מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

מישהו יודע מה הסיכוי לזכות בזה?צפה בקובץ המצורף 1741382

למרות המספרים הנמוכים שלך שנראים קרובים מאד לזכייה, אין כ"כ סיכוי.
זו הגרלה קטנה מאד של 33 דירות בלבד עם 6 בלבד לבני מקום.
כדי לזכות, תצטרך ביטול של כל 6 בני המקום שזכו ועוד 2 מרשימת ההמתנה...
או לחילופין ביטולים של 13 חיצוניים מתוך ה27 שזכו, שזה כמעט 50%...

 

[מדרכי]

למרות המספרים הנמוכים שלך שנראים קרובים מאד לזכייה, אין כ"כ סיכוי.
זו הגרלה קטנה מאד של 33 דירות בלבד עם 6 בלבד לבני מקום.
כדי לזכות, תצטרך ביטול של כל 6 בני המקום שזכו ועוד 2 מרשימת ההמתנה...
או לחילופין ביטולים של 13 חיצוניים מתוך ה27 שזכו, שזה כמעט 50%...

לא הבנתי למה אתה מחלק לשתי קבוצות למה א"א לומר שחלק מבני מקום וחלק לא יבטלו וביחד זה 12 מתוך 33

 

[יב כסליו]

@בית שמשניק בהגרלה האחרונה באלעד של אלקטרה דירת 3 חדרים 80 מטר אמורה לעלות 1,526,000 ,בעבר כתבת שלהשקעה זה לא כדאי ,שאלתי היא למה? הרי לפי ריפרוף ביד 2 דירה חדשה כזה גודל עולה כיום לפחות 1,900,000 ,מה דעתך אולי ב 3 חדרים זה כן יותר רווחי מהדירות הגדולות ??? אם יש פה איזה אלעדי שיתקן כמה עולה כיום דירה חדשה 3 חדרים 80 מר פלוס מרפסת מחסן וחניה

 

[בית שמשניק]

לא הבנתי למה אתה מחלק לשתי קבוצות למה א"א לומר שחלק מבני מקום וחלק לא יבטלו וביחד זה 12 מתוך 33

יש 2 רשימות המתנה שונות:
אחת של בני מקום - שבה אתה במספר 8
רשימה שניה של חיצוניים - שבה אתה במספר 13
אם בן מקום מבטל אתה מתקדם ברשימת ההמתנה של בני המקום, ואם חיצוני מבטל אתה מתקדם ברשימת ההמתנה השניה.
לכן, כדי לזכות, אתה צריך 8 ביטולים של בני מקום, או לחילופין 13 ביטולים של חיצוניים.

 

[מדרכי]

יש 2 רשימות המתנה שונות:
אחת של בני מקום - שבה אתה במספר 8
רשימה שניה של חיצוניים - שבה אתה במספר 13
אם בן מקום מבטל אתה מתקדם ברשימת ההמתנה של בני המקום, ואם חיצוני מבטל אתה מתקדם ברשימת ההמתנה השניה.
לכן, כדי לזכות, אתה צריך 8 ביטולים של בני מקום, או לחילופין 13 ביטולים של חיצוניים.

אבל כשבן מקום מבטל יורד גם מהרשימה השניה (כמו שאני נמצא בשתי הרשימות) דהיינו חיצונים לא חייב להיות רק חיצונים אלא אפשר מתוכם גם חלק בני מקום.
ואגב מקום 13 ומקום 8 הכוונה שיש לפני 13 ו 8 או 12 ו7?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק בהגרלה האחרונה באלעד של אלקטרה דירת 3 חדרים 80 מטר אמורה לעלות 1,526,000 ,בעבר כתבת שלהשקעה זה לא כדאי ,שאלתי היא למה? הרי לפי ריפרוף ביד 2 דירה חדשה כזה גודל עולה כיום לפחות 1,900,000 ,מה דעתך אולי ב 3 חדרים זה כן יותר רווחי מהדירות הגדולות ??? אם יש פה איזה אלעדי שיתקן כמה עולה כיום דירה חדשה 3 חדרים 80 מר פלוס מרפסת מחסן וחניה

זה אולי קצת יותר ריווחי מדירות ה4 חד', אבל גם לפי ההערכה האופטימית שלך מדובר ברווח של כ350K, שזה סכום לא מאד גבוה ביחס להגרלות אחרות.

 

[מסוקרן]

בבקשה

הועדה המקומית לתכנון ובניה אופקים- מרכז מידע -

ofaqim.complot.co.il

מה הנתונים שכתובים שם?
לא הצלחתי להבין מה זה אומר

 

[הההקסנניייייק]

זכייה בקריית אונו זה פשוט פיס זה לא ייאמן איזה מחירים

 

[בית שמשניק]

אבל כשבן מקום מבטל יורד גם מהרשימה השניה (כמו שאני נמצא בשתי הרשימות) דהיינו חיצונים לא חייב להיות רק חיצונים אלא אפשר מתוכם גם חלק בני מקום.
ואגב מקום 13 ומקום 8 הכוונה שיש לפני 13 ו 8 או 12 ו7?

