משכנתא טובה - מה היא?

שפן הסופר · 5/9/24

שלום לכולם
אני מנסה להוציא כעת משכנתא וכמו בכל משא ומתן הבנקים רוצים להרוויח ומבחינתם רצוי כמה שיותר, גם אני......
רק שלבנק יש "קצת" יותר מושגים ממני אז זה לא כוחות, אני לא בא ללמוד את כל התורה כולה על רגל אחת, אבל כן מחפש לדעת מה צריכה להיות התוצאה אליה כדאי לי לשאוף.

אז ככה, מדובר על דירה נוספת, מימון של עד 50% [אין לי צורך ביותר] אין שום בעיה עם הכנסות, חיווי אשראי מצוין וחשבונות בנק שמתנהלים לתפארת.
הסכום המבוקש הוא כ 310,000
חשוב לי מאוד שזה לא יהיה צמוד מדד.
התכוונתי לקחת את המשכנתא ל 20 שנה וההחזר החודשי שיהיה לי נח אתו הוא כ 2200 מקסימום 2500 [למרות שאשמח אם זה יהיה פחות]
היות וזו דירה להשקעה וכנראה שהיא לא תישאר שלי עד תום תקופת המשכנתא חשוב לי לצמצם את הקנס ביציאה, כלומר לקצר את תקופת הקל"צ, אם הבנתי נכון.
את השאר אצטרך לקחת בפריים ו/או מל"צ
אשמח לדעת איזו ריבית נחשבת לטובה ב -
א. קל"צ ל 15 שנה
ב. פריים ל 20 שנה
ג. פריים ל 25 שנה
ד. מל"צ
וכן מה מומלץ במשתנה, איזה עוגן וכל כמה זמן.
פספסתי משהו? אשמח לדעת.

תודה רבה מראש לכל מי שיואיל בטובו לעבור על הפוסט הזה, ואם הוא יאציל עלי מידיעותיו עאכו"כ.

ירא שמיי · 5/9/24

@שפן הסופר
תשאף לשליש קל"צ 4.5-5
השאר מל"צ כל שנתיים/1.5 4.6-4.85
כמובן שאם בקל"צ תגיע ל4.5 אז במל"צ יהיה יותר יקר וכן להיפך (שיקול שלך להרוויח בקנס או בחודשי). בהצלחה!

ברברוג · 5/9/24

נכתב ע"י ירא שמיי:
@שפן הסופר
תשאף לשליש קל"צ 4.5-5
השאר מל"צ כל שנתיים/1.5 4.6-4.85
כמובן שאם בקל"צ תגיע ל4.5 אז במל"צ יהיה יותר יקר וכן להיפך (שיקול שלך להרוויח בקנס או בחודשי). בהצלחה!

מה המטרה של מלצ כל שנתיים?

מאיר עלי באבא · 5/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
מה המטרה של מלצ כל שנתיים?

כי עכשיו הריבית גבוהה ויש סיכוי טוב שעוד שנתיים כשהעוגן יירד תרוויח ריבית יותר נמוכה
וגם שגם אם תצא באמצע העמלת היוון תהיה מאוד נמוכה

ari1980 · 5/9/24

נכתב ע"י שפן הסופר:
שלום לכולם
אני מנסה להוציא כעת משכנתא וכמו בכל משא ומתן הבנקים רוצים להרוויח ומבחינתם רצוי כמה שיותר, גם אני......
רק שלבנק יש "קצת" יותר מושגים ממני אז זה לא כוחות, אני לא בא ללמוד את כל התורה כולה על רגל אחת, אבל כן מחפש לדעת מה צריכה להיות התוצאה אליה כדאי לי לשאוף.

