מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

שרה... · 6/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
שמתי לב שבחלק מההגרלות באלעד נוספה אזהרה באתר: לידיעתך, בתב"ע החלה על המתחמים בהגרלה זו קיימת התניה אשר עלולה להביא לעיכוב במועדי התקדמות הפרויקט ומסירת הדירות לזוכים בהגרלה.

בהרשמתך להגרלה אתה מאשר כי הנך מודע לאפשרות של התארכות שלבי השלמת הפרויקט.

המדובר הוא ב3 הגרלות: 2365, 2367, ו2370.

מישהו יודע במה מדובר ויכול להוסיף פרטים?

ישנה בעיה מאד גדולה בפרוייקטים למעלה באלעד
על פי ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון
משרד השיכון צריך לבנות קיר אקוסטי בין הכביש לפרוייקט הבנינים
עריית אלעד רצתה לעקוף את זה ולכן סוכם שיתחילו לבנות את הבנינים ובמקביל/בהמשך יבנו את הקיר האקוסטי כשהמטרה הייתה לעקוף את זה ואולי בכלל לא לבנות את זה עד כדי כך שאפילו ניתנה שם הקצאה לאחת הישיבות החסידיות על השטח של הקיר
הבעיה הייתה שאחד התושבים באיזור מויסר ידוע הלך לבית משפט ותבע את העיריה על כך שהם רוצים לעקוף את זה
למעשה נערו כלל העבודות בשטח עד שיבנו את הקיר האקוסטי
משרד השיכון מתמהמה לבנות את הקיר מסיבה שאינה ידועה לי ובנוסף לזה עוד צריך להזיז מששם את הישיבה החסידית שהשקיעה שם המון כספים
לצערינו פה זה עומד ולכן מה שהיה נראה בהתחלה שייקח באיזור השלוש שנים עד שייגמר הבנייה נראה עכשיו לא פחות מ5-6 שנים

LIFE'S GOOD · 7/1/24

נכתב ע"י שרה...:
ישנה בעיה מאד גדולה בפרוייקטים למעלה באלעד
על פי ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון
משרד השיכון צריך לבנות קיר אקוסטי בין הכביש לפרוייקט הבנינים
עריית אלעד רצתה לעקוף את זה ולכן סוכם שיתחילו לבנות את הבנינים ובמקביל/בהמשך יבנו את הקיר האקוסטי כשהמטרה הייתה לעקוף את זה ואולי בכלל לא לבנות את זה עד כדי כך שאפילו ניתנה שם הקצאה לאחת הישיבות החסידיות על השטח של הקיר
הבעיה הייתה שאחד התושבים באיזור מויסר ידוע הלך לבית משפט ותבע את העיריה על כך שהם רוצים לעקוף את זה
למעשה נערו כלל העבודות בשטח עד שיבנו את הקיר האקוסטי
משרד השיכון מתמהמה לבנות את הקיר מסיבה שאינה ידועה לי ובנוסף לזה עוד צריך להזיז מששם את הישיבה החסידית שהשקיעה שם המון כספים
לצערינו פה זה עומד ולכן מה שהיה נראה בהתחלה שייקח באיזור השלוש שנים עד שייגמר הבנייה נראה עכשיו לא פחות מ5-6 שנים

הייתה ישיבה לפני כשבועיים של גורמי העירייה עם משרד השיכון, אנשי המשרד באמת לא ידעו לתת תשובות למה הם מתעכבים עם זה, דפק מי שדפק מהאחראים במשרד על השלחן ותבע מהם דד ליין עד מתי הם עושים את זה. מקווים שזה יזיז משהו.
בכל מקרה המדובר רק על כמה הגרלות ספציפיות התוחמות את העיר (בעיקר כאלה שזכו לפני שנתיים), ולא על כל ההגרלות.

שמעון המקורי · 7/1/24

נכתב ע"י חיים מירושלים:
רציתי לשאול סקר קטנטן.
יזם גדול שעומד כעת לרכוש קרקע ברחובות ורוצה מימון על הקרקע ולכן רוצה למכור דירות (אחרי הזכייה) במחיר של מחיר למשתכן. אבל בתנאי שהקונה משלם לו 500 אלף מזומן. האם יש פה מישהו שזה היה מעניין אותו.

נשמע חמוד.
מה שבטוח שמי שעושה כאלו מבצעים וחייב כסף עכשיו, הוא לא יזם גדול.

ST_B · 7/1/24

נכתב ע"י LIFE'S GOOD:
הייתה ישיבה לפני כשבועיים של גורמי העירייה עם משרד השיכון, אנשי המשרד באמת לא ידעו לתת תשובות למה הם מתעכבים עם זה, דפק מי שדפק מהאחראים במשרד על השלחן ותבע מהם דד ליין עד מתי הם עושים את זה. מקווים שזה יזיז משהו.
בכל מקרה המדובר רק על כמה הגרלות ספציפיות התוחמות את העיר (בעיקר כאלה שזכו לפני שנתיים), ולא על כל ההגרלות.

