סיעור מוחות האשכול המרכזי על פתרונות הדיור לציבור החרדי

[בונה אתרים]

דירה שחייבת להימכר!!!!

דירת 4 חדרים יפה מרווחת ומשודרגת. בשכונת רמת אברהם בבית שמש, מעל הכיכר הירוק. אין היזק ראיה! נוף מחריד..... מטבח משודרג! למהירי החלטה תינתן גמישות במחיר בשעת חתימת חוזה!!! הדירה חייבת להימכר!

www.prog.co.il

4 חדרים ברמת אברהם ב2 מיליון גמיש זה זול?

נוף מחריד?????????

 

[חני 0278]

כי המחירים שם בכל מקרה היו יקרים להחריד אז לחשוב שהם יעלו יותר זה באמת הימור מסוכן
מה שלא היה אפשר להגיד אז על בית שמש

אבל אם המחירים זהים (כפי ש @i am כתבה) - בד"כ דירה בירושלים תהיה שווה יותר (מבחינת ערך הנכס) מדירה זהה בבית שמש.
וממילא אם תהיה עלית מחירים - אז כנראה שיהיה יותר רווח על דירה בירושלים.

 

[מולטי תקשורת]

להרוויח פחות זה להפסיד.
אף אחד לא כתב פה שמחירי הדירות בבית שמש יורדים.
כן כתבו שהם עולים פחות כדי לייצב את הבועה.

יש כלל בהשקעה שתמיד מסתכלים רוח ביחס להון העצמי שהשקעת ולא מהרוח בשורה תחתונה ולכן אם בבית שמש היית צריכה לשים הון עצמי נמוך יותר משמעותי ועשית K300 לשם דוגמא זה יותר רוח באחוזים מאשר לשים 600K בירושלים ולהרויח 350K נקודה למחשבה.
לא יודע מה הנתונים הספיציפים שלכם אבל זה הבסיס..

 

[האברך ממיר]

מה שאומר, שב"ש היא העיר הכי אטרקטיבית לזוגות צעירים, ולכן אלפי זוצי"ם נוהרים לשם, ומוכנים לשלם על זה הרבה מאוד כסף...

קוראים לזה תסמונת העדר.
דבר מאוד נפוץ בציבור החרדי.

 

[מישמשית]

אבל אם המחירים זהים (כפי ש @i am כתבה) - ברור שדירה בירושלים תהיה שווה יותר (מבחינת ערך הנכס) מדירה זהה בבית שמש.
וממילא אם תהיה עלית מחירים - אז כנראה שיהיה יותר רווח על דירה בירושלים.

זה ממש לא נכון..
אני משערת שמדובר בנווה יעקב (לפי המחירים) וגם אם לא אז זה לא ממש משנה
בכל מקרה במחיר הזה בירושלים היה מדובר על דירה מלפני עשרות שנים על גבול הפינוי בינוי
ובמרחק רב ממרכז העיר ...בערך כמו בית שמש..
( וההבדל הוא רק מה כתוב בת.ז. דבר שלהרבה אנשים משום מה הוא משמעותי....)
ובבית שמש לעומת זה מדובר באחת השכונות המרהיבות ביותר מכל בחינה
ובדירה חדשה מהניילונים אם מפרט גבוה

 

[מולטי תקשורת]

יש הטוענים שהמחירים ירדו


איפה שווה כיום לרכוש?
הנבוא ניתנה לשוטים
לדעתי קריית גת תעלה מאוד מאוד בתקופה הקרובה

יש עכשיו בחריש פרויקט חדש שמשוקים המחירי פרייסייל 3 חדרים ב1.200.200
ו4 חדרים ב1350.000 מעריך שתוך שנה יהיה לזה עלית ערך של מנימום 300K
מצרף קישור של הפרויקט

VIEW אילה

היופי מתחיל מהנוף - פרויקט הבוטיק בחריש

ayala-view.co.il

 

[מישמשית]

קוראים לזה תסמונת העדר.
דבר מאוד נפוץ בציבור החרדי.

מעניין שהתסמונת הזאת לא מגיעה לפריפריה
כמה חבל..........

 

[מולטי תקשורת]

יש כלל בהשקעה שתמיד מסתכלים רוח ביחס להון העצמי שהשקעת ולא מהרוח בשורה תחתונה ולכן אם בבית שמש היית צריכה לשים הון עצמי נמוך יותר משמעותי ועשית K300 לשם דוגמא זה יותר רוח באחוזים מאשר לשים 600K בירושלים ולהרויח 350K נקודה למחשבה.
לא יודע מה הנתונים הספיציפים שלכם אבל זה הבסיס..

