יש לכם שאלות בתחום הנדל"ן?

[דינדושה]

השקעות בנדלן עושה רושם בהחלט אמין וישר
אבל זה קצת מקלקל את הטעם הטוב שבהתחלה טענת שזה בלי פיצולים
וחזרת בך

 

[דאון]

1)תמצא לי דירה ברובע ו
שניתנת לחלוקה ל 2 ב 1.3
קח 100,000 תיווך, סגור?
2)ומה עם חוקי

תשמע הקטע של החוקי זה באמת מוזר
אבל העניין של המחיר זה כן יכול להיות בעיקר בקומה 3 או 4

 

[צבע ורוד]

אין חיה במתחרדים באשדוד
דירה שחתומה תמא
מפוצלת ל 2 חוקי
ב 1.3
יש לכם?
תביאו היום סוגרים עיסקא ותקבלו 50,000 לכיס
ממתין לדירה

1)תמצא לי דירה ברובע ו
שניתנת לחלוקה ל 2 ב 1.3
קח 100,000 תיווך, סגור?
2)ומה עם חוקי

חבל שאתה כל הזמן משנה את מחיר התיווך אולי אתה זה שכל הזמן משנה דברים???
אני לא מתווכת במקצועי אבל לפי נתון מסוים שאני מכירה באופן אישי זה אפשרי.

 

[דורה1]

לא הגזמתם?
לא נשמע לכם אמין? שמענו. חשפתם את ה'שקר', לדעתכם? יופי.
מה העניין של הלינץ'? מיותר לחלוטין

יושב פה ניק, שמעניק ”יעוץ”, כשברור לגמרי שהוא לא חף מאינטרסים.
נתפס בשקר אחרי שקר..
למה לשתוק? דמו סמוק יותר מדמם של התמימים שהוא יפיל בפח?

 

[צבע ורוד]

השקעות בנדלן עושה רושם בהחלט אמין וישר
אבל זה קצת מקלקל את הטעם הטוב שבהתחלה טענת שזה בלי פיצולים
וחזרת בך

עברתי כעת מילה במילה בסיפור ש @השקעות בנדל"ן כתב - ולא מופיע שזה בלי פיצולים,
וגם אני חושבת שהוא עושה רושם בהחלט אמינות וישרות.

והנה לכם עיסקה מעניינת משבוע שעבר,
הגיעו אליי זוג צעיר שיש להם דירה אחת משלהם ( יותר נכון של הבנק )
והם די שאפתנים.
תכלס הם שואלים אותי האם אני יכול למצוא להם דירה שהיא מציאה מבחינת השקעה לטווח ארוך + תשואה שנתית + שבמידת הצורך גם טובה לאקזיט קצר.
הם אומרים לי שאין להם כרגע שום הון עצמי אלא רק שני משכורות סטנדרטים ובנוסף דירה ברשותם - כמובן עם משכנתא אבל בכל זאת הם החליטו שהם חייבים עוד דירה ויהי מה...
אוקיי מצאתי להם דירה כזאת שעונה על כל הדרישות ובנוסף ייעצתי ועזרתי להם להתמודד עם ההון העצמי הנדרש ע"י שיעבוד של הדירה הקיימת ברשותם ובקשר למשכנתא הנוספת שהם לקחו על עצמם בעז"ה הם ישארו עם רווח מהשכירות של הדירה ...
מה שהיה הכי מעניין בעיסקה שרגע לפני חתימת החוזה ניגש אליהם המתווך והוא מציע לזוג 40,000 שח מזומן תמורת ביטול החוזה,
הם שאלו אותי מה לעשות?
לאחר כמה בירורים קצרים ,
הבנתי שהמתווך מצא לקוח שמוכן לשלם על הנכס 80,000 שח יותר,
והוא מעוניין להתחלק חצי חצי עם הזוג.
(ויאמר לזכותו שהוא בנ"א ישר)
אמרתי לזוג שלא יבטלו את החוזה בשום אופן אלא זה רק מחמאה עבורם איזה מציאה הנכס שלהם..

האם מישהו מכם היה ממליץ להם אחרת , ומדוע?

 

[אבו דאבי]

דירה מפוצלת ל-2 יח"ד חתום תמ"א,
משכנתא של 1,300,00 לפריסה של 30 שנה = החזר חודשי של בערך +/- 5,000 ש"ח
כל יח"ד מושכרת ב- 2,900-3,100
מפוצלת - באישור פיצול הנכס בעריה שזה דבר מאוד מוכר בעיר אשדוד.

