הנה המחירים הצפויים למכרזים בקרית גת
(צריך להתעלם מהאנשטישמיות וההסתה או לקחת גלולה נגד הקאה...)
TheMarker |
נדל"ן
משרד השיכון מציג: דירות לחרדים זכאים יימכרו במחיר נמוך ממחירן לחילונים
לפני שבועיים פורסמו שני מכרזי ענק לשכונות חדשות בקריית גת ■ הפער במחירי הדירות בין חרדים לחילונים משמעותי — אף שהדירות באותו מפרט ובשתי שכונות במיקום דומה ■ ברמ"י ובמשרד השיכון סירבו להסביר את הפער, למעט ההסבר שההבדלים קשורים בתנאי השטח
הדר חורש
06:09, 18 ביולי 2023
פרסום פרטי מכרז המגורים הענק בקריית גת חושף פערי מחיר בלתי מוסברים בין החלק שמיועד לאוכלוסייה הכללית לבין זה שמיועד לאוכלוסייה החרדית.
שני חלקי המכרז מיועדים להתקיים באזורים חדשים שסופחו לעיר, האחד מצפון לעיר והשני ממערב לה. אולם מחיר הדירות לזכאי משרד השיכון הלא חרדים, צפוי להיות גבוה בשיעור ניכר ממחיר הדירות לאוכלוסייה החרדית.
לעומת זאת, מחירי המינימום להשתתפות במכרז החרדי גבוהים ב-30% ממחירי המינימום ליזמים במכרז לאוכלוסייה הכללית. בענף הבנייה יש המעריכים שסיכויי המכרזים להצליח נמוכים לנוכח הסיכונים הכרוכים בהם.
לפני שבועיים פורסמו רשמית שני מכרזי ענק של המדינה לשכונות החדשות בקריית גת: בהודעות הרשמיות של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נמסר שבעיר הדרומית ייבנו בתוך זמן קצר יחסית לא פחות מ-10,600 דירות חדשות — שיכפילו כמעט את אוכלוסיית העיר הקטנה, המונה 65 אלף תושבים. אולם בפועל פירסמה רמ"י מכרז שאפתני פחות, ל-8,579 יחידות דיור בלבד.
מועד הגשת ההצעות למכרז הכללי נקבע לאוגוסט הקרוב, ולמכרז החרדי לאוקטובר. גם היחס בין החרדים והאוכלוסייה הכללית השתנה: במקום חלוקה שווה, מציעה כעת המדינה לחרדים רק 3,411 דירות, בעוד שהתוכניות לאוכלוסייה הכללית נשארו קרובות להבטחות הרשמיות, 5,168 דירות.
במכרז הכללי ישווקו 60% מהדירות (3,100) במחיר מטרה. לעומת זאת, במכרז החרדי ישווקו 80% מהן במחיר מטרה (2,730 דירות)
שני המכרזים כוללים דירות
במחיר מטרה — מחיר נמוך קבוע מראש המוכתב ליזמים הזוכים במכרז על ידי משרד השיכון, ומיועד לזכאים שיעלו בגורל. במכרז הכללי ישווקו 60% מהדירות (3,100) במחיר מטרה. במכרז החרדי הן ישווקו במחיר מטרה בשיעור גבוה הרבה יותר, 80% (2,730 דירות).
מהמכרזים עולה גם הבדל מפתיע במחיר המטרה המוכתב ליזמים על ידי משרד השיכון: מחיר המטרה במכרז החרדי נקבע על ידי שמאי ממשלתי ל-10,288 שקל למ"ר — כלומר 12 אלף שקל כולל מע"מ. ממחיר זה צריך היזם להפחית 20% — שיעור ההנחה המוכתב על ידי משרד השיכון במסגרת התוכנית, ולגבות מהרוכשים 17% מע"מ. המשמעות היא שדירה סטנדרטית בשטח כולל של 110 מ"ר תעלה למשפחה חרדית כ-1.059 מילייון שקל בלבד.
