חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות
חברות הנדל"ן מתמנפות כדי להתקדם. מינוף היא מילה לגיטימית בשוק הנדל"ן ומאפשרות לחברות לצמוח במהירות, אבל השאלה היא מתי המינוף גבוה מדי - מניות הנדל"ן יורדות חזק בחודש האחרון והיום מדדי הנדל"ן נפלו ב-4-5% ; ישראל קנדה שמובילה את הירידות מתחילת השנה (
הזהרנו) כמשל
נתנאל אריאל|08/05/2022 16:41
(4)
תגיות חברות נדל"ן נדל"ן למגורים נדל"ן מניב
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה -5.58% ו לוינשטין הנדסה -9.5% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב
הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן
אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב -2.76% ו נורסטאר -5.72% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן
רוצה להיות מעודכן? הרשם לדיוור שלנו
הנושאים החמים
הנושאים החמים
