כמה מילים על אלעד, העיר שהיתה הבשורה של הציבור החרדי בהגרלות הקודמות (רווח, סיכוי, מגורים) וכעת ירדה מגדולתה (קצת נשאר - תקראו)
1. בהגרלה שהיתה לפני יותר משנה המחירים למטר היו כ-15,500, מלבד זאת היתה הנחה של 300,000 ש"ח.
בהגרלה לפני מספר חודשים המחירים עלו לכ-17,500 למטר (למרות שבזמן הזה השוק החופשי לא עלה בשקל!) אך עדין נשארה ההנחה.
בהגרלה הנוכחית הבעיה המרכזית היא שאין כלל הנחה!!!! ההנחה הרשומה (500,000 מהשומה) לא רלוונטית בכלל אפי' לדירות קטנות! (אולי אולי 50,000).
א"כ, הדירות שימכרו בהגרלה הנוכחית יהיו יקרות ב-300,00 מההגרלה הקודמת, ובכ-500,000 מההגרלה שלפניה.
2. מה בכל זאת יש לנו כאן?
ההגרלה מתחלקת לשני חלקים:
ההגרלה הראשונה מתוך השלוש שהיא גם כמחצית מהדירות היא הקרויה מע"ר (מרכז עסקים ראשי), שם השומה היא 24,500 שקל למטר.
שתי ההגרלות האחרות הם במעטפת העיר היכן שהיו כל ההגרלות הקודמות באלעד, שם השומה היא 23,000 שקל למטר.
ממה נובע ההבדלים בשומה?
המע"ר ממוקם ממש במרכז העיר והולך להיבנות שם אזור עסקים חדשני ומוצלח, האזור כולו היה מיועד לעסקים, ובעקבות פועלו של ראה"ע הקודם ישראל פרוש, שטען לבעיות בתשתיות באם יהיו מלא עסקים, האזור שינה את פניו וחלקו יועד לדירות מגורים.
3. לגופו של ענין- כתבו פה רבות על הרווח הקטן הצפוי באלעד, לעניות דעתי אם כולנו סמכנו על שומת משרד השיכון בשאר הערים וחישבנו את הרווחים לפיהם (ויש כאלו שהגדילו לעשות והוסיפו כהנה וכהנה)
אני לא רואה כ"כ סיבה לסתור אותם באלעד (אא"כ יש מקור מדויק מקבלן, יזם וכדו')
לפי"ז הרווח הצפוי יהיה: במע"ר 700,00 ש"ח ל-100 מ"ר ובמעטפת העיר-550,000 ש"ח ל100 מ"ר.
אבל, וזה רק השערה, יש את המחסן והחניה שיכולים לנגוס מהסכום בערך 50,000 שהם נמכרים יותר מהשוק החופשי.
4. מה שכן יוכל להוות בעיה הוא הסעיף הראשון שכתבנו, היות והמחירים של כ-1500 דירות שכבר זכו בהם נמוכים משמעותית, זה ישליך בוודאות על השכירות עד שיהיה אפשר למכור (למשקיעים) היות ושוק השכירות נגזר ברובו לפי היצע וביקוש חודשי, וכשחודש אחד הזוכים מההגרלה הראשונה לא ימצאו שוכר במחיר השוק הם מיד יורידו בשונה מהזוכים בהגרלה הזו שיהיה להם הרבה יותר קשה להוריד בגלל המשכנתה היותר גבוהה.
לגבי המכירה חושבני שלא תהיה בעיה כזו, כי השוק חזק יותר מכמה אנשים לחוצים...
5. כל האמור בסעיף 4, כמובן לא כולל את ההגרלה במע"ר ששם אין דירות אחרות כלל מלבד ההגרלה הנוכחית.
קצת מאוחר מלשנות עיר, מיועד יותר למי שבלאו הכי נרשם לאלעד, אולי יהיה קצת יותר מרוצה...
בהצלחה!!!