מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

האם אתה יכול דבר ראשון להסביר לנו את פרוצדורת מקדם ההצמדה

ברוב ההגרלות (למעט צפת, קרית גת, קרית מלאכי ובני עי"ש) יש "מקדם הצמדה" שנוסף למחיר הדירה שממנו בודקים שההנחה לא תעלה על 500K. כמו שכתבתי, מקדם ההצמדה הנ"ל עומד בחלק מן ההגרלות על שיעור זניח של 3.4%, וברוב ההגרלות על שיעור גבוה יותר של 10.3%.
לדוגמא, אם המחיר למ"ר בהגרלה מסויימת עומד על 16,000 ש"ח ללא הנחה, והדירה היא 100 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 1,600,000 ש"ח. מהמחיר הזה מפחיתים 300K ומשלמים 1.3 מיליון ש"ח. עכשיו במקומות שמקדם ההצמדה עומד לדוגמא על 10.3%, מוסיפים את האחוזים הנ"ל למחיר של 1,600,000 ומקבלים את התוצאה של 1,76 מיליון. מחיר הדירה שאנו אמורים לשלם - 1.3 מיליון - משקף הנחה של פחות מ500K מ1.76 מיליון (460K לצורך הענין) , ולכן אין כאן שום הגבלה ומחיר הדירה אכן נקבע על 1.3 מיליון.
אבל אם נבחר בדירה ענקית של 150 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 2.4 מיליון. מזה מפחיתים 300K של ההנחה והתוצאה היא 2.1K. עכשיו נוסיף את מקדם ההצמדה - 2.4 מיליון + 10.3% = 2.64 מיליון. המחיר שאנו אמורים לשלם - 2.1 משקף הנחה של למעלה מ500K מהמחיר של 2.64 מיליון (540K לצורך הענין), ולכן ההגבלה חלה ומחיר הדירה יתייקר מעט וייקבע על 2.14 מיליון. (ככל שהמחיר למ"ר גבוה יותר והדירה גדולה יותר, ההגבלה תהיה משמעותית יותר).

 

[יש מבין]

יש להדגיש בנוגע לבני עייש, מלבד מה שבית שמשניק כתב שאין מידע בנוגע לדירות חדשות, זו אכן ליבת הסיפור. היום הוא ישוב קטן (פחות מ7K תושבים) וישן. הכמות של הדירות שהולכות להיבנות שם במסגרת הסכמי הגג ודירה בהנחה היא בסדר גודל של 1500 - 2000 יח"ד (כולל דירות בשוק חופשי, תראו במפה של דירה בהנחה, כמעט כל הישוב צבוע באדום). זה אומר שהוא יהיה משהו חדש לגמרי וודאי שאין מה להשוות למה שיש היום. הוא כנראה ישנה את כל התמונה, ויהיה הרבה יותר יקר ומפותח מהישוב של היום. הקבלנים שם חלקם הם מהיותר יוקרתיים מהציבור הכללי. זה לא סתם.
קחו לדוגמא את אור יהודה שמחירי הדירות שנמכרו באיזורים הישנים נמוכה מאד (7K), ומאידך באיזורי הביקוש והשכונות החדשות שנבנו (גם ע"י משתכן) זה K27, ומי שהיה בודק את המחירים לפני הבנייה החדשה היה לו אותם מסקנות שיש היום בבדיקה על בני עיי"ש, שזה נמוך ולא שווה. (אותו דבר בנאות פרס שליד חיפה, וכן בעוד הרבה מקומות). אבל צריך לראות קדימה אחרי שהכל יבנה ישתנה שם. ודאות אין, אבל ההסתכלות אחרת.

השאלה הגדולה אם לא תהיה הצפה של דירות למכירה מה שיגרום להמתנה מורטת עצבים עד שתיהיה שווה ההשקעה

 

[מתייעץ צעיר]

ברוב ההגרלות (למעט צפת, קרית גת, קרית מלאכי ובני עי"ש) יש "מקדם הצמדה" שנוסף למחיר הדירה שממנו בודקים שההנחה לא תעלה על 500K. כמו שכתבתי, מקדם ההצמדה הנ"ל עומד בחלק מן ההגרלות על שיעור זניח של 3.4%, וברוב ההגרלות על שיעור גבוה יותר של 10.3%.
לדוגמא, אם המחיר למ"ר בהגרלה מסויימת עומד על 16,000 ש"ח ללא הנחה, והדירה היא 100 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 1,600,000 ש"ח. מהמחיר הזה מפחיתים 300K ומשלמים 1.3 מיליון ש"ח. עכשיו במקומות שמקדם ההצמדה עומד לדוגמא על 10.3%, מוסיפים את האחוזים הנ"ל למחיר של 1,600,000 ומקבלים את התוצאה של 1,76 מיליון. מחיר הדירה שאנו אמורים לשלם - 1.3 מיליון - משקף הנחה של פחות מ500K מ1.76 מיליון (460K לצורך הענין) , ולכן אין כאן שום הגבלה ומחיר הדירה אכן נקבע על 1.3 מיליון.
אבל אם נבחר בדירה ענקית של 150 מ"ר, הרי שהמחיר אמור להיות 2.4 מיליון. מזה מפחיתים 300K של ההנחה והתוצאה היא 2.1K. עכשיו נוסיף את מקדם ההצמדה - 2.4 מיליון + 10.3% = 2.64 מיליון. המחיר שאנו אמורים לשלם - 2.1 משקף הנחה של למעלה מ500K מהמחיר של 2.64 מיליון (540K לצורך הענין), ולכן ההגבלה חלה ומחיר הדירה יתייקר מעט וייקבע על 2.14 מיליון. (ככל שהמחיר למ"ר גבוה יותר והדירה גדולה יותר, ההגבלה תהיה משמעותית יותר).

