חוות דעת על משכנתא של אחותי אם זה משנה

סופר חובבן · 19/9/24

נכתב ע"י חד וקולע:
העניין הוא שבגלל שירדו העוגנים בין האיור עקרוני למשיכה הראשונה המרווח בקל"צ יקבע לפי הפער בין הריבית שאושרה לבין העוגן, כך שירידית העוגנים קובעת מרווח גדול שישפיע על שאר המשיכות.
לעומת מל"צ שהמרווח תמיד ישאר מה שנקבע באישור העקרוני.
ולכן לדעתי עדיף ךמשוך קלצ מוקדם

מה שאני יודע המרוח לא משתנה אף פעם ממה שסגרת עם הבנק תקן אותי אם אני טועה ככה כתוב בנב"ת 451 ס"ק7

סופר חובבן · 19/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
ריבית הקל"צ שעולה או יורד אאל"ט לא כזה קשור לריבית בנק ישראל (גם ההורדה הזאת לא כ"כ קרובה)
לפני כמה שנים במשכנתא שלי הקל"צ שלי קפץ ב0.4 בין משיכה למשיכה ולא היה שום שינוי בריבית בנק ישראל וזה תקוע ל15 שנה
לכן לדעתי אם יש קל"צ נמוך מהאישור עדיף לקבע אותו
במל"צ המרווח תמיד נשאר אותו דבר ואתה מקבע עוגן של סה"כ שנה וחצי

ברור שאם הריבית של בנק ישראל תרד הסיכוי שקל"צ יעלה יותר מהכשיו הרבה יותר קטן מאשר שירד כי בסוף בסוף הבנק גם קונה את הכסף ביותר זול ולכן הוא יותר התפשר אם תביא לו הצעות ורק בגלל שהקל"צ העמלת עיוון שלו הכי גדולות נראה לי שאני הייתי מחכה אבל זה באמת עניין של כל אחד ולא ח"ו איזה טעות של יועץ כזה או אחר במיוחד אם הריביות שהיא ממילא השיגה

מאיר עלי באבא · 19/9/24

נכתב ע"י סופר חובבן:
מה שאני יודע המרוח לא משתנה אף פעם ממה שסגרת עם הבנק תקן אותי אם אני טועה ככה כתוב בנב"ת 451 ס"ק7

המרווח במשתנה על בסיס עוגן לא משתנה
אבל הקל"צ יכול להשתנות בין משיכה למשיכה לא יודע אם קוראים לזה מרווח
אבל זה קשור לעוגן אג"ח הלא צמוד
בבנק לאומי אם זה ל15 שנה זה לפי העוגן של 7 שנים
לפי הטבלה היתה עליה של העוגן בכל התקופות במדדי
לא תמיד זה מוכיח את עצמו בקלנדרי אבל בדר"כ

חד וקולע · 19/9/24

נכתב ע"י סופר חובבן:
מה שאני יודע המרוח לא משתנה אף פעם ממה שסגרת עם הבנק תקן אותי אם אני טועה ככה כתוב בנב"ת 451 ס"ק7

לא מצאתי בהפניה שלך משהו
במשתנות סוגרים על המרווח
בקבוע סוגרים על הריבית, המרווח מנפק"מ לשאר המשיכות, ונקבע לפי הפער בין המשיכה בפועל לעוגן

סופר חובבן · 19/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
המרווח במשתנה על בסיס עוגן לא משתנה
אבל הקל"צ יכול להשתנות בין משיכה למשיכה לא יודע אם קוראים לזה מרווח
אבל זה קשור לעוגן אג"ח הלא צמוד
בבנק לאומי אם זה ל15 שנה זה לפי העוגן של 7 שנים

זה אותו דבר בדיוק כמו המל"צ העוגן משתנה המרווח לא. כולם בסוף מתבססים על עוגן מסוים אין הלואה בלי עוגן ואחרי שקובעים עוגן כל מה שמשתנה זה המרוח בין אם זה פרים בין אם זה ק"צ ובין אם זה מ"צ וכולם ברגע שהעוגן זז אם לא משכת אתה תושפע לכאן ולכאן חוץ מפריים ותחנות יציאה של ק"צ משתנה ששם אתה חשוף לשיניו העוגן גם אחרי שנטלת בפועל את ההלואה ככה אני יודע וזה גם מה שיצא לי אם לקוח הכשיו שעשיתי לו משכנתא במחיר למשתכן שהוא שילם בתשלומים

גרעין · 19/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
לדעתי כן כי הקל"צ הוא קיבוע לטווח ארוך
והמל"צ הוא סה"כ לשנה וחצי

זה מה שחשבתי. אבל יבוא @הון ובית ויכריע כבקשת הקהל

הון ובית · 19/9/24

נכתב ע"י גרעין:
אז נהגנו נכון?

