השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

chiclook · 7/2/21

נכתב ע"י ארי בכרמים:
מדובר באנשים שרוצים להפסיק לעבוד ולהגיע לחירות כלכלית

אין קשר בין החישוב לעיסוק שלך או למשקל שלך

eden24696 · 7/2/21

נכתב ע"י chiclook:
הבנתי נכון. הקרן+ריבית הגיע ל874500. מזה לא מושכים כלום
רק את הריבית דריבית שאמורה לשלם שכירות.
בשורה תחתונה במקרה של סולידית אין יתרון בהשקעה בשוק ההון.

אם את לוקחת את ההשקעה הכי הכי סולידית ש @מקצועי בלבד יכלה לתת לך ומשווה את זה לרווח מדירה מלקיחת סיכונים משמעותיים בנדל"ן (הנחה שמחירי הדירות עוד 20 שנה יעלו פי 2 על דירה בטאבו משותף), אז אולי אולי לא יצא לך יתרון. גם זה לא מדויק.
בשביל לראות את ההבדלים באמת צריך לחשב את כל הנתונים.
השקעה של 350,000 בנדל"ן-
קונה דירה ששווה 1,350,000, עם משכנתא של מיליון, תשלמי כל חודש כ-5500-6000 ל30 שנה.
לאחר 30 שנה יש לך דירה בשווי 2,000,000 (בהנחה שמחירי הנדל"ן יעלו, וכן זה גם בערך מה ששילמת עליה עם כל הריביות)
השקעה של 350,000 בשוק ההון-
בהנחה של תשואה שנתית של 7%,
תשלמי כל חודש שכר דירה ממוצע 3500 ש"ח.
מהשקעת הסכום הראשוני + 2000 ש"ח הפרש בין השכ"ד למשכנתא,
אחרי 20 שנה יהיה לך 2,407,153.80
ואחרי 30 שנה יהיה לך 5,090,042.26

כלומר ההפרש בין לקנות דירה ראשונה לבין השקעת הכסף המיועד לכך בשוק ההון הוא 3 מיליון ש"ח.
כמובן שזה חישוב ממש כללי בהנחות מאד מסוימות ובמציאות צריך לבחון את הריבית, שינויים במדד, עלייה במחירי הנדל"ן, מס רווח הון וכו'.
בנוסף אני לא מכירה את המספרים האישיים שלך.
אבל זה הרעיון - מוזמנת לשנות את החישוב לפיהם.
לא יועצת וכו'.

חני ז · 7/2/21

איפה שייך ללמוד את זה באופן פרטי?

השקעות R הון · 7/2/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אין שום תחשיב שאומר למשוך רק 2% [אלא א"כ הכסף לא מושקע נכון]

במאמר "כמה כסף צריך כדי לפרוש?" יש כזה תחשיב.
לדעתי זה התחשיב היחיד שלוקח אחריות אמיתית
אם כי ה2% הללו יגדלו ויכפילו את עצמם כל 15 שנה.

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
ואין שום הבדל למה מייעדים את הכסף, כל עוד שלא רוצים שהקרן תקטן אז זה האחוזים שאפשר למשוך.

למה לא להוציא 7% אם במשך 20 שנה הממוצע של התיק הניב 7% ?

נכתב ע"י chiclook:
אין קשר בין החישוב לעיסוק שלך

יש קשר
כי אם אתה לא רוצה לעבוד
אתה חייב לדעת ש 100%
תישאר עם כסף עד 120.

לא אני כתבתי

2% ומטה – שיעור משיכה סולידי ביותר, יבטיח כמעט ב-100% שכספכם לא יאזל אלא אם העולם יגיע לקיצו עד יום מותכם. בנוסף, ברמות אלה ניתן תאורטית לחיות אך ורק על הריבית והדיבידנדים, מבלי לגעת בקרן.
3% – שיעור משיכה סולידי, אם כי יש להביא בחשבון את העלייה העקבית בתוחלת החיים, שעלולה להעיב עליו. אם אתם בני 30 וקוראים שורות אלה, מוטב שתתכוננו לחיות עד גיל 100 לפחות.
4% – שיעור משיכה גבולי. בשלב זה אתם נוגסים באחוז נכבד מהקרן מדי שנה. רלוונטי אם אתם מתכננים לפרוש בגיל הפרישה המסורתי (65+) – אחרת, יש בו מרכיב גדול של סיכון.
5% ומעלה – שיעור משיכה מסוכן. קיימת סבירות גבוהה לכך שכספכם לא יספיק לכם עד יומכם האחרון.

