יש לכם שאלות בתחום הנדל"ן?

[מקצועי בנדל"ן]

@השקעות בנדל"ן
בהגרלה שעכשיו נפתחה
איזה עיר הכי שווה להשקעה?
חוץ מבית שמש ואלעד
כי אפשר להירשם ל3 ערים ואני רוצה לדעת על עוד עיר אחת שהכי שווה
תודה רבה

בראש טבלת הביקושים עומדות ירושלים, ראש העין, אשקלון, ונתניה. וההנחה על דירות בהן נעה בין חצי מליון שקל ל 1.2 מליון שקל ביחס למחיר השוק

 

[מלך נדל''ן]

לסיכום: התשואה השנתית + עליית ערך הנכס = נכס מניב יותר מהחזר כל המשכנתא!!!

נכון ,אבל אחרי כמה שנים?
וגם , אם כך לא משנה כמה הריביות של המשכנתא?
תמיד אפשר להגיד תוך 30 שנה יהיה עליית ערך ,השאלה עד כמה גובה הריביות כדי שהעסקה תהיה עדיין שווה?

 

[האורות]

זה לא דוגמא נכונה,
רמה ד היו עסקאות זהב למי שחיפש עסקאות אקזיט,
המחיר שם קפץ במאות אלפי שקלים
(אני באופן אישי רכשתי שם דירה לפני פחות משנתיים ב 1.28 3 חדרים יפה עם אופציה היום היא נמכרת ב 1.9 בלי מדד שהחברה משלמת את המשכנתא עד האיכלוס)
צריך רק לראות מלכתחילה שיש ללקוח את הכיס לשנתיים עד שהאכלוס יתקדם ויהיה ביקוש לשכונה.
ככה זה בכל שכונה חדשה השכירות בהתחלה זולה,
עיין ערך רמת אברהם שבהתחלה השכירויות היו זולות וכיום הם במחיר סביר

לא התייחסתי לפן של האקזיט,
מי שחושב שיהיה אקזיט במקום ההשקעה, מבחינתי התשואה פחות רלוונטית...

הכוונה הייתה, התייחסות לעסקה קלאסית, על הנייר.
על המושג.
כהמשך ותוספת לדברים שנכתבו בתגובה עליה הגבתי.

 

[האורות]

לא הבנתי
סליחה
היה לי כמות מכובדת של לקוחות שעשו אקזיטים נהדרים בדירות מקבלן!
לדוג' לקוח שלפני קצת יותר משנה קנה דירה על הנייר בתמא באשדוד
ולפני חודשיים מכר אותה עם רווח של 500K !!!
הוא ידע היטב מה השווי
זה לא אקזיט מטורף???
נכון היו גם עלויות וזה רק רווח ברוטו אבל עדיין עיסקה שכל אחד מאיתנו מאחל לעצמו....

סליחה סליחה
סולח


הבהרתי את כוונתי בתגובה מעל,
ובהחלט לפי התיאור שלך הייתי שמח לעשות איתך ביזנס....

 

[האורות]

שאלה
כאשר באים לקנות דירה להשקעה , האם נכון לקחת את הסכום של הריביות במשכנתא כחלק ממכלול הכדאיות של העסקה? ואחדד את השאלה:
לדוג' , אדם עם דירה יחידה ללא משכנתא ,מעונין לקנות דירה שניה במחיר של 1,000,000 ש''ח ולקחת משכנתא על 2 הדירות יחד , לפי החישוב שעשה יועץ המשכנתא שבסוף התקופה , כלומר אחרי 30 שנה יוצא ששילם 800,000 ש''ח על הריביות , האם זה אמור להיות בכלל חשוב במכלול ההשקעה ?

נשאלתי שאלה דומה בפורום אחר, להלן מה שעניתי:

שאלה מצויינת, שאני, כמלווה משקיעים, נתקל בה לא מעט.