כן.
הסבירו כאן נפלא.
את הקל"צ את מקבעת שנים קדימה וזה שלך, המל"צ קצר מאד ממילא..
כרגע המגמה לא כ"כ של ירידות, אלא הפוך..
גם ריבית בנק ישראל לא לכיוון לרדת בינתיים לצערנו, המדד זינק בחודש האחרון מאד.
אם בעתיד ירדו ריביות תמחזרי.
אגב, א"א למשוך כשבסך הכולל יש במשכנתא שנמשכה פחות משליש בכל מקרה.

מאיר עלי באבא · 19/9/24

נכתב ע"י סופר חובבן:
זה אותו דבר בדיוק כמו המל"צ העוגן משתנה המרווח לא. כולם בסוף מתבססים על עוגן מסוים אין הלואה בלי עוגן ואחרי שקובעים עוגן כל מה שמשתנה זה המרוח בין אם זה פרים בין אם זה ק"צ ובין אם זה מ"צ וכולם ברגע שהעוגן זז אם לא משכת אתה תושפע לכאן ולכאן חוץ מפריים ותחנות יציאה של ק"צ משתנה ששם אתה חשוף לשיניו העוגן גם אחרי שנטלת בפועל את ההלואה ככה אני יודע וזה גם מה שיצא לי אם לקוח הכשיו שעשיתי לו משכנתא במחיר למשתכן שהוא שילם בתשלומים

הכל נכון מה שכתבת שגם הקל"צ מבוסס על העוגן של אג"ח לא צמוד בתקופה הרלוונטית
אבל העוגן הזה הוא לא ממש קשור לריבית בנק ישראל
והוא זז כל הזמן ונראה שלמשל בחודש הבא זה כנראה יעלה בכל התקופות
ולכן אם אתה יכול לקבע קל"צ בריבית נמוכה זה עדיף כי אתה מקבע את העוגן לטווח ארוך

גרעין · 19/9/24

נכתב ע"י הון ובית:
אגב, א"א למשוך כשבסך הכולל יש במשכנתא שנמשכה פחות משליש בכל מקרה.

מענין. כי בהתחלה היא בבנק רצו למשוך את הכל מהמלצ

הון ובית · 19/9/24

נכתב ע"י סופר חובבן:
זה אותו דבר בדיוק כמו המל"צ העוגן משתנה המרווח לא. כולם בסוף מתבססים על עוגן מסוים אין הלואה בלי עוגן

זה מאד נכון.
גם לקל"צ בעצם יש עוגן שהוא תלוי בעלויות הגיוס, פלוס מרווח.
אמנם, מכיון שאין שיהוי עוגנים תוך כדי חיי המשכנתא אין עוגן מדובר, אבל למעשה יש עוגן.
רואים את זה בפעימות כשבסיס העוגן של הקל"צ משתנה בעצם.

הון ובית · 19/9/24

נכתב ע"י גרעין:
מענין. כי בהתחלה היא בבנק רצו למשוך את הכל מהמלצ

מוזר לי.
לפי מה שידוע לי, אין אפשרות כזאת.
אחרת נמשוך רק משתנות, ונוותר על הקבועות אם נוכל בחי הסכום שלהם..
וזה אשכרה למחוק את הרגולציה.

גרעין · 19/9/24

נכתב ע"י הון ובית:
מוזר לי.
לפי מה שידוע לי, אין אפשרות כזאת.
אחרת נמשוך רק משתנות, ונוותר על הקבועות אם נוכל בחי הסכום שלהם..
וזה אשכרה למחוק את הרגולציה.

כנראה שאתה צודק והבנקאית היתה מגלה את זה בביצוע.
ואם כבר אתה מדבר על טריק כזה,
מה דינו של מי שהצהיר שהוא קונה דירה חליפית וקיבל 70 אחוז מימון ובסוף לא מכר את הראשונה?
או שלקח הלוואת גישור על הנכס ולא קנה דירה אחרת?

חד וקולע · 19/9/24

נכתב ע"י גרעין:
כנראה שאתה צודק והבנקאית היתה מגלה את זה בביצוע.
ואם כבר אתה מדבר על טריק כזה,
מה דינו של מי שהצהיר שהוא קונה דירה חליפית וקיבל 70 אחוז מימון ובסוף לא מכר את הראשונה?
או שלקח הלוואת גישור על הנכס ולא קנה דירה אחרת?

