טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

בן מלך 2 · ביום שישי בשעה 12:53

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
לא זכיתי להבין
אם אתה כותב שאתה בטוח שהמחיר לדירת 4 חדרים בבנין חדש הינה 850 אל"ש

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
אנשים רוצים בשורה כלכלית .

צריך לזכור שתאוריית השוק היעיל נכונה רק ביחס לשוק ההון ולא ביחס לשוק הנדל"ן,

כלומר בשוק ההון לא שייך שהאדם הקטן יגיד על מניה מסוימת שהיא נראת לו זולה
כי את המניה הזאת יש להרבה, והמידע לגביה גלוי לכולם,

שוק הנדל"ן שונה בנקודה הזאת ושייך שיש "עיוותי שוק" שאזור מסוים\דירה מסוימת מתומחרים בחסר, ממגוון סיבות,

אחת מהם זה ירוחם שמתומחרת בחסר, תשאל כל אחד כמה נראה לו שעולה דירת 3 חדרים משופצת בקהילה החרדית בירוחם והוא יגיד יותר באזור המיליון מאשר 500K

ואת זה עוד נתן רוזנבלט זיהה, ופועל להביא את זה לכמה שיותר אנשים כי קהילה חרדית בכזה מחיר אין בשום מקום.

szn · ביום שישי בשעה 13:57

נכתב ע"י בן מלך 2:
אתה צודק הדירות שם בפרויקט הקיים הם 4 חדרים 82 מ' שזה קטן אבל זה בניין חדש .

כמעט שלא קיים היום בניה חדשה של 4 חד' 82 מטר.

לכאו' הדירות של @עו"ד נתן רוזנבלט יהיו 100 מטר.

בן כמה הבנין החדש?

בן מלך 2 · ביום שישי בשעה 14:31

נכתב ע"י szn:
בן כמה הבנין החדש?

הפרויקט הקיים התחילו לפני 10 שנים, הוא אוכלס לפני 7 שנים,

נכתב ע"י szn:
לכאו' הדירות של @עו"ד נתן רוזנבלט יהיו 100 מטר.

90 + מרפסת + אופציה

נכתב ע"י szn:
כמעט שלא קיים היום בניה חדשה של 4 חד' 82 מטר.

לא כזה נכון יש פרויקטים 4 חדרים 85 מ' נראה לי ראיתי ביבנה וגדרה
אבל אתה צודק שיותר מצוי 100 מ'

מחיר למשתכן רכסים · ביום שישי בשעה 14:33

בגבעת הפרסה ברכסים הרבה מהדירות 3 חדרים הם 100 מ"ר [מרפסת 16 מ"ר]

אליז · ביום שישי בשעה 15:20

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
ומה עם קבוצת הרכישה של הרב כרמל במורדות גילה. שבונה כבר (ללא אופק ברור) כ10 שנים כאשר הרוכשים מפסידים כל הזמן סכומי עתק...

דוקא לפי הידוע לי אמורים להיכנס לדירות עוד 7 חדשים.
עברתי כמה פעמים בכביש למטה, והבניינים הנ"ל כבר בנויים.
מה שכן, אכן לקח לקבוצה 7.5 שנים להתחיל לבנות, שילוב של בעיות מצד אתרא קדישא [על כלום] וניהול גרוע שהועף לפני 4 שנים.

מאיר12 · במוצאי שבת בשעה 20:19

נכתב ע"י מקצועיות:
יאלה,
מהיום לא נקים שום קהילה חדשה,
שכונה חדשה
או עיר חדשה, אפילו אם זה יהיה בגוש דן
כי אולי הם לא יצליחו...
נשאר לעולם אך ורק עם עפולה כי יש כבר עשרות אלפי משפחות חרדיות...