נכתב ע"י חני ז:
איפה שייך ללמוד את זה באופן פרטי?

תתחילי מהמאמרים של מקצועי בלבד

מאמרים מאת מקצועי בלבד

www.prog.co.il

מקצועי בלבד · 7/2/21

נכתב ע"י ארי בכרמים:
למה לא להוציא 7% אם במשך 20 שנה הממוצע של התיק הניב 7% ?

שוב, כי לא כל שנה התיק יניב 7%.
יכולה להיות שנה שבה תהיה תשואה בתיק של 35%
ומצד שני יכולה להיות שנה שבה יהיה ירידה בתיק של 50%
אז תאר לעצמך שבשנה שהשוק ירד ב50% אתה עוד מושך 7% מהסכום המקורי, איך בדיוק אתה תיתן לתיק להתאושש חזרה?
ולכן גם בשנה שהתיק הניב הרבה מעבר ל 4% עדיין משאירים את יתרת הרווח בדיוק בשביל השנים שבהם יהיו ירידות כדי שגם אז התיק עדיין יהיה במצב מאוזן.

השקעות R הון · 7/2/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אז תאר לעצמך שבשנה שהשוק ירד ב50% אתה עוד מושך 7% מהסכום המקורי, איך בדיוק אתה תיתן לתיק להתאושש חזרה?

מסכים לגמרי עם המקרה המדובר
ואפילו בשנה שירד 20% לא כדאי למשוך כסף. זה בעצם מכירה בהפסד.
צריך להפעיל שיקול דעת מינימלי.
(התרחיש של ירידות ב50% קרה במעט מאוד בורסות בהיסטוריה)

אני מעדיף לדבר על רוב השנים בהם התיק מעניק תשואה חיובית
ואפילו לצרף את השנים בהם הייתה ירידה בערך התיק עד 10%
בכל השנים האלו אני לא רואה בעיה לקחת את ממוצע התשואה השנתית של התיק.

להיכן הקרן תיעלם ?
מה החשש ?

כפי שכתבתי לא מדובר באדם שחייב את ההשקעה בשביל לחם.
שגם בשנים שיש ירידות של עשרות אחוזים
הוא חייב למכור בהפסד.

מקצועי בלבד · 7/2/21

נכתב ע"י ארי בכרמים:
(התרחיש של ירידות ב50% קרה במעט מאוד בורסות בהיסטוריה)

קרה כמעט בכל הבורסות בשנים מסוימות, למשל בשנת 2008.

נכתב ע"י ארי בכרמים:
אני מעדיף לדבר על רוב השנים בהם התיק מעניק תשואה חיובית
ואפילו לצרף את השנים בהם הייתה ירידה בערך התיק עד 10%
בכל השנים האלו אני לא רואה בעיה לקחת את ממוצע התשואה השנתית של התיק.

להיכן הקרן תיעלם ?
מה החשש ?

כפי שכתבתי לא מדובר באדם שחייב את ההשקעה בשביל לחם.
שגם בשנים שיש ירידות של עשרות אחוזים
הוא חייב למכור בהפסד.

א. מדובר על תוכנית שבה אפשר למשוך בכל מצב.
ב. ברור שאם אפשר אז כדאי למשוך פחות כשהתיק יורד בחדות.
ג. וזה הכי חשוב, את התחשיבים האלו עשו כלכלנים בצורה יסודית, אתה רוצה רוצה לעשות תחשיב חדש אתה צריך להתבסס על נתונים ולבדוק מה קורה בכל מיני מקרים וכו'.
בקיצור זה ממש לא על רגל אחת כמו שאתה מנסה לעשות פה.
ואני אתן דוגמה, אתה טוען שכשיש ירידה עד 10% בשנה עדיין תמשוך 7% מהקרן, עכשיו תאר לעצמך שיש 3 שנים שבכל שנה יש ירידה של כ10% [מה שקרה בעבר] ואתה עוד תמשוך כל שנה 7% מהקרן, כמה כסף יישאר אחרי 3 שנים?? כמה שנים תצטרך לחכות בשביל שהתיק יתאושש אחרי משיכות כאלו כשהתיק היה בשפל??

