאחרונה נראה כי הרעיון הופך בעל היתכנות רבה יותר, על אף התנגדויות עזות של גורמים מתוך משרד האוצר, וייתכן שהוא יועלה כבר בישיבת הקבינט הקרובה.
באותו תחום, לאחר שמועצת מקרקעי ישראל אישרה את האפשרות למכירת פרויקטי דיור לשכירות ארוכת טווח, ואף את האפשרות למכור דירות בודדות כאלו למשקיעים פרטיים, כעת בוחנים באוצר להחיל את התנאים הללו לא רק במכרזים העתידיים, כפי שקבעה החלטת המועצה, אלא גם רטרואקטיבית. זהו מהלך מורכב שידרוש את התערבות משרד המשפטים, אך באוצר מציינים כי החלת ההוראות הללו גם על מכרזים שכבר שווקו תוכל להשפיע באופן משמעותי על השוק.
מתן ערבויות לקרנות ריט והקלות בפינוי־בינוי
רעיון נוסף שנשקל בימים אלו הוא האפשרות "להשיב לחיים" את מוסד הקלות הבנייה, אך רק בפרויקטי פינוי־בינוי, וזאת כדי לאפשר שינוי בתוכניות מבלי להיכנס למהלך של שינוי תב"ע, אשר דורש שנים של עבודת תכנון ואישור. אם אכן יאושר צעד שכזה, הוא יבוצע כהוראת שעה בלבד, בין היתר כדי לא לפתוח פתח להחזרתן של הקלות הבנייה לענף בדלת האחורית. הרעיון הזה נמצא בבחינה בלבד ובשלבים ראשונים של גיבוש. עניין נוסף שעומד על הפרק בימים אלו הוא שינוי של תקן 21, הבוחן את כלכליותם של פרויקטי פינוי־בינוי, במטרה להבטיח מקסום של זכויות הבנייה הפוטנציאליות הניתנות ליזם.
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001458678

חבל שהמתינו עם התוכנית הזאת עד אחרי המכרזים של קריית גת ועכו [אולי להר יונה זה יעזור]

ר' יהונתן · 27/9/23

נתוני התאחדות הקבלנים: בשוק חסרות כ-200 אלף דירות - ביזנעס

יו"ר ארגון קבלני פתח תקווה: "לאנשים לא יהיה איפה לגור, ולא נראה שזה מעניין את הממשלה ואת חלק מהעיריות" | ראול סרוגו: "שוק הנדל"ן נמצא במצב קשה וחייב התערבות ממשלתית. יש כיום כשל שוק שלא יכול לתקן את עצמו ותהיה כאן קטסטרופה"

bizzness.net

די · 27/9/23

נכתב ע"י יבנה המקדש:
הוגי הרעיון הציבו לעצמם רף שאפתני למדי - שיווק של 10,000 יחידות דיור בפריפריה בדרך זו.

לא הרבה.

קוראים לי #C · 27/9/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
נתוני התאחדות הקבלנים: בשוק חסרות כ-200 אלף דירות - ביזנעס

יו"ר ארגון קבלני פתח תקווה: "לאנשים לא יהיה איפה לגור, ולא נראה שזה מעניין את הממשלה ואת חלק מהעיריות" | ראול סרוגו: "שוק הנדל"ן נמצא במצב קשה וחייב התערבות ממשלתית. יש כיום כשל שוק שלא יכול לתקן את עצמו ותהיה כאן קטסטרופה"

bizzness.net

נו ומה אתה אומר
להאמין להם

בית שמשניק · 27/9/23

נכתב ע"י די:
לא הרבה.

ממש לא.
בהגרלות האחרונות השתתפו כ100K זכאים, ומאז המצב רק החמיר...

די · 27/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ממש לא.
בהגרלות האחרונות השתתפו כ100K זכאים, ומאז המצב רק החמיר...

כתבתי שהתכנית הנ"ל של "דירות בפריפריה עד 800K" "הורדת מחירי הדיור" וסבסוד הפיתוח בפריפריה, מיועדת רק ל10,000 דירות, שזה לא הרבה דירות לעומת הצורך.

יבנה המקדש · 27/9/23

בכל אופן,
הכתבה הזאת עושה טוב לרוכשים היושבים בינתיים על הגדר,
ויותר ממכה קלה על הכנף של הקבלנים ובעלי דירות למכירה יד 2,
לפי המצב הנראה כרגע, יש בהחלט מקום לתנאי מיקוח טובים מול הקבלנים ומוכרי הדירות, בפריפריה בוודאי.