מהשוואת תנאי המכרזים עולה שלהערכת השמאי מחיר הדירה במכרז הכללי גבוה יותר: 10,880 שקל למ"ר או 12.7 אלף שקל כולל מע"מ. מחיר דירת 110 מ"ר צפוי לעלות למשתכן הלא־חרדי כ-1.120 מיליון שקל, כלומר 61 אלף שקל יותר מלמשתכן החרדי.
הפער אינו גדול, אבל משמעותי כשמדובר במשפחות הצעירות המתקשות להגיע לסכום הנדרש. לא ברור כיצד נוצר פער מחירים כזה בין שתי דירות באותו מפרט ממשלתי בשתי שכונות חדשות במיקום דומה באותה עיר.
"אם הייתי יזם לא הייתי משתתף"
מנקודת מבטם של היזמים, ההבדלים בין שני המכרזים גדולים ובעייתיים יותר. התנאים בשני המכרזים קשים, בעיקר בשל הסיכונים הגדולים שנדרשים המתחרים ליטול על עצמם. גורמים יזמיים שעימם דיברנו טוענים שמדובר בהצעה מופרכת, חסרת בסיס כלכלי, שככל הנראה פורסמה לצרכים פוליטיים.
"אם הייתי יזם לא הייתי משתתף בפרויקט הזה", אמר השמאי יוסי פרץ, יו"ר מחוז דרום בלשכת שמאי המקרקעין, שבחן את תנאי המכרזים. "תנאי ההצמדה למדד עשויים לשחוק את כל הרווח היזמי, נוכח חוסר הוודאות הכרוך בפרויקט". פרץ והמבקרים האחרים של המכרזים מתייחסים לתנאי ההצמדה במכרז, במסגרת מדיניות חדשה שהתקבלה במשרד השיכון לפני כשנה: מחירי הדירות לזכאים יוצמדו למדד תשומות הבנייה ממועד חתימת רוכשי הדירות על החוזה או ממועד מתן היתרי הבנייה, המאוחר מבין השניים.
קשה לראות הבדלים משמעותיים בין פיתוח השכונה הכללית, מצפון לעיר, לשכונה החרדית המתוכננת במערב קריית גת. בשני המקרים מדובר בתוואי שטח ישר יחסית שהבנייה עליו אינה מסובכת
המשמעות היא שהזוכים במכרזים חשופים לעליית מדד תשומות הבנייה למשך זמן לא ידוע ובלתי מוגבל מראש. מתן ההיתרים תלוי ברצונה הטוב של הרשות המקומית, ועיריית קריית גת ידועה בהתנהלות תזזיתית ונתונה לתוכנית הבראה. תוכנית המכרזים פורסמה לאחר דיונים ממושכים בין משרדי הממשלה לעירייה, בסיכומם הובטח לעירייה תשלום של 300 מיליון שקל בתמורה לשיתוף פעולה עם התוכנית. ההסכמה לא מנעה מראש העיר אבירם דהרי לאיים על שר השיכון
יצחק גולדקנופף ומנהל רמ"י ינקי קוינט בהליכים משפטיים וביטול ההסכם, בטענה שהכסף שהובטח טרם הועבר לו.
תנאי המכרז ליזמים שיתחרו על הבנייה לחרדים יהיו קשים מאלה המוצעים לחילונים. על פי שיטת מכרזי "מחיר מטרה" אמורים היזמים לממן את ההנחה לדירות לזכאי משרד השיכון, באמצעות הרווח מהדירות שהם יכולים למכור במחירי השוק החופשי. במכרז החרדי מהוות הדירות במכירה לשוק החופשי רק 20% מסך הדירות, בעוד ששיעור הדירות שצריך לשאת את ההנחה במכרז הכללי כפול. גם מחיר המינימום שיכולים היזמים להציע במכרזים שונה, וגבוה יותר באופן יחסי במכרז החרדי.
