דרוש מידע איך קונים דירה עם הון עצמי של "לא סוגרים ת'חודש" (כפשוטו)????

[סטודיו מירי]

לגבי מחיר למשתכן ניתן עד 90% רק עד שווי כולל של 1.8 מיליון זה אומר שכל דירה שמחירה בחוזה מחיר למשתכן מעל 1.5 מיליון כמות האחוזים הנדרשת להשתתפות עצמית עולה

עד כמה שידוע לי שמחיר למשתכן למה מוכנים יותר אחוזי משכנתא כיון שהמחיר האמיתי שלה הוא יותר
לדוג' מי שקנה בבני ברק מחיר למשתכן דירת 4 חד' באזור 1300000 יכל לקבל יותר ממליון שח משכנתא אבל מחיר האמיתי שלה הוא כ 2600000 מממילא קיבל פחות מחצי שווי ערך הדירה

 

[shimשימי]

כדאי לכם להתחייל לעשות שיעורי בית

תסביר את דבריך בבקשה
אחד שקונה דירה ללא הון עצמי
נניח שהוא קונה דירה בעפולה ב800 אלף שקל(במקרה הטוב)
אז הון עצמי הוא צריך להביא 200 אלף שקל
ההון העצמי הזה יבוא ככה"נ מהבנקים שיתנו לו את ההלוואה למקסימום 7 שנים
וזה יהיה החזר של 2000-3000 שקל בחודש לפחות!!

ומשם ואילך תוסיף עוד 600 משכנתא
יוצא עוד החזר של 3000-4000 שקל
נראה לי שהוא היה דווקא מציאותי מאוד!

 

[שתים]

כמובן, עדיין לא זכינו. בכל אופן לא במשהו אקטואלי

לדעתי דבר ראשון זה להיכנס לכל הגרלה שיש - שווה לקנות בכל חור בארץ - ועדיף לא להיכנס למקומות כמו ירושלים ולוד כדי לא לבזבז את הסיכויים, כמובן חוץ מישובים ערביים.

ר' אלימלך היקר ברוך הבא
לידיעתך זה כמעט לא מצוי

מניסיון שלי אתה יכול להביא שמאי שאכן ייתן הערכה אמתית
ואז רשימית לקבל משכנתא יותר גבוהה אבל זה ממש לא בקלות
ובד"כ הבנק לא מאשר לך גם לפי שמאי
וגם את סעיף הזכאי במשכנתא וכל זה עד סכום מסויים

סייג שלישי: מגבלת עלות הדירה בחוזה​

אם בהסכם ביניכם לבין הקבלן, מחיר הדירה גבוה מ-1,800,000 ₪ – כשתיקחו משכנתא, הבנק לא יקח בחשבון את שווי הדירה כפי שהוערך על ידי השמאי (ואולי הבנק בכלל לא ייקח שמאי לצורך הערכת שווי הדירה שלכם), אלא יתייחס אך ורק למחיר בחוזה.

במצב כזה, אי אפשר להנות מההקלה על בנוגע למשכנתא במימון גבוה, ולמעשה תרכשו דירה באותם תנאים של השוק החופשי.

בטח שזה מצוי,
רוב הדירות בפריפריה במחיר למשתכן קיבלו את ההנחה הזו.
אם לוקחים את המשכנתא בבנק שמלווה את הפרוייקט אז בכלל לא צריך לקחת שמאי והם נותנים 90 אחוז מסכום החוזה (כמובן עד 1.8 מליון).

 

[HILEL1]

בד"כ מתווך שממליץ שלא לקנות דירה הוא עובד כרגע בלקנות את אמון הלקוח.

לא נראה לי שמתווך בבית שמש חושב שמי שאין לו שקל להון עצמי יקנה דירה בבית שמש בשנים הקרובות.

 

[HILEL1]

איפה כתוב בתורה
שחייבים לקנות דירה?

הערה קטנה על כל הנושא סביב קניית דירה בהיבט הכלכלי.
לדעתי יש בזה משהו שהוא הרבה יותר מכסף - יציבות, גם להורים, ובעיקר לילדים. אי אפשר להבין מה זה בשביל ילד מעבר דירה, ואיזה חוסר יציבות זה. ילד שיודע שזה הבית שלו, אוהב אותו, וזה הבסיס הקיומי שלו, ופתאום צריך לעבור לדירה חדשה, כשלא תמיד היא בדיוק בנין ליד... [אם זה משהו חד פעמי זה סבבה, אבל כל כמה שנים...].
לא לחנם אמרו חז"ל שמי שאין לו קרקע אינו קרוי אדם. [והכוונה למי שגר בקרקע, כמו שמי שאין לו אשה אינו קרוי אדם, שהכוונה למי שחי עם האשה שיש לו...]