בית שמשניק · 27/9/23

נכתב ע"י די:
כתבתי שהתכנית הנ"ל של "דירות בפריפריה עד 800K" "הורדת מחירי הדיור" וסבסוד הפיתוח בפריפריה, מיועדת רק ל10,000 דירות, שזה לא הרבה דירות לעומת הצורך.

נכון מאד
הסכמתי איתך לגמרי (כתבתי "ממש לא" כדי לחזק את דבריך שזה "לא הרבה" - "ממש לא הרבה"...)

גולש בנט · 27/9/23

דה מרקר 27.9.23
הריבית הגבוהה, שגורמת באופן ישיר לירידת ערך נכסים ומביאה לזינוק בעלויות המימון של פרויקטים חדשים – ממשיכה להכות בחברות הנדל"ן ■ בכיר בקרן השקעה פרטית: "ככל שחולף הזמן המזומנים אוזלים; חברות ויזמים ציבוריים ופרטיים מפנימים שהריבית לא תרד במהירות, מה שיאלץ אותם לממש נכסים"
האם, על רקע הריבית הגבוהה וההערכות שלא תרד במהירות, עומד שוק הנדל"ן בישראל לפני גל של מיזוגים ורכישות, ואולי גם הסתבכויות וקריסות של חברות?
"כל מי שמצפה לראות הזדמנויות גדולות בשוק הנדל"ן בישראל ו'דם ברחובות' (קריסות של חברות) — יצטרך להיאזר עוד קצת בסבלנות", ציין מנהל בכיר בשוק ההון, המעורה בענף הנדל"ן ובשוק המיזוגים והרכישות. "בינתיים, ראינו הסתבכות וקשיים של חברות קטנות, כמו רום כנרת והרציג נדל"ן, אבל אלו חברות שלא הצטיינו במיוחד גם בימים טובים".
מדינת ישראל זנחה את הדור שלי, והפכה אותנו לנדל"ניסטים ולספקולנטים
"מספר מטורף": גם התותחים הכבדים לא עזרו לקשת למכור לנו טלוויזיה ב-40 שקל לחודש
ישראל במקום השביעי: אלה המדינות שירוויחו הכי הרבה מבינה מלאכותית
"מי שמצפה להזדמנויות בנדל"ן ו'דם ברחובות' יצטרך עוד קצת סבלנות; הבלגן הגדול יתחיל ב-2024"
הטבות מיוחדות ותוספות שכר: איך נכנסים לרשימת הטאלנטים בארגון?
1. מימושים והזדמנויות
אותו בכיר אמר עוד כי "בשנה וחצי האחרונות המצב בשוק הנדל"ן בישראל מאתגר. ראינו את בעלי השליטה בישראל קנדה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מגיבים למצב ומממשים קרקעות בתל אביב, הוד השרון ורמת השרון ומניות אלרוב ביותר מ–1.5 מיליארד שקל כדי להקטין הוצאות מימון. ראינו גם את חנן מור, שמעדיף לממש נכסים מניבים טובים במאות מיליוני שקלים ולשמור על הפרויקט שסיבך אותו בשדה דב, במקום לוותר על ההרפתקה היקרה והכואבת בשדה דב גם במחיר של הפסד הון עצמי".
"מנגד", אמר הבכיר, "יש גם גופים שנערכים לניצול הזדמנויות. כך, קרן ריאליטי גייסה ממשקיעיה 1.7 מיליארד שקל; כלל ביטוח מתכננת להשקיע מאות מיליוני שקלים במניות אפריקה התחדשות עירונית, וכן מאות מיליוני שקלים יחד עם אפריקה מגורים במיזם לרכישת קרקעות במחירים הזדמנותיים. גם הראל, לאומי פרטנרס, מזרחי טפחות אינווסט, הפניקס ומגדל משקיעות כל אחת מאות מיליוני שקלים בנכסים ובחברות, כמו תדהר, שיכון ובינוי נדל"ן, אאורה ומגידו.
"העסקות הללו נועדו לסייע לחברות לקבל חמצן פיננסי בתקופה הנוכחית, מתוך הערכה כי הכסף המושקע ייצר למוסדיים רווחים עם ההתאוששות בשווקים. ראינו גם את יצחק תשובה מנסה לאותת שהוא חוזר למגרש הרכישות בנדל"ן כשדלק קנתה מדסק"ש 44% ממהדרין תמורת 250 מיליון שקל".
מנהל בכיר בענף ציין כי "בינתיים זה רק 'פרומו' ולא עסקות 'Killing' שראינו בעבר. כך, הבלגן האמיתי עדיין לא הגיע. אם לא יחול שינוי דרמטי לטובה, הבלגן יגיע בשנה הבאה — ובגדול".
