הנושאים החמים
הנושאים החמים
הטרנד החדש של השקעות הנדל"ן הוא חלוקת דירות בפריפריה. העתונות החרדית מלאה בהצעות מפתות של דירות מחולקות - בדרך כלל בקריות - עם תשואות פנטסטיות של 8-10% ואף יותר! אם תקנו את הדירה המיוחלת, מובטחים לכם חיים מאושרים של משכורת הנכנסת ישירות לחשבון הבנק לכל החיים. רק ב"יתד נאמן" של שלשום, ספרתי כ- 30 הצעות כאלו. בימים האחרונים, רוב המתקשרים למשרד "גור-בארץ", רוצים שנשיג להם בדחיפות יחידת גן עדן כזאת, עם עדיפות ל"קריות" (כאילו כל הקריות זה מקשה אחת. רוב המשקיעים אפילו לא יודעים שהמרחק בין קרית אתא לקרית ים הוא יותר מאשר המרחק בין בני ברק לאלעד. והמרחק הכלכלי הוא אף יותר) כדי שלא יצטרכו יותר לעבוד כל החיים.
החשבון הוא פשוט: לוקחים דירה ששווה 500.000 ש"ח מוסיפים מאה אלף לחלוקה, ואז משכירים ב4000 במקום שכירות של 2800 לדירה אחת. יש מי שדואג ששתי הדירות תושכרנה בקביעות והכסף יזרום לחשבון, ואנחנו ניכנס ונלך לחיים טובים ארוכים ושמחים. מה יותר גן-עדן מזה?
אז זהו, שאין גן עדן כזה.
בדרך כלל מדובר בגהינום!
יש הרבה דברים ששוכחים לספר לקליינטים. נעלה כאן שלוש נקודות מרכזיות: החוק, השכירות, והשוכרים.
הבעייה הקשה ביותר היא שזה פשוט לא חוקי! סעיף 145 לחוק התכנון והבניה אוסר זאת מפורשות ובלי שום יוצא מן הכלל! מידי שבוע אני מקבל טלפונים של אברכים שקנו דירות כאלו והסתבכו מול רשויות החוק. בתי המשפט קובעים קנסות גבוהים מאוד למפירי החוק. וזאת מלבד ההשקעה הגדולה בלהרוס הכל ולשקם את הדירה. כדאי לברר כמה אברכים נפלו בפתח-תקוה,לוד,קרית גת, ועוד מקומות שעד לפני שנתיים היו המקומות המועדפים לחלוקה, ועכשיו העירייה פשוט עוברת בניין בניין ומחלקת קנסות ודו"חות.
נכון שישנן עיריות שבאופן זמני לא מקפידות על כך. אבל גם זה רק בשני תנאים: א) שראש העיר לא יחולף ולא יחליף דעתו לעולם - זה קורה רק בצפון קוריאה ובמודיעין עילית... ב) שהשכנה הזקנה מלמטה לא תתקשר לעירייה, בגלל שהדייר הנכבד שלכם הדליק רדיו אחרי שמונה בלילה. כי ברגע שזה יקרה, לא יעזור כמעט כלום.
אז נכון, יש רבים שכבר שנים רבות וארוכות משכירים דירות מחולקות. אבל על כל אחד כזה ישנם שניים או שלושה שהסתבכו. וחוצמזה, מי מוכן לנסוע עם נהג מונית שאין לו טסט, אבל הוא מעולם לא נתפס?!
