השקעות ההבדל בין נדל"ן לשוק ההון

[אהבת עולם]

המשפטים הבאים סותרים את האמירה "אין חיה שוק הנדל"ן"...

כתבתי שאין אפשרות לקנות את כל שוק הנדל"ן. אי אפשר לקנות את כל השוק, אם אני קונה דירה אני קונה אחת של שלושה חדרים בקומת קרקע בטבריה. מי ערב לי שהיא תעלה כמו השוק כולו?
האפשרות היחידה היא ריטים ושם התשואה נמוכה.

אני רוצה את המקורות,

מחירי הדירות: נתוני מכון אלרוב, שמחושבים על בסיס נתוני רשות המיסים. לפירוט על אופן חישוב ערך דירת 4 חדרים ממוצעת בישראל ראו מסמך ״מדד היכולת לרכוש דירה" .)http://alrov.tau.ac.il/?page_id=2221( • מחירי שכירות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי. נתוני דירות 4-5.3 חדרים: ממוצע ארצי, ירושלים, תל אביב וחיפה.

מי שחולק על המקור מוזמן לחשב בעצמו.
כל מאמר מפרט את המקורות.

 

[מקצועי בלבד]

צפיתי בשלושת המקורות (ממש לא לעומק):

אז כדאי קודם כל לקרוא לעומק.

א. אף אחד מהם אינו מקור מוסמך. אלו מאמרים. אני יכול גם לכתוב מאמר. אני מצפה למקורות

תקרא את המאמרים ותראה שזה מגובה במחקרים.

ב. ואם המאמרים הללו הם כן ברי סמכא, הרי שאף אחד מהם לא נותנן פחות מ4.8%. שזה יותר מכפול מ2%

הם לא מדברים רק על עליית הערך כמו שדובר במאמר בעולם המשכנתא אלא גם על השכירות.

זה בדיוק מה שאני כל הזמן מבקש, להשוות שוק ישראלי לשוק ישראלי. תפוחים לתפוחים.

אין לזה שום סיבה!!
משווים בין שני חלופות השקעה אפשריות.

 

[אהבת עולם]

אני יכול גם לכתוב מאמר. אני מצפה למקורות

המקורות שקיימים הם מרשות המיסים על מחירים של דירות או מחירי שכירות,
וכן יש נתונים על עליית ערך.
בשביל לחשב על בסיס נתונים אלו עליית ערך יש צורך בחישובים .
ולכן לפניך שתי אופציות:
1. לקרוא את המאמרים ולהבין את אופן החישוב , ולהעיר אם הוא שגוי לדעתך.
2. לחשב את זה לבד, ולהציג פה.

 

[אהבת עולם]

להשוות שוק ישראלי לשוק ישראלי. תפוחים לתפוחים.

נדל"ן ושוק הון הם לא תפוחים ותפוחים , וכיון שאי אפשר לקנות את כל שוק הנדל"ן הייתי מצפה להשוואה של קרנות ריט.
וממילא אפשר להשוות קרנות ריט ישראליות למדד ישראלי, וקרנות ריט עולמיות למדד עולמי.
בטוח שהמדד מנצח.

מה שביקשת להשוות פה זה קניה של דירה, מציאת שוכרים , עלית נכס ועוד, זה שונה מאד מקניה של תעודה
ולכן ממילא אתה משווה תפוח לקלמנטינה.

 

[אי פה אי שם]

זה בדיוק מה שאני כל הזמן מבקש, להשוות שוק ישראלי לשוק ישראלי. תפוחים לתפוחים.

לישראלי הממוצע - האפשרויות להשקיע בשוק ההון כוללות מניות בארה"ב לעומת שוק הנדל"ן שמתמקד יותר בארץ
במניות יש גם השפעה גדולה יותר מהמצב בחו"ל, מאשר בנדל"ן, תקנו אותי אם אני טועה.

 

[מקצועי בלבד]

האפשרות היחידה היא ריטים ושם התשואה נמוכה.

ריטים זה לא ממש שוק הנדל"ן, אלא הרבה יותר דומה למניות.

 

[אהבת עולם]

ריטים זה לא ממש שוק הנדל"ן, אלא הרבה יותר דומה למניות.

קרן נדל"ן – המכלול

www.hamichlol.org.il

לא משנה למה זה דומה. קרן ריט מחזיקה נדל"ן מניב
אם רוצים לעקוב בפיזור אחרי מדד הנדלן זו האופציה היחידה.

