מחירי הדיור זה כבר בכותרות החדשות.

מידע · 2/2/23

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
כך שבסופו של דבר נכון להיום "הביקוש גובר על ההיצע".

אולי
ואולי לא
מה שבטוח - שההיצע במגמת עליה, והביקוש (לדירה במחירה הנוכחי) במגמת ירידה

בית שמשניק · 2/2/23

ב'מרכז הנדלן' פורסמה כתבה ובה רשימת העסקאות היקרות ביותר בבית שמש במהלך השנה האחרונה. כל הדירות למעט אחת ממוקמות בשכונות רמה א, משקפיים, ושינפלד (שכונות עם ריכוז חוצניקים גבוה ביותר).
כפי שטענתי בעבר מעל במה צנועה זו, בית שמש מסתמנת כעיר בעלת שני שווקים מקבילים: שוק של דירות פשוטות יחסית שכנראה מתמתן מעט לכיוון של מחירים קצת יותר שפויים , אולם מנגד מתפתח לו שוק מטורף לחלוטין של דירות יוקרה שנמכרות במחירים חסרי תקדים.

הרשימה המלאה

1. דירת 12 חדרים בשטח של 450 מ"ר, ברחוב שמעון שבקריית אריה, נמכרה תמורת 9.5 מיליון שקל.

2. דירת חמישה חדרים בשטח של 237 מ"ר, ברחוב נחל אכזיב שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 6.6 מיליון שקל.

3. קוטג' חד משפחתי עם שמונה חדרים בשטח של 814 מ"ר, ברחוב הכלנית שבשכונת גבעת שרת, נמכר תמורת 6.5 מיליון שקל.

4. דירת חמישה חדרים בשטח של 237 מ"ר, ברחוב נחל אכזיב שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 5.9 מיליון שקל.

5. דירת שישה חדרים בשטח של 350 מ"ר, ברחוב נחל קדרון שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

6. דירת ארבעה חדרים בשטח של 179 מ"ר, ברחוב נחמיה שבשכונת רמת בית שמש ג', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

7. דירת גן בת שישה חדרים בשטח של 300 מ"ר, ברחוב נחל לוז שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

8. דירת חמישה חדרים בשטח של 186 מ"ר, ברחוב הרב קוק שבשכונת משקפיים, נמכרה תמורת 4.52 מיליון שקל.

9. דירת שישה חדרים בשטח של 203 מ"ר, ברחוב שמעון שבשכונת קריית אריה, נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל.

10. דירת חמישה חדרים בשטח של 140 מ"ר, ברחוב המגיד ממעזריטש שבשכונת מ-3, נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל.

ייד · 2/2/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ב'מרכז הנדלן' פורסמה כתבה ובה רשימת העסקאות היקרות ביותר בבית שמש במהלך השנה האחרונה. כל הדירות למעט אחת ממוקמות בשכונות רמה א, משקפיים, ושינפלד (שכונות עם ריכוז חוצניקים גבוה ביותר).
כפי שטענתי בעבר מעל במה צנועה זו, בית שמש מסתמנת כעיר בעלת שני שווקים מקבילים: שוק של דירות פשוטות יחסית שכנראה מתמתן מעט לכיוון של מחירים קצת יותר שפויים , אולם מנגד מתפתח לו שוק מטורף לחלוטין של דירות יוקרה שנמכרות במחירים חסרי תקדים.

הרשימה המלאה

1. דירת 12 חדרים בשטח של 450 מ"ר, ברחוב שמעון שבקריית אריה, נמכרה תמורת 9.5 מיליון שקל.

2. דירת חמישה חדרים בשטח של 237 מ"ר, ברחוב נחל אכזיב שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 6.6 מיליון שקל.

3. קוטג' חד משפחתי עם שמונה חדרים בשטח של 814 מ"ר, ברחוב הכלנית שבשכונת גבעת שרת, נמכר תמורת 6.5 מיליון שקל.