הבן מקום שמבטל לא בהכרח נמצא במקומות הראשונים ברשימה הכללית - כי זה 2 רשימות המתנה שונות.
מקום 13 - יש 12 לפניו, ומקום 8 - יש לפניו 7. מקום 1 - אין לפניו מישהו, אם יש ביטול של זוכה - הוא נכנס

 

[בית שמשניק]

מה הנתונים שכתובים שם?
לא הצלחתי להבין מה זה אומר

באמצע תהליך ההיתר.

 

[האברך מירושלים]

מי שיכול לעשות לי סדר בנוגע להגרלת ההמשך מתי ועם זה למי שנרשם להגרלה הראשונה

 

[בית שמשניק]

סיכויי זכיה בהגרלות ההמשך נכון לעכשיו:

חיצונים:
קרית אונו - 0%
שדרות - 0.45%

בני מקום:
קרית אונו - 1.96%
שדרות - 18.84%

 

[מוטי החמוד]

רציתי לדעת כמה יעלה לי למ'''ר בסופו של יום
כולם מצטטים כל הזמן 300 א''ש או 20אחז הנמוך מביניהם
אבל באתר של דירה בהנחה מופיע הנחה של 600א''ש או 25 אחוז הנמוך מביניהם
אז מה באמת

 

[בית שמשניק]

רציתי לדעת כמה יעלה לי למ'''ר בסופו של יום
כולם מצטטים כל הזמן 300 א''ש או 20אחז הנמוך מביניהם
אבל באתר של דירה בהנחה מופיע הנחה של 600א''ש או 25 אחוז הנמוך מביניהם
אז מה באמת

זה תלוי באיזה סוג הגרלה. יש מכרזי מחיר מטרה ישנים שבהם ההנחה היא 300K או 20% - הנמוך מביניהם
ויש מכרזים חדשים שבהם ההנחה היא 25% מהמחיר המוצג, בהגבלה של עד 500K או 600K מהמחיר למ"ר העדכני, ובלבד שלא יעלה על המחיר המוצג ללא הנחה (3 אופציות שונות).
להרחבה ראה במאמר כאן:

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד

שלום לכולם, בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב...

www.prog.co.il

 

[א. ש. ט.]

כאן:

אתר הנדסה עיריית חיפה - איתור בקשות

haifa.complot.co.il

תודה רבה!

זה אומר שזה נמצא בשלב ראשוני?
מה הצפי?

 

[בית שמשניק]

תודה רבה!

זה אומר שזה נמצא בשלב ראשוני?
מה הצפי?

אין לי מושג

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

@בית שמשניק בהגרלה האחרונה באלעד של אלקטרה דירת 3 חדרים 80 מטר אמורה לעלות 1,526,000 ,בעבר כתבת שלהשקעה זה לא כדאי ,שאלתי היא למה? הרי לפי ריפרוף ביד 2 דירה חדשה כזה גודל עולה כיום לפחות 1,900,000 ,מה דעתך אולי ב 3 חדרים זה כן יותר רווחי מהדירות הגדולות ??? אם יש פה איזה אלעדי שיתקן כמה עולה כיום דירה חדשה 3 חדרים 80 מר פלוס מרפסת מחסן וחניה

לא יודע מאיפה המחיר שהצגת של 1.9 דירה חדשה
המצב המשוגע בשוק כיום הוא שדירה חדשה מקבלן (על הנייר!!!) עולה הרבה יותר מדירה בנויה קצת שנים
כנראה בגלל הפריסיילים למיניהם...
לכן המחיר שידוע בהגרלות מחיר למשתכן הוא הערכת השמאי ועל פיו חישבו בפורום את הרווחים כמעט בכל הערים.
ולפי"ז באלעד מעטפת העיר דירת 80 מטר + מרפסת,מחסן וחניה שווה 2.09 מליון
ואם זכית במע"ר הדירה שווה 2.22 מליון.
וזה עוד לפני ההנחה (בהגרלה האחרונה כמעט ואין הנחה).
זה לפי ההערכת השמאי באלעד של 23K במעטפת ו24K במע"ר.

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

כמה מילים על אלעד, העיר שהיתה הבשורה של הציבור החרדי בהגרלות הקודמות (רווח, סיכוי, מגורים) וכעת ירדה מגדולתה (קצת נשאר - תקראו)

1. בהגרלה שהיתה לפני יותר משנה המחירים למטר היו כ-15,500, מלבד זאת היתה הנחה של 300,000 ש"ח.
בהגרלה לפני מספר חודשים המחירים עלו לכ-17,500 למטר (למרות שבזמן הזה השוק החופשי לא עלה בשקל!) אך עדין נשארה ההנחה.
בהגרלה הנוכחית הבעיה המרכזית היא שאין כלל הנחה!!!! ההנחה הרשומה (500,000 מהשומה) לא רלוונטית בכלל אפי' לדירות קטנות! (אולי אולי 50,000).
א"כ, הדירות שימכרו בהגרלה הנוכחית יהיו יקרות ב-300,00 מההגרלה הקודמת, ובכ-500,000 מההגרלה שלפניה.