 

[ראובן 23]

עד כמה שידוע לי שמחיר למשתכן למה מוכנים יותר אחוזי משכנתא כיון שהמחיר האמיתי שלה הוא יותר
לדוג' מי שקנה בבני ברק מחיר למשתכן דירת 4 חד' באזור 1300000 יכל לקבל יותר ממליון שח משכנתא אבל מחיר האמיתי שלה הוא כ 2600000 מממילא קיבל פחות מחצי שווי ערך הדירה

נכון שזה הסיבה שמוכנים לתת יותר ממחיר החוזה.
אבל זה מוגבל רגולטרית שאי אפשר לתת שמאות/יחס למחיר הדירה יותר משווי של 1.8 אלא עם מחיר החוזה בפועל היה יותר מ1.8, למרות שברור שהדירה שווה יותר.

 

[מקצועי בנדל"ן]

אז אני אשאל עוד הפעם, תראו לי מקום אחד בארץ שהשכירות שמשלמים/מקבלים שם היא זהה לגובה החזר המשכנתא של 75% ממחיר הדירה?

בדר"כ זה לא מציאותי, (אלא אם כן מפצלים וכו' וכו'... וגם לא בכל מקום)
צריך לשנות את הגישה וההסתכלות על הפער שיש (לרעה? מי אמר?!) בין השכירות למשכנתא, ואסביר:

נניח ומציעים לך כעת דירה להשקעה במיקום מצוין עם פוטנציאל - עליית ערך/פינוי/תמא/וכו' וכו', לאחר חישובים המסקנה היא כזאת, לקחת מימון על הנכס וכו' ויש לך על זה החזר של 5,000 ש"ח, אך מצד שני שכירות על הנכס אני אקבל 3,000 ש"ח.
ההסתכלות היא כזו:
בראש קטן - וואו יש לי פער של 2,000 ש"ח בין שכירות למשכנתא מאיפה אני ישלם את זה??? לא שווה!!!
בראש גדול - יש לי פער של 2,000 ש"ח בין שכירות למשכנתא אני אסתכל על זה ככספי חיסכון, הרי כל בנ"א נורמלי מפריש מדי חודש בחודשו כסף לטובת חיסכון...

החיסכון פה הוא כזה:
גם במהלך השנים ערך הנכס יעלה
+
וגם במשך הזמן מחירי השכירות עולים
=
1. ההפרש בין השכירות למשכנתא יצטמצם - יהיה פחות מ -2,000
2. קופת החיסכון שלכם (הנכס) תהיה שווה יותר מההפקדות.

ממה שקרה עד היום בממוצע השנתי זה הרבה יותר משתלם מלהפריש לחיסכון בקופות גמל/בנקים ועוד.
אני מדגיש - הנ"ל לא בכל מקום בארץ - צריך לעשות זאת עם המון מחשבה ובחכמה

 

[HILEL1]

איך קונים דירה עם הון עצמי של "לא סוגרים ת'חודש" (כפשוטו)????​

עד שאתם שואלים איך קונים דירה אם לא סוגרים את החודש,
תשאלו איך סוגרים את החודש אם לא סוגרים את החודש...

 

[יוחנן 1]

בדר"כ זה לא מציאותי, (אלא אם כן מפצלים וכו' וכו'... וגם לא בכל מקום)
צריך לשנות את הגישה וההסתכלות על הפער שיש (לרעה? מי אמר?!) בין השכירות למשכנתא, ואסביר:

נניח ומציעים לך כעת דירה להשקעה במיקום מצוין עם פוטנציאל - עליית ערך/פינוי/תמא/וכו' וכו', לאחר חישובים המסקנה היא כזאת, לקחת מימון על הנכס וכו' ויש לך על זה החזר של 5,000 ש"ח, אך מצד שני שכירות על הנכס אני אקבל 3,000 ש"ח.
ההסתכלות היא כזו:
בראש קטן - וואו יש לי פער של 2,000 ש"ח בין שכירות למשכנתא מאיפה אני ישלם את זה??? לא שווה!!!
בראש גדול - יש לי פער של 2,000 ש"ח בין שכירות למשכנתא אני אסתכל על זה ככספי חיסכון, הרי כל בנ"א נורמלי מפריש מדי חודש בחודשו כסף לטובת חיסכון...

