***
www.themarker.com
21 באפריל, 2023
תל אביב הובילה את עליות המחירים בשוק הדיור ב-2022, אך לאחר שעליית הריבית וההפיכה המשטרית הביאו להתהפכות המגמה, העיר מובילה בכיוון ההפוך, ומשרדי המכירות נותרו ריקים. "אנשים נכנסים למשא ומתן, חוזרים אחר כך הביתה, רואים בחדשות על מה שקורה במדינה ועל המחירים שיורדים - ומבטלים עסקות"
לפני קצת יותר מחודשיים, תחת הלחץ הגובר של הריבית על החזר המשכנתא החודשי שלו, החליט דניאל (שם בדוי) למכור את דירתו שבמרכז תל אביב. את הנכס, דירה בשטח של 130 מ"ר, המשקיף מאחת הקומות הגבוהות של פרויקט גינדי TLV על מתחם הטמפלרים של שרונה - ולאחרונה גם על מעוז ההפגנות המרכזי נגד ההפיכה המשטרית - הוא קנה ב-2009. כיום, הוא גילה שלמכור את דירתו בעת הזו היא משימה לא פשוטה בכלל. "מאז שהעליתי את הפרסום על הדירה כמעט ואין פונים. בעיקר מתווכים מתקשרים אליי. אולי שלושה אנשים הגיעו לראות אותה, אבל הצעות קונקרטיות לא היו. נראה שהשוק בקיפאון מוחלט", הוא אומר.
דניאל פירסם את הדירה תחילה ב-8.5 מיליון שקל, ומאז כיווץ את מחירה ב-200 אלף שקל. ברור לו שחלק מהסיבה לחוסר ההיענות היא אותה ריבית שהניעה גם אותו למכור את הדירה - אך שהיא איננה הנימוק היחיד להתעניינות הדלה מצד הרוכשים. "התחושה שקיבלתי מאלו שכן הגיעו לראות את הנכס היא שזה לא כל כך עניין של מחיר. הריבית ודאי לא עוזרת, אבל בשוק של הדירות היקרות היא להערכתי פחות העניין. כל אחד מהשלושה שהגיעו הביעו בעיקר חוסר ודאות ביחס לעתיד כאן, לאור מה שקורה בארץ עם המהפכה המשפטית, היציבות של השלטון ואפילו השאלה איפה יחיו בעתיד".
"הקונים מחכים לראות מי ימצמץ ראשון, ומקווים שיחתכו להם במחיר את כל עליות המחירים של השלוש שנים האחרונות. זה כמובן מוגזם, אבל מי שרוצה וחייב למכור - חותך"
כיום דניאל שוקל הורדת מחיר נוספת ל-8 מיליון שקל - חצי מיליון שקל פחות מהמחיר המבוקש, שאותו קבע על בסיס עסקות דומות שנחתמו קודם לכן באותו המתחם. אבל גם עם הורדת המחיר הוא לא בטוח שזה ישנה הרבה והוא יצטרך להמתין. "או שמשהו יקרה במדינה - או שלפחות ישתפר לאנשים המצב רוח", הוא אומר.
הקיפאון שדניאל מתאר מורגש כמעט בכל חלקיה של תל אביב, לכאורה עיר ללא הפסקה. מחיריה הגבוהים, שהגיעו לשיא במהלך 2022, מציבים אותה כעת כראש חץ של מגמת הירידה ששוק הדיור הישראלי כולו נתון לה. על מגמה זו הצביעה בסוף השבוע שעבר גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שדיווחה על ירידת מחירים של כ-0.2% בממוצע ארצי ושל 0.5% במחוז תל אביב נכון לחודשים ינואר-פברואר השנה. סקירת יד2, שפורסמה מוקדם יותר השבוע ב-TheMarker, מצביעה על ירידות חדות אף יותר בשוק היד שנייה התל אביבי במהלך הרבעון הנוכחי של השנה - בשיעור של 4%-8% ביחס לאותה התקופה אשתקד.