הבעייה השנייה, היא החשבון השגוי: עלות חלוקת דירה (כולל רווח המאכער) היא כמאה אלף ש"ח. מחיר השכירות הצפוייה עולה (נטו - בדירות מפוצלות ישנן הוצאות רבות מידי חודש, ואף קרן חסד לא תשלם אותן במקומכם) בכאלף ש"ח לחודש. שזה אומר בערך עשר שנים שצריך להשכיר את הדירה רק בשביל להחזיר את ההשקעה בחלוקה! ערך הדירה (האמיתי, לא בבורסת איצקוביץ) לא עולה בשקל אחד בינתיים בגלל החלוקה (העלייה הצפוייה איננה בגלל החלוקה אלא למרות). לא יותר קל לשים בגמ"ח את הסכום הזה, ולמשוך כל חודש אלף ש"ח עד שייגמר? קח לפחות תהיו בטוחים בקרן.
הבעייה השלישית, והפחות חמורה, היא עניין השוכרים הבעייתיים של המפוצלות! שום פרופסור מבית חולים רמב"ם (או סורוקה) איננו שוכר חצי דירה בקרית אתא (או שיכון ד' בבאר-שבע). אפילו המנקה של בית החולים, אם יש לה משפחה רגילה ומשכורת נורמלית, לא תשכור חצי דירה של שני חדרים עשויים גבס וצינורות חד-פעמיים. ברור כי השוכרים יגיעו בדרך כלל מהדיוטא התחתונה ומטה. אז השכרתם חצי דירה כזאת לאדם חסר אמצעים ("כל חודש בראשון אני מפקיד לך 2500 נטו" - נראה לך שהוא יפסיק לשלם מזונות בגללך...) והוא לא רוצה לשלם או לצאת ("השיחה מועברת לתא קולי"). מה תעשו? תלכו לבית משפט ותבקשו את עזרתו לעבור על החוק?!
כל האמור כאן הוא מידע חלקי בלבד, והוא כבר על התנאי שכל המספרים וכל מה שמספרים נכונים. מה שבדרך כלל לא קורה במקרים כאלו.
כואב לראות אדם נופל. כואב שבעתיים לראות שרוב הנופלים הם אנ"ש: עיון קצר ב"יד 2" יגלה כי רוב בעלי הדירות המחולקות (והמסובכות - אדם לא מוכר מכרה זהב בדר"כ) הם בעלי מספרים כשרים למהדרין!
אז בפעם הבאה שאתם נוסעים להשקיע במחולקת בקריות, תזרקו בדרך שקל לקופת צדקה. כך לפחות יישאר משהו נצחי מהכסף שלכם.
נ.ב. לכל מי שמתכוין לאיים עלי בעקבות דברים אלו ודומיהם - חבל על הזמן שלכם. אם יש לכם מה להגיב עיניינית נא לעשות זאת כאן ועכשיו.
http://www.gurbaaretz.co.il/article1_rtl-3.html
החשבון הוא פשוט: לוקחים דירה ששווה 500.000 ש"ח מוסיפים מאה אלף לחלוקה, ואז משכירים ב4000 במקום שכירות של 2800 לדירה אחת. יש מי שדואג ששתי הדירות תושכרנה בקביעות והכסף יזרום לחשבון, ואנחנו ניכנס ונלך לחיים טובים ארוכים ושמחים. מה יותר גן-עדן מזה?
אז זהו, שאין גן עדן כזה.
בדרך כלל מדובר בגהינום!
יש הרבה דברים ששוכחים לספר לקליינטים. נעלה כאן שלוש נקודות מרכזיות: החוק, השכירות, והשוכרים.
הבעייה הקשה ביותר היא שזה פשוט לא חוקי! סעיף 145 לחוק התכנון והבניה אוסר זאת מפורשות ובלי שום יוצא מן הכלל! מידי שבוע אני מקבל טלפונים של אברכים שקנו דירות כאלו והסתבכו מול רשויות החוק. בתי המשפט קובעים קנסות גבוהים מאוד למפירי החוק. וזאת מלבד ההשקעה הגדולה בלהרוס הכל ולשקם את הדירה. כדאי לברר כמה אברכים נפלו בפתח-תקוה,לוד,קרית גת, ועוד מקומות שעד לפני שנתיים היו המקומות המועדפים לחלוקה, ועכשיו העירייה פשוט עוברת בניין בניין ומחלקת קנסות ודו"חות.