אז ככה, מדובר על דירה נוספת, מימון של עד 50% [אין לי צורך ביותר] אין שום בעיה עם הכנסות, חיווי אשראי מצוין וחשבונות בנק שמתנהלים לתפארת.
הסכום המבוקש הוא כ 310,000
חשוב לי מאוד שזה לא יהיה צמוד מדד.
התכוונתי לקחת את המשכנתא ל 20 שנה וההחזר החודשי שיהיה לי נח אתו הוא כ 2200 מקסימום 2500 [למרות שאשמח אם זה יהיה פחות]
היות וזו דירה להשקעה וכנראה שהיא לא תישאר שלי עד תום תקופת המשכנתא חשוב לי לצמצם את הקנס ביציאה, כלומר לקצר את תקופת הקל"צ, אם הבנתי נכון.
את השאר אצטרך לקחת בפריים ו/או מל"צ
אשמח לדעת איזו ריבית נחשבת לטובה ב -
א. קל"צ ל 15 שנה
ב. פריים ל 20 שנה
ג. פריים ל 25 שנה
ד. מל"צ
וכן מה מומלץ במשתנה, איזה עוגן וכל כמה זמן.
פספסתי משהו? אשמח לדעת.

תודה רבה מראש לכל מי שיואיל בטובו לעבור על הפוסט הזה, ואם הוא יאציל עלי מידיעותיו עאכו"כ.

משכנתא טובה היא לא רק ריביות. יותר נכון זה כמעט משני. יותר חשוב הבניה של המשכנתא. התקופות. הקבועות ולהמנע מעמלות פרעון וכו'.
בגדול יועץ תמיד יידע איך לגרום לך למינימום עמלות פרעון. מלא טיפים שבדרך כלל שווה לשלם על זה סכום נמוך יחסית למשכנתא שזה עסקת חייך.
במקרה שלך שזה רק 300 אלף. לא יודע כד כמה מבחינת. ריביות זה יחסוך לך ביחס לסכום של יועץ. עדיין לעניין העמלות היוון זה הקריטי. ולכן מומלץ עד כמה שניתן קלצ נמוך ולתקופה קצרה. ראיתי גם קלצ ל10 שנים ב3.99.
בקיצור.
במקרה שלך קבועות לתקופה קצרה . וכמובן ריביות טובות
עם קצת הבנה בנושאי הפיתוי אתה יכול להרוויח לא מעט

ברברוג · 5/9/24

נכתב ע"י ari1980:
משכנתא טובה היא לא רק ריביות. יותר נכון זה כמעט משני. יותר חשוב הבניה של המשכנתא. התקופות. הקבועות ולהמנע מעמלות פרעון וכו'.
בגדול יועץ תמיד יידע איך לגרום לך למינימום עמלות פרעון. מלא טיפים שבדרך כלל שווה לשלם על זה סכום נמוך יחסית למשכנתא שזה עסקת חייך.
במקרה שלך שזה רק 300 אלף. לא יודע כד כמה מבחינת. ריביות זה יחסוך לך ביחס לסכום של יועץ. עדיין לעניין העמלות היוון זה הקריטי. ולכן מומלץ עד כמה שניתן קלצ נמוך ולתקופה קצרה. ראיתי גם קלצ ל10 שנים ב3.99.
בקיצור.
במקרה שלך קבועות לתקופה קצרה . וכמובן ריביות טובות
עם קצת הבנה בנושאי הפיתוי אתה יכול להרוויח לא מעט

עמלות היוון זה רק למקרים של פירעון מוקדם.
בחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לזה.

מאיר עלי באבא · 5/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
עמלות היוון זה רק למקרים של פירעון מוקדם.
בחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לזה.

פרעון מוקדם הוא לא רק בפריעת המשכנתא לצורך מכירה או אם זכית בלוטו
פרעון מוקדם הוא גם במיחזור וחלק ניכר מהמשכנתאות מגיעות למיחזור או בגלל הגדלת תקופה או בגלל ירידת ריביות או שיפור המצב הכלכלי שמאפשר ריביות יותר טובות
ואם תרצה לפרוע רק את החלק שאין עמלה בהרבה מקרים תהיה תקוע עם בנק אחד כי הבנקים האחרים לא כ"כ ששים להיות בדרגה שניה

חד וקולע · 5/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
עמלות היוון זה רק למקרים של פירעון מוקדם.
בחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לזה.

