מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

אני מנסה לחפש לפי שמות של רחובות באיזור ההגרלה אבל בהרבה מקומות כנראה עדיין לא בנוי ואין דירות ואיפה שכן זה רק דירות ישנות

בעיה מוכרת מערים רבות. אין ברירה צריך לחפש לפי כל העיר (בדרך כלל בערים קטנות הפערים בין השכונות לא משמעותיים).

 

[יב כסליו]

בעיה מוכרת מערים רבות. אין ברירה צריך לחפש לפי כל העיר (בדרך כלל בערים קטנות הפערים בין השכונות לא משמעותיים).

פרויקט חדש נראה לי שם באיזור אולי יאמר לך משהו?

 

[שרה שפרט]

נפחית כמובן את אכסאל ודיר אל אסד הערביות, ונותרנו עם 5 ערים בלבד: (לפי סדר הסיכויים מהגבוה לנמוך): דימונה, אלעד, רכסים, קרית גת, מגדל העמק. זו הרשימה ואין בלתה. (כל אפשרות אחרת בעצם מבזבזת לנו עיר אחת מתוך ה3 שאנו יכולים לבחור...).

לפי הגישה של סיכויים, וכדי לעשות ביזנעס בהמשך, מה הבעיה באכסאל ודיר אל אסד, ששם הסיכויים הכי גדולים? יש בעיה למכור למגזר הזה? מה הסיכונים (אם לוקחים עו"ד טוב כמובן ובטחונות)?
(אולי זה בשכונה החדשה של בן גביר שמה ליד רפיח? )

 

[בית שמשניק]

פרויקט חדש נראה לי שם באיזור אולי יאמר לך משהו?

הם מוכרים דופלקס 180 מ"ר ב2.18 מיליון שזה אומר 13.6K למ"ר.
לפי החישוב הנ"ל דירת 100 מ"ר עולה כ1.36 מיליון, וכמו שכתבתי.

 

[למה זה תשאל לשמי]

לפי הגישה של סיכויים, וכדי לעשות ביזנעס בהמשך, מה הבעיה באכסאל ודיר אל אסד, ששם הסיכויים הכי גדולים? יש בעיה למכור למגזר הזה? מה הסיכונים (אם לוקחים עו"ד טוב כמובן ובטחונות)?
(אולי זה בשכונה החדשה של בן גביר שמה ליד רפיח? )

בדיר אל אסד לא מצאתי כלל נתונים על מחירי שוק, כנראה שאין שוק...
ובאכסאל זה יקר יותר ממחירי השוק (אם אין כמעט אינדיקציה כי אין שם בשנים האחרונות לפחות מכירות של דירות חדשות)

 

[יב כסליו]

@בית שמשניק דווקא בדימונה כן יש דירות ממש שמה באיזור, 4 חדרים 100 מטר ב1,250,000, 110 מטר 1,300,000 (שתיהם בלי מחסן )ויש גם את זה עוד פרויקט חדש שם

 

[בית שמשניק]

ויש גם את זה@בית שמשניק דווקא בדימונה כן יש דירות ממש שמה באיזור, 4 חדרים 100 מטר ב1,250,000, 110 מטר 1,300,000 (שתיהם בלי מחסן

אז זה אפילו מגדיל מעט את הרווח בכמה עשרות אלפים.

 

[למה זה תשאל לשמי]

אפשר לחפש לפי עיר ולסנן בחיפוש את הפרמטרים שכתבתי, וכך מקבלים את כל הדירות החדשות בעיר. זה בהחלט נותן אינדיקציה יפה (אם כי לא ממש מדוייקת).

תודה על ההערה ועל ההפניה לשיטה נוספת, אכן עברתי שוב על כל הערים עם השיטה הזאת (הוספתי גם סינון של דירה מהעשור האחרון).

ספוילר: כמה הערות

1. יש בעיה בסיסית עם יד 2 מהסיבה שזה מה שאנשים מבקשים בהתחלה אך זה עדיין לא אומר שהם מקבלים אותה לכן צריך כנראה להוריד קצת (במדלן זה נתוני עסקאות).
2. הבאת לי לשם הדוגמה את דימונה שכדרכן של דוגמאות הינה דוגמה קיצונית, ברוב הערים אין פער אפי' דומה לזה בין חדשות וישנות ולכן הממוצע בין שניהם מתקרב למציאות.
3. ברוב הערים לא מצאתי פערים משמעותיים, בחלק מהפערים בין יד 2 למדלן אף יצא לי שבמדלן זה יוצא יותר יקר...

מצו"ב שוב הקובץ לאחר השינויים וההתאמה ליד 2.

 

[דוד פרידמן השני]

יש בעיה למכור למגזר הזה?

"לא תחנם"
איסור מדאורייתא.