2. מה בכל זאת יש לנו כאן?
ההגרלה מתחלקת לשני חלקים:
ההגרלה הראשונה מתוך השלוש שהיא גם כמחצית מהדירות היא הקרויה מע"ר (מרכז עסקים ראשי), שם השומה היא 24,500 שקל למטר.
שתי ההגרלות האחרות הם במעטפת העיר היכן שהיו כל ההגרלות הקודמות באלעד, שם השומה היא 23,000 שקל למטר.

ממה נובע ההבדלים בשומה?
המע"ר ממוקם ממש במרכז העיר והולך להיבנות שם אזור עסקים חדשני ומוצלח, האזור כולו היה מיועד לעסקים, ובעקבות פועלו של ראה"ע הקודם ישראל פרוש, שטען לבעיות בתשתיות באם יהיו מלא עסקים, האזור שינה את פניו וחלקו יועד לדירות מגורים.

3. לגופו של ענין- כתבו פה רבות על הרווח הקטן הצפוי באלעד, לעניות דעתי אם כולנו סמכנו על שומת משרד השיכון בשאר הערים וחישבנו את הרווחים לפיהם (ויש כאלו שהגדילו לעשות והוסיפו כהנה וכהנה)
אני לא רואה כ"כ סיבה לסתור אותם באלעד (אא"כ יש מקור מדויק מקבלן, יזם וכדו')
לפי"ז הרווח הצפוי יהיה: במע"ר 700,00 ש"ח ל-100 מ"ר ובמעטפת העיר-550,000 ש"ח ל100 מ"ר.
אבל, וזה רק השערה, יש את המחסן והחניה שיכולים לנגוס מהסכום בערך 50,000 שהם נמכרים יותר מהשוק החופשי.

4. מה שכן יוכל להוות בעיה הוא הסעיף הראשון שכתבנו, היות והמחירים של כ-1500 דירות שכבר זכו בהם נמוכים משמעותית, זה ישליך בוודאות על השכירות עד שיהיה אפשר למכור (למשקיעים) היות ושוק השכירות נגזר ברובו לפי היצע וביקוש חודשי, וכשחודש אחד הזוכים מההגרלה הראשונה לא ימצאו שוכר במחיר השוק הם מיד יורידו בשונה מהזוכים בהגרלה הזו שיהיה להם הרבה יותר קשה להוריד בגלל המשכנתה היותר גבוהה.
לגבי המכירה חושבני שלא תהיה בעיה כזו, כי השוק חזק יותר מכמה אנשים לחוצים...

5. כל האמור בסעיף 4, כמובן לא כולל את ההגרלה במע"ר ששם אין דירות אחרות כלל מלבד ההגרלה הנוכחית.

קצת מאוחר מלשנות עיר, מיועד יותר למי שבלאו הכי נרשם לאלעד, אולי יהיה קצת יותר מרוצה...

בהצלחה!!!

 

[יב כסליו]

@בית שמשניק מה דעתך על הנכתב לעיל?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק מה דעתך על הנכתב לעיל?

ראיתי בזמנו את ההודעה הזו, אבל לא הבנתי כמה דברים מהותיים, וכמדומני שהכותב מפספס משהו:

בהגרלה הנוכחית הבעיה המרכזית היא שאין כלל הנחה!!!! ההנחה הרשומה (500,000 מהשומה) לא רלוונטית בכלל אפי' לדירות קטנות! (אולי אולי 50,000).

1. מה הכוונה אין כלל הנחה? (ברור שיש...)
2.למה 500K לא רלוונטי אפי' לדירות קטנות?
3.מה הכוונה אולי אולי 50K?

לפי"ז הרווח הצפוי יהיה: במע"ר 700,00 ש"ח ל-100 מ"ר ובמעטפת העיר-550,000 ש"ח ל100 מ"ר.

4. איך הכותב הגיע לחשבון הנ"ל? אם מחיר השוק במע"ר הוא אכן 24.5K למ"ר כפי שכתוב במכרז, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.45M. בהגרלה דירה כזו עולה 1.915 (ע"פ טבלאות טל זכריה). אז ההנחה ממחיר השוק היא 535K, ולא 700K!
וכן במעטפת העיר, אם מחיר השוק שם הוא אכן 23K למ"ר, אז דירת 100 מ"ר אמורה לעלות בשוק החופשי כ2.3M. בהגרלה דירה כזו עולה בין 1.89 (רייסדור) ל1.94 (אלקטרה) (ע"פ הטבלאות הנ"ל). אז ההנחה ממחיר השוק היא בין 410K ל360K, ולא 550K!