עכשיו הריביות גבוהות, בעוד כמה שנים שירדו הריביות וירצה למחזר יהיה לו עמלת היוון, ולכן חשוב שהקלצ עכשיו יהיה נמוך, כדי שיוכל למחזר בזמן הירידה במינמום קנס

פי האתון · 5/9/24

אני לא חושב שבמקרה שלך כדאי לך ללכת ליועץ הכסף הזה כחיסכון במשכנתא יאפיל על כל ריבית מושגת
לעניין עמלות היוון המקרה שהובא פה על 3.99 הוא קיצוני חריג וכנראה הוא הפגיז בשאר המסלולים או לקוח מיוחד במיוחד או משפחת עובד בנק וכדומה לא חושב שהממוצע בשוק עובר את ה-4.4 במקרים הכי טובים נניח שבלי יועץ ל-10 שנים תביא 4.6 , העמלת היוון ביחס למה שיועץ יביא תהיה עוד כמה שקלים בודדים (וגם לא ראיתי שהיועצים רואים לנכון להדביק מרווחים גדולים במשתנות בשביל שהקבועות יירדו בדרך כלל דואגים לשניהם העמלה היא לא הפרמטר היחיד) על 4.4 בלי סיבות מיוחדות לא יהיה יועץ שלא יוריד את הכובע וגם פה כתבו על 4.5 לאחרונה שזה נמוך להחריד
נתון נוסף לגבי העמלה שהקבועה שלך תהיה 100000 נמוך במיוחד ואם תקח לשנים קצרות סביר להניח שלא תרצה מיחזור בכלל
אם בכל זאת אתה פוחד מהעמלה קח עוד 150000 במשכנתא שאינך צריך כקבועה צמודה זה גם יוזיל לך את השאר וגם תיפטר מזה חודש אחרי ותישאר רק עם המשתנה
אף אחד אינו נביא ולא יודעים את העתיד מנחשים ועניין של חוש עסקי (תחזיות? ראה ערך תחזית מדד לחודש החולף ולשנתיים החולפות)
הבניה והתמהיל זה מילים מסובכות אני חושב ש-90 אחוז מהיועצים נותנים לא צמוד בלבד בזמננו - שליש קל"צ 2 שליש מל"צ לבד ממקרי פיתוי. וכמובן כל שנה פחות יותר חיסכון אם כי קצת יותר בהחזר חודשי) תחתור לזה ותוותר על הפריים הריבית שלו לא מצדיקה ואם אתה אוהב תנודתיות לך על מק"מ (שגם אין עמלות היוון) או על שנה וחצי, אלא אם כן הוא יהיה נמוך ביותר (עם הפחתה של 0.8 ומעלה)
שים לב שמשכנתא נמוכה זה גם נתון קצת מגרע בבנק לדעתי בלי פיתוי תוכל להגיע ל- 4.7-4.6 ל-20 שנה (במקרה כזה ההחזר חודשי על גבול ה-2000) ול-4.6-4.5 ל-10 שנים (במקרה זה ההחזר 3200) בעבודה איכותית ומאומצת ובעוגנים נמוכים (למשל מק"מ לאומי)
במקרה שללא פיתוי קבועה ל-10 שנים משתנה ל-20 שנה תמהיל מומלץ לדעתי החזר חודשי 2400
במל"צ יש כמה עוגנים בכל בנק תבסס על הנמוכים מביניהם וכך גם תרוויח מוקדם יותר את השינוי בריבית שסביר להניח שתהיה (עוגן נמוך מבוסס על המשתנות הקצרות יותר) ואם לא תהיה הכי גרוע תוכל למחזר בתאריך השינוי המוקדם
בהצלחה

גרעין · 5/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
לעניין עמלות היוון המקרה שהובא פה על 3.99 הוא קיצוני חריג וכנראה הוא הפגיז בשאר המסלולים או לקוח מיוחד במיוחד או משפחת עובד בנק וכדומה לא חושב שהממוצע בשוק עובר את ה-4.4 במקרים הכי טובים נניח שבלי יועץ ל-10 שנים תביא 4.6 , העמלת היוון ביחס למה שיועץ יביא תהיה עוד כמה שקלים בודדים (וגם לא ראיתי שהיועצים רואים לנכון להדביק מרווחים גדולים במשתנות בשביל שהקבועות יירדו בדרך כלל דואגים לשניהם העמלה היא לא הפרמטר היחיד)