יש בבורסה קרנות של הרבה סחורות , וזה שהן עוקבות אחרי זהב, ביטקוין, או נפט לא אומר שהן מניות.

 

[מקצועי בלבד]

החישוב שאומרים יועצי הנדל"ן הוא חודש שכירות שיורד בשנה

יועצי הנדל"ן גם אומרים שבדירות מרוויחים יותר
חודש בשנה זה רק העלות למתווך/למנהל הנכס
חוץ מזה יש תיקונים מידי פעם, חודשים ריקים, וכו'.
אז לא יועצי נדל"ן, מחשבים את זה כגג 10 חודשים בשנה.

 

[מקצועי בלבד]

קרן נדל"ן – המכלול

www.hamichlol.org.il

לא משנה למה זה דומה. קרן ריט מחזיקה נדל"ן מניב
אם רוצים לעקוב בפיזור אחרי מדד הנדלן זו האופציה היחידה.

יש בבורסה קרנות של הרבה סחורות , וזה שהן עוקבות אחרי זהב, ביטקוין, או נפט לא אומר שהן מניות.

ברור שהיא מחזיקה נדל"ן ולפי זה הדיבידנדים, אבל כיוון שנסחרת כמו מניות, אז יש בה תנודתיות ושאר ירקות שיש במניות וממש לא משקף רק את התשואה מנדל"ן.
בקיצור קרן ריט מחזיקה בנדל"ן, אבל להשקיע בזה, זה ממש לא כמו להשקיע בנדל"ן.
וזה כמו להשקיע בכל חברה אחרת, רק שהחבר הזאת משקיעה בנדל"ן. [עם כל הסיכונים שכרוכים בכך]

 

[אהבת עולם]

אבל כיוון שנסחרת כמו מניות, אז יש בה תנודתיות ושאר ירקות שיש במניות

???
ברגע שהיא נסחרת כמו מניה, זה אומר שהיא משקפת בכל רגע את הערכת הציבור על שוק הנדלן. זה הכל.
בכל דבר יש תנודתיות. גם בדירה, רק שבדירה לא מודדים כל דקה את התנודתיות, ובדרך כלל מחכים עם המכירה גם שנה.

 

[אי פה אי שם]

יועצי הנדל"ן גם אומרים שבדירות מרוויחים יותר
חודש בשנה זה רק העלות למתווך/למנהל הנכס
חוץ מזה יש תיקונים מידי פעם, חודשים ריקים, וכו'.
אז לא יועצי נדל"ן, מחשבים את זה כגג 10 חודשים בשנה.

משום מה כשאתם מדברים על שוק ההון, אתם מעמידים מולנו את המשקיע המחושב, האינטליגנט, את זה שאף פעם לא עושה שום טעויות.
אבל ברגע שהוא החליט להשקיע בנדל"ן, שם אנו נפגשים בשליימזל הכי גדול בשכונה, עם תיקונים ללא הרף בדירה המוזנחת שקנה, עם השוכרים שכל שנה עוזבים ושוב יש מתווך בתמונה,

לא יודע, אני מכיר דירות להשקעה גם לא בדימונה...

 

[nori]

משום מה כשאתם מדברים על שוק ההון, אתם מעמידים מולנו את המשקיע המחושב, האינטליגנט, את זה שאף פעם לא עושה שום טעויות.
אבל ברגע שהוא החליט להשקיע בנדל"ן, שם אנו נפגשים בשליימזל הכי גדול בשכונה, עם תיקונים ללא הרף בדירה המוזנחת שקנה, עם השוכרים שכל שנה עוזבים ושוב יש מתווך בתמונה,

לא יודע, אני מכיר דירות להשקעה גם לא בדימונה...

ואני מכירה המון נכסים שלא עמדו יום אחד ריקים, אני מכירה גם כאלו שלא נצרכים לחברת ניהול.

ההשואה כל כך מגוחכת.
השקעה מאד מסוימת בשוק ההון, למול השקעה בשוק הנדלן כולו.
אין כמעט דברים שניתנים פה להשוואה.

 

[האורות]

ואני מכירה המון נכסים שלא עמדו יום אחד ריקים, אני מכירה גם כאלו שלא נצרכים לחברת ניהול.

ההשואה כל כך מגוחכת.
השקעה מאד מסוימת בשוק ההון, למול השקעה בשוק הנדלן כולו.
אין כמעט דברים שניתנים פה להשוואה.

