יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[A052]

בעיקרון זה איזה מסלולי הלוואה באיזה ריביות.

אם ההכנסות תקינות והדירה בלי בעיות מיוחדות אפשר לנסות לבד ורק אם מסתבכים ללכת ליועץ.

 

[מרדכי קאר]

בעיקרון זה איזה מסלולי הלוואה

יש אולי איזה אתר שאני יכול לקרוא ולהבין על המסלולים השונים?

 

[הון ובית]

הי שלום לכולם,
אנחנו לקראת קניית דירה ולקיחת משכנתא. פעם ראשונה שנכנסים לכל הנושא הזה... מתלבטים אם לקחת ייעוץ או לא. חברה של אשתי אמרה שהיא יכולה לסדר לנו ריביות טובות בבנק, השאלה היא האם ריביות זה כל הסיפור או שיועץ יכול לעזור גם מעבר לזה?
תודה רבה

ריביות טובות זה לא כל כל הסיפור, לדעתם של יועצי המשכנתאות הגדולים - זה אפילו לא חלקו העיקרי של הסיפור, זהו עוד נתון.
מה שחשוב בבניית תמהיל משכנתא - מה שיועץ מקצועי עודה עבורכם :
1. ההתחשבות בצרכיכם האישיים הפרטיים - ליכולות ההחזר, כיום ובעתיד [בהתאם לצפי הגדלת המשפחה, וכדו'].
2. בדיקת כספים עתידיים שייכנסו לחשבונכם (חסכונות, קרנות - לא תמיד נכון, יש לדעת מתי), כדי לתמהל מסלולים בהתאם.
3. הגשה נכונה של התיק, בכדי שהבנק יסתכל עליכם באור חיובי יותר, ותקבלו ריביות טובות יותר.
4. ניהול נכון של מכרז ריביות - בבנקים שמתאימים לסוג עסקה שלכם.
5. ניהול סיכונים נכון של ריביות ומדדים - המתאימים לכם ולהכנסותיכם, היום ובעתיד.
6. ידיעה על הלוואות של מצטרפים מכל מיני סוגים, שיכולות לעזור ולהוזיל מאד.
7. הבאת התמהיל המבוקש ליחס החזר / שיעור מימון - כזה שלא יקפיץ את הריביות.
8. להגיע לבנקים / סניפים רעבים, כדי לבצע עסקה זריזה וזולה יותר.

בהצלחה!

 

[הון ובית]

בעיקרון זה איזה מסלולי הלוואה באיזה ריביות.

אם ההכנסות תקינות והדירה בלי בעיות מיוחדות אפשר לנסות לבד ורק אם מסתבכים ללכת ליועץ.

עד כמה שידוע לי, יועץ מקצועי - לא רק פותר הסתבכויות, אלא יכול גם להשיג ריביות שלקוח פרטי לא יוכל להשיג.
בגלל (חלק מהדברים, נכתבו גם בהודעה הקודמת):
1. יועץ הוא ספק עבודה של הבנק, ולבנק יש עניין לתת לו ריביות טובות, לא כמו ללקוח עם תיק בודד.
2. יועץ יודע באיזה ריביות להשתמש - כלפי איזה תקופות, ובאיזה יחס בתמהיל, וביחס לאיזה בנקים [אלו הם דברים שמשתנים בין הבנקים, בגלל שיטות המרווח השונות שלהם].
3. יועץ יודע היכן ואיך להגיש כל תיק / עסקה, בכדי שהבנק מלכתחילה יסתכל על הלקוח באור חיובי יותר, וייתן לו ריביות טובות. תיק שהוגש לא מספיק טוב, כבר לא היה כמעט שייך לתקן אותו באותו בנק, והריביות יהיו בהתאם.
4. יועץ בדר"כ מבצע מכרז ריביות אפקטיבי יותר, הבנקים גם מתייחסים לזה כך.
5. ליועץ יש את הידע בהבאת התמהיל המבוקש ליחס החזר / שיעור מימון - כזה שלא יקפיץ את הריביות.
6. ליועץ יש א הידע המתעדכן כל יום, מי מהסניפים הגיע ליעדים ולא ימכור כסף בזול, ומי לא.