דרגה טובה · 7/2/21

עם מי אפשר להתייעץ בעניין?
מקצועי ואמין, כמובן.

רינהרינה · 9/2/21

נכתב ע"י eden24696:
ואחרי 30 שנה יהיה לך 5,090,042.26

3,905,031 ש"ח בקיזוז מיסים, אם אני לא טועה.
זה נתון משמעותי מאד, המשמעות היא שכשיש 7% רווח בפועל זה 5.25%.
ואם לוקחים בחשבון השקעה סולידית עם פחות רווח ייתכן שדירה (ראשונה בלי מיסים) בכל מקרה שווה יותר.

רינהרינה · 9/2/21

נכתב ע"י chiclook:
150000ש"ח הלואת גמח (לא משכנתא) שעליהם להחזיר 1500 ש"ח ל10 שנים

אם זה גמ"ח זה קצת יותר מ8 שנים, לא 10.

השקעות R הון · 9/2/21

נכתב ע"י רינהרינה:
3,905,031 ש"ח בקיזוז מיסים, אם אני לא טועה.
זה נתון משמעותי מאד, המשמעות היא שכשיש 7% רווח בפועל זה 5.25%.
ואם לוקחים בחשבון השקעה סולידית עם פחות רווח ייתכן שדירה (ראשונה בלי מיסים) בכל מקרה שווה יותר.

ניכית מס 25% נומינלי
מנכים מס 25% ריאלי
כלומר אם בשנת 2020 היתה תשואה של 10%
והמדד עלה 2%
מנכים מס רק מ8%

רינהרינה · 9/2/21

נכתב ע"י ארי בכרמים:
ניכית מס 25% נומינלי
מנכים מס 25% ריאלי
כלומר אם בשנת 2020 היתה תשואה של 10%
והמדד עלה 2%
מנכים מס רק מ8%

אתה יודע כמה אחוזי מס בערך זה יוצא? עפ"י ממוצע של השנים האחרונות?

השקעות R הון · 9/2/21

נכתב ע"י רינהרינה:
אתה יודע כמה אחוזי מס בערך זה יוצא? עפ"י ממוצע של השנים האחרונות?

לא יודע.

Tweenset · 9/2/21

נכתב ע"י רינהרינה:
3,905,031 ש"ח בקיזוז מיסים, אם אני לא טועה.
זה נתון משמעותי מאד, המשמעות היא שכשיש 7% רווח בפועל זה 5.25%.
ואם לוקחים בחשבון השקעה סולידית עם פחות רווח ייתכן שדירה (ראשונה בלי מיסים) בכל מקרה שווה יותר.

מצד שני בדירה ראשונה - מה תעשי איתה?
כאן זה כסף שיש לך ביד, את יכולה לעשות איתו מה שאת רוצה, ואת חלקו להמשיך להשקיע.
את יכולה לקחת הלוואה בריבית של 1.6%-1.1% על סמך הכספים שבהשקעה מבלי לפגוע בהם בכלל.
וכן את המיסים משלמים רק במשיכת הקרן עצמה. כל עוד יש כסף בהשקעה ניתן לתת לו להמשיך לעבוד בשבילכם, ולקחת רק את הסכום שצריך.

את יכולה לקחת על הדירה הלוואה ללא מטרה בריבית של 4%, או למכור אותה.

מקצועי בלבד · 9/2/21

נכתב ע"י ארי בכרמים:
ניכית מס 25% נומינלי
מנכים מס 25% ריאלי
כלומר אם בשנת 2020 היתה תשואה של 10%
והמדד עלה 2%
מנכים מס רק מ8%

כמובן שזה גם אחרי הוצאות, למשל דמי ניהול.

רינהרינה · 9/2/21

נכתב ע"י Tweenset:
מצד שני בדירה ראשונה - מה תעשי איתה?

את כתבת את התשובה:

נכתב ע"י Tweenset:
את יכולה לקחת על הדירה הלוואה ללא מטרה בריבית של 4%, או למכור אותה.