בכיר אחר באחת מקרנות ההשקעה הפרטיות אמר כי "העובדה שעד עכשיו לא ראינו הזדמנויות ועסקות רבות נובעת בעיקר מכך שהיו פה הרבה שנים חזקות עם כסף כמעט בחינם. זה איפשר לחברות וליזמים להצטייד בהרבה מזומנים, שמעניקים להם חמצן גם לימים סגריריים כמו עכשיו. לכן לוקח זמן עד שהמחסניות מתרוקנות מהכדורים שמילאו אותן. כיום, גם כמעט שאין טייקונים שהתמנפו ונאנקים תחת חובות כבדים ברמה האישית".
עם זאת, הוא אמר: "ככל שחולף הזמן המזומנים אוזלים, והמצב נהיה קשה יותר. החברות ויזמים ציבוריים ופרטיים מפנימים כי הריבית הגבוהה תישאר איתנו למשך תקופה לא מבוטלת, וגם אם היא תרד זה יהיה במעט — מה שיאלץ אותם לממש נכסים וחברות. גם קבלני ביצוע יתקשו להתמודד עם המצב הזה".
בכיר באחד הגופים המוסדיים ציין כי "אולי אם ראש הממשלה, בנימין נתניהו, יתעשת ויביא לעצירת הרפורמה המשפטית ולהסכם נורמליזציה עם סעודיה — המצב בשוקי ההון והנדל"ן ישתפר".
לדבריו, "קיים סיכוי יותר גבוה שבשנה הבאה יהיה בלגן, שיאפשר לשחקנים הנזילים לנצל חלון הזדמנויות בנדל"ן ובתחומים נוספים".
3. עסקות מוצלחות לרוכשים בשנות הגיאות
אותן עסקות "Killing", שאליהן התכוון הבכיר בענף הנדל"ן, התרחשו ב–2005–2022. אלה השנים שבהן שוקי הנדל"ן למגורים והמניב בישראל יצאו משנות הההאטה והדשדוש לאחר האינתיפאדה השנייה, ונהנו מגאות מתמשכת.
זאת מלבד הפוגות קצרות של משבר פיננסי גלובלי ב–2008 והתפשטות מגפת הקורונה בתחילת 2020.
אותה גאות תודלקה באמצעות ריבית אפסית, ובאה לידי ביטוי בין היתר בשקל חזק, פריחת ענף ההייטק ואבטלה נמוכה.
כל אלה סייעו לזינוק חד במחירי דירות, לעליית שווי הנכסים המניבים ולעליות בשווי המניות של החברות הפעילות בענפים הללו.
מעבר לגידול האורגני בפעילות הקיימת, באותן השנים היזמים שעשו קפיצת מדרגה משמעותית בפעילותן עשו זאת בעיקר באמצעות ביצוע עסקות של מיזוגים ורכישות. הטריגר לאותן עסקות היה הסתבכות של בעלי שליטה עם חובות פרטיים או עם חובות של חברות נדל"ן שבשליטתם.
ברשימה זו של בעלי שליטה שאיבדו שליטה בחברות או בנכסים בולטים שבהם שלטו, נמנים, בין השאר: שעיה בוימלגרין (אזורים), אליעזר פישמן (בין היתר, כלכלית ירושלים, ששינתה את שמה למבנה נדל"ן, ותנופורט), שרגא בירן ודודי ויסמן (רבוע כחול נדל"ן), לב לבייב (אפי נכסים, אפריקה מגורים ודניה סיבוס), אדוארדו אלשטיין (ישפרו, נכסים ובניין וגב ים), יצחק תשובה (פי גלילות, נדל"ן של דלק ישראל, מהדרין, אלעד ישראל מגורים, מגרשים בבבלי תל אביב).
בצד הרוכשים, שעשו עסקות הנחשבות כמוצלחות ורווחיות עבורם גם אחרי ירידות של שנה וחצי אחרונות, נמנים, בין השאר, הרשי פרידמן (אזורים); דוד פורר וזוהר לוי באמצעות סאמיט (מבנה נדל"ן); מוטי בן משה (רבוע כחול נדל"ן); שלמה אייזנברג (אוסיף); ירון אדיב וכידן דהרי (תנופורט וישפרו); יהודה ורוני נפתלי וצחי נחמיאס (אפי נכסים שנרכשה בידי ביג ומגה אור); אהרון פרנקל (גב ים); יעקב לוקסנבורג (אפריקה מגורים ודניה סיבוס); צחי ויחיאל אבו (קרקעות דלק פי גלילות וארי נדל"ן); אבי לוי ואורי מנצור (נדל"ן של דלק ישראל); וכן עמיר בירם, שלמה גוטמן ואריאל רוטר (אלעד ישראל מגורים).