במכרז לשוק הכללי נדרשים היזמים לשלם הוצאות פיתוח של 872.5 מיליון שקל בתוספת תשלום מינימום למדינה בסך 69.5 מיליון שקל. כלומר, דמי ההשתתפות המינימליים במכרז הם 942 מיליון שקל, ובממוצע כ-182 אלף שקל לדירה. המשתתפים במכרז החרדי פטורים כמעט לחלוטין מתשלומי מחיר מינימום למדינה, אולם הם נדרשים לשלם הוצאות פיתוח גבוהות ב-30% יחסית למכרז לאוכלוסייה הכללית. דמי הפיתוח שדורשת המדינה מסתכמים ב–809 מיליון שקל, ועליהם יש להוסיף 2.5 מיליון שקל מחיר מינימום למדינה. מדובר בדמי פיתוח של 238 אלף שקל לדירה.
ברמ"י ובמשרד השיכון סירבו להסביר את הפערים הגדולים בין שני המכרזים, למעט הסבר כללי שהבדלים במחירי הפיתוח קשורים בתנאי השטח. עם זאת, קשה לראות הבדלים משמעותיים בין פיתוח השכונה הכללית, מצפון לעיר, לשכונה החרדית המתוכננת במערב קריית גת. בשני המקרים מדובר בתוואי שטח ישר יחסית שהבנייה עליו אינה מסובכת. אך יש לציין כי נדרשים לבנייה החרדית יותר מוסדות ציבור, שכן, שיעור הילודה הגבוה בציבור החרדי מצריך בנייה של יותר גני הילדים ובתי ספר, בנוסף לשיעור שימוש גבוה יותר בבתי כנסת ומקוואות.
זוהי בדיוק הסיבה שהמדינה התחייבה לשלם לעיריית קריית גת מענק מיוחד על פי מפתח של 30 אלף שקל עבור כל דירה חדשה שתיבנה. על פי ההסכם, תוספת מוסדות הציבור הנדרשת אמורה להיות ממומנת על ידי המדינה ולא להיכלל בהוצאות הפיתוח המושתות על היזמים.
התחזיות להגדלת אזורי התעסוקה בקרית גת אינן מבוססות על עבודה מקצועית. אם תמומש התוכנית להרחבת מפעל "אינטל", תהיה ההרחבה מחוץ לגבולותיה המוניציפליים של העיר
משרד האוצר, אגב, התנגד למענק בטיעון שאין דרך לוודא שהכסף יוקדש לבניית מבני ציבור. גורמים ממשלתיים טענו שמדובר למעשה בתשלום שכל מטרתו לרכך את התנגדות הרשויות לבנייה למגורים. עיריית קריית גת סובלת מגירעון תקציבי שנתי מתמשך שהצטבר ל-18% מתקציבה.
הגדלת אזורי התעסוקה
למרות שבעיר יש יחס סביר בין מגורים לאזורי תעסוקה, העירייה מתקשה להתאים את הוצאותיה להכנסות ועוברת בשנים האחרונות תוכנית הבראה פיננסית.
תוכניות הממשלה להגדיל את אוכלוסיית העיר פי שלושה במסגרת המאמצים לפתרון משבר הדיור מבוססות על הגדלת הכנסות הארנונה באמצעות הרחבה של אזורי התעסוקה בעיר ב-1.75 מיליון מ"ר בנויים, בהשוואה לכ-800 אלף מ"ר היום.
אולם התחזיות להגדלת אזורי התעסוקה אינן מבוססות על עבודה מקצועית אלא על "כללי אצבע", כהגדרת משרד הפנים. אם תמומש התוכנית להרחבת מפעל "אינטל" באזור התעשיה המזרחי של קריית גת, תהיה ההרחבה מחוץ לגבולותיה המוניציפליים של העיר.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
uclicks.inforu.net
uclicks.inforu.net