אני יענה לך תשובה "פשוטה".
לטעמי.

אני קורא לזה "הפסיכולוגיה שמאחורי המספרים",
אפשר לדון ולדון באיך בנוי רכיב ההוצאות, כמה ריבית, כמה אחוזים, כמה יוצא בהתחלה, כמה בסוף,
או במילים פשוטות יותר,
כמה היה מחזור הכספים שהתגלגלו פה בהשקעה.

דא עקא,
שזה לא באמת מעניין אותנו מה מחזור הכספים,
מה שמעניין אותנו, זה, מה הוצאתי ומה הכנסתי.
נקודה.

לכן, לדעתי, צורת החישוב צריכה להיות,
1. כמה החזר המשכנתא,
2. קיזוז צפי ההכנסה משכירות, (אפשר לקחת בחשבון עליית מחיר השכירות).
3. ההפרש, זאת ההוצאה החודשית. תכלס.

אז לחשב את כל ההוצאות החודשיות הצפויות לאורך תקופת ההשקעה.
וכמובן להוסיף אם יש הון עצמי בתחילת הדרך.

עד כאן ההוצאה.

ההכנסה,
בכמה אני חושב שאמכור את הנכס בסוף תקופת ההשקעה.

עד כאן ההכנסה.

*הכנסה - הוצאה = רווח.*

וכל היתר = פילוסופיה...

 

[כמו הרוח]

נשאלתי שאלה דומה בפורום אחר, להלן מה שעניתי:

שאלה מצויינת, שאני, כמלווה משקיעים, נתקל בה לא מעט.

אני יענה לך תשובה "פשוטה".
לטעמי.

אני קורא לזה "הפסיכולוגיה שמאחורי המספרים",
אפשר לדון ולדון באיך בנוי רכיב ההוצאות, כמה ריבית, כמה אחוזים, כמה יוצא בהתחלה, כמה בסוף,
או במילים פשוטות יותר,
כמה היה מחזור הכספים שהתגלגלו פה בהשקעה.

דא עקא,
שזה לא באמת מעניין אותנו מה מחזור הכספים,
מה שמעניין אותנו, זה, מה הוצאתי ומה הכנסתי.
נקודה.

לכן, לדעתי, צורת החישוב צריכה להיות,
1. כמה החזר המשכנתא,
2. קיזוז צפי ההכנסה משכירות, (אפשר לקחת בחשבון עליית מחיר השכירות).
3. ההפרש, זאת ההוצאה החודשית. תכלס.

אז לחשב את כל ההוצאות החודשיות הצפויות לאורך תקופת ההשקעה.
וכמובן להוסיף אם יש הון עצמי בתחילת הדרך.

עד כאן ההוצאה.

ההכנסה,
בכמה אני חושב שאמכור את הנכס בסוף תקופת ההשקעה.

עד כאן ההכנסה.

*הכנסה - הוצאה = רווח.*

וכל היתר = פילוסופיה...

הבעיה שאפחד לא יודע לחשב עליית מחיר

 

[מלך נדל''ן]

@האורות
תשובה מצוינת! עוד יותר מהשאלה

 

[האורות]

הבעיה שאפחד לא יודע לחשב עליית מחיר

אז אין במה להשקיע....

 

[צבע ורוד]

@השקעות בנדל"ן ,
יש לי נכס אחד, האם יש אפשרות לקנות עוד נכס להשקעה ללא הון עצמי כלל?

 

[ירמי וולדמן]

@השקעות בנדל"ן ,
יש לי נכס אחד, האם יש אפשרות לקנות עוד נכס להשקעה ללא הון עצמי כלל?

תלוי אם יש משכנתא
וכמה
אם יש מספיק פנוי יש פתרונות
יש לי חבר שמכרתי לו דירה בבית שמש
וקנה את הדירה בלי הון עצמי
חצי הוא לקח על הדירה בבית שמש
וחצי על הדירה שלו בירושלים

 

[מקצועי בנדל"ן]

אולי תחכים את כולנו
איפה האזורים שבהם יש מגמה של עליית ערך
????