זה בהחלט יעזור למשכנתא
אבל יצטרך לשלם 8 אחוז מס רכישה

גרעין · 19/9/24

נכתב ע"י חד וקולע:
אבל יצטרך לשלם 8 אחוז מס רכישה

זה וודאי.
אבל מה עם הרגולציה?

חד וקולע · 19/9/24

נכתב ע"י גרעין:
זה וודאי.
אבל מה עם הרגולציה?

100 אחוז
בשביל מה יש יועצי משכנתאות אם לא בשביל לעקוף רגולציה.

חד וקולע · 19/9/24

נכתב ע"י חד וקולע:
100 אחוז
בשביל מה יש יועצי משכנתאות אם לא בשביל לעקוף רגולציה.

הבנק לא יכול לקחת את הכסף חזרה אחרי שכבר נתן אותו

הון ובית · 19/9/24

נכתב ע"י גרעין:
כנראה שאתה צודק והבנקאית היתה מגלה את זה בביצוע.
ואם כבר אתה מדבר על טריק כזה,
מה דינו של מי שהצהיר שהוא קונה דירה חליפית וקיבל 70 אחוז מימון ובסוף לא מכר את הראשונה?
או שלקח הלוואת גישור על הנכס ולא קנה דירה אחרת?

ברוכה הבאה למועדון..

לכל אדם יש את הזכות להתחרט ובסוף לא למכור.
מה שהוא צריך לעשות, זה לגשת לתקן דיווח דרך העו"ד ברשות המיסים, לשלם מס רכישה 8% על דירה להשקעה, וזהו.
המשכנתא - נשארת שלו. את הבנק זה ממש לא מעניין.
אבל!
בואו נשים לב לנתון חשוב.
הדיווח מתוקן רטרואקטיבית, וכל עוד לא תוקן הדיווח בעצם רטרו החיוב לא שולם, והוא נושא ריבית של 4% ק"צ.
לכן, מומלץ מעט אחרי המשכנתא כבר לתקן דיווח בטענה - שבשוק של היום אנחנו בלחץ שלא נצליח למכור תוך 18 חודש, ולא רוצים לספוג את הריבית והצמדה.
והיה.. אם כן נמכור, וואלה - נקבל את זה הפוך במתנה.

לגבי הגישור - בתום התקופה (18 חודש ביד 2, 12 חודשים ממפתח בקבלן) הוא יתפוצץ ונצטרך להפוך לשפיצר בהקצאת הון של 100%! יקררר...

סופר חובבן · 19/9/24

נכתב ע"י הון ובית:
ברוכה הבאה למועדון..
לכל אדם יש את הזכות להתחרט ובסוף לא למכור.
מה שהוא צריך לעשות, זה לגשת לתקן דיווח דרך העו"ד ברשות המיסים, לשלם מס רכישה 8% על דירה להשקעה, וזהו.
המשכנתא - נשארת שלו. את הבנק זה ממש לא מעניין.
אבל!
בואו נשים לב לנתון חשוב.
הדיווח מתוקן רטרואקטיבית, וכל עוד לא תוקן הדיווח בעצם רטרו החיוב לא שולם, והוא נושא ריבית של 4% ק"צ.
לכן, מומלץ מעט אחרי המשכנתא כבר לתקן דיווח בטענה - שבשוק של היום אנחנו בלחץ שלא נצליח למכור תוך 18 חודש, ולא רוצים לספוג את הריבית והצמדה.
והיה.. אם כן נמכור, וואלה - נקבל את זה הפוך במתנה.

לגבי הגישור - בתום התקופה (18 חודש ביד 2, 12 חודשים ממפתח בקבלן) הוא יתפוצץ ונצטרך להפוך לשפיצר בהקצאת הון של 100%! יקררר...

סופר חובבן · 19/9/24

נכתב ע"י הון ובית:
כן.
הסבירו כאן נפלא.
את הקל"צ את מקבעת שנים קדימה וזה שלך, המל"צ קצר מאד ממילא..
כרגע המגמה לא כ"כ של ירידות, אלא הפוך..
גם ריבית בנק ישראל לא לכיוון לרדת בינתיים לצערנו, המדד זינק בחודש האחרון מאד.
אם בעתיד ירדו ריביות תמחזרי.
אגב, א"א למשוך כשבסך הכולל יש במשכנתא שנמשכה פחות משליש בכל מקרה.

אז איך אפשר למשוך כל משיכה חייב להיות שליש קבוע ביחס למשיכה?