מה שאומר שאם מקדם ההצמדה מעלה את מחיר הדירה בפחות מ200K אין לו משמעות
ולכך באלעד שמקדם ההצמדה נמוך לא יהיה לו השפעה בכלל גם על דירה של 300 מטר
אותו דבר גם ברכסים וקריית עקרון
ובקרית גת ובבני עיי''ש אין את ההגבלה הזו
מה שאומר שלמקומות המומלצים להרשמה בהגרלה הנוכחית זה לא באמת שינה משהו

 

[GBSA]

זה אנחנו יודעים לא מהיום שאלעד וקריית גת זה 2 צורות חישוב שונות, ושגם בתוך קריית גת יש הבדלים משמעותיים בין המערב לצפון. כתבתי את זה כאן הרבה מאד פעמים.
מה שהתחדש לי היום זה שגם באלעד יש הגבלה מסויימת של "מקדם ההצמדה" (אם כי לרוב זה לא יהיה רלוונטי, ראה להלן).
ועכשיו למספרים לדירות 100 מ"ר (המחושבות 108 מ"ר עם המרפסת, המחסן והחניה).
באלעד - המחיר למ"ר לפני הנחה נע בין 17.2K ל18.2K ש"ח - תלוי בהגרלות השונות. בא ניקח לדוגמא את הגרלה 2363 עם מחיר ממוצע של 17,678K ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,909,224 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 300K (שהם פחות מ20% - "הנמוך מבינהם") = 1,606,224 ש"ח.
כעת נבדוק שאנו לא חורגים ממגבלת ההנחה, ולכן ניקח את התוצאה ללא הנחה 1,909,224 ונוסיף לזה את מקדם ההצמדה של 3.4% = 1,974,137. מזה נפחית 500K. ובכן לא עברנו את שיעור ההנחה ולכן מחיר הדירה נקבע על 1,606,224 ש"ח.

נעבור לקרית גת מערב וניקח לדוגמא את הגרלה 2345. המחיר שם הוא 12,685 ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,369,980. מזה נפחית 300K ונקבל תוצאה של 1,069,980. אבל כאן אנו נתקעים במגבלת ה600K מהשומה העדכנית העומדת על 16,399, למ"ר ובסה"כ 1,771,092 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 600K והתוצאה הסופית תהיה 1,171,092 ש"ח

ועכשיו לקרית גת צפון, ניקח לדוגמא את הגרלה מס' 2348. המחיר למ"ר הוא 12,729. נכפיל את זה ב108 וקיבלנו 1,374,732. נפחית מזה 300K ואנו עומדים על 1,074,732. כאן יש שומה נוכחית גבוהה במיוחד של 18,820, שאותו נכפיל ב108 = 2 מיליון פלוס. אם נעשה הנחה של 600K יצא ששילמנו יותר ממחיר השומה המקורי ללא הנחה, ולכן כאן המחיר נקבע על פי המחיר המקורי הנ"ל ללא הנחה, כלומר 1,374,732 ש"ח.

יוצא שההנחות בקרית גת פחות ממה שחשבנו,
בפער של מעל 100,000 ש"ח

 

[LIFE'S GOOD]

השאלה הגדולה אם לא תהיה הצפה של דירות למכירה מה שיגרום להמתנה מורטת עצבים עד שתיהיה שווה ההשקעה

זו שאלה טובה. אבל כבר היה אותו דבר בעוד מקומות כמו בית שמש שיצאו הרבה דירות בבת אחרת, ובאמת בהתחלה היה קצת קשה להשכיר, אבל אח"כ זה מתייצב. וזה בעיקר תלוי כמה דירות יוצאות ביחד באותו זמן וכו'.

 

[שמעון המקורי]

השאלה הגדולה אם לא תהיה הצפה של דירות למכירה מה שיגרום להמתנה מורטת עצבים עד שתיהיה שווה ההשקעה

האויב של הטוב הוא היותר טוב...

מי שבלחץ למכור מיד ירוויח הרבה, ומי שלא בלחץ ירוויח המון.
זה שתי האופציות...

זה שאלה טובה אבל לא סיבה בגללה לא לקנות.

 

[התמר]

.

האם יש היתכנות כלשהי לרכוש דירה לזוג, ועדיין להירשם להגרלות ?