אני לא אומר שאין מציאות לקבל ריביות טובות לבד, אני אומר רק שכמו בכל מקצוע - ליועץ משכנתאות מקצועי, יש בדר"כ יכולות וידע שאין לאדם הרגיל.
ניתן תמיד ללכת לבנק לבד לקבל הצעה, ולהביא אותה ליועץ לראות אם הוא יוכל לשפר. במידה וכן, יהיה שווה ללכת איתו, במידה ולא, לא. בדר"כ, יהיה לו מה לשפר, ולכן ללכת לבד מראש - זה בדר"כ בזבוז זמן מיותר וכוחות (מעבר למה ששיכול להזיק ללקוח).

 

[AyalaL]

שואלת בשביל קרובים שהסתבכו וישמחו לשמוע את דעת המומחים-
הזוג רצה להיות ערב משלם במשכנתא על דירה של אבא של הבעל
אבל בבנק אומרים להם שרק הבעל יכול להיות ערב כי הוא בדרגת קירבה ראשונה והאשה לא
הבעיה היא שהבעל אברך והמשכורת שעליה בנו למשכנתא- היא של האשה ובבנק לא מקבלים את זה

מישהו שמע על כזה דבר ויודע מה עושים בכזה מקרה? הם תקועים ממש....

 

[רחלי- עיצוב פנים]

שאלה למביני עניין במשכנתאות:

אני מעוניינת לקחת משכנתא ולהחזיר אותה בעוד ארבע חמש שנים. כמובן אפרוס אותה ליותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי.

כעת יש לי שתי אופציות, ואני מתלבטת איזו מבניהם עדיפה-

אופציה א'

לקחת משכנתא מחברת מימון, שם הם נותנים אפשרות לקבל את הכל ברבית פריים, אמנם גבוהה יחסית (כ 4%). היתרון שיש לי כאן הוא, שכשאבוא עוד ארבע שנים לפרוע את כל היתרה בפעם אחת, לא יהיה לי קנס פירעון מוקדם. מאידך, יש כאן חסרון ברבית הגבוהה שלפי איך שבדקתי במחשבון משכנתא, זה גורם גם להגדיל את סכום הפרעון החודשי, וגם שבכל פרעון חודשי אפרע רק חלק קטן מהקרן ואילו רוב הפרעון החודשי יהיה ממרכיב הרבית.

אופציה ב'

לקחת משכנתא בבנק, שם אוכל לקבל את חלק הפריים ברבית נמוכה, מאידך מצטרף לי כאן חלק הלוואה ברבית קבועה עליו אצטרך לשלם בפרעון מוקדם - קנס מוגדל.

האמת, שחשבתי להעדיף את האופציה השניה ולחפש את הבנק שיתן לי את הרבית הקבועה הכי נמוכה, כך אני פוחת הסיכון שבשעת הפרעון הרבית הממוצעת תהיה פחות מהרבית שקיבלתי בה את ההלוואה, ובפרט שאני מתכוונת כנראה לפרוע את ההלוואה תוך פחות מחמש שנים כך שגם לא יחשבו לי את הרבית הממוצעת של הלוואה קצרה יותר.

מקווה שהובנתי, אשמח לשמוע את דעת ה'מבינים'

תודה מראש.

 

[A052]

שואלת בשביל קרובים שהסתבכו וישמחו לשמוע את דעת המומחים-
הזוג רצה להיות ערב משלם במשכנתא על דירה של אבא של הבעל
אבל בבנק אומרים להם שרק הבעל יכול להיות ערב כי הוא בדרגת קירבה ראשונה והאשה לא
הבעיה היא שהבעל אברך והמשכורת שעליה בנו למשכנתא- היא של האשה ובבנק לא מקבלים את זה

מישהו שמע על כזה דבר ויודע מה עושים בכזה מקרה? הם תקועים ממש....

