יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[למד מכל]

שלום
אני מנסה לבדוק כיצד אני יכול לייעל את המשכנתא הזאת:

שם המסלול	יתרת המסלול	ריבית בפועל	שנים
פריים, לא צמוד	281,499.92₪	‪6.15%	30
קבועה, לא צמוד	273,906.32₪	‪3.98%	20
משתנה כל חמש שנים, צמוד למדד המחירים	308,352.63₪	‪3.40%	25

עוד כמה נתונים:
גובה ההחזר הוא ‪₪5,214.69
המשכנתא נלקחה ב2020
הדירה שעליה המשכנתא היא להשקעה
יש בה שוכרת עם חוזה לשנתיים
בסוף התקופה בעל הדירה מתכנן למכור אותה = המשכנתא היא לשנתיים
גובה השכירות הוא 7250 = אפשר להעלות את ההחזר עד לגובה השכירות
היעד הוא לחתוך כמה שיותר מהקרן במשך השנתיים הללו
שווי הדירה הוא נע בין 3300000 בשפל ל3500000 בשיא

אשמח לכל עזרה
איזה מסלול אני צריך למחזר כדי לחתוך כמה שיותר מהקרן במשך השנתיים הקרובות

 

[מוטי.]

שלום
אני מנסה לבדוק כיצד אני יכול לייעל את המשכנתא הזאת:

שם המסלול	יתרת המסלול	ריבית בפועל	שנים
פריים, לא צמוד	281,499.92₪	‪6.15%	30
קבועה, לא צמוד	273,906.32₪	‪3.98%	20
משתנה כל חמש שנים, צמוד למדד המחירים	308,352.63₪	‪3.40%	25

עוד כמה נתונים:
גובה ההחזר הוא ‪₪5,214.69
המשכנתא נלקחה ב2020
הדירה שעליה המשכנתא היא להשקעה
יש בה שוכרת עם חוזה לשנתיים
בסוף התקופה בעל הדירה מתכנן למכור אותה = המשכנתא היא לשנתיים
גובה השכירות הוא 7250 = אפשר להעלות את ההחזר עד לגובה השכירות
היעד הוא לחתוך כמה שיותר מהקרן במשך השנתיים הללו
שווי הדירה הוא נע בין 3300000 בשפל ל3500000 בשיא

אשמח לכל עזרה
איזה מסלול אני צריך למחזר כדי לחתוך כמה שיותר מהקרן במשך השנתיים הקרובות

בעיקר מה שיעזור לך זה קיצור התקופה של כל המסלולים לכ14 שנים
ושינוי מסלול הפריים ומ''צ למל''צ

 

[בעל שם טוב]

יש לי משכנתא שליש 400000 קל"צ 3.98 ל25 שנה ושתי שליש פריים (700000 - היה 800000 פרענו 100) +0.5 ל30 שנה בבנק לאומי.
האם יש לי איזה כדאיות למחזר?
האם העביר את המשכנתא לבנקים שספגו את הריבית אקבל את ההטבה?
האם כדאי לעבור למשתנה ל5 שנים לא צמודה באזור 5.1?

 

[E_Y]

האם כדאי לעבור למשתנה ל5 שנים לא צמודה באזור 5.1?

תנסה להוריד עוד טיפה
לדעתי כדאי למחזר

 

[אהבת עולם]

איך ההצעה הבאה כיום (פחות מ60% משווי הנכס) :
34% מהמשכנתא קל"צ 4.8
55% מל"צ עם תחנת יציאה כל 5 שנים 4.8
11% מ"צ 4.5 (שבתוכנית למחזר אותה מיד אחרי)

דירוג טוב. הכנסות בסדר, אין נתונים מיוחדים .

 

[ראובן 23]

איך ההצעה הבאה כיום (פחות מ60% משווי הנכס) :
34% מהמשכנתא קל"צ 4.8
55% מל"צ עם תחנת יציאה כל 5 שנים 4.8
11% מ"צ 4.5 (שבתוכנית למחזר אותה מיד אחרי)

דירוג טוב. הכנסות בסדר, אין נתונים מיוחדים .

יועץ?

 

[אהבת עולם]

יועץ?

כן

 

[אהבת עולם]

משכנתא לדיור עם היתר בניה

 

[ראובן 23]

איך ההצעה הבאה כיום (פחות מ60% משווי הנכס) :
34% מהמשכנתא קל"צ 4.8
55% מל"צ עם תחנת יציאה כל 5 שנים 4.8
11% מ"צ 4.5 (שבתוכנית למחזר אותה מיד אחרי)

דירוג טוב. הכנסות בסדר, אין נתונים מיוחדים .