4. דירת חמישה חדרים בשטח של 237 מ"ר, ברחוב נחל אכזיב שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 5.9 מיליון שקל.

5. דירת שישה חדרים בשטח של 350 מ"ר, ברחוב נחל קדרון שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

6. דירת ארבעה חדרים בשטח של 179 מ"ר, ברחוב נחמיה שבשכונת רמת בית שמש ג', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

7. דירת גן בת שישה חדרים בשטח של 300 מ"ר, ברחוב נחל לוז שבשכונת רמת בית שמש א', נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל.

8. דירת חמישה חדרים בשטח של 186 מ"ר, ברחוב הרב קוק שבשכונת משקפיים, נמכרה תמורת 4.52 מיליון שקל.

9. דירת שישה חדרים בשטח של 203 מ"ר, ברחוב שמעון שבשכונת קריית אריה, נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל.

10. דירת חמישה חדרים בשטח של 140 מ"ר, ברחוב המגיד ממעזריטש שבשכונת מ-3, נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל.

כל הדירות ברשימה אולי למעט 2,
הם ענקיות והמחיר בהתאם,
באף שכונה בעיר לא הייתם מוצאים אותם בפחות מ4 מ׳ ש״ח

בית שמשניק · 2/2/23

נכתב ע"י ייד:
כל הדירות ברשימה אולי למעט 2,
הם ענקיות והמחיר בהתאם,
באף שכונה בעיר לא הייתם מוצאים אותם בפחות מ4 מ׳ ש״ח

יכול להיות שהיו קונים דירות כאלו גם בשכונות אחרות במחיר דומה. אבל עצם העובדה שיש אנשים לא מעטים בבית שמש שמוכנים לשלם את הסכומים האלה על דירות יוקרתיות דוחפת את המחירים של הפרוייקטים האלו לכיוון מעלה. לעומת זאת, בפרוייקטים הפשוטים יש באמת האטה משמעותית של מחסור בביקושים שדוחפת את המחירים בשוק הזה לכיוון מטה. כך שיש כאן קונפליקט מעניין, שמוקדם לקבוע כיצד הוא ייגמר.

בית שמשניק · 2/2/23

מכרזים נכשלים גם באזורי הביקוש: שניים מתוך שלושה מתחמים בראש העין נותרו ללא זוכים

במכרז היחיד שהצליח, זכתה רמי לוי שיווק השקמה בקרקע לבניית 38 יחידות דיור תמורת 79 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח. מנגד, באלעד נרשמו ביקושים גבוהים בכמה מכרזים ...

www.nadlancenter.co.il

בראש העין חלק מהמכרזים נכשלו, אבל מצד שני מחירי הזכייה באלעד (כ650K ליח"ד) וברמות (כ800K ליח"ד) נראים גבוהים למדי.

ימין · 2/2/23

נכתב ע"י יוחנן 1:
עקב

מעכבות

ייד · 3/2/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
יכול להיות שהיו קונים דירות כאלו גם בשכונות אחרות במחיר דומה. אבל עצם העובדה שיש אנשים לא מעטים בבית שמש שמוכנים לשלם את הסכומים האלה על דירות יוקרתיות דוחפת את המחירים של הפרוייקטים האלו לכיוון מעלה. לעומת זאת, בפרוייקטים הפשוטים יש באמת האטה משמעותית של מחסור בביקושים שדוחפת את המחירים בשוק הזה לכיוון מטה. כך שיש כאן קונפליקט מעניין, שמוקדם לקבוע כיצד הוא ייגמר.

בכל בניין ברמה ד׳ יש לפחות דירה אחת כזו,
ברובם יש 3-5 דירות כאלו,
ואלו המחירים שלהם.

szn · 3/2/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
מכרזים נכשלים גם באזורי הביקוש: שניים מתוך שלושה מתחמים בראש העין נותרו ללא זוכים

במכרז היחיד שהצליח, זכתה רמי לוי שיווק השקמה בקרקע לבניית 38 יחידות דיור תמורת 79 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח. מנגד, באלעד נרשמו ביקושים גבוהים בכמה מכרזים ...

www.nadlancenter.co.il

בראש העין חלק מהמכרזים נכשלו, אבל מצד שני מחירי הזכייה באלעד (כ650K ליח"ד) וברמות (כ800K ליח"ד) נראים גבוהים למדי.

