השקעות נדל"ן חבר שלי טוען שאפשר להרוויח 400,000 ש"ח בחצי שנה, הוא צודק?

[יעית]

לא יודע יותר פרטים ממה שכתבתי

 

[navnavnav]

ההשתתפות במכרזים האלה זה גם למי שכבר יש דירה?

 

[szn]

וזכאות ממשרד השיכון בעלות 70 שח

לכאו' זה אומר שלא היה לך דירה

 

[יעית]

לא היה לי דירה,
זוהי זכאות חסר דיור

 

[אמת מארץ תצמח]

לא היה לי דירה,
זוהי זכאות חסר דיור

מדובר על המגרשים בצפת?

 

[יעית]

לא, בטבריה שכונת המושבה!

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בוקר טוב! @רבינו מנחם
בדידי הוה עובדאאני לא מדייק בתאריכים) אני נרשמתי למכרז בצפון הארץ על קרקע לבנית בית פרטי, במסגרת בנה ביתך, היו שם מכרזים של דו משפחתי ושל חד משפחתי, דהיינו - אני חששתי שהשותף שלי (בדו משפחתי) יחטוף רגליים קרות ויצא מהעסק, ואז גם אני נופל החוצה, כמעשה שהיה, לכן אני נרשמתי לחד משפחתי,
ההרשמה נסגרה אם אני זוכר נכון בסוף ה 2/2022 (סוף זמן ההרשמה נדחית כמה פעמים באופן כמעט קבוע בכל המכרזים) ואיך נרשמים - באופן מקוון קל וזול, קצת מסמכים לסרוק, כמו אישור נישואין וזכאות ממשרד השיכון בעלות 70 שח, שני מסמכים בחתימת עורך דין, עלות 200 שח, ואז נכנסים לאתר ההגרלות בוחרים הגרלה ספציפית, (הרשמה והגרלה) וממשיכים לפי ההוראות,
רשימת ההצעות התקינות עלתה לאתר בסוף ה 8/2022 וההגרלה היתה באמצע ה9/2022 , זכיתי ואז,
ב 10/11 היתה יום בחירת המגרש, (כי לא זוכים במגרש ספציפי, אלא בזכות לבחור,) באותו יום הייתי צריך להגיע בשעה 9 מהמרכז לנצרת, משרד רמ"י, ולבחור בהגיע התור שלי, כדי לבחור הייתי צריך להביא צ'ק בנקאי על סך 5000 ש"ח, והצ'ק הזה נחלט לטובת רמ"י, דהיינו, אפי' אם אני מתחרט מכל הזכייה הזה, אני לא מקבל אותו בחזרה, (נא לשים לב שעד עכשיו השקענו רק פחות מחמש מאות שח, חוץ מהצ'ק, ורק מעכשיו נכנסים לכסף גדול יותר,
בחרתי מגרש, בגודל 431 מטר, ואז עד 90 יום אני צריך לשלם לרמי ולחברת פיתוח שמשרד השיכון בחרה, לפתח את השטח, תשתיות כבישים וכו', את השובר למשרד השיכון קיבלתי במייל אחרי שבועיים ואת השובר לרמי בדואר (באותו מעטפה קיבלתי גם את החוזה לחתימה, וכן עוד סוג שטר של משרד השיכון) אחרי חודש בערך, וכמו כן צריך לעשות ערבות לחברת הפיתוח על סך 5 אחוזים של הפיתוח, סך כל התשלומים בערך 40000 לרמי ועוד 350000 למשרד השיכון, ו18000 לערבות שאני מקבל בחזרה אחרי הבנייה,
אחרי ה90 יום אני מקבל זימון למשרדי חברת הפיתוח לחתום איתם על חוזה, אני מגיע שמה מראה את השוברים החתומים, הוכחה ששילמתי, ונותן להם את טופס הערבות, ואנחנו חותמים על חוזה, אחרי חתימה זו אני יכול לשלוח את החוזה של רמי למשרדי רמי עם אישור של חברת הפיתוח שעשיתי את כל המוטל עלי, וכן נסח טאבו, ואת הטופס הנ"ל, תוך חודש זה אצלי בחזרה, אז הלכתי לשלם מס רכישה על סך 6 אחוז שעמד על כמעט 14000 שח, (פה עשיתי טעות כי הייתי צריך לשלם את המס עוד באותם 90 יום הנ"ל),
עכשיו אני מחכה לקבל אישור מלשכת המיסים לצורך רישום בטאבו, כבר הייתי בקשר עם כמה יזמים, שלוקחים כמובן שכר יפה על עבודתם, והם עושים הכל מהוצאת היתר בנייה ועד לקבלת מפתח או אפי' בדק בית שזה אומר שבמשך שנה, אני יכול לבוא אליהם בטענות על כל ליקוי קטן כגדול, וזה על אחריותם,
סך כל ההוצאות שלי מסתכמת ב420,000 שח חוץ מהערבות שאני מקבל בחזרה,
ובדקתי באתר יד 2 וראיתי וכן שמעתי מידידים מהימנים, שמגרש כזה נמכר עשיו על סך 1,400,000 שח, והמחיר כנראה יכול גם לעלות, וכמובן זה על מגרש ריק, ואם אני אמכור אותו אחרי הבנייה, ערכו תעלה, (כי כל בן אדם נורמלי מקבל רתיעה מזה שהוא צריך לבנות לבד),
מה שכן יש קנסות למוכר את הקרקע לפני 5 שנים מקבלת טופס 4, לכן מוכרים אותו עם סעיף בחוזה שהקנסות על חשבון הקונה,
ועכשיו להסבר פשוט וקצר, למה הערך עולה בכ"כ הרבה, כי רמ"י מוכרת אותו עם סבסוד ממשלתי ענק, זה א', ב' אחרי הכל זה באמת פוטנציאל ליזמים וסתם כך כאלה שרוצים בית ענק עם חצר פרטית ענקית ויפה,
אז תודה רבה! לכל המפחידים וכל הניקים שנתנו לי את הזמן וכח להגיב,
שבת שלום!!!!!!