כן

אני יסביר לך .
זה הצעה טובה מאוד ולכן שאלתי האם היא נעשתה ע"י יועץ.
למרות זאת ראיתי הצעות יותר טובות ממנה וגם ראיתי להפך פחות טובות ממנה ולכן אם היית אומר לי שזה נעשה לבד הייתי חושב על אפשרויות איך ניתן להוזיל עוד.
אבל אחרי ששמעתי שזה ע"י יועץ (שאני מאמין ששמעת עליו)אני סמוך ובטוח שבמקרה שלך זה המקסימום שאליו היה אפשר להגיע.
בהצלחה.

 

[ראובן 23]

משכנתא לדיור עם היתר בניה

אתה מתכוון להרחבה.

 

[אהבת עולם]

ולכן אם היית אומר לי שזה נעשה לבד הייתי חושב על אפשרויות איך ניתן להוזיל עוד.

יש כיוונים בכל אופן?

אני לא בענין לבקר את היועץ , אבל כן לוודא שזה בכיוון טוב, הוא אמר שבסוף זה כנראה יהיה עוד קצת יותר זול,
ולכן (בעצתו) אני רוצה לוודא שזה על גבול ההצעה טובה, מ1-10 מה הדירוג שלה?
אנחנו לקוחות טובים, אין סיבה שלא תהיה הצעה טובה ממש.

 

[כלי מיתר]

שלום
אודה אם משהו יוכל לעזור לנו מה אפשר לעשות.

יש לנו הון עצמי של 400 אלף, קנינו דירה ב1.2M, רצינו החזר נמוך כדי לאפשר לנו לקחת עוד הלוואה לשיפוץ.
היועץ דחף אותנו לקחת צמוד למדד, הרוב משתנה כל שנתיים וחלק קבועה.
בנוסף השמאי שם לנו את הדירה ב 1M ככה שחוץ מהלוואה של 150 אלף לשיפוץ לקחנו עוד הלוואה של 50 אלף להגדלת ההון עצמי.
תכלס אנחנו כרגע עם משכנתא של 750 אלף צמ"ד שכל הזמן עולה ועולה.
ועוד הלוואות של 200 אלף שרובם פריים + 1 או 2. משו כמו 30 אלף ללא ריבית ועוד 30 אלף מקרובי משפחה שמתי שהוא צריך להחזיר.

חוץ מזה שליבינו נחמץ כל חודש לראות איך המדד עולה ואיתו הקרן של המשכנתא, גם נשמח להוריד את ההחזר החודשי.
ההחזר של המשכנתא הוא בערך 3100, וההלוואות 2400. סה"כ 5500.
מה שהבנתי שבשביל לאחד הלוואות למשכנתא אפשר עד 50% משווי הדירה (הדירה אחרי השיפוץ ועליית המחירים שווה כבר יותר ממיליון אבל עדין לא מספיק).
בדיעבד הבנתי שיכלנו לקחת הלוואת שיפוץ שאותה כן אפשר לצרף למשכנתא, אבל משום מה היועץ לא ייעץ לנו את זה.

מקווה שכתבתי מספיק ברור, אם חסר פרטים אשמח להוסיף.

תודה.

 

[א. גולד]

שלום
אודה אם משהו יוכל לעזור לנו מה אפשר לעשות.

יש לנו הון עצמי של 400 אלף, קנינו דירה ב1.2M, רצינו החזר נמוך כדי לאפשר לנו לקחת עוד הלוואה לשיפוץ.
היועץ דחף אותנו לקחת צמוד למדד, הרוב משתנה כל שנתיים וחלק קבועה.
בנוסף השמאי שם לנו את הדירה ב 1M ככה שחוץ מהלוואה של 150 אלף לשיפוץ לקחנו עוד הלוואה של 50 אלף להגדלת ההון עצמי.
תכלס אנחנו כרגע עם משכנתא של 750 אלף צמ"ד שכל הזמן עולה ועולה.
ועוד הלוואות של 200 אלף שרובם פריים + 1 או 2. משו כמו 30 אלף ללא ריבית ועוד 30 אלף מקרובי משפחה שמתי שהוא צריך להחזיר.