החיסכון פה הוא כזה:
גם במהלך השנים ערך הנכס יעלה
+
וגם במשך הזמן מחירי השכירות עולים
=
1. ההפרש בין השכירות למשכנתא יצטמצם - יהיה פחות מ -2,000
2. קופת החיסכון שלכם (הנכס) תהיה שווה יותר מההפקדות.

ממה שקרה עד היום בממוצע השנתי זה הרבה יותר משתלם מלהפריש לחיסכון בקופות גמל/בנקים ועוד.
אני מדגיש - הנ"ל לא בכל מקום בארץ - צריך לעשות זאת עם המון מחשבה ובחכמה

אני חולק על זה מכל וכל!!
ויש פה הרבה טעויות, אבל אני לא אפתח את הדיון הזה פה, כי זה לא נושא האשכול.

 

[אשר לב]

בלי להיכנס לכל הדיון הסוער,
שלוש נקודות לטובת רכישת דירה ולקיחת משכנתא,
למרות שגם שכירות וגם משכנתא, שניהם זורקים כסף לפח בכל חודש:

א. שכירות היא לתמיד, משכנתא היא לשלושים שנה.
ב. ברכישת דירה יש עליית ערך.
ג. מחר הריביות יכולות לרדת וכמות הכסף שתיזרק תהיה נמוכה יותר.


מידע מעניין שלא ראיתי שהזכירו כאן (ולדעתי יתכן שמדובר בבשורה):

יש אפשרות לבקש מהגמ"ח המרכזי 'הקדמת הלוואה'

כלומר:
במידה ואתם משלמים לגמ"ח המרכזי כבר כמה שנים סכום חודשי עבור זכות הלוואה לחתונת ילדיכם
יתכן שיש לכם זכות לקבל מיידית 250,000 ש"ח (בהחזר חודשי של בסביבות 1,600) - ללא ריבית!

סכום זה יוכל לשמש אתכם כהון עצמי לרכישת דירה ראשונה / דירה להשקעה.

מוצא לנכון להניח את זה כאן. אולי יביא תועלת למישהו.

 

[יוחנן 1]

ג. מחר הריביות יכולות לרדת וכמות הכסף שתיזרק תהיה נמוכה יותר.

דווקא היום הריבית הולכת לעלות, וכנראה בעוד חודש חודשיים היא תעלה שוב.
ואף כלכלן לא רואה בשנה הקרובה ירידות מחירים.
ואם מחשבים את העתיד, אז בעתיד הקרוב [וגם בהווה] ככל הנראה יהיו ירידות מחירים, אז אם כבר חוזים את העתיד כדאי לחכות שהמחירים יהיו זולים.

נקודה נוספת שלא ראיתי שהזכירו כאן (ולדעתי מדובר בבשורה אמיתית):
שמעתי ממקור אמין, שיש אפשרות לבקש בגמ"ח המרכזי 'הקדמת הלוואה'
כלומר: לממש זכות הלוואה לחתונה של אחד הילדים
לקבל מיידית 250,000 ש"ח (בהחזר חודשי של בסביבות 1,600)
ולהשתמש בסכום זה כהון עצמי לרכישת דירה ראשונה / דירה להשקעה.

העניין הוא שגם הלוואה וגם משכנתא זה דבר שצריך להחזיר בכל חודש, ולהגיד למשפחה שלא גומרת את החודש, לא נורא הנה קבלו עוד הלוואה ועוד משכנתא ענקית בריביות מטורפות, העיקר שיהיה לכם רשום בטאבו דירה, זה ממש טעות חמורה שככל הנראה תשלח אותם מהר מאד אל עבר קופות הצדקה...

 

[אשר לב]

דווקא היום הריבית הולכת לעלות, וכנראה בעוד חודש חודשיים היא תעלה שוב.
ואף כלכלן לא רואה בשנה הקרובה ירידות מחירים.
ואם מחשבים את העתיד, אז בעתיד הקרוב [וגם בהווה] ככל הנראה יהיו ירידות מחירים, אז אם כבר חוזים את העתיד כדאי לחכות שהמחירים יהיו זולים.