עם העסקות האחרות שהניבו לרוכשים רווחים גבוהים נמנות רכישת הבעלות באמות ב–2005 בידי אלוני חץ תמורת 956 מיליון שקל, ששולמו במסגרת מכרז שקיימו קרנות הפנסיה הוותיקות. עסקה נוספת שהייתה מוצלחת לרוכשים התרחשה ב–2011–2012. אז, מליסרון שבשליטת ליאורה עופר רכשה מלוא בעלות על בריטיש ישראל תמורת 2 מיליארד שקל והפכה לענקית קניונים.
4. עושר על הנייר
זה כשנה וחצי, ובעיקר מתחילת השנה, החגיגה בשוק הנדל"ן בישראל נגמרה. הסיבה העיקרית לכך היא המלחמה של בנק ישראל באינפלציה, שהרימה ראש (אחרי תחילת מלחמת רוסיה־אוקראינה בפברואר 2022) — וגרמה לבנק להעלות את הריבית 10 פעמים ברציפות מ–0.1% בתחילת אפריל 2022 ל–4.75% בסוף מאי 2023. זו הרמה הגבוהה ביותר מאז 2006. ריבית הפריים, שלפיה מתומחרות ההלוואות בנדל"ן, היא 6.25%, לעומת 1.6% באפריל 2022, כשייתכנו העלאות נוספות.
הזינוק בריבית הגדיל משמעותית (בממוצע בכ–1,000 שקל בחודש) את החזרי משכנתאות של הציבור, והביא לגידול בהוצאות המימון של החברות. הדבר בולט לרעה אצל יזמים, כמו נתי סיידוף (שיכון ובינוי), חנן מור, רוזן וטוכמאייר (ישראל קנדה) ועדי צים (באמצעות חברות פרטיות).
אותם יזמים רכשו במהלך הגאות של 2021–2022 במחירים גבוהים מאוד קרקעות המיועדות להקמת דירות למכירה והשכרה בתל אביב וסביבותיה. הקרקעות הללו מומנו בידי הבנקים בריביות של פריים פלוס כ–1%–2% וברמת מינוף (LTV — יחס בין גובה החוב לשווי הקרקע) של לפחות 100%, מתוך הערכה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. ואולם, הקפיצה בריבית הביאה להאטה ניכרת בקצב התחלות הבנייה, לבלימת בעלייה במחירי הדירות, ואף לירידה מסוימת במחירן.
הדו"חות הכספיים לרבעון השני של 2023 שפורסמו באוגוסט, הראו כי מרבית היזמים הפעילים באזור תל אביב, כמו האחים צחי ועידו חג'ג' (חג'ג' נדל"ן) וצחי ארבוב (אקרו), מתקשים למכור דירות במחירים ובקצבים שלהם התרגלו בשנים האחרונות.
להשפעה שלילית של העלאות הריבית יש להוסיף האטה ניכרת בענף ההייטק, שהחברות הפעילות בו מתמודדות עם ירידה בהיקף הפעילות, ירידה בהכנסות וכנגזר מכך בשוויין של החברות. בעקבות כך, החברות נאלצות לפנות או לצמצם שטחי משרדים באזורי יוקרה במרכז — מה שמאלץ את בעלי המשרדים לחפש שוכרים חלופיים במחירים נמוכים יותר. בנוסף, אצל חלק מהעובדים בחברות ההייטק האופציות למניות שהוענקו בשנות הגאות איבדו את מלוא שוויין. כך, אותו "עושר" על הנייר שאיפשר להם לרכוש דירות יוקרה בתל אביב והמרכז — הולך ונעלם.
ואי אפשר להתעלם גם מכך שבינואר החליטה הממשלה הנוכחית, בראשות בנימין נתניהו, לקדם הפיכה משטרית. אלה מהלכים המסכנים את חוסנה של הכלכלה הישראל, שהנדל"ן הוא אחד המגזרים הבולטים בה. בעקבות כך השקל נחלש מול הדולר והיורו, והאי־ודאות והתנודתיות בשוקי ההון והחוב עלו משמעותית. לפחות, בינתיים, האבטלה במשק שומרת על רמה נמוכה.
5. ביצועי המניות נפגעו
אותם גורמים שליליים, בצד העובדה כי ציבור החוסכים יכול כיום להפקיד את הכסף בפיקדונות בבנק או באפיקים אחרים (כמו קרנות כספיות, המניבות ריבית שנתית של כ–4%–5%), פוגעים בביצועי המניות של חברות הפעילות בנדל"ן בישראל.