כמובן אל תכתוב שמות של רחובות ומספרי בנין
אני מבינה שמזה אתה מתפרנס
ומצויין

אבל לפחות מלמעלה תתן לנו כיוון

בשמחה!!!

אני מתעסק הרבה בירושלים.
לדוג' דירות שחתום פינוי בינוי / תמא 38
בודק היטב את התקדמות הפרויקטים
מול הרשויות השונות ומכוון לקוחות
לעסקאות טובות עם פוטנציאל רב ערך.

כמובן שיש עוד סתם דירות בארץ שיש עסקאות טובות כגון מוכר שלחוץ בכסף וזמן וכו'...


נ.ב.
שלא יטעו אתכם- לא כל מה שחתום לפינוי / לתמא מחייב שיהיה פינוי/תמא.

 

[אחינו כל בית ישראל]

לא הבנתי
סליחה
היה לי כמות מכובדת של לקוחות שעשו אקזיטים נהדרים בדירות מקבלן!
לדוג' לקוח שלפני קצת יותר משנה קנה דירה על הנייר בתמא באשדוד
ולפני חודשיים מכר אותה עם רווח של 500K !!!
הוא ידע היטב מה השווי
זה לא אקזיט מטורף???
נכון היו גם עלויות וזה רק רווח ברוטו אבל עדיין עיסקה שכל אחד מאיתנו מאחל לעצמו....

מה הסיפור הוא קנה רגיל שילם לפי התקדמות הבניה לפי חוק מכר או מזומן וכדו'?

 

[אחינו כל בית ישראל]

אולי תחכים את כולנו
איפה האזורים שבהם יש מגמה של עליית ערך
????

כמובן אל תכתוב שמות של רחובות ומספרי בנין
אני מבינה שמזה אתה מתפרנס
ומצויין

אבל לפחות מלמעלה תתן לנו כיוון

לדעתי אחרי שנחתם הסכם הגג השלישי בקרית גת והולכים להוסיף עוד כ25,000 דירות
כנראה יהיה שם קפיצה גדולה כי יהיה שם המון צעירים ויהיה התפתחות מאד גדולה כמו שהיה בבית שמש ובאשקלון
אני לא מתווך ולא גר בקרית גת

 

[יהודים טובים]

לדעתי אחרי שנחתם הסכם הגג השלישי בקרית גת והולכים להוסיף עוד כ25,000 דירות
כנראה יהיה שם קפיצה גדולה כי יהיה שם המון צעירים ויהיה התפתחות מאד גדולה כמו שהיה בבית שמש ובאשקלון

רעיון מעניין
מה דעת המומחים הנוספים
מסכימים עם הנ"ל ?

 

[מוישי פרומן]

רעיון מעניין
מה דעת המומחים הנוספים
מסכימים עם הנ"ל ?

בפעם שעברה שזה קרה בקריית גת(כשבנו את כרמי גת)זה הקפיא את השוק שם ל 8 שנים
מה יהיה עכשיו? אין לדעת
אל תשכחו שזה לא ציבור חרדי ולא בית שמש
הביקושים הם ללא השוואה

(דעתי האישית שזה יעלה ובהרבה)

 

[האורות]

ההיבטים לבחינת עסקת נדלן בכלל, וחקר שוק בפרט, הם רחבים.

ספציפית התייחסות לקרית גת, לענ"ד:

בכל מקרה של חקר שוק, בטח כשבאים לבחון "עליית ערך", צריך לקחת בחשבון את תנאי השוק הכלליים,
ולהסיק, שיש "רף" מסויים של מחיר.
השאלה, אם המחירים ב"שוק" בו אנו מעוניינים להשקיע, הגיעו לרף הזה, מתחתיו או מעליו.