רינהרינה · 9/2/21

תכל'ס, זוג צעיר שיש לו ביד סכום כסף שלא מספיק לקניית דירה במרכז או בפריפריה הקרובה למרכז, אין להם אפשרות לקחת משכנתא בסכום משמעותי וכן רוצים לגור במרכז בתקווה שבהמשך יהיו מסודרים יותר מבחינה כלכלית.
השאלה מה לעשות בינתיים עם הכסף.
בקניית דירה בפריפריה שתושכר בינתיים (נחשב דירה להשקעה?)-
מרוויחים את עליית ערך הדירה, בתקווה שתהיה,
שכירויות במשך התקופה, כמובן עם חישוב תקופות שהדירה ריקה, הוצאות וכו'
ופטור ממס שבח כשתהיה להם אפשרות לקנות דירה למגורים בתמורה למכירת הדירה הראשונה (כמובן בתוספת משכנתא).
אם ישקיעו בשוק ההון רק לכמה שנים עד שתהיה להם אפשרות לקחת משכנתא גדולה ולקנות דירת מגורים-
הרווח צפוי להיות גדול יותר?
בהשקעה סולידית אין סיכונים ממשיים?
אין שום סיכוי שיפסידו את הקרן?

ושאלות נוספות לגבי השקעה במצב כזה בשוק ההון:
אני מבינה מהאשכול פה שייתכן ויהיו זכאים לסיוע בשכר דירה, מה שלא יהיה אם תהיה להם דירה להשכרה,
זה אכן כך? אפשר לבנות על זה?
אם כן זה שיקול משמעותי.
וכן- אם אני מבינה נכון אם הכסף שלהם מושקע בשוק ההון יוכלו אולי לקנות דירה דרך מחיר למשתכן, מה שלא יוכלו אם תהיה להם דירה בפריפריה, אני צודקת?

Tweenset · 9/2/21

נכתב ע"י רינהרינה:
את כתבת את התשובה:

התכוונתי למשמעות של כל אחת מהאפשרויות.
מכירה היא לא הוקוס פוקוס, אלא אם כן תתפשרו על המחיר (וגם זה לא מובטח).
ולקחת הלוואה ללא מטרה בריבית ממש גבוהה זה גם כן שיקול משמעותי.

נכתב ע"י רינהרינה:
אם ישקיעו בשוק ההון רק לכמה שנים

השאלה לכמה שנים.
בשוק ההון מדברים על טווח ארוך של 10 שנים לפחות.

רינהרינה · 9/2/21

נכתב ע"י Tweenset:
התכוונתי למשמעות של כל אחת מהאפשרויות.
מכירה היא לא הוקוס פוקוס, אלא אם כן תתפשרו על המחיר (וגם זה לא מובטח).
ולקחת הלוואה ללא מטרה בריבית ממש גבוהה זה גם כן שיקול משמעותי.

ברור שלא הוקוס פוקוס,
אבל כשיצטרכו את הכסף יוכלו למכור את הדירה,
למה שיצטרכו להתפשר על המחיר?
ינסו למכור את הדירה לפיח הערך שלה.

נכתב ע"י Tweenset:
השאלה לכמה שנים.
בשוק ההון מדברים על טווח ארוך של 10 שנים לפחות.

בהשקעה במסלול פסיבי לטווח קצר של כ5 שנים לא מרוויחים?
למה?

Tweenset · 9/2/21

נכתב ע"י רינהרינה:
ברור שלא הוקוס פוקוס,
אבל כשיצטרכו את הכסף יוכלו למכור את הדירה,
למה שיצטרכו להתפשר על המחיר?
ינסו למכור את הדירה לפיח הערך שלה.

תבררי כמה זמן ממוצע של מכירת דירה.
אם צריך את הכסף בדחיפות בדרך כלל מתוודעים לתופעה של התפשרות במחיר העיקר למכור.

נכתב ע"י רינהרינה:
בהשקעה במסלול פסיבי לטווח קצר של כ5 שנים לא מרוויחים?
למה?

הסיכון גדול יותר, כי יתכנו תנודות חזקות שעדיין ישפיעו על הקרן.
בטווח של 10 שנים גם אם יהיו תנודות הקרן כבר לא אמורה להיות מושפעת אם יש ירידה חזקה בדיוק אז.