ברור שלא
רק אמרתי שלהשוות מחירים ומרחק ולא להוסיף פרמטר של איכות הקהילה שאין דרך לדעת אותה במקום שעוד לא מבוסס היא שגיאה כי ברור שבשביל הפער שיש בין חריש לעפולה אף אחד לא היה עובר מבני ברק לעפולה
אבל יתכן בהחלט שבשביל המרחק היו בוחרים בחריש רק שכשמשווים חייבם להציג גם את הצד הזה שהוא מאוד משמעותי

מאיר12 · במוצאי שבת בשעה 20:26

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
לדעתי כבודו פשוט לא קרה את ההודעות וקפץ על אוטומט כששמע מילה טובה על חריש
אנחנו דברנו כאן על אפשרות לרכוש מתחם שלם של למעלה ממאה דירות
ושכולם יהיו חרדים
הסיכוי שזה יקרה לא גבוה, אך אם זה יקרה בעזרת השם, איפה הסיכון כאן בדיוק?

למעלה ממאה דירות עדיין לא נותן קהילה מבוססת
בסך הכל עשית השווה של שני פרמטרים והוספתי עוד אחד שלהתעלם ממנו ולשווק בצורה כזו זה לא לעניין

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
היה מידי חריף סליחה

הכל בסדר

מאיר12 · במוצאי שבת בשעה 20:27

נכתב ע"י מקצועיות:
במאמר המוסגר,
לציבור החסידי אין כלום בעפולה,
אפילו ויז'ניץ שכבר קנו שם 500! דירות, הציבור שלהם לא רוצה את זה.
אז יש לך כבר מגזר אחד שזה בכלל לא רלוונטי בשבילו...

לא יודע למה אתה אומר ככה אבל הם החלט נהנים וממשיכים להגיע
יתכן שיש תלונות אבל גם הם נפתרות עם הזמן

עו"ד נתן רוזנבלט · במוצאי שבת בשעה 20:31

נכתב ע"י szn:
כמעט שלא קיים היום בניה חדשה של 4 חד' 82 מטר.

לכאו' הדירות של @עו"ד נתן רוזנבלט יהיו 100 מטר.

בן כמה הבנין החדש?

מי שמחליט על גודל הדירות ואם בכלל לבנות אותן זה הרוכשים.
מתחלופת הכתובים כאן עולה כי דירה ישנה נמכרת בירוחם בלמעלה מעשרת אלפים +- כולל שיפוץ,
לפי החשבון שלי הדירות כאן יעלו פחות
וזאת על דירה חדשה עם שכנים חרדים בלבד בבנייה איכותית במיקום אופטימלי
כך שאין כל מקום להשוואות.
אבל כאמור איני מארגן כאן קבוצת רכישה ומי שיחליט זה הרוכשים עצמם

בן מלך 2 · במוצאי שבת בשעה 21:01

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
וזאת על דירה חדשה עם שכנים חרדים בלבד בבנייה איכותית במיקום אופטימלי
כך שאין כל מקום להשוואות.

מסכים,
ובנוסף כשמגיעים 100 משפחות זה יעלה את המחיר של הפרויקט כי המקום יהיה יותר אטרקטיבי.

szn · במוצאי שבת בשעה 21:33

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
מי שמחליט על גודל הדירות ואם בכלל לבנות אותן זה הרוכשים.

לא מדוייק, בחוברת המכרז אמור להיות כתוב כמה דירות אפשר לבנות וכמה מטר מאושר לבניה וכמה לשטחי שירות.

שעיה שור · במוצאי שבת בשעה 23:26

חושב להבין כמה דברים לגבי מחירי הדירות בירוחם ובערים בדרום
בירוחם, דירה ישנה עולה כ 500א', ודירה חדשה (יד שניה שנבנתה בשנים האחרונות) בבניינים בקהילה עולה דירת 4 חדרים כ 85מ (קטן ותכנון לא טוב) כ 850א', ובשכונות החדשות האופק והאירוסים, דירת 4 חדרים מעל 100 מ"ר עולה באזור ה 1,100,000
אבל, צריך לשים לב, שאותם מוכרים (כנראה משקיעים) שילמו על הדירות הרבה פחות בגלל מחירי הבניה שהיו זולים בעבר משמעותית ולכן הם יכולין למכור במחיר הנוכחי ולהרוויח, אבל כל הדירות שיבנו בקרוב, בכל מקום בארץ, ימכרו בעתיד, במאות אלפים יותר, בגלל מחירי הבניה שהתייקרו משמעותית.
אגב, באופקים מוכרים דירות 3 חדרים ב 1,300,000 אבל זה לא פרויקט חרדי ולא שכונה חרדית!
בנתיבות בונים/אמורים לבנות 2 פרויקטים חרדיים, נחלת בראשית ובית הלוי
בנחלת בראשית מוכרים 3 חדרים במחיר ממוצע של כ 15,500למ"ר, ו4 חדרים ב 13,500מ"ר
ובבית הלוי מוכרים (לפני הסבסוד של הרב אסייג) 3 חדרים ב 16,200 למ"ר, ו4 חדרים ב 13,800 למ"ר. רואים מזה שבפרויקטים חרדיים! המחיר גבוה משמעותית מפרויקטים מקבילים לציבור הכללי או מעורב