לא הבנתי מה כתוב כאן.

אבל לכאורה כמו שערב יכול להיות כל אדם בעולם, גם ערב משלם יכול להיות כל אדם בעולם.

מה אכפת לבנק מי משלם, כל עוד יש לו הכנסות מסודרות?

 

[A052]

שאלה למביני עניין במשכנתאות:

אני מעוניינת לקחת משכנתא ולהחזיר אותה בעוד ארבע חמש שנים. כמובן אפרוס אותה ליותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי.

כעת יש לי שתי אופציות, ואני מתלבטת איזו מבניהם עדיפה-

בדקתם אפשרות למשתנה כל 5 לא צמודה? ואז בתחנה אין בכלל עמלות פירעון מוקדם.

 

[abc321]

בדקתם אפשרות למשתנה כל 5 לא צמודה? ואז בתחנה אין בכלל עמלות פירעון מוקדם.

חייבים מינימום שליש בקבועה

 

[A052]

חייבים מינימום שליש בקבועה

יש לכם מקור? למיטב ידיעתי משתנה כל 5 נחשבת לקבועה לצורך זה.

 

[abc321]

יש לכם מקור? למיטב ידיעתי משתנה כל 5 נחשבת לקבועה לצורך זה.

ממש לא, הלואי וזה היה מספיק

 

[ווארעמקייט]

האם דירה ראשונה אפשר לקבל 75% משכנתא או רק 70%

 

[הון ובית]

האם דירה ראשונה אפשר לקבל 75% משכנתא או רק 70%

75%, וזה לא ענין של ראושנה אלא יחידה.

 

[AyalaL]

לא הבנתי מה כתוב כאן.

אבל לכאורה כמו שערב יכול להיות כל אדם בעולם, גם ערב משלם יכול להיות כל אדם בעולם.

מה אכפת לבנק מי משלם, כל עוד יש לו הכנסות מסודרות?

גם אני שאלתי אותה שאלה.... אבל הם אומרים שזה ככה - מבירור בבנק..

 

[A052]

בדקו בעוד בנק?

 

[הון ובית]

גם אני שאלתי אותה שאלה.... אבל הם אומרים שזה ככה - מבירור בבנק..

ככל שידוע לי -
'ערב תומך', או 'ערב משלם' (שזה אותו דבר), זה קרוב משפחה מדרגה ראשונה, שנכנס עם הלווה למשכנתה.
הערב הזה חייב לשלם מחשבונו לפחות 20% מסך ההחזר במשכנתה (הבנק יכול לדרוש יותר, וניתן גם לבקש יותר), ומתחשבים בהכנסתו הפנויה של הערב לפי 50 אחוז.
את חישוב ה'הכנסה הפנויה' מבצעים כרגיל, הכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות מעל 18 חודשים.
ומהתוצאה כאמור - 50 אחוז מתווסף לחישוב ההכנסה של הלווים עצמם.
ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא: הבנק רוצה לסמוך על הערב ולהיות בטוח שיהיה איכפת לו סנטימנטלית וריגשית מקיום ההלוואה וחוסנו הכלכלי של הלווה, ביום צרה..
ולכן, רק בן משפחה מדרגה ראשונה יעשה הכל ביום סגריר של הלווה עצמו, לסייע לו להחזיר את הכסף של ההלוואה, ולא להגיע למימוש הבטוחה, זה הרי הבית שלו בכ''א..
אדם אחר, עלול פשוט להביא את המצב לחדלות פירעון - ושהבנק יסתדר עם מימוש הנכס, וזהו.
האמת, שכולנו היינו שמחים אם הבנק היה מאפשר להביא ערב תומך לא בן משפחה, אבל זה פשוט לא עובר.