 

[בית שמשניק]

יוצא שההנחות בקרית גת פחות ממה שחשבנו,
בפער של מעל 100,000 ש"ח

דיברנו כאן כל הזמן על הסכומים הללו בקרית גת, וכך זה פחות או יותר גם בטבלאות של טל זכריה - 1.2 מיליון ל4 חד' במערב. 1.4 מיליון ל4 חד' בצפון.

 

[בית שמשניק]

האם יש היתכנות כלשהי לרכוש דירה לזוג, ועדיין להירשם להגרלות ?

לא לרשום על שמם את הדירה, או לרשום עליהם רק שליש דירה.

 

[התמר]

לא לרשום על שמם את הדירה, או לרשום עליהם רק שליש דירה.

אבל במקרה כזה האיש השני שעליו רשום 2 שליש מהדירה משלם מס רכישה אם זה דירה שניה שלו.
ובמידה וזה דירה ראושנה שלו אזי הוא מאבד את הזכות למחיר למשתכן.
האם יש איזה דרך ע''י הסכם ממון ?!

 

[התמר]

דיברנו כאן כל הזמן על הסכומים הללו בקרית גת, וכך זה פחות או יותר גם בטבלאות של טל זכריה - 1.2 מיליון ל4 חד' במערב. 1.4 מיליון ל4 חד' בצפון.

כלומר בסה''כ כמה ההנחה בהגרלות של קרית גת ?

 

[בית שמשניק]

שמתי לב שבחלק מההגרלות באלעד נוספה אזהרה באתר: לידיעתך, בתב"ע החלה על המתחמים בהגרלה זו קיימת התניה אשר עלולה להביא לעיכוב במועדי התקדמות הפרויקט ומסירת הדירות לזוכים בהגרלה.

בהרשמתך להגרלה אתה מאשר כי הנך מודע לאפשרות של התארכות שלבי השלמת הפרויקט.

המדובר הוא ב3 הגרלות: 2365, 2367, ו2370.

מישהו יודע במה מדובר ויכול להוסיף פרטים?

 

[למה זה תשאל לשמי]

שמתי לב שבחלק מההגרלות באלעד נוספה אזהרה באתר: לידיעתך, בתב"ע החלה על המתחמים בהגרלה זו קיימת התניה אשר עלולה להביא לעיכוב במועדי התקדמות הפרויקט ומסירת הדירות לזוכים בהגרלה.

בהרשמתך להגרלה אתה מאשר כי הנך מודע לאפשרות של התארכות שלבי השלמת הפרויקט.

המדובר הוא ב3 הגרלות: 2365, 2367, ו2370.

מישהו יודע במה מדובר ויכול להוסיף פרטים?

ואחד מהם (2370) היא כבר בשלב של החלטת ועדה, מה שמאידך גיסא מקצר את הזמן.
(גם 2368 עם החלטת ועדה אך בלי ההתניה הנ"ל)

 

[הגולם החולם]

מה זה ''מקדם הצמדה'' בתרגום חופשי?
לא כהסבר למחיר הדירה הסופי.
כלומר, האם מישהו יכול להסביר את זה בצורה ברורה בלי קשר להגרלה הנוכחית

 

[בית שמשניק]

מה זה ''מקדם הצמדה'' בתרגום חופשי?
לא כהסבר למחיר הדירה הסופי.
כלומר, האם מישהו יכול להסביר את זה בצורה ברורה בלי קשר להגרלה הנוכחית

מקדם הצמדה פירוש: מילים נרדפות, ביטויים ועוד | מילון אבניאון

פירוש המילה מקדם הצמדה: מילים נרדפות למקדם הצמדה, חרוזים למילה מקדם הצמדה, מקור השם מקדם הצמדה ועוד, בעריכת המילונאי איתן אבניאון.

www.milononline.net

 

[די]

האם יש איזה דרך ע''י הסכם ממון ?!

גם אם יעשו הסכם ממון וכל הדירה תהיה רשומה על שם הבעל לדוגמא, האשה לא יכולה להיכנס לבד לדירה בהנחה (צריך שלשני בני הזוג לא תהיה דירה).

 

[שולי איטח]

כבר כמה ימים לא מצליחה לשלם את האגרה של הזכאות
קרה לעוד פה?

 

[טובה]

שאלה למומחים פה: למעשה, כמה אמור לצאת מחיר דירת 100 מ"ר באלעד, בפרוקייטים הזולים יותר?

 

[בית שמשניק]

שאלה למומחים פה: למעשה, כמה אמור לצאת מחיר דירת 100 מ"ר באלעד, בפרוקייטים הזולים יותר?

לפי טל זכריה 1.57 מיליון לדירת ה100 מ"ר הזולה ביותר באלעד

 

[חיים מירושלים]

רציתי לשאול סקר קטנטן.
יזם גדול שעומד כעת לרכוש קרקע ברחובות ורוצה מימון על הקרקע ולכן רוצה למכור דירות (אחרי הזכייה) במחיר של מחיר למשתכן. אבל בתנאי שהקונה משלם לו 500 אלף מזומן. האם יש פה מישהו שזה היה מעניין אותו.