תיאור מאוד יפה, תודה.

רק הערה אחת: קרקע שנרכשה לפני פחות משנה לא שווה היום פי ארבעה.

נ.ב. קניתם לבד או באמצעות ברנדווין או קרלין או רובינשטיין או שאר הקבוצות שקנו בצפון?

 

[מנטור]

נ.ב. קניתם לבד או באמצעות ברנדווין או קרלין או רובינשטיין או שאר הקבוצות שקנו בצפון?

@עו"ד נתן רוזנבלט יש לך המלצה ?

 

[יעית]

@עו"ד נתן רוזנבלט זוהי עובדה שהקרקע שווה כיום את המחיר הזה,
ב' אני חסיד קרלין אבא שלי גר בנתיה"מ 21 מודיעין עילית, אם אתה מכיר, נרשמתי להגרלה לבד, וב"ה זכיתי,

 

[צבי1]

כבר הייתי בקשר עם כמה יזמים, שלוקחים כמובן שכר יפה על עבודתם, והם עושים הכל מהוצאת היתר בנייה ועד לקבלת מפתח או אפי' בדק בית שזה אומר שבמשך שנה, אני יכול לבוא אליהם בטענות על כל ליקוי קטן כגדול, וזה על אחריותם,

מה הסדר גודל של העלות מתכנון ועד מפתח? 200 מטר שתי מפלסים, כולל מע"מ?

 

[יעית]

בערך 1,300,000

 

[navnavnav]

@עו"ד נתן רוזנבלט זוהי עובדה שהקרקע שווה כיום את המחיר הזה,
ב' אני חסיד קרלין אבא שלי גר בנתיה"מ 21 מודיעין עילית, אם אתה מכיר, נרשמתי להגרלה לבד, וב"ה זכיתי,

המכרזים האלה גם למי שיש לו כבר דירה?

 

[צבי1]

בערך 1,300,000

נשמע לי מאוד זול
מכיר מישהו שכבר בנה וזה באמת המחיר? או שחתם חוזה על כזה מחיר בהתחייבות?
6,500 למטר כולל אדריכל מהנדס ואגרות?