כך, מדד תל אביב בנייה, המורכב מחברות יזמות, ירד ב–36% מהשיא בפברואר 2022; מדד תל אביב מניב ישראל איבד 32% מפברואר 2022; ומניות החברות היזמות נסחרות סביב מכפיל הון (יחס בין שווי שוק להון עצמי) של 1–1.5, בדומה לרמות שבהן נסחרו ב–2019. זאת, לעומת מכפילים של כ–2.5 לפחות שלפיהם נסחרו החברות בתחילת 2022, כשבוצעו ההנפקות הראשוניות של חברות כמו אקרו ובית וגג. המשקיעים שהשתתפו באותן הנפקות ספגו הפסדים של עשרות אחוזים.
"כדי שהבנקים, שמחזיקים בבטוחות, יספגו הפסדים כבדים, מחירי הדירות והקרקעות צריכים לרדת ב–30%–20%. זה לא ממש ריאלי"
החברות הבולטות לטובה הן י.ח דמרי שבשליטת יגאל דמרי, שאינה ממונפת ומחזיקה בצבר גדול של קרקעות שנרכשו במחירים נמוכים לפני עשרות שנים, ובשל כך היא נסחרת לפי מכפיל הון של 2.4; ואאורה שבשליטת יעקב אטרקצ'י, שנסחרת לפי מכפיל הון של 3.36 — בשל העובדה כי החברה פועלת רק בתחום ההתחדשות עירונית, המסתמן כיום כענף הפעיל ביותר בשוק המגורים. זאת, מכיוון שהיזמים הפעילים בו לא צריכים להתמודד עם מרכיב רכישת הקרקע. התמחור הגבוה של אאורה נובע גם מהזרמות הון נרחבות לתוכה בשנה האחרונה בידי חברות הביטוח הפניקס, כלל ביטוח ומגדל.
מנגד, נמצאת, בין השאר, חנן מור אחזקות שבשליטת חנן מור ואבי מאור, המתמודדת עם ההשלכות השליליות של נטילת הלוואה יקרה של 1.3 מיליארד שקל מלאומי ודיסקונט לרכישת קרקע בשדה דב בתל אביב. חנן מור נסחרת לפי מכפיל הון נמוך מאוד של 0.3. גם חג'ג' נדל"ן, שהתמנפה בשנים האחרונות, נסחרת לפי מכפיל הון נמוך של 0.74.
גם קרנות ריט, הפעילות בתחום של ייזום דירות להשכרה, כמו מגוריט וריט אזורים ליווינג, מתמודדות עם ההשלכות השליליות של הריבית הגבוהה ועם פגיעה בהכנסות, למרות תשלומי דמי ניהול יחסית גבוהים לחברות הניהול שלהן. מגוריט וריט אזורים נסחרות לפי מכפילי הון נמוכים של 0.39 ו–0.32 בהתאמה.
קרן ריאליטי הבטיחה גיוס של 1.7 מיליארד שקל בקרן החדשה
כלל רכשה כ-10% מערד השקעות השולטת בחברת הנדל"ן ישרס תמורת 250 מיליון שקל
הפניקס סיכמה על השקעה של עד 600 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של אאורה
כלל חתמה על מזכר הבנות לרכישת 8% משיכון ובינוי נדל"ן תמורת כ-400 מיליון שקל שישולמו לשיכון ובינוי
כלל חתמה על מזכר הבנות לרכישת 20% מאפריקה התחדשות עירונית תמורת הזרמה של 330 מיליון שקל לתוך החברה
כלל ואפריקה מגורים חתמו על מזכר הבנות להקמת מיזם לרכישת קרקעות למגורים בישראל בהשקעת הון עצמי של כ-800 מיליון שקל
מגדל רכשה מסאמיט נדל"ן מרלו"ג בבאר טוביה תמורת 176 מיליון שקל
לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות חתמו על מזכר הבנות לרכישת 30% מחברת הבנייה מגידו תמורת כ-110 מיליון שקל
6. צרות גם בנדל"ן המניב
גם בחברות הנדל"ן המניב הוצאות המימון עלו. במרבית המקרים בתחום זה ניטלו הלוואות לטווח ארוך יותר לעומת אלו שנטלו היזמים לרכישת קרקעות.