1. אני מכיר אישית את היזם שזכה באחד המתחמים באלעד וכן במתחם ברמות
הוא נראה לי איש מאד זהיר, ואיש עסקים ממולח.

אם אפגוש אותו אשאל אותו לגבי המחיר.

2. לדעתי 650K זה לא כ"כ יקר בגלל שאם הוא ימכור 3 חדרים ב-1.9 מ' ו-4 חדרים ב-2.3 מ', לכאו' רווח נאה.

גם ברמות המחיר היום בערך 30 אלף למטר אז לכאו' יש רווח טוב.

בית שמשניק · 3/2/23

נכתב ע"י szn:
1. אני מכיר אישית את היזם שזכה באחד המתחמים באלעד וכן במתחם ברמות
הוא נראה לי איש מאד זהיר, ואיש עסקים ממולח.

אם אפגוש אותו אשאל אותו לגבי המחיר.

2. לדעתי 650K זה לא כ"כ יקר בגלל שאם הוא ימכור 3 חדרים ב-1.9 מ' ו-4 חדרים ב-2.3 מ', לכאו' רווח נאה.

גם ברמות המחיר היום בערך 30 אלף למטר אז לכאו' יש רווח טוב.

במחירים של היום אכן יש רווח לא רע, אבל הרבה כאן מדברים על ירידת מחירים משמעותית, וזה לא כ"כ מסתדר עם הנתונים של המכרזים האלו.

יוחנן 1 · 14/2/23

המשך המגמה: שפל של 20 שנה ברכישת דירות יד שנייה בחודש דצמבר וסיכום של המכירות בשנת 2022.

שפל של 20 שנה ברכישת דירות יד שניה בחודש דצמבר

גם בשקלול עסקאות לרכישת דירות יד ראשונה מדובר על שפל מאז 2008, כך על פי נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. הנפילה במרכז חדה יותר: לראשונה מזה שנים, מספר העסקאות בת"א והמרכז זהה למספר העסקאות בבאר שבע - ריבית בנק ישראל עושה את העבודה

www.bizportal.co.il

דץ · 14/2/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
מכרזים נכשלים גם באזורי הביקוש: שניים מתוך שלושה מתחמים בראש העין נותרו ללא זוכים

במכרז היחיד שהצליח, זכתה רמי לוי שיווק השקמה בקרקע לבניית 38 יחידות דיור תמורת 79 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח. מנגד, באלעד נרשמו ביקושים גבוהים בכמה מכרזים ...

www.nadlancenter.co.il

בראש העין חלק מהמכרזים נכשלו, אבל מצד שני מחירי הזכייה באלעד (כ650K ליח"ד) וברמות (כ800K ליח"ד) נראים גבוהים למדי.

זה רק משקף לנו את עליית המחירים הצפויה עם הורדת הריבית,
וזאת למה?
כי הקבלנים מבינים את מה שכולנו מבינים והם לא ניגשים למכרזים, ובהתאם ההיצע לא גודל,
משא"כ הביקוש כן גודל, (זו"צ, גירושין, עליה מחו"ל, וכו')
ולכן עם הורדת הריבית בעזה"י בסוף 2023 תהיה התנפלות של כל הממתינים על הגדר,
בדומה למה שראינו עם מחיר למשתכן.

shimשימי · 14/2/23

נכתב ע"י דץ:
זה רק משקף לנו את עליית המחירים הצפויה עם הורדת הריבית,
וזאת למה?
כי הקבלנים מבינים את מה שכולנו מבינים והם לא ניגשים למכרזים, ובהתאם ההיצע לא גודל,
משא"כ הביקוש כן גודל, (זו"צ, גירושין, עליה מחו"ל, וכו')
ולכן עם הורדת הריבית בעזה"י בסוף 2023 תהיה התנפלות של כל הממתינים על הגדר,
בדומה למה שראינו עם מחיר למשתכן.