הכי זול ששמעתי זה 7,000 למטר רק על הבנייה ובלי חומר לבן כדוגמת ריצוף קרמיקות כיור אסלות מטבח

 

[עבד משכיל]

ממש תודה לך.
לגבי מכירת המגרש לפני 5 שנים כתבת שכותבים בחוזה שהקנס ע"ח הקונה.
בכמה מדובר?
והאם בכל מכרז של מגרשים שמוכרים בתוך 5 שנים יש כזה קנס או שזה תלוי?

בתוכנית "בנה ביתך" - רמ"י נותן סבסוד על מחיר הקרקע.
ולכן אסור למכור בחמש שנים הראשונות כי קיבלת את זה בסבסוד - אותו רעיון של מחיר למשתכן.
אם אתה כן מוכר אז אתה צריך לשלם לרמ"י את הסיבסוד שקיבלת ובכל שנה הקנס יורד ב-20%.
דהיינו מכרת בתוך שנה ראשונה אתה משלם את כל ערך הסבסוד, שנה שניה 80%, שלישית 60%, רביעית 40%, חמישית 20%, ולאחר 5 שנים ניתן למכור ללא קנס.

במכרזים בפריפריה הרחוקה הקנס הוא לא כ"כ משמעותי כיון שאת מחיר הקרקע רמ"י מחשב ע"פ שמאות שבדרך כלל ניתנה לפני כמה שנים וזה גם קרקעות בפריפריה כך שזה לא כ"כ יקר - למשל בדימונה ערך הקרקע הוא בסביבות ה-250,000 - 300,000 ש"ח והמחיר אחרי סבסוד הוא 60,000-80,000 ש"ח כך שהסבסוד הוא בסביבות 200,000 ש"ח - כך שמי שמוכר אחרי שנתיים הקנס הוא בסביבות ה- 120,000 ש"ח (יש בנוסף עלות פיתוח בסביבות ה-300,000 - 500,000 ש"ח - שעליו אין קנס) - בעוד שכאלו מגרשים מוכרים בסביבות מיליון ש"ח.
אבל יש מכרזים בצפת או אפי' באופקים - ששם הקנס הוא יותר משמעותי כיון שהסבסוד לפעמים הרבה יותר גבוה.

לא הצלחתי להבין את מי שכתב שרושמים בחוזה שהקנס ע"ח הקונה - זה בסופו של דבר מגולם במחיר הסופי שהוא ישלם מה זה משנה מי שילם - אתה יצאת עם פחות כסף אלא אם כן נפלת עם קונה שלא מבין מה כתוב בחוזה.

הרווח הגדול במכרזים הוא מפני שבדרך כלל רמ"י לוקחים איזור ואת רובו משווקים במסגרת "בנה ביתך" - ואז אין להשיג שם וילות בשוק חופשי כך שזה יוצר ביקוש למגרשים כאלו וגם כמובן שמחיר הקרקע מסובסד וגם שהמחיר נקבע ע"פ שמאות שבדרך כלל היא מס' שנים לפני המכירה בפועל וגם יש מעלה במגרשים אלו שכל אחד בונה את ביתו איך שהוא רוצה ולא כמו כשרוכשים מקבלן שהכל בתבנית אחידה.

הדרך הכי פשוטה להרוויח מהמכרזים זה להירשם לבד - הליך מאוד פשוט.
לאחר מכן אם זוכים, אז בשנתיים הראשונות תוך כדי שהמגרש עובר פיתוח להוציא היתרי בניה.
ואז למכור אחרי שנתיים קרקע מוכנה לבניה מיידית עם היתרי בניה.
וכך גם לא התעסקתם עם כאב ראש של בניה וגם הרווחתם סכום של כ-200,000 ש"ח + (אחרי קנס לרמ"י ומיסי רכישה ושבח ושאר הוצאות).
רוב המכרזים מתאימים גם לכלל הציבור ולא רק למחוסרי דיור (יש עדיפות בזכיה למחוסרי דיור).
אבל ניתן לרכוש מגרשים מסובסדים רק פעם אחת בחיים.

ובהחלט שכותרת האשכול לא נכונה!
אבל בהחלט שיש מקומות שהרווח עומד סביבות מיליון ש"ח - אבל רק לאחר מכירה של וילה בנויה אחרי 5 שנים.
החכמה היא למצוא את המכרזים הרווחיים ולהכיר את כל ההליך של הרכישה והוצאת ההיתרים והבניה.
או אפשרות שניה לתת לאנשי מקצוע לטפל בהכל - אבל כמובן שזה גוזר הרבה מהרווח.

