האם המשכנתא טובה או שכדאי למחזר או לפרוע רכיבים מסוימים?

אלף זעירא · 30/10/24

שלום. זה המשכנתא שלי נכון לעכשיו:
290000 ש''ח קל''צ: 2.98 אחוז [נשאר 12 שנה]
332000 ש''ח פריים מינוס משהו: 5.45 אחוז [נשאר 27 שנה]
119000 ש''ח משתנה כל 5 שנים [עוד 3 שנים מועד השינוי] צמודה למדד: 1.8 אחוז [נשאר 14 שנה]
42000 ש''ח הלואה פריים + 2 ס''ה 8 אחוז. [נשארו 9 שנים].

[לא ברורה לי בדיוק מהות הריבית וההצמדה בהלוואה, כי מצד אחד רשום באתר שההחזר הוא פריים + 2 שזה 8 אחוז, מצד שני רשום שם גם את הציטוט הבא ''ערוך לפי מדד : 2,485.9716 נק' שער דולר: 3.74400 סך יתרה משוערכת: ₪ 42,283.00 נכון לתאריך- 29/10/24'', אז לא ברור לי בדיוק מה קורה כאן. האם זה פריים + 2 או מדד או שער הדולר?]

ועכשיו לשאלה:

האם תנאי המשכנתא הם טובים?
האם כדאי למחזר?
האם כדאי לפרוע רכיבים מסוימים?
יש לי אפשרות לפרוע כמאה אל''ש. אם המשכנתא גרועה, או לפחות רכיבים מסוימים בה גרועים אולי כדאי לפרוע, ואם היא טובה אוכל להשקיע את הכסף הנ''ל בשוק ההון לטווח ארוך.
אדגיש שאין לי בעיה עם עמידה בהחזר החודשי ב''ה, השאלה רק מה יותר ריווחי

אודה למומחים שישיבו.

דוד - יועץ משכנתאות · 30/10/24

היי
הקלצ פצצה - לא לנגוע בו
את הפריים והמצ כדאי למחזר למלצ ולחסוך בריביות ומדדים.
ה 42 אלף אני מבין שזה הלוואה חיצונית למשכנתא...

ולגבי האפשרות לפרוע 100 אלף אני תמיד אומר אם עומדים בהחזרים והכל חלק
לא פורעים משכנתא (שזה בעצם ההלוואה הכי טובה שניתן להשיג..)
אלא ישנם אפיקי השקעה רבים לטווח הארוך שככל הנראה יהיו משתלמים יותר!

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
את הפריים והמצ כדאי למחזר למלצ ולחסוך בריביות ומדדים.

אבל אין חובה שיהיה לפחות שליש מהמשכנתא בפריים?

דוד - יועץ משכנתאות · 30/10/24

נכתב ע"י אלף זעירא:
אבל אין חובה שיהיה לפחות שליש מהמשכנתא בפריים?

לא. אין חובה כזאת

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
לא. אין חובה כזאת

זכור לי שהיה פעם. אולי בוטל.

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
את הפריים והמצ כדאי למחזר למלצ ולחסוך בריביות ומדדים.

אתה חושב שאוכל לקבל היום במל''צ ריבית טובה יותר מהריביות שיש לי? יש הכנסות מסודרות.
ואגב, מדובר בריביות ממש גרועות? או שהן סטנדרטיות אלא שאפשר לנסות לשפר?

דוד - יועץ משכנתאות · 30/10/24

במלצ כיום מקבלים ריבית יותר טובה ממה שיש לך בפריים בין 1/2 ל3/4 אחוז פחות
ולגבי המצ אומנם הריבית אינה גבוהה אבל שים לב שהיא צמודת מדד

דמוקרטיה · 30/10/24

אפשר לקפוץ על האשכול?
משכנתא של 1,300,000
יש מה למחזר?

אבא1234 · 30/10/24

נכתב ע"י דמוקרטיה:
אפשר לקפוץ על האשכול?
משכנתא של 1,300,000
יש מה למחזר?
צפה בקובץ המצורף 1806545

נלקח עם יועץ?
כמה שנים משולמת המשכנתא?

דמוקרטיה · 30/10/24

כן לפני שנה וחצי
לשלושים שנה
דירה יד שניה טאבו משותף- 2

למה זה תשאל לשמי · 30/10/24

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
לגבי המצ אומנם הריבית אינה גבוהה אבל שים לב שהיא צמודת מדד

שים לב שבמחזור ממ"צ למל"צ בהינתן שזה יהי' מיחזור פנימי כנראה ישלם לפחות 3% יותר בריבית,
יש לו עוד 3 שנים לנ. השינוי, לשנה הקרובה האינפלציה תהיה כנראה יותר מ-3% אך מהיכי תיתי מה יהי' אח"כ ?
אני לא הייתי נוגע בזה.

דוד - יועץ משכנתאות · 30/10/24

נכתב ע"י דמוקרטיה:
אפשר לקפוץ על האשכול?
משכנתא של 1,300,000
יש מה למחזר?
צפה בקובץ המצורף 1806545

בוודאי שיש כדאיות מחזור במשכנתא הנוכחית
אבל בשביל לדעת האם אפשרי לבצע את זה בפועל זה כמובן תלוי בנתונים האישיים שלך ובנתוני העיסקה

דמוקרטיה · 30/10/24

לכמה ריבית אפשר להגיע פלוס מינוס
במקרה הכי טוב?