"התחושה היא שהמחירים הולכים לרדת", אומר ישראל (שם בדוי), שהחליט גם הוא למכור באחרונה את דירתו - דירת 140 מ"ר במרכז העיר, ברחוב צדדי ושקט ליד הים, המוצעת במחיר של כ-12 מיליון שקל. "את הדירה פירסמתי לפני חודש, ועד כה קיבלתי בעיקר פניות ממתווכים", הוא מספר. "ברור לי שזה לא מספיק זמן בשביל לראות אם יש פה בעיה אמיתית, בטח בנכס ברמות מחירים כאלה - אבל מקצב התנועה של הקונים אין לי ספק שהשוק תקוע. אנשים יושבים על הגדר". רבים מהשחקנים שעמם שוחחנו בזירת הנדל"ן התל אביבית מתארים את תקופת ההמתנה הזו כשיממון מוחלט, מטריד ואימתני. "כבר תקופה שמצב השוק לא פשוט בכלל. כמעט ולא עובדים. רק הבוקר התקשרו אליי שני בנקים למשכנתאות מתל אביב שחיפשו לקוחות. לפני שנה אם הייתי רוצה לדבר איתם, כנראה שהייתי צריך לחכות שבועיים עד שזה יקרה", מספר עמיחי דובדבני, בעלים של משרד לייעוץ נדל"ן ומשכנתאות בעיר. לדבריו, "מתווכים מדברים על 80% ירידה בכמות העבודה בתל אביב, ולהערכתי זה אפילו יותר. בינתיים מנסים לייצר תהליכים, לעשות עבודת ניירת, לשתף פעולה בין אנשי מקצוע - ומשתחווים לרגליים של כל קונה. אבל הקונים הם בודדים".
גם אברהם איתן, בעלים של חברת התיווך TLV living, מספר על הלך רוח דומה. "אנשים שנכנסים כיום למשא ומתן, אפילו לטיוטות, חוזרים אחר כך הביתה, רואים בחדשות על מה שקורה במדינה ועל המחירים שיורדים - ומבטלים עסקות".
השיממון שמתארים דובדבני ואיתן ניכר גם במספרים. לפי נתונים אחרונים של הלמ"ס, נכון לינואר, רשמה תל אביב ירידה של כ-67% במספר העסקות שנחתמו בה לעומת ינואר אשתקד. בכלל חלקי הארץ ירד מספר העסקות ב-35% בממוצע. "כמו שיזם אחד אמר לי, 'היום גם זבובים לא נכנסים למשרדי המכירות'. המגמה הזו חריפה בתל אביב הרבה יותר מבשאר הארץ", מספר השמאי ארז כהן. את הייחודיות של תל אביב הוא מאפיין בעיקר בהיצע הדירות הנמוך בה, לצד רמות המחירים הגבוהות של שוק הדיור בעיר. "מחיר חדר כאן מגיע גם ל-2 מיליון שקל", הוא אומר.
לצד זאת, מייחסים אנשי המקצוע את ההאטה החריפה בתל אביב גם להיעלמות המורגשת של המשקיעים מהנוף העירוני - פלח שוק שעד לאחרונה היה דומיננטי למדי. "בשנים האחרונות המשקיעים היו חצי מהקונים בעיר, בעיקר באזורים הפחות יקרים שלה", אומר דובדבני. "בדרום העיר, לצורך העניין, המשקיעים היו גם 80% מהשוק. כל אלה נעלמו בעקבות הריבית. כיום, עם ריבית פריים של 6% - לקנות דירה להשקעה בתשואות הנמוכות של תל אביב זה הפסד כסף כל חודש".
מי ימצמץ ראשון?
לצד העדויות מהשטח, יש גם מי שמספקים תמונת מצב מרוככת ואופטימית יותר לעיר, שעד לאחרונה הוכתרה כיקרה בעולם - ומסתפקת כעת במקום השלישי, על פי דירוג "אקונומיסט". את הקיפאון התל אביבי המוזכר הם יעדיפו לתאר כהאטה - ויספרו על שוק שאינו בעצירה, אם כי בהמתנה ובהשתנות.
"השוק עבר משוק של משקיעים לשוק של רכישות למגורים. בהחלט יש האטה מסוימת, אבל היא לא משמעותית כמו שעושים ממנה", טוענת רוני חורש, סמנכ"לית השיווק של חברת אנשי העיר. "בדרך כלל מה שקורה בסיטואציות משבריות זה שהקהל משתנה. השוק עבר ממשקיעים למשפחות צעירות שמשדרגות דיור, או זוגות מבוגרים יותר שעוזבים בתים פרטיים מרוחקים לטובת חוויית המגורים בתל אביב".
העסקות עצמן, אומרת חורש, מגלמות כיום "יותר מחשבה ויותר משא ומתן", אך בהחלט מתקיימות - גם אם בעצימות פחותה בהרבה. "בתל אביב הנושא של הריבית הוא פחות משמעותי. הרבה אנשים באים עם מזומן - אם משפרי דיור, או אם כאלה שבאים עם הון מהבית".
יזמים ומתווכים נוספים מספרים על הציפיות הגוברות של הרוכשים להנחה, שלא בהכרח יזכו לה. יש המתארים זאת כ"קרב" בין הרוכשים לקונים. "אנשים קוראים בעיתון שהמחירים הולכים לרדת ואז מגיעים לפרויקטים שלנו ומנסים את מזלם. זה מביא להתארכות המשא ומתן", מספר חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי.