 

[lizi_g]

שאלה קטנה המחיר שאתה משלם במכרזים של רמי על הקרקע הוא לא יותר מהשומה שלהם?
כי הרי יש תחרות בין המציעים על מחיר הקרקע וההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה.
נ.ב היה כאן גם עוד מישהו שהשתמע ממנו על המכרזים בדימונה אופקים שזה הגרלה זה לא מחיר תחרותי בין המציעים. והזוכה הוא המציע עם ההצעה הגבוהה.
פיספסתי משהו?

 

[צבי1]

שאלה קטנה המחיר שאתה משלם במכרזים של רמי על הקרקע הוא לא יותר מהשומה שלהם?
כי הרי יש תחרות בין המציעים על מחיר הקרקע וההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה.
נ.ב היה כאן גם עוד מישהו שהשתמע ממנו על המכרזים בדימונה אופקים שזה הגרלה זה לא מחיר תחרותי בין המציעים. והזוכה הוא המציע עם ההצעה הגבוהה.
פיספסתי משהו?

בדיוק כמו שאתה אומר
יש מכרזים לפי כל המרבה במחיר, ושם לא תמיד ריווחי
ויש קרקעות במחיר סופי ומוזל, לפי הגרלה, אם עדיפות למחוסרי דיור, בני מקום חיילים ונכים

 

[אריסטוקקטוס]

יש לי ניסיון בתחום הזה מלפני הרבה שנים.
כמו בכל תחום, זה לא להכנס לקיוסק לקנות טופס בלוטו ולהיות בטוחים בזכייה.
לפני שניגשים למכרז צריך לדעת המון נתונים, כגון שהזכייה תהיה שווה עם תשואה גבוהה וכן כדי לזכות.
מאז שניתן לתחום זה פרסום ע"י מישהי, בהחלט רואים כאלו שמזהמים מכרזים בכך שתוקעים סכומים בלי קשר וכו'.

 

[Odedperi]

זה גם למי שיש לו כבר דירה??*

 

[שמעון המקורי]

יש לי ניסיון בתחום הזה מלפני הרבה שנים.
כמו בכל תחום, זה לא להכנס לקיוסק לקנות טופס בלוטו ולהיות בטוחים בזכייה.
לפני שניגשים למכרז צריך לדעת המון נתונים, כגון שהזכייה תהיה שווה עם תשואה גבוהה וכן כדי לזכות.
מאז שניתן לתחום זה פרסום ע"י מישהי, בהחלט רואים כאלו שמזהמים מכרזים בכך שתוקעים סכומים בלי קשר וכו'.

מי זה המשהי שפירסמה?
מה כוונה לזהם מכרז?

 

[נכון מאוד]

הדרך הכי פשוטה להרוויח מהמכרזים זה להירשם לבד - הליך מאוד פשוט.
לאחר מכן אם זוכים, אז בשנתיים הראשונות תוך כדי שהמגרש עובר פיתוח להוציא היתרי בניה.
ואז למכור אחרי שנתיים קרקע מוכנה לבניה מיידית עם היתרי בניה.
וכך גם לא התעסקתם עם כאב ראש של בניה וגם הרווחתם סכום של כ-200,000 ש"ח + (אחרי קנס לרמ"י ומיסי רכישה ושבח ושאר הוצאות).
רוב המכרזים מתאימים גם לכלל הציבור ולא רק למחוסרי דיור (יש עדיפות בזכיה למחוסרי דיור).
אבל ניתן לרכוש מגרשים מסובסדים רק פעם אחת בחיים.

אם אפשר לזכות רק פעם בחיים, האם לא כדאי לחכות עוד כמה שנים עם כל הכאב ראש של בניה, (יש מקומות שיש שמה עשרות זוכים, ואז כולם מתאגדים לכעין קבוצת רכישה וביחד סוגרים על קבלן וכו', מה שלכאורה מקל קצת על כל התהליך) ולהגיע לוילה בנויה כדת וכדין, כך שהריווח יוכפל ואף יושלש?