מנחם יעקובוביץ · במוצאי שבת בשעה 23:28

נכתב ע"י שעיה שור:
(לפני הסבסוד של הרב אסייג)

באמת יש סבסוד?

שעיה שור · במוצאי שבת בשעה 23:30

יש ועדת קבלה שמסננת רק משפחות בני תורה וכו, ויש מענק של 130,000 + החזר שכירות - לא בטוח בנתונים המדוייקים, אבל ודאי שיש מענק, והוא מותנה בהתחייבות לגור במקום 30 חודשים

בן מלך 2 · במוצאי שבת בשעה 23:33

נכתב ע"י שעיה שור:
אבל כל הדירות שיבנו בקרוב, בכל מקום בארץ, ימכרו בעתיד, במאות אלפים יותר, בגלל מחירי הבניה שהתייקרו משמעותית.

ולכן זה סיבה לקנות עכשיו בפריפריה הזולה, כי רק החומרי גלם של הדירה כבר שווים יותר.

עו"ד נתן רוזנבלט · אתמול ב- 10:21

נכתב ע"י szn:
לא מדוייק, בחוברת המכרז אמור להיות כתוב כמה דירות אפשר לבנות וכמה מטר מאושר לבניה וכמה לשטחי שירות.

הגודל שכתוב הוא 110 אבל איש לא מכריח אותך לנצל עד הסוף את המטרים

עו"ד נתן רוזנבלט · אתמול ב- 10:24

נכתב ע"י בן מלך 2:
ולכן זה סיבה לקנות עכשיו בפריפריה הזולה, כי רק החומרי גלם של הדירה כבר שווים יותר.

אמת

נכתב ע"י שעיה שור:
חושב להבין כמה דברים לגבי מחירי הדירות בירוחם ובערים בדרום
בירוחם, דירה ישנה עולה כ 500א', ודירה חדשה (יד שניה שנבנתה בשנים האחרונות) בבניינים בקהילה עולה דירת 4 חדרים כ 85מ (קטן ותכנון לא טוב) כ 850א', ובשכונות החדשות האופק והאירוסים, דירת 4 חדרים מעל 100 מ"ר עולה באזור ה 1,100,000
אבל, צריך לשים לב, שאותם מוכרים (כנראה משקיעים) שילמו על הדירות הרבה פחות בגלל מחירי הבניה שהיו זולים בעבר משמעותית ולכן הם יכולין למכור במחיר הנוכחי ולהרוויח, אבל כל הדירות שיבנו בקרוב, בכל מקום בארץ, ימכרו בעתיד, במאות אלפים יותר, בגלל מחירי הבניה שהתייקרו משמעותית.
אגב, באופקים מוכרים דירות 3 חדרים ב 1,300,000 אבל זה לא פרויקט חרדי ולא שכונה חרדית!
בנתיבות בונים/אמורים לבנות 2 פרויקטים חרדיים, נחלת בראשית ובית הלוי
בנחלת בראשית מוכרים 3 חדרים במחיר ממוצע של כ 15,500למ"ר, ו4 חדרים ב 13,500מ"ר
ובבית הלוי מוכרים (לפני הסבסוד של הרב אסייג) 3 חדרים ב 16,200 למ"ר, ו4 חדרים ב 13,800 למ"ר. רואים מזה שבפרויקטים חרדיים! המחיר גבוה משמעותית מפרויקטים מקבילים לציבור הכללי או מעורב

נכון
ולכן חשוב לחזור לקבוצות רכישה, משום שברגע שהמאסה של המחיר עברה מהקרקע לעלויות הבנייה, צריך לחסוך בהן מה שאפשר.