מעלה כתבה בנושא מאת אהרן סלומון התותח למי שמכיר..

עכשיו ניגש לערך שאתן לכם היום!



חשוב לי להדגיש שבמיילים אני מדבר על שלל נושאים,

וכל אחד מתחבר למשהו אחר,

אבל חשוב שתכירו את כל המיכלול

משום שכל אחד מהם שווה המון,

ברור לי שמי שייקח את הדברים ברצינות

יוכל אי"ה להרוויח מזה המון,

כמובן שאני ממש נוגע על קצה המזלג,

ואתם מוזמנים להרחיב ולבדוק את הנתונים מול המתמחים בתחום.



היום ארצה לשתף אתכם בנושא:

כוחו של ההון העצמי

כשאנו ניגשים להשקעה, מה שחשוב לנו שהתשואה על ההון העצמי יהיה גבוה, ולא התשואה על הנכס שקנינו,

לדוגמא: ההתלבטות הידועה בשאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב שהתשואה משכירות יכולה להגיע ל10% לעומת השקעה בארץ הנהנית מתשואה רק של כ 3-4% לשנה...

אך ייתכן מאוד שהתשואה בארץ על ההון העצמי יהיה גבוה יותר.



אז כדי להסביר את זה, אנתח את ההבדלים בין עסקה בנדל"ן בארה"ב לעומת עסקת נדל"ן בארץ.

בטיחות העסקה:

עסקה בארץ בטוחה ורגועה יותר, מדובר בנכס קרוב לבית, בשוק שלי, בשפה שלי, במטבע שלי והעיקר רשומה על שמי, ועם זהירות נדרשת ובעז"ה ניתן להגיע לעסקה בטוחה ורגועה.

בעסקה בארה"ב מרבית היתרונות הנ"ל לא קיימים...

משכנתא על ההשקעה:

כתושבי ישראל בעסקת נדל"ן בארץ נקבל משכנתא בגובה של 50-75% מהעסקה, בעסקה הראשונה בארה"ב לא נקבל משכנתא על ההשקעה...

הטבת מס:

בארץ יש פטור מס על הכנסות משכירות למגורים (עד כ-5,000 ש"ח שכירות בחודש), מה שלא קיים בארה"ב...



לצורך המחשה אמיתית, אביא דוגמא לנכס חדש בפריפריה של 4 חדרים, עלות הרכישה כמיליון ש"ח, ההכנסה החודשית משכירות היא 3,300 ש"ח

בס"ה נקבל 39,600 ש"ח (12*3,300=39,600)

יוצא תשואה שנתית של 3.96% (39,600 לחלק למיליון =3.96%)

הדגמה 1בגלל שלא תמיד ההדגמות נפתחות צירפתי גם כקובץ)

בדרך כלל אנשים עוצרים כאן ואומרים כאן בארץ הממוצע זה בין 3%-5% ובחו"ל 10%-12% אז שווה יותר להשקיע בחו"ל,



וכאן מגיע האבל הראשון... בארץ - בגלל המחסור בדיור - יש בדרך כלל עליית ערך נכס של כ4% ממוצע ארצית לשנה, שלא תמיד קיים בחו"ל,

{יש לי לקוחות שקנו נכס בארה"ב ב-150 אלף דולר והמחיר עדיין לא זז כבר 4-5 שנים! ויש מקומות שהמחירים גם יורדים...}



באם נוסיף בדוגמא שלנו את ה-4% עליית ערך נכס (40,000 ש"ח) יוצא שבשנה הרווח הוא 79,600 ש"ח (39,600+40,000=79,600)

ובאחוזים 7.96% בשנה!

הדגמה 2:

אבל עדיין בחו"ל יש 10%-12% שזה יותר מ-8%....???





אבל לא סיימנו, כשאני מתעמק קצת, כאן יש נקודה חשובה וקריטית להבנה,

מה הביא את הרווח של ה-79,600 ש"ח? המיליון ש"ח?

לא! אלא רק ההון העצמי שהבאתי!

ואסביר: נכון שהדירה עולה מליון ש"ח,

אבל עם כמה הון עצמי הגעתי? עם חצי מליון בלבד!



כלומר, הסכום שהרווחתי - ה-79,600 ש"ח, הגיע ע"י ההשקעה של ההון העצמי - חצי מיליון ש"ח.