מניותיהן של חברות הנדל"ן המניב ירדו, כאמור, בעשרות אחוזים, והן נסחרות סביב מכפיל הון של 1. גם אחרי ירידה של 18% ב–12 חודשים אחרונים מניית גב ים בולטת לטובה ונסחרת לפי מכפיל הון גבוה של 1.28. לעומתה, חברה האם של גב ים, נכסים ובנין — שנמצאת בשליטת מגה אור ואלקו שבשליטת האחים מייקי ודני זלקינד — נסחרת לפי מכפיל הון נמוך של 0.3. זאת בשל הגידול במינוף שלה לנוכח רכישות יקרות של מניות גב ים מאהרון פרנקל, וכן בשל קושי להשלים את המכירה של בניין HSBC במנהטן, ניו יורק.
מליסרון נסחרת לפי מכפיל הון של 1.13, עזריאלי לפי מכפיל של 1.1, ביג לפי מכפיל של 0.76, ומבנה נדל"ן נסחרת לפי מכפיל 0.87.
בכיר בחברת אשראי חוץ־בנקאי: "כמעט בכל יום פונים אלינו יזמים ומנסים למחזר את החוב שקיבלו בחברות אשראי חוץ־בנקאי אחרות"
התמחורים הללו משקפים את החששות של המשקיעים ששוק המשרדים בישראל עלול להתמודד בשנים הקרובות עם מצב לא פשוט. אותו חשש קיים כיום גם לגבי שוק הקניונים, שבינתיים מפגין ביצועים חזקים — אך עלול להתמודד עם דרישות השוכרים להורדת דמי השכירות ועם ירידה נוספת של משקי הבית בצריכה הפרטית.
מאז יולי 2022, כשקרסו נדל"ן השלימה הנפקה ראשונית (IPO) של מניותיה וגייסה 332 מיליון שקל לפי שווי של 1.96 מיליארד שקל אחרי הגיוס — זה יותר משנה לא היו בבורסה בתל אביב הנפקות ראשוניות של מניות של חברות נדל"ן. כרגע, גם לא נראות באופק הנפקות חדשות.
7. ממחזרים חוב בריבית גבוהה יותר
עבור מרבית חברות הנדל"ן, שוק האג"ח ממשיך להיות פתוח למיחזורי חוב קיים ולגיוסי חוב חדש.
זאת, מלבד חברות כמו חנן מור שמשוועת למזומנים ומחפשת דרכים כיצד לחלץ הון עצמי של כ–440 מיליון שקל שהשקיעה בשדה דב (כחצי מסך הונה העצמי). בשל כך, חלק מסדרות החוב של חנן מור (י"ד) נסחרות לפי תשואות לפדיון גבוהות של כ–15.5% — מה שחוסם את יכולתה למחזר חוב בשוק ההון במחירים סבירים.
גם עבור חברות ששוק האג"ח פתוח עבורן, גיוס החוב במרבית המקרים התייקר לעיתים בחדות. גם הבנקים, שנטלו חלק פעיל בחגיגה בשוק הנדל"ן הפכו להיות סלקטיביים יותר ובוררים עסקות בפינצטה. "יהיו מקרים שבהם הבנקים ירשמו מחיקות בגין הלוואות שנתנו ליזמי נדל"ן, אבל כמו שהמצב נראה כיום אלו לא יהיו מקרים רבים", אומר בכיר במערכת הבנקאות. "כדי שהבנקים, שמחזיקים בבטוחות, יספגו הפסדים כבדים, מחירי הדירות והקרקעות צריכים לרדת ב-20%-30% - וזה תרחיש שלא ממש ריאלי כיום. באופן טבעי, התיאבון של הבנקים לממן כיום נדל"ן לא מוגבר כפי שהיה לפני כשנתיים".
לדברי הבכיר, "הדבר מאלץ חברות, גם הטובות שבהן, לפנות לגיוס חוב בחברות וקרנות נדל"ן חוץ־בנקאיות, שגובות ריביות גבוהות יותר מהבנקים. לחברות החוץ־בנקאיות פונות, כמובן, גם חברות שנתקלות בקשיים".
בכיר באחת מחברות האשראי החוץ־בנקאי מצייר תמונה קשה יותר: "יש לא מעט יזמי נדל"ן שמגיעים לסוף תקופת ההלוואה ולא יכולים לפרוע אותה. מי שגם לקח הלוואות גישור להשלמת הון עצמי (מזנין) נאלץ לשלם ריביות גבוהות מאוד.
"כמעט בכל יום פונים אלינו יזמים ומנסים למחזר את החוב שקיבלו בחברות אשראי חוץ־בנקאיות אחרות תמורת ביטחונות, אך ללא יכולת תזרימית. בלא מעט מקרים זה נגמר בהארכת ההלוואות, אך בריביות גבוהות יותר. אם הרפורמה המשפטית לא תיעצר והריבית לא תתחיל לרדת יהיו הרבה צרות בנדל"ן".