מאיר12 · אתמול ב- 11:17

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
חלק מהתחרות במיוחד אצל בני הנוער קיימת.
הרי בחורי הישיבה לא לומדים במקום וכנ"ל לגבי בנות הסמינר.

לחתן ילדים עולה אותו דבר [הרי המחותן בדר"כ אינו מירוחם]

תחרות עם שכנים
דוקא במקומות הקטנים כל אחד יודע מה יש לכל אחד ומקנאים.

בכלל מה נקרא הוצאות בגלל קנאה ?
אולי לגבי שיפוצים בדירה.
בעיר אף אחד לא יודע מה קורה אצל שכנו [הפוך מהמקובל, בעיר גדולה יש שקט מהשכנים]

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
צריך לעשות מחקר אמיתי האם אכן בפריפריה אכן צריכים פחות כסף.
ישנם רבים מאוד מאוד שחיים בצניעות במרכז.
לפעמים בפריפריה חיים בדלות ועניות ו'דקדוקי עניות', רק בגלל שאין שם אפשרויות תעסוקה ופרנסה.

לחיות בצניעות זה מעלה.
לחיות בדקדוקי עניות זה לא טוב לגשמיות ורוחניות, כמו שאומרת הגמרא [עירובין מא]

ג' דברים מעבירין את האדם על דעתו ועל דעת קונו אלו הן ... ודקדוקי עניות

כאחד שגר בפריפריה אני יכול לומר שזה לא שאין תחרות בכלל אלא שהנורמה של רמת החיים היא הרבה יותר נמוכה
יש לזה הרבה סיבות אבל הבולטת שבהם שכל אחד מגיע מרקע אחר ולא שייך בכלל להשוות בינך לבין החבר שלך
ונכון שבמרכז השכן הוא לא בהכרח החבר שאיתו יש לך תחרות אבל התחרות היא בינך לבין החבר שבדרך כלל אתם מגיעים מאותו רקע ואותו סגנון משא"כ בפריפריה שהחבר מגיע ממקום אחר מרקע אחר ויש לו נורמות אחרות ולא שייך להשוות בינך לבינו

שעיה שור · אתמול ב- 11:36

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
אמת

נכון
ולכן חשוב לחזור לקבוצות רכישה, משום שברגע שהמאסה של המחיר עברה מהקרקע לעלויות הבנייה, צריך לחסוך בהן מה שאפשר.

אני חושב שהיום, הרווח העיקרי בקבוצת רכישה, הוא לא חיסכון בעלויות הבניה, כי למה שלקבוצת רכישה הבניה תהיה יוצר זולה, אם כבר הפוך, קבלן מנוסה יודע ויכול להשיג יותר בזול לעומת קבוצת רכישה ללא ניסיון.
הרווח העיקרי הוא בחיסכון של רווח יזמי שהוא כ 15%, זה הרווח העיקרי בקבוצת רכישה
כי מיסוי, בדרך כלל יש מס רכישה לפי דירה בנויה (בפרט אם זה מנוהל טוב ויש גורם מארגן)
ויש מעמ על עלות הקרקע ועלות הבניה!
ועלות מימון הגם שחוסכים מימון של ערבות בנקאית שיש ליזם אבל עלות המימון לקבוצת רכישה יותר יקר.
מה שנשאר זה החיסכון של הרווח היזמי + מעמ.

משתמש סופר מקצוען. · אתמול ב- 19:02

נתון אחד שלא מוזכר מספיק
וחשוב להביא אותו בחשבון,

על פניו
מבחינה סטיסטית,
היסטורית קבוצת רכישה יותר מסוכנת
מאשר רכישה מקבלן לדוגמא.

(אני כותב ביחס לפרויקטים שכבר היו בעבר
בלי לנבא כמובן מה יהיה בעתיד)