יתכן בהחלט.
השאלה כמה זולים הם יהיו, והאם בשביל הוזלה כזו שווה לחכות (ולהמשיך לשלם שכירות תוך לקיחת סיכון שפתאום המחירים יקפצו שוב).

העניין הוא שגם הלוואה וגם משכנתא זה דבר שצריך להחזיר בכל חודש, ולהגיד למשפחה שלא גומרת את החודש, לא נורא הנה קבלו עוד הלוואה ועוד משכנתא ענקית בריביות מטורפות, העיקר שיהיה לכם רשום בטאבו דירה, זה ממש טעות חמורה שככל הנראה תשלח אותם מהר מאד אל עבר קופות הצדקה...

אם יש אופציה לקבל הלוואה ללא ריבית בפריסה נוחה, יתכן שיש אפשרות לקנות בפריפריה ולשלם כל חודש למשכנתא והחזרי ההלוואה סכום דומה לשכירות.

לא ממליץ, רק מציף אופציה.

 

[מקצועי בנדל"ן]

אני חולק על זה מכל וכל!!

זה לא חידוש,
רואים את זה לכל אורך האשכולות

 

[ניק 109814]

יש כאן בישראל עיוות של המציאות באופן מדאיג

עוד דוגמה
ההייטקיסטיות העשירות במרכז קיבלו בחנוכה קייטנה מסובסדת, לעומת העניים מהפריפריה כמו עפולה.

 

[ניק 109814]

העניין הוא שגם הלוואה וגם משכנתא זה דבר שצריך להחזיר בכל חודש, ולהגיד למשפחה שלא גומרת את החודש, לא נורא הנה קבלו עוד הלוואה ועוד משכנתא ענקית בריביות מטורפות, העיקר שיהיה לכם רשום בטאבו דירה, זה ממש טעות חמורה שככל הנראה תשלח אותם מהר מאד אל עבר קופות הצדקה...

לצערי מכיר משפחות שהם כבר שם, ואישית עזרתי לחלקם בהלוואות בשביל הלחם והחלב (שלא בטוח שאני יראה את הכסף בחזרה)/
ולגבי הדירה העסקנים מחפשים מישהו שימכור להם את הדירה לפני שהבנק יעשה את זה.

 

[ניק 109814]

קייטנה מסובסדת מטעם מי?

פריפריה חברתית

 

[עוד ירושלמי]

כשאני רואה כזה אשכול אני מתחיל להבין את התפיסה [המושמצת] של לתת דירה לילדים או לפחות הון עצמי לדירה.

 

[shimשימי]

כשאני רואה כזה אשכול אני מתחיל להבין את התפיסה [המושמצת] של לתת דירה לילדים או לפחות הון עצמי לדירה.

זה בעיה ישנה כואבת באופן מטורף והזוי להורים שצריכים להשיא את ביתם
לא,הם לא מחפשים את השפיץ של חברון
הם מחפשים בחור שפוי נורמלי רגיל שלומד

ועל בחור כזה הם צריכים להתרושש מהכסף שאין להם

הצער הגדול הוא שאין מה שיעצור את התופעה הזאת
זה יוכל להעיצר רק בשינוי תפיסה אמיתי בעיקר אצל הראשי ישיבות

 

[גיפט]

זה בעיה ישנה כואבת באופן מטורף והזוי להורים שצריכים להשיא את ביתם
לא,הם לא מחפשים את השפיץ של חברון
הם מחפשים בחור שפוי נורמלי רגיל שלומד

ועל בחור כזה הם צריכים להתרושש מהכסף שאין להם

הצער הגדול הוא שאין מה שיעצור את התופעה הזאת
זה יוכל להעיצר רק בשינוי תפיסה אמיתי בעיקר אצל הראשי ישיבות

ליטאי?

 

[bracha5]

זה י

זה בעיה ישנה כואבת באופן מטורף והזוי להורים שצריכים להשיא את ביתם
לא,הם לא מחפשים את השפיץ של חברון
הם מחפשים בחור שפוי נורמלי רגיל שלומד

ועל בחור כזה הם צריכים להתרושש מהכסף שאין להם

הצער הגדול הוא שאין מה שיעצור את התופעה הזאת
זה יוכל להעיצר רק בשינוי תפיסה אמיתי בעיקר אצל הראשי ישיבות

זה יגמר כשמספר הבחורים התקינים יהיה כמספר הבחורות התקינות. היצע וביקוש