 

[הון ובית]

שואלת בשביל קרובים שהסתבכו וישמחו לשמוע את דעת המומחים-
הזוג רצה להיות ערב משלם במשכנתא על דירה של אבא של הבעל
אבל בבנק אומרים להם שרק הבעל יכול להיות ערב כי הוא בדרגת קירבה ראשונה והאשה לא
הבעיה היא שהבעל אברך והמשכורת שעליה בנו למשכנתא- היא של האשה ובבנק לא מקבלים את זה

מישהו שמע על כזה דבר ויודע מה עושים בכזה מקרה? הם תקועים ממש....

1. היפוך לווים בטפחות יפתור את זה
האבא ייחשב לווה ממשכן (בעל הנכס), הבן יכול להיחשב לווה משלם בפועל, ואשתו ערב תומכת. כי היא דרגה ראשונה ללווה עצמו, שהוא בעלה. ואז מתחשבים בהכנסתה במלואה, וגם בהכנסת הבעל כמובן.
2. פיתרון נוסף: הלוואה בחוץ בנקאי, כמו טריא, או כלל ביטוח.
במידה וצריכים עזרה מעבר, אשמח לעזור גם בפרטי keseffchacham בג'מייל.

 

[AyalaL]

ככל שידוע לי -
'ערב תומך', או 'ערב משלם' (שזה אותו דבר), זה קרוב משפחה מדרגה ראשונה, שנכנס עם הלווה למשכנתה.
הערב הזה חייב לשלם מחשבונו לפחות 20% מסך ההחזר במשכנתה (הבנק יכול לדרוש יותר, וניתן גם לבקש יותר), ומתחשבים בהכנסתו הפנויה של הערב לפי 50 אחוז.
את חישוב ה'הכנסה הפנויה' מבצעים כרגיל, הכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות מעל 18 חודשים.
ומהתוצאה כאמור - 50 אחוז מתווסף לחישוב ההכנסה של הלווים עצמם.
ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא: הבנק רוצה לסמוך על הערב ולהיות בטוח שיהיה איכפת לו סנטימנטלית וריגשית מקיום ההלוואה וחוסנו הכלכלי של הלווה, ביון צרה..
ולכן, רק בן משפחה מדרגה ראשונה יעשה הכל ביום סגריר של הלווה עצמו, לסייע לו להחזיר את הכסף של ההלוואה, ולא להגיע למימוש הבטוחה, זה הרי הבית שלו בכ''א..
אדם אחר, עלול פשוט להביא את המצב לחדלות פירעון - ושהבנק יסתדר עם מימוש הנכס, וזהו.
האמת, שכולנו היינו שמחים אם הבנק היה מאפשר להביא ערב תומך לא בן מדפחה, אבל זה פשוט לא עובר.
--
גילוי נאות, זה דבר שאני בתור יועץ משכנתאות מתעסק איתו לא מעט במקרים של הכנסות נמוכות כאלה של אברכי כולל / מורות, ששכיח מאד בציבור שלנו. וזה אחרי שביררתי אותו היטב, והוא עולה כל הזמן בקבוצות הוואטסאפ של התאחדות יועצי המשכנתאות.

תודה רבה על הפירוט
אבל לא הבנתי מה בשורה התחתונה- זה אומר שיש בשורה בשבילם? יש דרך להתגבר על זה?

 

[הון ובית]

תודה רבה על הפירוט
אבל לא הבנתי מה בשורה התחתונה- זה אומר שיש בשורה בשבילם? יש דרך להתגבר על זה?

לחלוטין כן.
תראי בהודעה הבאה אחריה שפירטתי את הפיתרונות. וזה בקלות, לא מסובך כ''כ. אבל כדאי להכין את התיק טוב לפני.

 

[פקמן]

דיסקונט ומרכנתיל זה אותו בנק לגבי המשכנתא
כלומר יש לה מה ללכת לשניהם לבדוק מי יותר זול?