szn · 27/9/23

נכתב ע"י עוד ירושלמי:
חבל שהמתינו עם התוכנית הזאת עד אחרי המכרזים של קריית גת

קרית גת נחשבת היום כמעט מרכז הארץ

המטרה של התוכנית זה לייהד את המקומות שיש השתלטות ערבית
וזה קיים רק בנגב ובגליל ולא בקרית גת (ואפי' לא בנתיבות ואופקים)

בית שמשניק · 2/10/23

TheMarker | נדל"ן

אפילו מחיר אפס לא עזר: עליית הריבית וירידת הביקוש הפילו את שיווקי הקרקע

עד כה שיווקה רשות מקרקעי ישראל כ-37 אלף יחידות דיור, ועד סוף השנה עשוי השיווק להגיע לכ-50 אלף, ירידה של כ-20% שנגרמה כתוצאה מעליית הריבית וירידת הביקוש

הדר חורש

06:19, 02 באוקטובר 2023

ירידה חדה בקצב פרסום המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקראת סוף השנה: במאגר המכרזים לבנייה למגורים של הרשות יש כיום רק כ-5,000 דירות המוצעות במסגרת 17 מכרזים — כך עולה מבדיקת מספר המכרזים שפורסמו במלואם על ידי רמ"י.

המכרזים המלאים הם מכרזים שהרשות מפרסמת את פרטי המכרז באופן שבו היזמים יכולים לגשת אליהם. בסך הכל מוצגים על ידי הרשות 36 מכרזים לדיור בבנייה רוויה האמורים להתקיים עד סוף השנה, בהיקף כולל של 9,433 דירות, אולם למרביתם לא הוכנה עדיין חוברת מכרז המאפשרת ליזמים להיערך להגשת הצעות. הרשות מתכוונת לשווק את מרבית הדירות המתוכננות בשני מכרזי ענק באזורי ביקוש: 1,399 דירות בקריית עקרון, על שטח שסופח למועצה המקומית על חשבון המועצה האזורית גזר, ו-1,102 דירות בנס ציונה.

בחודשים האחרונים הואט קצב המכרזים שמפרסמת הרשות, וההאטה הוסברה בהיערכות המיוחדת לנוכח הירידה בביקוש למגורים. במשרדי הממשלה כבר ברור שהשנה לא יגיע שיווק הקרקעות בפועל למספר שנרשם ב-2022 — 63 אלף יחידות דיור. עד כה שווקו כ-37 אלף יחידות דיור, ועד סוף השנה עשוי השיווק להגיע לכ-50 אלף, ירידה של כ-20% שנגרמה כתוצאה מעליית הריבית וירידת הביקוש.

בניסיון להתמודד עם ירידת הביקוש, רמ"י ומשרד השיכון הפחיתו את מחירי המינימום שמבקשת המדינה, בין היתר באמצעות הקצאת מאות מיליוני שקלים לסבסוד פיתוח התשתיות, ובאמצעות החזרים ישירים של דמי פיתוח ליזמים.

פעילות המכרזים של הרשות הושפעה גם מאווירת הבחירות לרשויות המקומיות. בניית רבעי מגורים חדשים מאיימת על היציבות הפיננסית של הרשויות המקומיות, ובאווירת הבחירות התגברה ההתנגדות של ראשי רשויות מקומיות לבנייה חדשה ולמכרזי ענק לשיווק דירות.