 

[יב כסליו]

תודה על ההערה ועל ההפניה לשיטה נוספת, אכן עברתי שוב על כל הערים עם השיטה הזאת (הוספתי גם סינון של דירה מהעשור האחרון).

ספוילר: כמה הערות

1. יש בעיה בסיסית עם יד 2 מהסיבה שזה מה שאנשים מבקשים בהתחלה אך זה עדיין לא אומר שהם מקבלים אותה לכן צריך כנראה להוריד קצת (במדלן זה נתוני עסקאות).
2. הבאת לי לשם הדוגמה את דימונה שכדרכן של דוגמאות הינה דוגמה קיצונית, ברוב הערים אין פער אפי' דומה לזה בין חדשות וישנות ולכן הממוצע בין שניהם מתקרב למציאות.
3. ברוב הערים לא מצאתי פערים משמעותיים, בחלק מהפערים בין יד 2 למדלן אף יצא לי שבמדלן זה יוצא יותר יקר...

מצו"ב שוב הקובץ לאחר השינויים וההתאמה ליד 2.
צפה בקובץ המצורף 1664503

מאיפה הגעת לסכומים האלה במגדל העמק?

 

[בית שמשניק]

מאיפה הגעת לסכומים האלה במגדל העמק?

אכן סכומים לא נכונים בעליל. כנראה שלא עשה סינון על דירות חדשות

 

[יב כסליו]

אכן סכומים לא נכונים בעליל. כנראה שלא עשה סינון על דירות חדשות

נראה לי שלא כדאי לאנשים מתלבטים לשקלל לפי הטבלה כי זה סתם יצור בלבול,יש לך רעיון איך אפשר להגיע לנתונים יותר מדויקים?קשה מאוד בטח כשמדובר על שכונות חדשות שעוד לא התחיל שם השיווק בפרויקט

 

[בית שמשניק]

נראה לי שלא כדאי לאנשים מתלבטים לשקלל לפי הטבלה כי זה סתם יצור בלבול,יש לך רעיון איך אפשר להגיע לנתונים יותר מדויקים?קשה מאוד בטח כשמדובר על שכונות חדשות שעוד לא התחיל שם השיווק בפרויקט

מסכים לחלוטין. כמו שכבר כתבתי צריך לקחת נתונים של דירות חדשות בלבד, ואפשר לעשות זאת ע"י הסינונים ביד2 ולקבל תוצאות ממש קרובות למציאות. כנראה שבמגדל העמק הוא לא עשה זאת. נחכה לשמוע ממנו.

 

[מייטי]

בדימונה מחירי השכירות לדירה 3-4 חדרים עומדת על 1000-1500 לא משהו ששווה השקעה,

 

[מאמימוש]

בדימונה מחירי השכירות לדירה 3-4 חדרים עומדת על 1000-1500 לא משהו ששווה השקעה,

מניחה שבדירות שיכון מתפוררות
לא חדשות ונוצצות

עריכה:
לא מכירה את דימונה, לא הייתי שם מעודי, ומאמינה שלא אהיה שם כנראה

 

[מייטי]

נכון,
אבל משנה לאיזה קהל יעד משכירים את הדירות כי בדימונה יש חסידי גור שהגיעו ויש שם ועדה של מחירים..
וסתם הציבור המסורתי הוא פשוט מאוד ולא זקוק ל570 דירות חדשות ונוצצות לשוק השכירות......

 

[יב כסליו]

מסכים לחלוטין. כמו שכבר כתבתי צריך לקחת נתונים של דירות חדשות בלבד, ואפשר לעשות זאת ע"י הסינונים ביד2 ולקבל תוצאות ממש קרובות למציאות. כנראה שבמגדל העמק הוא לא עשה זאת. נחכה לשמוע ממנו.

גם בדימונה דירת 4 חדרים הרווח הוא לפי החישוב המחמיר ביד 2 לפחות 550,000 ועוד יש מענק

 

[אירועי בוטיק]

השאלה אם בדימונה ב5/7 שנים האלה יהיה עלייה במחרי הדירות כמו בשאר המקומות שעולה.

 

[The Music Princess]

נשמע שלדימונה אין פוטנציאל גם לאחר הקמת הפרויקט הנ"ל.....
שלא כמו קרית גת למשל (שאכן מרכזית יותר) שמדובר על פוטנציאל אחר לגמרי. נכון?

 

[יב כסליו]

נשמע שלדימונה אין פוטנציאל גם לאחר הקמת הפרויקט הנ"ל.....
שלא כמו קרית גת למשל (שאכן מרכזית יותר) שמדובר על פוטנציאל אחר לגמרי. נכון?

אין ספק שמבחינת השקעה לטווך ארוך זה קרית גת(חוץ מעניין סיכויי הזכיה שגם גבוהים יחסית)הדיון פה על דימונה כברירת מחדל אפשרית