נכון שישנן עיריות שבאופן זמני לא מקפידות על כך. אבל גם זה רק בשני תנאים: א) שראש העיר לא יחולף ולא יחליף דעתו לעולם - זה קורה רק בצפון קוריאה ובמודיעין עילית... ב) שהשכנה הזקנה מלמטה לא תתקשר לעירייה, בגלל שהדייר הנכבד שלכם הדליק רדיו אחרי שמונה בלילה. כי ברגע שזה יקרה, לא יעזור כמעט כלום.
אז נכון, יש רבים שכבר שנים רבות וארוכות משכירים דירות מחולקות. אבל על כל אחד כזה ישנם שניים או שלושה שהסתבכו. וחוצמזה, מי מוכן לנסוע עם נהג מונית שאין לו טסט, אבל הוא מעולם לא נתפס?!
הבעייה השנייה, היא החשבון השגוי: עלות חלוקת דירה (כולל רווח המאכער) היא כמאה אלף ש"ח. מחיר השכירות הצפוייה עולה (נטו - בדירות מפוצלות ישנן הוצאות רבות מידי חודש, ואף קרן חסד לא תשלם אותן במקומכם) בכאלף ש"ח לחודש. שזה אומר בערך עשר שנים שצריך להשכיר את הדירה רק בשביל להחזיר את ההשקעה בחלוקה! ערך הדירה (האמיתי, לא בבורסת איצקוביץ) לא עולה בשקל אחד בינתיים בגלל החלוקה (העלייה הצפוייה איננה בגלל החלוקה אלא למרות). לא יותר קל לשים בגמ"ח את הסכום הזה, ולמשוך כל חודש אלף ש"ח עד שייגמר? קח לפחות תהיו בטוחים בקרן.
הבעייה השלישית, והפחות חמורה, היא עניין השוכרים הבעייתיים של המפוצלות! שום פרופסור מבית חולים רמב"ם (או סורוקה) איננו שוכר חצי דירה בקרית אתא (או שיכון ד' בבאר-שבע). אפילו המנקה של בית החולים, אם יש לה משפחה רגילה ומשכורת נורמלית, לא תשכור חצי דירה של שני חדרים עשויים גבס וצינורות חד-פעמיים. ברור כי השוכרים יגיעו בדרך כלל מהדיוטא התחתונה ומטה. אז השכרתם חצי דירה כזאת לאדם חסר אמצעים ("כל חודש בראשון אני מפקיד לך 2500 נטו" - נראה לך שהוא יפסיק לשלם מזונות בגללך...) והוא לא רוצה לשלם או לצאת ("השיחה מועברת לתא קולי"). מה תעשו? תלכו לבית משפט ותבקשו את עזרתו לעבור על החוק?!
כל האמור כאן הוא מידע חלקי בלבד, והוא כבר על התנאי שכל המספרים וכל מה שמספרים נכונים. מה שבדרך כלל לא קורה במקרים כאלו.
כואב לראות אדם נופל. כואב שבעתיים לראות שרוב הנופלים הם אנ"ש: עיון קצר ב"יד 2" יגלה כי רוב בעלי הדירות המחולקות (והמסובכות - אדם לא מוכר מכרה זהב בדר"כ) הם בעלי מספרים כשרים למהדרין!
אז בפעם הבאה שאתם נוסעים להשקיע במחולקת בקריות, תזרקו בדרך שקל לקופת צדקה. כך לפחות יישאר משהו נצחי מהכסף שלכם.
נ.ב. לכל מי שמתכוין לאיים עלי בעקבות דברים אלו ודומיהם - חבל על הזמן שלכם. אם יש לכם מה להגיב עיניינית נא לעשות זאת כאן ועכשיו.
http://www.gurbaaretz.co.il/article1_rtl-3.html
.