מסכים עם כל מילה

אני רוצה להציג את התמונה הנכונה בעיניי, אבל כדי שאוכל להתמודד, אני מנסה דבר ראשון לרדת לחקר הנתונים.
מעליי אמרו החברים שאקרא לעומק ואמצא מקורות.
בעז"ה אעשה את זה.
כעת - אני עסוק ב"ה.

 

[מקצועי בלבד]

???
ברגע שהיא נסחרת כמו מניה, זה אומר שהיא משקפת בכל רגע את הערכת הציבור על שוק הנדלן. זה הכל.
בכל דבר יש תנודתיות. גם בדירה, רק שבדירה לא מודדים כל דקה את התנודתיות, ובדרך כלל מחכים עם המכירה גם שנה.

מה שאומר שמחירם לא מושפע רק מהמצב האמתי בשטח, אלא גם ממחשבות של משקיעים, שחלקם אמוציונליות.

 

[מקצועי בלבד]

משום מה כשאתם מדברים על שוק ההון, אתם מעמידים מולנו את המשקיע המחושב, האינטליגנט, את זה שאף פעם לא עושה שום טעויות.
אבל ברגע שהוא החליט להשקיע בנדל"ן, שם אנו נפגשים בשליימזל הכי גדול בשכונה, עם תיקונים ללא הרף בדירה המוזנחת שקנה, עם השוכרים שכל שנה עוזבים ושוב יש מתווך בתמונה,

לא יודע, אני מכיר דירות להשקעה גם לא בדימונה...

ואני מכירה המון נכסים שלא עמדו יום אחד ריקים, אני מכירה גם כאלו שלא נצרכים לחברת ניהול.

מנהל נכס דורש חודש בשנה בלי קשר אם השוכר הוחלף או לא.
דירה להשקעה ללא מנהל נכס, זה גם יכול להיות כאב ראש לא קטן. [במיוחד בדירות הזולות]
ובכל דירה בעולם צריך מידי כמה שנים, מזגן חדש, ו/או דוד שמש חדש, תיקוני סתימות למיניהם, צביעה מידי פעם, ומידי כמה שנים גם יש חודש/ים ריקים.
מי שאין לו את כל זה אשריו ואשרי חלקו.
בכ"א ככה כלכלנים מעריכים את התשואה משכירות.

 

[אהרן סטאריק]

קודם כל תודה רבה ל@מקצועי בלבד על המאמרים המחכימים.

רציתי רק להבין (אין לי הרבה ידע בדברים האלו חוץ מכמה מאמרים וכמה סרטונים) למה תמיד אומרים שהשקעה לטווח ארוך תניב 7% בשנה + ריבית דריבית.
הסתכלתי בגוגל לדוגמא על מדד s&p על הגרף, למשל מי שנכנס בוא נגיד בשנת 2000 התחיל לספוג ירידות כל הזמן עד שחזר לעצמו בערך ב2007 ואז ספג עוד מכה ב2008 שכל הכסף כמעט הלך לו לאיבוד.

 

[אי פה אי שם]

אז לא יועצי נדל"ן, מחשבים את זה כגג 10 חודשים בשנה.

בכ"א ככה כלכלנים מעריכים את התשואה משכירות.

מתעקש לומר שזה מופרך!!!

 

[מקצועי בלבד]

מתעקש לומר שזה מופרך!!!

זכותך.

 

[מקצועי בלבד]

קודם כל תודה רבה ל@מקצועי בלבד על המאמרים המחכימים.

רציתי רק להבין (אין לי הרבה ידע בדברים האלו חוץ מכמה מאמרים וכמה סרטונים) למה תמיד אומרים שהשקעה לטווח ארוך תניב 7% בשנה + ריבית דריבית.
הסתכלתי בגוגל לדוגמא על מדד s&p על הגרף, למשל מי שנכנס בוא נגיד בשנת 2000 התחיל לספוג ירידות כל הזמן עד שחזר לעצמו בערך ב2007 ואז ספג עוד מכה ב2008 שכל הכסף כמעט הלך לו לאיבוד.

צפה בקובץ המצורף 601971

תסתכל פה בטבלה שיש שם

S&P 500 – המכלול

www.hamichlol.org.il

 

[אהרן סטאריק]

אני מבין שבכל מקרה זה יוצא תשואה שנתית של 11% לשנה בין השנים האלו שהיו מהגרועות בהיסטוריה של המדד.

איך זה עובד לא הצלחתי להבין.