אני לא יודעת מתי הגשת 300K ואם עשית את זה אחרי חופש גדול לפני ראש השנה.
עכשיו עשיתי 300K ורב הבנקים ניפנפו אותי בריביות של 5.2 וממש לא התחננו שאחזור.
ב"ה הגענו לשליחם הטובים וקיבלנו - קלצ 4.72 ומלצ בתוספת של 0.35 יצא בערך 4.56 אבל היו רגעים שהתיאשתי.

פי האתון · 6/9/24

למשל...
אני ממש בהתחלה. בכנות. אעדכן בסוף.
אבל ברור שזה עבודה. הבהרתי את זה (ראו ציטוט בהודעה הבאה)
אגב תוך יומיים 3 הצעות מ-3 בנקים התחיל בדיסקונט המשיך מזרחי כעת פועלים ועדיין לא הגשתי ללאומי ולא חזרתי לאף בנקאי

פי האתון · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
בעבודה איכותית ומאומצת ובעוגנים נמוכים (למשל מק"מ לאומי)

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
אני ממש בהתחלה. בכנות. אעדכן בסוף.

נשמח לעידכון.
באמת בשביל הסקרנות

פי האתון · 6/9/24

אבל גם הכיוון לא ממש כמו שתיארת הלא כן?

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
אבל גם הכיוון לא ממש כמו שתיארת הלא כן?

מה שתיארתי זה מה שהיה.
ומה שקיבלתי קיבלתי בגלל שעם הבנקאית הזאת עבדנו במקביל על עוד תיקים.
ודווקא היא רצתה לתת לי יותר נמוך ומאחר ומדובר ברווק היא לא יכלה לתת יותר.
אם הייתי באה כפרטית ברור שזה לא מה שחסר לה עכשיו לטפל ב300K.

פי האתון · 6/9/24

נכתב ע"י גרעין:
אם הייתי באה כפרטית ברור שזה לא מה שחסר לה עכשיו לטפל ב300K.

לא פקפקתי אבל במקרה שלי דוקא כן
מצרף גם את ההתחלה של דיסקונט וסימולציה מזרחי לעומת פועלים בעיקר בשביל האומץ של השואל הנ"ל ירידה מהירה ממש וקלה בתוך יומיים כשמעכשיו העבודה הרבה יותר קלה אם לאומי יאשרו מרווח כמו פועלים במק"מ הגעתי ל-4.45 נראה לי אטרקטיבי כך ש"נתפשר על 4.55 ויעלו לי במרווח? אודרופ... (כתבתי לו 4.7 ל-20 שנה)
ברור סייעתא דשמיא אבל כן. קיים.
תראי ריבית חזויה כוללת.

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
לא פקפקתי אבל במקרה שלי דוקא כן
מצרף גם את ההתחלה של דיסקונט וסימולציה מזרחי לעומת פועלים בעיקר בשביל האומץ של השואל הנ"ל ירידה מהירה ממש וקלה בתוך יומיים
ברור סייעתא דשמיא אבל כן. קיים.
תראי ריבית חזויה כוללת.

לא מכירים אותך שם? פעם ראשונה שהם רואים אותך?

פי האתון · 6/9/24

לחלוטין כן. אביא לך את השמות בשמחה בפרטי.
האמת - כמו עוד הרבה תיקים לא דיברתי בכלל עם הבנקאי זה חבר ששלחתי ואני פשוט מייעץ לו ויושב על המיילים אין לו שום קשר לבנקאים.

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
לחלוטין כן. אביא לך את השמות בשמחה בפרטי.
האמת - כמו עוד הרבה תיקים לא דיברתי בכלל עם הבנקאי זה חבר ששלחתי ואני פשוט מייעץ לו ויושב על המיילים אין לו שום קשר לבנקאים.

בהחלט יפה
היום באתי לאחד הבנקאים עם תיק של 2.4 מיליון
הוא אמר לי בתקופה הזאת גם 10 אני לא מקבל...