הבנתי את העניין
כאחד שמלווה משקיעים ומכיר את השוק טוב
זיהיתי שמדובר בדבר לא מציאותי (כמעט)
נוכחתי שצדקתי.....

דירה באזור מאוד מאוד חרדי ומבוקש

זה היה דירה במיקום מבוקש באזור מתחרד באשדוד

משכנתא של 1,300,00 לפריסה של 30 שנה = החזר חודשי של בערך +/- 5,000 ש"ח

לפחות אבל לפחות 5,600 (13*430) (וזה עלות של משכנתא לדיור בחלק המשכנתא שמוציא לשיפוציםהמחיר גבוה יותר )

כל יח"ד מושכרת ב- 2,900-3,100

חלש מאוד אבל יתכן בדוחק

מפוצלת - באישור פיצול הנכס בעריה שזה דבר מאוד מוכר בעיר אשדוד.

ממש לא
כמעט ואין דירות מפוצלות חוקית בעיר שם בודאי לא ברובע ו לפני תמ"א

שבמידת הצורך גם טובה לאקזיט קצר.

אני לא רואה כאן את האקזיט בטווח הקצר
80 אל"ש זה לא נקרא אקזיט בניכוי הוצאות מס רכישה /שבח /תיווך /עו"ד/ יועץ משכנתא וכו'

גילוי נאות אני מלווה משקיעים ומייעץ אמנם קולגות אבל השתדלתי להיות אוביקטיבי.

 

[בציניות]

עד כאן דברי באשכול זה

1)תמצא לי דירה ברובע ו
שניתנת לחלוקה ל 2 ב 1.3
קח 100,000 תיווך, סגור?
2)ומה עם חוקי

אז יש כאן עוד שסותרים את עצמם באשכול הזה....

 

[דורה1]

רמת האמינות של ההודעות כאן, נמוכה יותר מאמינות של כייס איטלקי.

לאן הפורום התדרדר, חבל..

 

[בציניות]

1)תמצא לי דירה ברובע ו
שניתנת לחלוקה ל 2 ב 1.3
קח 100,000 תיווך, סגור?
2)ומה עם חוקי

אין חיה במתחרדים באשדוד
דירה שחתומה תמא
מפוצלת ל 2 חוקי
ב 1.3
יש לכם?
תביאו היום סוגרים עיסקא ותקבלו 50,000 לכיס
ממתין לדירה

50,000 או 100,000?
איזה סתירות!
אל תדון עד שתגיע...

 

[szn]

לפחות אבל לפחות 5,600 (13*430) (וזה עלות של משכנתא לדיור בחלק המשכנתא שמוציא לשיפוציםהמחיר גבוה יותר )

הייתי מחשב 14*430 בגלל המס רכישה 8% מאה אלף (בנוסף יש גם עלות עו"ד, יועץ משכנתא, ליווי משקיע)

 

[מקצועי בנדל"ן]

ערב טוב,
תודה רבה על כל הדיונים פה בפורום ,
כייף לקבל פידבקים טובים,
ואני מבין היטב את החששנים זה דבר מובן ומקובל,
יותר מכך הייתי ממליץ באופן אישי לכל אחד לפני שנכנסים לעיסקא כלשהיא לבדוק אותה היטב מבחינת אמינות ואיכות.

שוב המטרה באשכול, יש אנשים שמתלבטים על כל מיני עסקאות
או שרוצים מידע מסוים על אזור כלשהוא בארץ,
או שמחפשים המון זמן דירה,
או שיש להם שאלות בקטע הכספי, וכו'
ולכן פתחתי את זה בשביל לעזור מהידע שצברתי במהלך הזמן,
וכמובן שאני גם מחכים מאוד מהשאלות והתשובות שיש פה מעוד משתמשים שונים.