באיזה הגרלות מדובר?
קשור להגרלות שהיו במאי שנה שעברה?

Yehuda40 · 7/1/24

1. האם כעת לאחר פירסום עניין מקדמי ההצמדה, ההמלצה על בני עי"ש יורדת ומקום אחר עולה במקומה? (להשקעה)

2. האם נכון לארגן מחדש את טבלת\רשימת גובה ההנחה בכל עיר - לאור עניין מקדמי ההצמדה ?

3. שאלה נוספת, בהגרלה הקודמת של מחיר למשתכן\מטרה, התפרסמו 3 רשימות שונות של גובה ההנחה בכל עיר, אחת של ביתשמשניק ועוד 2 של אנשים אחרים... אני אישית לקחתי אז את הממוצע שבין 3 השיטות. האם גם הפעם יהיו טבלאות כאלו , חוץ מזו שכבר פירסם בית שמשניק?

BAE · 7/1/24

הי, שואלת כאן כי לא מצאתי אשכול רלוונטי יותר.

זכינו לפני כמעט שנתיים במחיר למשתכן,
חששנו שזה יכול לקחת זמן רב ובינתיים השכירות יכולה להגיע לסכומים נכבדים,
כמו''כ לא רצינו שההון העצמי שיש לנו ישב בצד בינתיים.
בס''ד מצאנו השקעה (לא מעונינים כ''כ לפרט) בה הנחנו את כל ההון העצמי והיא מניבה לנו תשואה נחמדה כל חודש.
בינתיים אנחנו מנסים לאגור בשביל ההון העצמי שידרש בעת חתימה על חוזה במחיר למשתכן... אבל ברור שלא הגענו לסכומים משמעותיים.
השאלה שלי היא כזאת: אפשר להגיע למחיר למשתכן בלי הון עצמי (כמה עשרות אלפים) ועם יכולת החזר לא מאד גבוהה כל חודש?

בית שמשניק · 7/1/24

נכתב ע"י Yehuda40:
1. האם כעת לאחר פירסום עניין מקדמי ההצמדה, ההמלצה על בני עי"ש יורדת ומקום אחר עולה במקומה? (להשקעה)

2. האם נכון לארגן מחדש את טבלת\רשימת גובה ההנחה בכל עיר - לאור עניין מקדמי ההצמדה ?

3. שאלה נוספת, בהגרלה הקודמת של מחיר למשתכן\מטרה, התפרסמו 3 רשימות שונות של גובה ההנחה בכל עיר, אחת של ביתשמשניק ועוד 2 של אנשים אחרים... אני אישית לקחתי אז את הממוצע שבין 3 השיטות. האם גם הפעם יהיו טבלאות כאלו , חוץ מזו שכבר פירסם בית שמשניק?

1. ההמלצה על בני עי"ש לא ניתנה על סמך הרווחים הצפויים, אלא אך ורק על סמך סיכויי הזכיה הגבוהים יותר ממקומות אחרים. קשה מאד לחשב שם את הרווח כי אין בניה חדשה שם, ויתכן באמת שהוא נמוך יחסית, אבל הוא עדיין גבוה מספיק בשביל שיהיה כדאי לזכות שם.

2. רשימת ההנחות שפירסמתי מתייחסת לפער בין מחיר השוק למחירים הצפויים שפירסם טל זכריה האלוף. בטבלאות שלו הוא כבר לקח בחשבון את החוקים החדשים. (לכן בבני עי"ש לדוגמא יקר אצלו יחסית יותר משאר המקומות, וכמו כן הוא חישב היטב את הפערים בין קרית גת מערב לקרית גת צפון), כמדומני שהוא חישב גם את ענין מקדמי ההצמדה (ראה לדוגמא את המחירים הצפויים בירושלים).

בית שמשניק · 7/1/24

נכתב ע"י BAE:
הי, שואלת כאן כי לא מצאתי אשכול רלוונטי יותר.

זכינו לפני כמעט שנתיים במחיר למשתכן,
חששנו שזה יכול לקחת זמן רב ובינתיים השכירות יכולה להגיע לסכומים נכבדים,
כמו''כ לא רצינו שההון העצמי שיש לנו ישב בצד בינתיים.
בס''ד מצאנו השקעה (לא מעונינים כ''כ לפרט) בה הנחנו את כל ההון העצמי והיא מניבה לנו תשואה נחמדה כל חודש.
בינתיים אנחנו מנסים לאגור בשביל ההון העצמי שידרש בעת חתימה על חוזה במחיר למשתכן... אבל ברור שלא הגענו לסכומים משמעותיים.
השאלה שלי היא כזאת: אפשר להגיע למחיר למשתכן בלי הון עצמי (כמה עשרות אלפים) ועם יכולת החזר לא מאד גבוהה כל חודש?