"אנחנו רואים את זה אפילו בקרב אנשים שכבר חתמו על בקשת רכישה, בעיקר משפרי דיור", מצטרף לדברים יזם מוכר נוסף בתל אביב, שהעדיף להישאר בעילום שם. "יש להם הצעה מסוימת על הדירה שלהם, שכנראה רק לחצו עליה יד - ופתאום הרוכשים שלהם מורידים להם מחיר, אז גם הם מבקשים הנחה".
בשוק היד שנייה הקרב הזה נוכח אף יותר. "הקונים מחכים לראות מי ימצמץ ראשון, ומקווים שיחתכו להם במחיר את כל עליות המחירים של השלוש שנים האחרונות. זה כמובן מוגזם, אבל מי שרוצה וחייב למכור - חותך", מספר דובדבני, ומדגיש כי העצירה איננה מורגשת בפלח היוקרה בלבד.
דוגמה לכך ניתן לראות בנכס שהעמיד באחרונה למכירה בשכונת נחלת יצחק בעיר. "לפני שלושה חודשים התחלנו לשווק דירת 4 חדרים במיקום מבוקש בשכונה, עם חניה ומעלית, ב-3.7 מיליון שקל, מחיר דומה לעסקה שבה נמכרה דירה אחרת בבניין לפני ארבעה חודשים, על אף שהיא שווה פחות. מדובר בדירה טובה – אבל אף אחד לא התקשר. אחרי חודש הורדנו מהמחיר מאה אלף שקל, ועדיין לא קיבלנו הצעות. כיום, חודשיים אחרי, הדירה
משווקת במחיר של 3.45 מיליון שקל. לפני שנה דירה כזו הייתה נמכרת בשעה. היום יש שיחה בשבוע, ומי שבא מציע הצעות מגוחכות".
"לפני שלושה חודשים התחלנו לשווק דירת 4 חדרים ב-3.7 מיליון שקל. מדובר בדירה טובה – אבל אף אחד לא התקשר. כיום הדירה
משווקת ב-3.45 מיליון שקל. לפני שנה דירה כזו הייתה נמכרת בשעה. היום יש שיחה בשבוע, ומי שבא מציע הצעות מגוחכות"
נקודת המחלוקת
למרות ציפיית הרוכשים, היזמים בת"א אינם ממהרים להעניק הנחות על הדירות. "בתל אביב יש לא מעט יזמים ובעלי נכסים חזקים מאוד כלכלית, שלא ממהרים להוריד מחירים", טוען דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא מניבים. "מבחינת היזמים זה נכון בעיקר אחרי השנים האחרונות שהיו טובות עבורם מבחינה תזרימית, כך שהם פחות פגיעים גם אם השוק נעצר או אם יש ירידה מסוימת בעסקות. נכון שיש יותר הטבות, אבל אין ירידת מחירים גורפת. את ירידות המחיר רואים בעיקר נקודתית, במקומות שבהם למוכר יש יותר לחץ למכור". את שיעורי הירידה שעליהם בכל זאת מצביעים נתוני הלמ"ס ויד2, מנמקים בשטח ברגישות של ממוצע המחירים לאותן "עסקות לחץ" נקודתיות – בתקופה שבה מספר העסקות בשוק הוא גם ככה מועט.
אלא שלמתווכים ולאנשי מקצוע אחרים בעיר תזה אחרת לגמרי על תנועת המחירים בתל אביב. "הנתונים שהלמ"ס מדבר עליהם הם היסטוריה. ירידת המחירים כבר מזמן עברה את רף 5%, ולהערכתי כבר דוהרת לכיוון 10%", אומר דובדבני. לשיטתו, העסקות שעליהן מתבסס הלמ"ס בנתוניו מינואר-פברואר הן כאלו שנכנסו למשא ומתן בממוצע 3-2 חודשים קודם לכן, ומחיריהן בהתאם. "מה שאנחנו רואים עכשיו זה תיקון של השוק, שהגיע למחירים לא פרופורציונליים במהלך 2022. נכון לעכשיו, אנחנו רואים ירידות בממוצע של כ-5%", מספרת שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן בתל אביב.
"כרגע אנחנו נמצאים בנקודת מפנה", קובע כהן. "אמנם עוד לא מורגשת ירידה משמעותית - אבל זה בעיקר כי אין הרבה עסקות, ואת הדיווחים על מה שכן נסגר עכשיו ייקח לפחות עוד חודש וחצי עד שנראה. כשמדברים על שינוי במחירים זה בעיקר תחושות. עם זאת, יש לנו את כל המדדים האובייקטיבים של מיעוט עסקות, ירידה בביקוש ועלייה בריבית. המחלוקת זה לא אם יהיה שינוי מחיר - אלא מתי וכמה".