 

[דינדושה]

אני לא יודע למה אתה חושב שזה לא מציאותי
לי יש חבר שקנה דירה ברובע ו באשדוד 110 מטר חילק אותה ל 3 חדרים ויחידת דיור
הדירה מושכרת ב 3500 והיחידה ב 2600 סה"כ 6100
הוא קנה אותה ב 1600000
ובתכלס השכירות מכסה לו את כל המשכנתא​

כי הוא קנה עם הון עצמי
ללא הון עצמי זה לא הגיוני

3. ולגבי המשכנתא לפי הריביות שלפני העלאה זה אכן תואם בוודאי וגם אחרי העלאת הריבית...
אולי היועצי משכנתאות שלך לא עובדים מספיק טוב בשבילך​

הייתי מחשב 14*430 בגלל המס רכישה 8% מאה אלף (בנוסף יש גם עלות עו"ד, יועץ משכנתא, ליווי משקיע)​

30% יבוא משיפוצים
וזה הרבה יותר יקר!!!
וכל ההוצאות הנלוות מאיפה המימון? גם מהמשכנתא לשיפוצים?
ואיזה מן דבר לכתוב לפני ההעלאה של הריביות
כאילו זה סוד שאנחנו במגמת עלייה מתחילת שנה?
כולם ידעו שבנק ישראל יעלה השבוע את הריביות בעוד חצי אחוז וימשיך הלאה...
תוך חצי שנה גג שנה השכירות לא תכסה משכנתא בשום קונסטלציה אפשרית
(כבר עכשיו היא לא מכסה)​

אני חושבת שכל מי שמלווה משקיעים

חייב​

להתמצא בעלויות הללו

לפני שזורקים להם מספרים לא מציאותיים של החזרים חודשיים
ואל תגידו לי שיבררו לבד ולפני שקונים יעשו עבודת שטח
כי בדיוק בגלל שהם לא סומכים על עצמם הם לקחו מלווה אמין וישר​

 

[האורות]

אני מצטט פה תגובה שכתבתי באשכול אחר ולדעתי רלוונטית גם פה:

***

אני יענה לך מהמקום שלי כמלווה משקיעים,

אחת הטעויות הגדולות ביותר שעושה מי שחפץ להשקיע,
זה דבר ראשון לחפש "מציאה".
וזה פשוט פספוס אדיר.
אני רואה את זה ולפעמים ליבי נחמץ.

שלא לדבר על כאלה שמצאו מציאה בפחות ממחיר השוק, נניח 700 אלף במקום 800 אלף,
אבל מי אמר שהם בכלל יכולים לעמוד בהחזרים? שהבנק יאשר אותם וכו כו,
כלומר מי אמר שזה נכון להם.

אני מדבר עוד יותר,
העיקר, זה התכנון הנכון לפני,
רוב הלקוחות שלי, שהגיעו עם "דעה מוקדמת" לגבי גובה יכולת ההשקעה שלהם,
"קבלו" מאיתנו עוד עשרות ואיפילו מאות אלפי שח של יכולת השקעה,

אז מה עדיף,
נכס מציאה ב700 אלף,
או נכס סטנדרטי ב1,200?

אני מציע להשקיע את האנרגיות, בתכנון נכון של יכולת השקעה, ע"מ באמת למקסם את הרווחים.

****

סוף ציטוט.

מאחר ויש כאן כבר כמה מלווי משקיעים (תותחים, מדהים), אולי אפשר לפתוח פורום מלווי משקיעים

 

[מקצועי בנדל"ן]

אני לא רואה כאן את האקזיט בטווח הקצר
80 אל"ש זה לא נקרא אקזיט בניכוי הוצאות מס רכישה /שבח /תיווך /עו"ד/ יועץ משכנתא וכו'

ההצעה ל - 80,000 שח היתה לפני חתימת החוזה,
כך שאין הוצאת מיסים/ עו"ד/יועץ משכנתא,
כן יש הוצאת תיווך.

 

[אבו דאבי]

ההצעה ל - 80,000 שח היתה לפני חתימת החוזה,
כך שאין הוצאת מיסים/ עו"ד/יועץ משכנתא,
כן יש הוצאות תיווך

מחילה
זה לא נקרא למצוא דירה עם אקזיט
זה לא דרך סטנדרטית לעשות אקזיט
כי יום אחרי שחתמו חוזה הם כבר לא ירויחו מזה....

פעמים מגיעים לקוחות עם הצעות שנראות פנטסטיות בערך כמו שהבאת כאן
ובתפקידי כמלווה משקיעים אני פשוט מנתח איתם את העיסקה מול דרישותיהם
ואז הם נוכחים לראות שהאקזיט מסתכם ב5,000 ש"ח אחרי ניכויים

אני חןשב שזה חלק מתפקיד יועץ נדלן ומלווה משקיעים.