טענתי את זה ל @ראובן 23

והוא אמר לי שזה לא נכון
כי הקבלן לוקח את הכל בחשבון ומתמחר לפי זה
וממילא מחיר הקרקע יורד

מעניין באמת מי צודק?(לדעתי ההיגיון איתו,אבל היגיון ומציאות לא תמיד הולכים ביחד)

שירות קריינות · 14/2/23

נכתב ע"י דץ:
זה רק משקף לנו את עליית המחירים הצפויה עם הורדת הריבית,

הריבית לא תרד בתקופה הקרובה
היא תעלה ותעלה וגם תשלש את עצמה ככל שידרש
כנראה נבצר מבינתך שיש עוד צד למפה חוץ מהביקוש של רוכשי הדירות
הביקוש קיים מצד בעלי הדירות למכור את הדירה שלהם אף יותר
(חלק בכלל קנו דירה חדשה על סמך מכירת הדירה הקיימת ומוכרחים לפרוע את התשלום על הדירה)
מוכרי הדירות לא יוכלו להתאזר בסבלנות שהריבית תרד אלא בעל כורחם יאלצו להוזיל את המחירים
מרגע שמתחילה ירידת מחירים אף אחד לא יוכל לשלוט במצב ולדעת עד איפה זה ימשך ועד כמה תגיע רחוק התבהלה למכירת הדירות
ברור גם לכל בר דעת שהוזלה בדירות יד שניה תשפיע גם על פרויקטים חדשים

האברך ממיר · 14/2/23

נכתב ע"י דץ:
זה רק משקף לנו את עליית המחירים הצפויה עם הורדת הריבית,
וזאת למה?
כי הקבלנים מבינים את מה שכולנו מבינים והם לא ניגשים למכרזים, ובהתאם ההיצע לא גודל,
משא"כ הביקוש כן גודל, (זו"צ, גירושין, עליה מחו"ל, וכו')
ולכן עם הורדת הריבית בעזה"י בסוף 2023 תהיה התנפלות של כל הממתינים על הגדר,
בדומה למה שראינו עם מחיר למשתכן.

סליחה על הבורות, ועל כך שלא הבנתי את דבריך.
אם הקבלנים צופים ירידת ריבית ועליית מחירים, הם אמורים לעוט על המכרזים כמו ציפורים אחרי פרורי לחם.
הרי אם המחירים יעלו יותר ממה שהם עכשיו, הם אמורים לשלם על הקרקע מחיר גבוה יותר, כי התשואה ממכירת הדירות תהיה גבוהה יותר ממה שהוא היום.
ובכלל, אם אתה מדבר על ירידת ריבית, אז גם ההלוואות שהם ייטלו מהבנקים יהיו זולות יותר.
אז למה הקבלנים לא ניגשו למכרזים?

דץ · 14/2/23

נכתב ע"י shimשימי:
טענתי את זה ל @ראובן 23

והוא אמר לי שזה לא נכון
כי הקבלן לוקח את הכל בחשבון ומתמחר לפי זה
וממילא מחיר הקרקע יורד

מעניין באמת מי צודק?(לדעתי ההיגיון איתו,אבל היגיון ומציאות לא תמיד הולכים ביחד)

הקבלנים והיזמים צריכים וודאות ,
כרגע אין וודאות לכן הם אומרים בואו נמתין ונראה להיכן זה מתפתח, הרי כולם יודעים שהריבית תרד מתי שהוא,
ובפרט שהנתונים של רמ"י מראים שיש ירידה במכרזים שנסגרו מחוסר הצעות. ( בנתיים בפריפרייה )