גם היזמים לא חסינים
בעוד ירידת המחירים בשוק דירות יד שנייה כבר מורגשת, ההערכה היא שבטווח הארוך ההשפעה המשמעותית יותר תהיה בדירות החדשות. "שוק היד שנייה בדרך כלל נתון להשפעה יותר מהירה כי זה היצע זמין ואנשים פרטיים שיותר רגישים לתנודתיות השוק. אם אדם פרטי החליט למכור את הדירה והוא צריך את הכסף – יש יותר סיכוי שהוא יוריד את המחיר, לעומת קבלן גדול שיש לו אורך נשימה מסוים", מסביר כהן. "עם זאת, בטווח הארוך המשבר צפוי להיות גדול יותר בשוק הדירות החדשות, שבו מדובר לרוב על רמות מחירים גבוהות יותר. אם הקיפאון הנוכחי יימשך גם הלחץ של המערכת הפיננסית על היזמים והקבלנים יגדל. בין אם מדובר בבנייה חדשה ובין אם בהתחדשות עירונית, בדרך כלל היזמים ממונפים ומושפעים משינויי הריבית, והם צריכים להביא לבנק הוכחה למכירות".
עד כה, עיקר הדאגה לכיסם של היזמים מופנה לאלו שנטלו התחייבויות עתק לרכישת קרקעות – כשאחת הדוגמאות הבולטות לכך היא ברובע שדה דב המקודם בצפון תל אביב. מדובר בקרקע שנחשבת לאחת היקרות במדינה. בין היזמים הבולטים נמנים חנן מור, ישראל קנדה ושיכון ובינוי, שנטלו הלוואות של יותר ממיליארד שקל כל אחד, תוך הסתמכות על כך שמחירי הנדל"ן רק ימשיכו לעלות.
ואולם, גם בפרויקטים של התחדשות עירונית היזמים עלולים להיות בבעיה. "כדי לכסות את עלויות הפרויקט, היזמים לרוב משאירים לעצמם את הן הדירות היקרות יותר, במחירים של 10 מיליון שקל ויותר - הפנטהאוזים, דירות הגן והדופלקסים. כיום פלח השוק הזה בקיפאון גדול יותר אפילו משאר השוק", מוסיף כהן.
בעיה נוספת שנתקלים בה יזמים בתל אביב היא דרישת העירייה להקצות דירות להשכרה בפרויקטים, בחלק מהמקרים לתקופה של 25 שנה, ובחלק אחר – לצמיתות. "ליזמים שם יש כיום בעיה גדולה", אומר שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל. "הריבית יוצרת מצב שבו מי שמשכיר את הדירה מפסיד כסף. לאורך זמן, מי שישלם על זה כנראה יהיו הדיירים - התמורות שלהם יקטנו".
"כדי להוציא לפועל פרויקט צריך 30% מכירות לפחות. אם אני לא מצליחה למכור - הבנק לא ייתן לי להתקדם. היום כל יזם בישראל עושה מה שאפשר כדי לחכות, ולא להתקדם עם פרויקטים שצריך עבורם מימון של עשרות מיליוני שקלים. אם אין מכירות, להתקדם בפרויקט זה להיות קמיקזות"
לפי ד"ר אפרת טולקובסקי, יו"ר משותפת בחברת אקו סיטי, את ההשפעה המיידית על פרויקטי ההתחדשות בעיר רואים כבר עכשיו בעיכוב של פרויקטים. "נכון למקרה שלנו, הירידה שיש עכשיו בשוק לא מביאה לכדי פגיעה בכלכליות של הפרויקטים. רובם תוכננו עסקית לפני 4-3 שנים - ומאז עלו מחירי הדירות בעשרות אחוזים. עם זאת, מה שכן קורה זה שאין כל כך מכירות - אז לא מתקדמים עם הבנייה".
לדבריה, "כדי להוציא לפועל פרויקט ולהתחיל את הביצוע צריך 30% מכירות לפחות. אם אני לא מצליחה למכור - הבנק לא ייתן לי להתקדם, אז אצטרך לחכות. לדעתי, היום כל יזם בישראל עושה מה שאפשר כדי לחכות. לא לעלות על הקרקע ולהתקדם עם פרויקטים שבשלבי תכנון מתקדם, שצריך עבורם מימון של עשרות מיליוני שקלים. אם אין מכירות, להתקדם בפרויקט היום זה להיות קמיקזות".
הנושאים החמים
הנושאים החמים