דוד - יועץ משכנתאות · 30/10/24

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
שים לב שבמחזור ממ"צ למל"צ בהינתן שזה יהי' מיחזור פנימי כנראה ישלם לפחות 3% יותר בריבית,
יש לו עוד 3 שנים לנ. השינוי, לשנה הקרובה האינפלציה תהיה כנראה יותר מ-3% אך מהיכי תיתי מה יהי' אח"כ ?
אני לא הייתי נוגע בזה.

נכון
אם לא היה את הפריים היחסית גבוה לא הייתי ממליץ למחזר עכשיו וכן להיות עם יד על דופק
אבל אם כבר ממחזרים את הפריים הייתי מכניס ככל הנראה גם את המצ
ומקבל משכנתא יציבה יותר

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
שים לב שבמחזור ממ"צ למל"צ בהינתן שזה יהי' מיחזור פנימי כנראה ישלם לפחות 3% יותר בריבית,
יש לו עוד 3 שנים לנ. השינוי, לשנה הקרובה האינפלציה תהיה כנראה יותר מ-3% אך מהיכי תיתי מה יהי' אח"כ ?
אני לא הייתי נוגע בזה.

אני קצת מבולבל בנושא של מ''צ, ואני רואה שאתה מבין בזה, אשמח אם תוכל להסביר לי קצת יותר, מהו ה'משתנה' ומהו ה'צמודה', כלומר מה בדיוק משתנה כל כמה שנים, ומה מהות ההצמדה. אם תוכל להסביר במילים פשוטות אודה לך מאוד.
ולמה כתבת שבמחזור פנימי אשלם 3% יותר אם אמחזר למל''צ?
תודה

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
במלצ כיום מקבלים ריבית יותר טובה ממה שיש לך בפריים בין 1/2 ל3/4 אחוז פחות

אבל אם הפריים ירד אז זה יהיה נמוך ממה שאקבל במל''צ לכאורה. לא כך?
אלא אם כן תענה לי שאז אוכל למחזר שוב.

אבא1234 · 30/10/24

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
שים לב שבמחזור ממ"צ למל"צ בהינתן שזה יהי' מיחזור פנימי כנראה ישלם לפחות 3% יותר בריבית,
יש לו עוד 3 שנים לנ. השינוי, לשנה הקרובה האינפלציה תהיה כנראה יותר מ-3% אך מהיכי תיתי מה יהי' אח"כ ?
אני לא הייתי נוגע בזה.

התחזית של בנק ישראל לשנת 2025 היא אינפלציה של 2.8 אחוז.
(כולנו יודעים כמה בנק ישראל צדק בשנים האחרונות... וד"ל)
למעשה אפילו אם כך יהיה נראה לי עדיין שווה כי בצמודה הקרן עולה ויש ריבית דריבית

דמוקרטיה · 30/10/24

אני מעלה פרטים נוספים

אבא1234 · 30/10/24

נכתב ע"י אלף זעירא:
אני קצת מבולבל בנושא של מ''צ, ואני רואה שאתה מבין בזה, אשמח אם תוכל להסביר לי קצת יותר, מהו ה'משתנה' ומהו ה'צמודה', כלומר מה בדיוק משתנה כל כמה שנים, ומה מהות ההצמדה. אם תוכל להסביר במילים פשוטות אודה לך מאוד.
ולמה כתבת שבמחזור פנימי אשלם 3% יותר אם אמחזר למל''צ?
תודה

קודם כל מחזור למל"צ יעלה ב 3 אחוז כי זה ריבית יותר יקרה ובערך כך מקבלים היום (4.8).

המשתנה והקבועה זה בריבית וההצמדה היא רק בקרן.
ריבית משתנה הוי אומר שהריבית שקיבלת היא משתנה כל כמה שנים כפי מדד מסויים (אג"ח) + מרווח שהוא לא משתנה.
הצמדה זה אומר שהקרן צמודה למדד המחירים (שעלתה בשנים האחרונות) וכמובן מה שעולה בקרן גם עליו משלמים ריבית.

אלף זעירא · 30/10/24

נכתב ע"י אבא1234:
קודם כל מחזור למל"צ יעלה ב 3 אחוז כי זה ריבית יותר יקרה ובערך כך מקבלים היום (4.8).

המשתנה והקבועה זה בריבית וההצמדה היא רק בקרן.
ריבית משתנה הוי אומר שהריבית שקיבלת היא משתנה כל כמה שנים כפי מדד מסויים (אג"ח) + מרווח שהוא לא משתנה.
הצמדה זה אומר שהקרן צמודה למדד המחירים (שעלתה בשנים האחרונות) וכמובן מה שעולה בקרן גם עליו משלמים ריבית.

אוקיי. התחלתי להבין. בוא נמשיך ברשותך.
1] לפי מה נקבע בתחנות השינוי האם להעלות או להוריד את הריבית?
והאם יש בכלל אופציה שזה יורד או שזה תמיד בעליה?
והאם אפשר לצפות מעכשיו מה יהיה עוד 3 שנים?
2] מה יותר יקר משתנה צמודה למדד ב1.8 או מל''צ ב4.8?
3] אם יש לי מ''צ 1.8 איך אני יכול לדעת כמה אני משלם בפועל? כי כולם אומרים לי פה שאני משלם יותר מ1.8 בגלל ההצמדה למדד, אבל איך אני בעצם מחשב כמה אני משלם בס''ה? האם 1.8 + אחוז המדד שעלה השנה זה הס''ה אותו אני משלם? [לדוגמא בשנה זו 1.8 + 2.8 עליית המדד ס''ה 4.6].