ניקח את הרווח ונחלק אותו בחצי מליון (ההון העצמי) יוצא שהתוצאה היא כפולה 15.93%, כן כן, כמעט 16%!

"רגע, ומה עם עלויות הריבית של המשכנתא העומד על חצי מיליון ש"ח?"

עלות הריבית לדיור עומד כיום על כ2-2.5% נקזז את עלות הריבית ונגיע לתשואה שנתית על ההון העצמי של 13.42%!

עלות הריבית בלבד על חצי מיליון ש"ח * 2.5% ריבית יוצא 12,500 ש"ח, נקזז אותו מהרווח העומד על 79,600 ש"ח, נישאר רק עם רווח של 67,100 ש"ח וכשאני מחלק אותו בהון העצמי של 500,000 ש"ח יוצא תשואה של 13.42%...

הדגמה 3:

הדוגמא הזאת נכונה כשבאתי עם הון עצמי של חצי מליון וקיבלתי משכנתא רק של 50%,



מה יקרה אם אני יוגדר כמשפר דיור, שאז אני יכול לקבל 70% משכנתא, אני מביא רק 300,000 ש"ח הון עצמי,

אני נמצא ברווח של 79,600 ש"ח על ההון העצמי שעומד כעת רק על 300,000 ש"ח שיוצא תשואה של 26.5% ובניכוי עלויות המשכנתא ע"ס 700,000 ש"ח נגיע ל20.7% תשואה לשנה!!!

הדגמה 4:

ומה קורה בדירה הראשונה ששם אני מגיע רק עם 250,000 ש"ח זה אומר שההון העצמי שלי השיג מעל 24% תשואה שנתית!

הדגמה 5:

ככל שההון העצמי יורד התשואה על ההון העצמי עולה!



אז נכון שבדירה בארה"ב יש תשואה של 10-12% תשואה, אבל בנכס בארץ שיש גם עליית ערך נכס וגם את האפשרות של משכנתא התשואה על ההון העצמי גובר...



במילים אחרות באם יש לי חצי מליון ש"ח אז בארה"ב אוכל לקנות נכס בחצי מליון, ובארץ אוכל לקנות נכסשל מליון ש"ח...ואחוזים "הנמוכים" של מליון גוברים על אחוזים "הגבוהים" של חצי מליון...



חשוב להדגיש ולהבין דבר נוסף הכוח של המינוף קיים רק בדירות חלקות ללא פיצולים וחריגות בנייה שפוגעים בערך השמאות שנקבל על הנכס, וכתוצאה מכך גובה המשכנתא נפגע וכן גם התשואה על ההון העצמי...



אבל כשאקבל שמאות מלאה אוכל לקבל 75%-50% משכנתא

וההון העצמי שלי יקטן ויביא את התשואות המדוברות.

 

[האברך ממיר]

באמת בהתחלה היו המון דירות בבת אחת ולכן המחירים היו זולים. לאט לאט נגמרו הדירות והמחירים עלו.

באמת גם בהמשך היו המון דירות.
אבל הקבלנים התעמרו בנו, ועשו קרטל, וסגרו על מכירה רק במחירים שנשמעו אז דמיון. היו יוזמות של כל מיני מקומונים ועוד יחידים לנסות לעצור את זה, אבל המועדון הסגור של הקבלנים היה חזק יותר.
לאט לאט, הציבור הבין שהמחירון של הקבלנים עבר עדכון.
באופן אוטומטי, גם הדירות של יד שניה עברו עדכון. כי למה למכור בזול אם המחיר של הקבלנים יקר.

 

[i am]

זה ממש לא נכון..
אני משערת שמדובר בנווה יעקב (לפי המחירים) וגם אם לא אז זה לא ממש משנה
בכל מקרה במחיר הזה בירושלים היה מדובר על דירה מלפני עשרות שנים על גבול הפינוי בינוי
ובמרחק רב ממרכז העיר ...בערך כמו בית שמש..
( וההבדל הוא רק מה כתוב בת.ז. דבר שלהרבה אנשים משום מה הוא משמעותי....)
ובבית שמש לעומת זה מדובר באחת השכונות המרהיבות ביותר מכל בחינה
ובדירה חדשה מהניילונים אם מפרט גבוה

לא נווה יעקב. דירה משופצת.