למשל,
יש שתמהו, בתקופת עלית המחירים בבית שמש: "איך ייתכן שמחירים בבית שמש יגיעו למחירי ירושלים"?
ואנחנו ענינו, המתינו, זהו איתות שגם בירושלים יקפצו המחירים....

לענייננו:
קרית גת נמצאת מעט מתחת לרף המחירים באזור שלה, וזו סיבה שתהיה שם עליית מחירים, דווקא בגלל ההקפאה שהייתה שם עד עכשיו,
מה שנקרא "תיקון".

עד כאן תיזה כללית לגבי עלייך ערך נכס.

יחד עם זאת, בהחלט ייתכן, שהצפת היצע, כמו התוכנית הנ"ל של תוספת אלפי יח"ד,
יכולים לגרום שהדירות הישנות לא יקפצו כל כך בטווח הקצר, למרות שלעיר עצמה זה יכול לגרום לשגשוג.

אמנם, בקרית גת ספצפית, בשקלול כל הנתונים, כן נראה שתהיה עלייה יחסית לשוק.

נ.ב. התשואה החודשית בקרית גת נמוכה.

 

[מוישי פרומן]

ההיבטים לבחינת עסקת נדלן בכלל, וחקר שוק בפרט, הם רחבים.

ספציפית התייחסות לקרית גת, לענ"ד:

בכל מקרה של חקר שוק, בטח כשבאים לבחון "עליית ערך", צריך לקחת בחשבון את תנאי השוק הכלליים,
ולהסיק, שיש "רף" מסויים של מחיר.
השאלה, אם המחירים ב"שוק" בו אנו מעוניינים להשקיע, הגיעו לרף הזה, מתחתיו או מעליו.

למשל,
יש שתמהו, בתקופת עלית המחירים בבית שמש: "איך ייתכן שמחירים בבית שמש יגיעו למחירי ירושלים"?
ואנחנו ענינו, המתינו, זהו איתות שגם בירושלים יקפצו המחירים....

לענייננו:
קרית גת נמצאת מעט מתחת לרף המחירים באזור שלה, וזו סיבה שתהיה שם עליית מחירים, דווקא בגלל ההקפאה שהייתה שם עד עכשיו,
מה שנקרא "תיקון".

עד כאן תיזה כללית לגבי עלייך ערך נכס.

יחד עם זאת, בהחלט ייתכן, שהצפת היצע, כמו התוכנית הנ"ל של תוספת אלפי יח"ד,
יכולים לגרום שהדירות הישנות לא יקפצו כל כך בטווח הקצר, למרות שלעיר עצמה זה יכול לגרום לשגשוג.

אמנם, בקרית גת ספצפית, בשקלול כל הנתונים, כן נראה שתהיה עלייה יחסית לשוק.

נ.ב. התשואה החודשית בקרית גת נמוכה.

המחירים כבר שנה בערך מטפסים יפה מאוד בקריית גת
השאלה ששאלו מה יקרה עם תוספת של 25,000 יחידות
(שוב דעתי האישית שהמחירים שם יטפסו גבוה)
גם לגבי תשואה השכירויות עלו מאוד בחצי שנה האחרונה
(היה לי שם חוזה ב 1700 השוכר החדש משלם 2400)

 

[האורות]

רק לשם ההבהרה,

דברינו לא סותרים,
נכון?

 

[מוישי פרומן]

רק לשם ההבהרה,

דברינו לא סותרים,
נכון?

בהחלט
לגבי התשואה קצת תיקנתי

 

[אבו דאבי]

מה הסיפור הוא קנה רגיל שילם לפי התקדמות הבניה לפי חוק מכר או מזומן וכדו'?

מעניין אותך לדעת?
הנה הפרטים
קנה רגיל ושילם לפי התקדמות הבניה
במו"מ עם הקבלן הצלחנו להחריג את המדד שלא יוצמד כלל
ומכר בסיום השלד.