תלוי מאד מה מחיר הדירה הצפוי. לדירה של 700K באופקים או בעמנואל לא צריך מי יודע מה הון עצמי ויכולת ההחזר, אבל לדירה של 1.8 מיליון בפ"ת או בנתניה צריך בהחלט את שניהם.

BAE · 7/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
תלוי מאד מה מחיר הדירה הצפוי. לדירה של 700K באופקים או בעמנואל לא צריך מי יודע מה הון עצמי ויכולת ההחזר, אבל לדירה של 1.8 מיליון בפ"ת או בנתניה צריך בהחלט את שניהם.

אנחנו נשלם באזור 12000 שח למטר. עוד לא יודעים איזה גודל דירה תהיה זמינה לנו לבחירה...
השאלה שלי היא יותר עם אפשר להחזיר סכומים ממש קטנים כל חודש (באזור 4-5 אלף) על משכנתא כ''כ גדולה ואז כשהדירה תהיה בידינו נמשוך את הכסף של ההשקעה ונעשה מיחזור.

קפה ועוגה · 7/1/24

הרב @בית שמשניק
תוכל לתת לנו הערכה גסה בכמה יסתיימו סיכויי הזכייה בערים הרלוונטיות כדוגמת ק"ג ואלעד.

כמו"כ האם יש עניין לחכות להירשם ביום האחרון בשעה 23:59...

צבי1 · 7/1/24

נכתב ע"י BAE:
אנחנו נשלם באזור 12000 שח למטר. עוד לא יודעים איזה גודל דירה תהיה זמינה לנו לבחירה...
השאלה שלי היא יותר עם אפשר להחזיר סכומים ממש קטנים כל חודש (באזור 4-5 אלף) על משכנתא כ''כ גדולה ואז כשהדירה תהיה בידינו נמשוך את הכסף של ההשקעה ונעשה מיחזור.

לא מבין מה הפחד לכתוב איפה זכיתם
לפחות 10% הון עצמי
מינימום 100,000, הגדול מביניהם+שכר עו"ד 5,000 ש"ח, (ויועץ משכנתאות)
לדוגמא דירת 4 חדרים 100 מטר +- מליון ומאתיים, 120,000 הון עצמי,
משכנתא 1,080,000+-, במקרה ולא עובר 70% משמאות שווי שוק
החזר אפשר גרייס עד האיכלוס, ולבנתיים משלמים רק ריבית, בערך לפי ריבית היום 5,000+- לחודש

BAE · 7/1/24

נכתב ע"י צבי1:
לא מבין מה הפחד לכתוב איפה זכיתם
לפחות 10% הון עצמי
מינימום 100,000, הגדול מביניהם+שכר עו"ד 5,000 ש"ח, (ויועץ משכנתאות)
לדוגמא דירת 4 חדרים 100 מטר +- מליון ומאתיים, 120,000 הון עצמי,
משכנתא 1,080,000+-, במקרה ולא עובר 70% משמאות שווי שוק
החזר אפשר גרייס עד האיכלוס, ולבנתיים משלמים רק ריבית, בערך לפי ריבית היום 5,000+- לחודש

למה פחד? לא ראיתי צורך לציין, אבל אם זה חשוב אז זכינו בלוד.

הסכום של ה5000 זה התשלום גרייס או המשכנתא?

בית שמשניק · 7/1/24

נכתב ע"י קפה ועוגה:
הרב @בית שמשניק
תוכל לתת לנו הערכה גסה בכמה יסתיימו סיכויי הזכייה בערים הרלוונטיות כדוגמת ק"ג ואלעד.

כמו"כ האם יש עניין לחכות להירשם ביום האחרון בשעה 23:59...

יש עוד חודש שלם להרשמה וקשה לנבא בכמה בדיוק זה יסתיים.
מה שכן אפשר לומר כמעט בוודאות לאור ניסיון העבר, וכתבתי את זה כאן כמה פעמים, הוא שגם בסיום ההרשמה קרית גת ואלעד יהיו ב3 המקומות הראשונים מצד סיכויי זכייה, ולא יהיה שינוי במגמה הזו, כך שגם אין שום סיבה להמתין לרישום ליום האחרון.

קול גלגל · 7/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
בקשר לרישום לעיר השלישית (לאחר קרית גת ואלעד), עקב פיחות הולך ומתמשך בסיכויי הזכיה בכל הערים, אני חוזר בי מהמלצתי על רכסים (העומדת כרגע על 2.27% בלבד), ואני חושב שעדיף להירשם לבני עי"ש (כרגע 7.41%) או לקרית עקרון (כרגע 4.7%) שעם סיכויים גבוהים יותר משמעותית.