במקרה חריג, הגיע משרד השיכון להסכם עם עיריית קריית גת לשיווק של 10,000 דירות, באמצעות מענק שנוי במחלוקת בהיקף של 300 מיליון שקל, שנועד לבניית מבני ציבור. התקציב החריג הושג בזכות לחצו של שר השיכון יצחק גולדקנופף, שקידם את המכרז בזכות העובדה שחציו היה מיועד לקידום רובע חרדי חדש בעיר.

גם תקופת החגים והחופשות באוגוסט־ספטמבר השפיעה על היווק המגרשים. אמנם באתר הרשות לא פחתה כמות ההודעות על מכרזים צפויים, מרבית המכרזים שפורסמו אינם רלוונטיים לשיווק משום שהם נעדרים חוברת מכרז.

ברמ"י מתכוונים להאיץ את קצב המכרזים לקראת סוף השנה, כמקובל בשנים קודמות, אולם המספר הקטן של המכרזים הזמינים ולוח הזמנים הצפוף אינו צפוי לשנות את התמונה באופן ממשי.

עד סוף אוקטובר צפויה המדינה לשווק 1,531 דירות בלבד, בהשוואה לקצב חודשי ממוצע של כ-5,000 דירות. מספר הדירות שישווקו בפועל, במכרזים שיסתיימו בזכייה, צפוי להיות קטן יותר. המספר כולל שני פרויקטים להשכרה בהיקף של כ-380 דירות, שסיכויי מכירתם נמוכים לנוכח מצב השוק. כ-700 דירות נוספות ישווקו בערים שבהן נכשלו בעבר מכרזי בנייה רוויה כמו טירה, ירוחם וערד.

הצלחה בדימונה ובקריית אתא, כישלון בבאר שבע

לאחר סדרת כישלונות במכרזי שיווק קרקעות, נרשמו בשבועות האחרונים כמה הצלחות, בעיקר באזורי המרכז ובפריפריה הקרובה. בין המכרזים בסיכון שהסתיימו בהצלחה נמנים מכרז ל-1,122 דירות בבנייה רוויה בדימונה, שהסתיים במכירת 78% מהדירות; מכרז ל-1,400 דירות בקריית אתא שהסתיים בהצלחה מלאה; שיווק 460 דירות באלעד ומכרז ל-990 דירות ביישוב בני עיש שזכה להצלחה מלאה.

מנגד, כשל מכרז ענק נוסף בבאר שבע: המדינה הצליחה לשווק 156 דירות בלבד מתוך מכרז לשיווק 1,109 דירות. המכרז נכשל על אף שהמדינה הציעה את הקרקע במחיר אפס לשלושה משבעת המתחמים, ומחיר סמלי ביתר המתחמים, ודמי פיתוח נמוכים של כ-400 אלף שקל לדירה.

תוצאות המכרז הושפעו מעודף היצע הדירות בעיר, הסובלת מבריחת תושבים. לנוכח המצב נכנסו יזמים רבים לקשיים, ואחדים כבר נאלצים להוריד מחירים בשיעורים חריגים יחסית לשוק.

גולדקנופף לוחץ על משרד האוצר בשבועות האחרונים להעניק למשרדו תקציב נוסף של מיליארד שקל לסבסוד מכרזים לדיור בהנחה בפריפריה. בפגישות שערך עם ראשי התאחדות הקבלנים, דרשו הקבלנים לפעול להוזלת מחירי הקרקעות והקלות ליזמים, מחשש שהתעוררות הביקוש צפויה לגרום בעתיד למשבר דיור חדש.

במשרדי הממשלה נוטים שלא להתרשם מהלחצים להגדלת היקפי המכרזים. על פי הערכת משרד האוצר ורמ"י, לא צפוי בזמן הקרוב מחסור בדיור, למרות הירידה בהתחלות הבנייה ושיווק הקרקעות.

מרמ"י נמסר בתגובה: "הרשות שיווקה עד כה קרקעות לכ-55 אלף יחידות דיור, וביצעה עסקות לכ-40 אלף דירות. בשל השיח מול משרד האוצר על התמריץ לרשויות המקומיות חלה האטה בקצב השיווקים. בנוסף, הבחירות ברשויות המקומיות אף הן גורמות לעיכוב בחלק מהרשויות. עם זאת, צפויה הרשות לשווק בחודשים הקרובים קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור נוספות בכלל אזורי הארץ".