 

[מולטי תקשורת]

באמת גם בהמשך היו המון דירות.
אבל הקבלנים התעמרו בנו, ועשו קרטל, וסגרו על מכירה רק במחירים שנשמעו אז דמיון. היו יוזמות של כל מיני מקומונים ועוד יחידים לנסות לעצור את זה, אבל המועדון הסגור של הקבלנים היה חזק יותר.
לאט לאט, הציבור הבין שהמחירון של הקבלנים עבר עדכון.
באופן אוטומטי, גם הדירות של יד שניה עברו עדכון. כי למה למכור בזול אם המחיר של הקבלנים יקר.

אתה צודק ועוד איך
ממליץ לך לבדוק גם היום כמה דירות הם עדין מחזיקים בכיס ומוציאים לשוק אחד אחד כדי לא לגרום הצפה בהיצע
אני בטוח שתופתע מהנתונים..

 

[חני 0278]

בכל מקרה במחיר הזה בירושלים היה מדובר על דירה מלפני עשרות שנים על גבול הפינוי בינוי
ובמרחק רב ממרכז העיר ...בערך כמו בית שמש.

המרחק ממרכז העיר לשכונות המרוחקות בירושלים עדיין הרבה יותר קצר מהמרחק מירושלים לבית שמש.

 

[טראמפ 2024]

איפה ברכסים יש על הנייר ב6000? ISA מוכר ב12.
בכל מקרה כלל חזק לרכסים -
זו עיר שטובה למגורים לא להשקעה!!
השכירות שם נורא נמוכה, ומחירי הדירות עולים יחסית לאט.
בהצלחה.

יש לי שם דירה במחיר למשתכן...להשקעה...
אתה אומר שזה לא שווה???
וכמה מחירי השכירות שם?

 

[שתים]

יש לי שם דירה במחיר למשתכן...להשקעה...
אתה אומר שזה לא שווה???
וכמה מחירי השכירות שם?

במחיר למשתכן זה שווה מאוד!
כי קנית בחצי מחיר.
אז אתה פשוט מוכר במחיר השוק וזהו.
בכל מקרה - גם השכירות הנמוכה שם - לך היא משתלמת כי השקעת הרבה פחות.
(הערת אגב -תמיד לשים לב אם באשכול מדברים על רגיל או משתכן כי אלה 2 נושאים שונים לגמרי).

 

[טראמפ 2024]

במחיר למשתכן זה שווה מאוד!
כי קנית בחצי מחיר.
אז אתה פשוט מוכר במחיר השוק וזהו.
בכל מקרה - גם השכירות הנמוכה שם - לך היא משתלמת כי השקעת הרבה פחות.
(הערת אגב -תמיד לשים לב אם באשכול מדברים על רגיל או משתכן כי אלה 2 נושאים שונים לגמרי).

וואוו כבר נבהלתי...
אבל למכור עכשיו אני לא יכול רק עוד 7 שנים....
אז מה מחירי השכירות שם?
ואם כבר איזה סוג דירות מבוקשות שם? (זכיתי במקום טוב ברשימה)...

 

[מולטי תקשורת]

יש לי שם דירה במחיר למשתכן...להשקעה...
אתה אומר שזה לא שווה???
וכמה מחירי השכירות שם?

תעוף על זה בלי לחשוב פעמים..

 

[מולטי תקשורת]

וואוו כבר נבהלתי...
אבל למכור עכשיו אני לא יכול רק עוד 7 שנים....
אז מה מחירי השכירות שם?
ואם כבר איזה סוג דירות מבוקשות שם? (זכיתי במקום טוב ברשימה)...

ממליץ לך בחום להתיעץ עם @עו"ד נתן רוזנבלט הוא המבין בתחום..

 

[שתים]

וואוו כבר נבהלתי...
אבל למכור עכשיו אני לא יכול רק עוד 7 שנים....
אז מה מחירי השכירות שם?
ואם כבר איזה סוג דירות מבוקשות שם? (זכיתי במקום טוב ברשימה)...

השכירות לדירת 3 חדרים היא כ2500 שח.

 

[מולטי תקשורת]

השכירות לדירת 3 חדרים היא כ2500 שח.

א"כ יכסה לך את המשכנתא לגמרי..

 

[טראמפ 2024]

השכירות לדירת 3 חדרים היא כ2500 שח.

השאלה אם זה סוג הדירות המבוקשות? או שדירות 5 חדרים יותר הולכות שם?
במדלן...שלא כ"כ ברור כמה הוא אמין...רוב העסקאות ברכסים על דירות 6-7 חדרים...
אגב, גם מדלן נותן נתון של 14,000 ש"ח למטר!!!! זה נכון?