@בית שמשניק
תודה על המידע המועיל שאתה מעלה... מתוך סקרנות - איך חישבת הנחה של 400K בבני עי"ש?
שמתי לב שבני עי"ש קרובה למדי לשדה תעופה (קרית עקרון אפילו יותר קרובה אבל לשדה תעופה אחר)
אני תוהה לגבי ההגרלה הזאת אם זה לא "סיכון" במובן שקשה לאמוד את השווי האמיתי?

ובנושא אחר - קראתי שיכול להיות ששכונת קרית גת מערב תהפוך בהמשך להיות חלק מהעיר שפיר שמתוכננת לקום ממערב לקרית גת. מישהו שמע על זה?

חיים ברוך · 7/1/24

נכתב ע"י חיים מירושלים:
רציתי לשאול סקר קטנטן.
יזם גדול שעומד כעת לרכוש קרקע ברחובות ורוצה מימון על הקרקע ולכן רוצה למכור דירות (אחרי הזכייה) במחיר של מחיר למשתכן. אבל בתנאי שהקונה משלם לו 500 אלף מזומן. האם יש פה מישהו שזה היה מעניין אותו.

S494972 וכו' גימייל

צבי1 · 7/1/24

נכתב ע"י BAE:
למה פחד? לא ראיתי צורך לציין, אבל אם זה חשוב אז זכינו בלוד.

אותי זה לא מעניין, אבל כששואלים ברור, לפעמים מקבלים תשובה יותר ברורה,

נכתב ע"י BAE:
הסכום של ה5000 זה התשלום גרייס או המשכנתא?

גרייס
משכנתא מלאה זה סביב 6,500-7,000, תלוי לכמה שנים

צבי1 · 7/1/24

נכתב ע"י קול גלגל:
ובנושא אחר - קראתי שיכול להיות ששכונת קרית גת מערב תהפוך בהמשך להיות חלק מהעיר שפיר שמתוכננת לקום ממערב לקרית גת. מישהו שמע על זה?

אין עיר שפיר
אלא מערב ק"ג, כ50,000 דירות בעתיד, כרגע הקרקע של מועצה אזורית שפיר שצריכה להשאר "מועצה" ולא להפוך ל"עיר"
ובלי קשר, את מי זה מעניין מי יהיה מנהל השכונה ולמי הולך הארנונה

בית שמשניק · 7/1/24

נכתב ע"י קול גלגל:
@בית שמשניק
תודה על המידע המועיל שאתה מעלה... מתוך סקרנות - איך חישבת הנחה של 400K בבני עי"ש?
שמתי לב שבני עי"ש קרובה למדי לשדה תעופה (קרית עקרון אפילו יותר קרובה אבל לשדה תעופה אחר)
אני תוהה לגבי ההגרלה הזאת אם זה לא "סיכון" במובן שקשה לאמוד את השווי האמיתי?

כתבתי כבר שהחישוב בבני עי"ש בעייתי כי אין שם דירות חדשות שאפשר להשוות אליהן. ניסיתי למצוא במדל"ן את העסקאות המתאימות ביותר באיזור, ולפיהן הסקתי שדירת 100 מ"ר שם תעלה בשוק החופשי כ2 מיליון ש"ח, כך שהרווח הצפוי הוא כ400K (הדירות בהגרלה יעלו 1.6 מיליון בגלל ההגבלות החדשות). אך אני שוב מסתייג ואומר שיתכן שאני טועה כאן מעט.
לא הבנתי על איזה שדה תעופה אתה מדבר - המרחק מבני עי"ש לנתב"ג הוא למעלה מ40 ק"מ...

צבי1 · 7/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
כתבתי כבר שהחישוב בבני עי"ש בעייתי כי אין שם דירות חדשות שאפשר להשוות אליהן. ניסיתי למצוא במדל"ן את העסקאות המתאימות ביותר באיזור, ולפיהן הסקתי שדירת 100 מ"ר שם תעלה בשוק החופשי כ2 מיליון ש"ח, כך שהרווח הצפוי הוא כ400K (הדירות בהגרלה יעלו 1.6 מיליון בגלל ההגבלות החדשות). אך אני שוב מסתייג ואומר שיתכן שאני טועה כאן מעט.
לא הבנתי על איזה שדה תעופה אתה מדבר - המרחק מבני עי"ש לנתב"ג הוא למעלה מ40 ק"מ...

לא מכיר
אבל אם זה כמו שאתה רושם עלות 1.6 ושווי שוק רק 2 מליון,
זה לא ריווחי להשקעה ועדיף לא להרשם לבני עיש