חוץ מזה שליבינו נחמץ כל חודש לראות איך המדד עולה ואיתו הקרן של המשכנתא, גם נשמח להוריד את ההחזר החודשי.
ההחזר של המשכנתא הוא בערך 3100, וההלוואות 2400. סה"כ 5500.
מה שהבנתי שבשביל לאחד הלוואות למשכנתא אפשר עד 50% משווי הדירה (הדירה אחרי השיפוץ ועליית המחירים שווה כבר יותר ממיליון אבל עדין לא מספיק).
בדיעבד הבנתי שיכלנו לקחת הלוואת שיפוץ שאותה כן אפשר לצרף למשכנתא, אבל משום מה היועץ לא ייעץ לנו את זה.

מקווה שכתבתי מספיק ברור, אם חסר פרטים אשמח להוסיף.

תלוי כמובן מה רמת ההכנסות,
אבל אם הכל בסדר, ואתם יכולים לעמוד ביחס החזר,
ובאמת המחיר יותר גבוה, (חלק מהתפקיד שלנו כיועצים זה גם להביא שמאים טובים שלא יכסחו סתם את המחיר)
אפשרי מאוד בקלות למחזר ולקבל רביות טובות, ולהכניס הכל במשכנתא.

 

[כלי מיתר]

תלוי כמובן מה רמת ההכנסות,
אבל אם הכל בסדר, ואתם יכולים לעמוד ביחס החזר,
ובאמת המחיר יותר גבוה, (חלק מהתפקיד שלנו כיועצים זה גם להביא שמאים טובים שלא יכסחו סתם את המחיר)
אפשרי מאוד בקלות למחזר ולקבל רביות טובות, ולהכניס הכל במשכנתא.

השווי של הדירה בשוק ודאי יותר גבוה מהשמאי, רק היינו קצת לחוצים בזמן והיועץ שכנע שיש אחלה הלוואת בלאומי לנוטלי משכנתאות, (מה שהתברר כלא הכי נכון) וגם הוא לא מכיר שמאים בעיר שלנו ומה המחירים שם באמת, בקיצור לא רצה לעזור באמת (לפחות התחושה שלנו).
אבל גם אם הוא גבוה אם אפשר רק עד 50% אז צריך שהדירה תהיה שווה 1.9 M. שלזה עם כל שמאי לא נגיע.

ההכנסות שלנו הם 11 אלף, מנסים להגדיל(כמו כולם).

 

[א. גולד]

אם זה דירה יחידה אפשרי בקלות להגיע ל-70%,
ההכנסות אבל קצת גבוליים.
צריך לבדוק את כל האופציות.

 

[ari1980]

אם יש קבלות על השיפוץ וכו ולא עבר מדי הרבה זמן. אפשרי לקחת משכנתא של החזר הון בשיפוצים בבנקים ספציפיים

 

[כלי מיתר]

אם יש קבלות על השיפוץ וכו ולא עבר מדי הרבה זמן. אפשרי לקחת משכנתא של החזר הון בשיפוצים בבנקים ספציפיים

לא ממש, אולי על 30 אלף

 

[ראובן 23]

לראשונה מזה 10 פעימות (שנה וחודשיים) ריבית בנק ישראל ללא שינוי
הריבית נכון להיום (ואתמול) עומדת על 4.75. שזה אומר שריבית הפריים (תוספת של אחוז וחצי על ריבית בנק ישראל) היא 6.25.

 

[אהבת עולם]

האם יש תמהילים של 33% קל"צ ולא יותר, בלי פריים או מ"צ(באחוזים גבוהים), בהם יחס ההחזר הוא 525 ל100K?

אל תביאו עכשיו נדירים של אחד למליון, האם יש הצעות כאלו בשוטף? אני אשמח לראות.

[כשהקל"צ באחוז גבוה יותר ברור שהריביות יורדות,
השאלה אם זה לא יתקזז כשיפרעו את המשכנתא בהנחה שבעוד 3 שנים הריביות תרדנה]

 

[אוהב ציון]

איך ההצעה הבאה כיום (פחות מ60% משווי הנכס) :
34% מהמשכנתא קל"צ 4.8
55% מל"צ עם תחנת יציאה כל 5 שנים 4.8
11% מ"צ 4.5 (שבתוכנית למחזר אותה מיד אחרי)

דירוג טוב. הכנסות בסדר, אין נתונים מיוחדים .

באיזה בנק הצלחת לעשות מסלול פיתוי ? (לאומי ?)
בכל אופן אני אולי הייתי ממיר את מסלול פיתוי למסלול פריים