 

[אבו דאבי]

1. באשדוד אזור ו המחיר ליח"ד 30 מטר מושכרות ב 3,500 וזה נחטף לא תמצא יח"ד אחת ריקה
במחיר הנ"ל.

2. באשדוד יש המון יח"ד מפוצלות חוקית

בדקתי שוב את שתי הנתונים הללו
ונוכחתי שצדקתי

זה לא חכמה להפריך סיסמאות

ישנם אנשים שלא מונחים בשוק וחושבים שמלראות כמה מודעות בביהכנ"ס אפשר ללמוד מחירים...
זה שפלוני החליט לפרסם נכס במחיר כזה או אחר (ולא תמיד מקבל מה שרצה )
לא הופך את זה למחיר הממוצע ....

עצתי שתבדקו שוב .

 

[צבע ורוד]

בדקתי שוב את שתי הנתונים הללו
ונוכחתי שצדקתי

זה לא חכמה להפריך סיסמאות

ישנם אנשים שלא מונחים בשוק וחושבים שמלראות כמה מודעות בביהכנ"ס אפשר ללמוד מחירים...
זה שפלוני החליט לפרסם נכס במחיר כזה או אחר (ולא תמיד מקבל מה שרצה )
לא הופך את זה למחיר הממוצע ....

עצתי שתבדקו שוב .

@אבו דאבי
מסתבר שלא בדקת מספיק טוב,
הנתונים הנ"ל הם כן המציאות באשדוד.
אולי תברר עוד קצת אצל אנשים שחיתנו ילדים והם מחפשים יח"ד לזו"צ,
אני מכירה מישהי שגרה ביח"ד במרתף 30 מטר לפני 4 שנים ולקחו להם על זה 3,000 ש"ח

שוב - אולי כדאי שתשתף אותנו גם כן מעצותיך המחכימות בתור שאתה טוען שהנך מלווה משקיעים...
במקום כל הזמן להיתפס לנתון מסוים בסיפור ולהראות שאתה מבין הכי טוב...
לפי התגובות של @השקעות בנדל"ן לא נראה שהוא בקטע להתווכח איתך

נ.ב
אני מבינה שאתה לא אשדודי.

 

[מוישי פרומן]

@אבו דאבי
מסתבר שלא בדקת מספיק טוב,
הנתונים הנ"ל הם כן המציאות באשדוד.
אולי תברר עוד קצת אצל אנשים שחיתנו ילדים והם מחפשים יח"ד לזו"צ,
אני מכירה מישהי שגרה ביח"ד במרתף 30 מטר לפני 4 שנים ולקחו להם על זה 3,000 ש"ח

שוב - אולי כדאי שתשתף אותנו גם כן מעצותיך המחכימות בתור שאתה טוען שהנך מלווה משקיעים...
במקום כל הזמן להיתפס לנתון מסוים בסיפור ולהראות שאתה מבין הכי טוב...
לפי התגובות של @השקעות בנדל"ן לא נראה שהוא בקטע להתווכח איתך

נ.ב
אני מבינה שאתה לא אשדודי.

שוב אני יחזור על זה
תראו לי דירה באשדוד
מחולקת ל 2 חוקי
חתום תמ"א
ב 1.3
מביא לכם 100,000 תיווך
הוגן?

 

[ברכיק]

האם לאחד שהבנק לא מאשר לו משכנתא מסיבות מסוימות
ויש לו נכס משלו ,
יש לו אפשרות בכל זאת לקבל מקור מימון למטרת רכישת נכס?

בחוץ בנקאי מן הסתם הוא יוכל לקבל..

 

[ברכיק]

שלום.
אם אתם לפני איזושהי עיסקת נדל''ן ואתם מתלבטים/חושבים אתם מוזמנים לשתף את שאלתכם ואשתדל לעזור לכם
נ.ב.
כמובן שאני מייעץ לאור הידע והניסיון הרב שצברתי במהלך השנים בלבד.
ואיני לוקח אחריות על העסקאות.

רציתי לשאול: רכשתי לא מזמן דירה בקרית ים (לא במתחמים המוכרזים רישמית על ידי העיריה לפינוי בינוי)
לאחר הרכישה יצר איתי קשר יזם כל שהוא והסביר לי על פינוי בינוי שאמור להיות בבנין,
השאלה שלי איך אני יכול לדעת כמה זה רציני? האם זה בכלל יקרה? תוך כמה זמן זה יקרה?
איזה פרטים עלי לבדוק ולקבל תמונת מצב ברורה?