שירות קריינות · 14/2/23

נכתב ע"י דץ:
הקבלנים והיזמים צריכים וודאות ,
כרגע אין וודאות לכן הם אומרים בואו נמתין ונראה להיכן זה מתפתח, הרי כולם יודעים שהריבית תרד מתי שהוא,
ובפרט שהנתונים של רמ"י מראים שיש ירידה במכרזים שנסגרו מחוסר הצעות. ( בנתיים בפריפרייה )

ההמתנה הזאת היא הגורם לירידת המחירים כפי שהסברתי בפוסט הקודם

דץ · 14/2/23

נכתב ע"י האברך ממיר:
סליחה על הבורות, ועל כך שלא הבנתי את דבריך.
אם הקבלנים צופים ירידת ריבית ועליית מחירים, הם אמורים לעוט על המכרזים כמו ציפורים אחרי פרורי לחם.
הרי אם המחירים יעלו יותר ממה שהם עכשיו, הם אמורים לשלם על הקרקע מחיר גבוה יותר, כי התשואה ממכירת הדירות תהיה גבוהה יותר ממה שהוא היום.
ובכלל, אם אתה מדבר על ירידת ריבית, אז גם ההלוואות שהם ייטלו מהבנקים יהיו זולות יותר.
אז למה הקבלנים לא ניגשו למכרזים?

עיין בהודעה קודמת.....

דץ · 14/2/23

נכתב ע"י שירות קריינות:
ההמתנה הזאת היא הגורם לירידת המחירים כפי שהסברתי בפוסט הקודם

אמנם ירידת מחירים....
א-ב-ל! - זמנית!

ראובן 23 · 14/2/23

נכתב ע"י דץ:
אמנם ירידת מחירים....
א-ב-ל! - זמנית!

דבר ראשון הגענו לשלב ההכלה שמחירי הנדל"ן יורדים.
שזה משהו שרוב הציבור חשב שהוא יכול לקרוא רק ע"י דמיון מודרך וזה כבר התקדמות ענקית.
ברגע שהגענו להבנה הזאת יש שתי אופציות נוספות מחירי הנדל"ן ירדו קצת עקב אנשים שנאלצים למכור ואז המחירים יעמדו/יחזרו לרמתם העכשווית .
או שזה כדור שלג שיביא למפולת מחירים.
יש לקחת בחשבון כמה דברים.
א.מחירי הנדל"ן זינקו ב20% בשנה האחרונה.
ב.מחיר הכסף (עלות הריבית) שילשה את עצמה גם מצד הקונים,(משכנתא)וגם מצד הקבלנים,(ליווי בנקאי).
ג.השכר הממוצע לא עלה בשנה האחרונה (לפחות לא משהו דרמטי).
ד.רוב הכסף שנכנס לעולם הנדל"ן יוצא ממנו (ירושות,כסף מהורים ע"י משכון).
ה.בשנה האחרונה היה יותר שיווק מאשר גדילת הביקוש (כל שנה הביקוש גודל ב50K והשיווק היה 64K).
ויש עוד נתונים שלא הבאתי.
נ.ב.עולם הנדל"ן (וכל עולם ההשקעות בכללי) הוא מאוד פסיכולוגי וברגע שמתנפץ לאנשים עובדה(מבחינתם) שמחירי הדירות יכול רק לעלות היא אפשר לדעת כמה סטרס יגיע מצד המוכרים למכור (גם מי שלא חייב).

בונה אתרים · 14/2/23

יש בזה גם משהו פסיכולוגי
עד עכשיו אנשים הסתכלו עד נדל"ן כעל משהו בלתי מנוצח
ומי שדיבר על ירידת מחירים נחשב להזוי
כולם ידעו לחזור על המנטרה שמחירי הנדל"ן רק עולים
מה שגרם ליזמים לקנות קרקעות בכל מחיר ולקונים לרכוש דירות בכל מחיר

אבל עכשיו שאליל הנדל"ן התנפץ
הרוכשים יהיו מאד זהירים
והם לא ירצו לקנות בכל מחיר שיציעו להם
ייקח כמה שנים עד שהביטחון הגדול שהיה בנדל"ן יחזור לעצמו