דיון מחירי הדירות לאן?

בנייה | ראיון

"אנשים לא מבינים את עומק הקטסטרופה, התפוקה באתרי הבנייה נפלה ב־30%-50%"​

חברת בית ירושלמי מקדמת בימים אלה כ־50 פרויקטים של התחדשות עירונית בבירה ולאחרונה החלה להתרחב אל מחוץ לעיר • המנכ"ל יחיאל סגל בטוח ש"הביקוש לדירות רק יגדל", אבל סבור שאין מה להסתנוור מהעובדה שהתחלות הבנייה לא ירדו, משום שהאתרים עובדים הרבה יותר לאט, ומזהיר כי העלויות יגולגלו לרוכשים​

יובל ניסני10:07


פרויקט בר יוחאי בקטמונים שמקדמת החברה / צילום: 3VISION

16

"אנשים לא מבינים מספיק את המשמעות של המחסור בכוח אדם באתרי הבנייה. לא מבינים את עומק הקטסטרופה. כל אתרי הבנייה נמצאים בנפילה דרמטית מבחינת התפוקה, בין 30% ל־50%. רוב האתרים פעילים, אבל עם כמות עובדים מזערית. חברה גדולה שעובדת לידנו, חברה ציבורית שמפעילה אתר שזקוק ל־250 עובדים, מסתדרת עם 20 בלבד כי זה מה שיש. וככה זה אתר אחרי אתר. מדובר בנזקים אדירים. בפרויקט בודד שלנו אני מעריך כבר היום נזק של 20-30 מיליון שקל רק מהחודשים האחרונים. בסוף הקבלנים לא ישלמו את הנזקים, אלא רוכשי הדירות. הכול יתגלגל ללקוחות".

כך אומר יחיאל סגל, מנכ"ל חברת בית ירושלמי, בראיון לגלובס. לדבריו, "יש תחושה שבדרך כלשהי הדברים הסתדרו, אבל בפועל כלום לא קורה. שום דבר לא חזר לקדמותו". נכון לכתיבת שורות אלו הגיעו לישראל מתחילת המלחמה פחות מ־9,000 עובדים חדשים מחו"ל, מול מחסור של יותר מ־100 אלף עובדים פלסטינים שהיו כאן לפני 7 באוקטובר.
"אפשר להמשיל את זה למפעל שהתגלתה בו תקלה", ממשיך אבישי מאירוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה. "אחרי בדיקה מחליטים שצריך להחליף את כל כוח האדם, 200 אלף עובדים, שמפטרים מהיום למחר. הרי ברור שזה יוביל להשבתת המפעל לשנתיים ויותר. והנמשל: אם מדינת ישראל מחליטה שהיא לא רוצה יותר פלסטינים באתרי הבנייה, יש הדרגתיות: השנה יהיו 80% פלסטינים ו־20% זרים; בשנה הבאה 60% פלסטינים, בעוד שלוש שנים 40% וכך הלאה.

יחיאל סגל​

אישי: בן 36, נשוי + 8, מתגורר בירושלים
מקצועי: הקים את חברת בית ירושלמי ב-2012


"ההחלטה שהתקבלה בפועל היא החלטה פופוליסטית שאין בה שום היגיון. זה שערורייתי. הסיבה העיקרית לכך שאין הפגנות ברחוב בעניין היא שכולם בענף עסוקים בכיבוי שריפות. חוץ מזה, הקבלנים נתפסים בציבור כגוף קפיטליסטי שאין מה לרחם עליו, לכן הפגנה לא תעזור כאן לדעתי".

"ירושלים מתחדשת, זה נותן לה צ'אנס נוסף"​

הבית של קבוצת בית ירושלמי נמצא בירושלים. עד לפני שנה וחצי־שנתיים היא התמקדה בפעילות רק בעיר הבירה, והיא עובדת בימים אלו על כ־50 פרויקטים ברחבי העיר. בסך הכול מקדמת החברה כ־10,000 דירות בשלבים שונים, כמחציתן בהתחדשות עירונית.
בשנים האחרונות נרשמת תנופה גדולה בירושלים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, וב־2023 המחוז מוקם ראשון מבחינת מספר תוכניות הפינוי בינוי המקודמות בו, כולל מספר הדירות הכולל בהן (30,552), וכן מבחינת מספר תוכניות הפינוי בינוי שאושרו בשנה שעברה.
"הוועדה המחוזית ירושלים היא ועדה מיוחדת, עם חזון שהיא חותרת אליו בהתמדה", אומר מאירוביץ. "בעניין תוספת דירות ועצירת ההגירה השלילית מהעיר - יש לה תוכנית פעולה סדורה כיצד לעשות את זה. יושבת ראש הוועדה שירה תלמי באבאי יושבת בוועדות, ואנשי המחוז מרימים טלפונים ליזמים כדי לקדם תוכניות ופועלים בשיטתיות להגיע ליעד".
- פרסומת -

לדברי סגל, באישור הדירות הרבות יש בשורה לעיר כולה: "זה שירושלים הולכת ומתחדשת, נותן לה צ'אנס נוסף. ירושלים מציעה משהו חדש, וזה מדבר לכולם. הפרויקטים החדשים והאופי שלהם גורמים לאנשים לשנות את דעתם, והמציאות מוכיחה שיש מכירות. זה אולי יהיה מפתיע לשמוע, אבל היום רוכשים מתלבטים בין בת ים, נתניה וירושלים; בין תל אביב לירושלים. פעם זה היה נשמע מופרך".


סגל (משמאל) ומאירוביץ. ''המשטר התגלה בכשליו'' / צילום: יח''צ

לפי כשנתיים החליטה החברה על "יציאה מהחומות" אל ערים אחרות ברחבי הארץ, וכיום כבר יש לה שישה פרויקטים פעילים מחוץ לירושלים, לצד עוד פרויקטים בתכנון - בחדרה, בטירת הכרמל, ברחובות, באשקלון, בעפולה ועוד.
יש הבדל בעבודה מול אנשי התכנון מחוץ לירושלים?
"במחוזות אחרים ובעיריות אחרות אותו חזון קיים - אבל לא אותו קצב", אומר מאירוביץ. "יכול להיות שאנחנו חשים ככה גם בגלל שאנחנו לא מספיק ותיקים באותם מקומות, אבל לירושלים יש דרך פעולה ייחודית.

"דבר אחד ברור: ככל שאתה מגיע למקומות פריפריאליים יותר, כך אתה נתקל במורכבות רבה יותר. במקומות מוחלשים אין תוכניות אב, אין כוח אדם לממש את החזון במלואו, אין ביטחון עצמי להסתכל קדימה. הם צריכים לפתור את בעיות התקציב של עוד שלושה חודשים, ולא מסוגלים לחשוב על פרויקט של עוד חמש שנים. קשה להם להשקיע משאבים ומחשבה לטווח הארוך. אלו הסוגיות שבהן החיזוק הפריפריאלי חשוב מאוד".
ככלל, אתם מרגישים שינוי בתפיסה התכנונית?
"ההתנהלות של מינהל התכנון מחלחלת למטה, ללא ספק", אומר סגל. "הרוח השתנתה: לפני ארבע וחמש שנים היינו באים ומדברים על תוספת - מיד היו אומרים לנו שזו חזירות. זה לא קיים בשיח יותר. כולם מבינים שדירות הן צורך, שהתחדשות עירונית היא צורך. הכלים בפועל להגיע לאישור עדיין מורכבים, אבל החזון השתנה. אני כבר לא נתפס כקפיטליסט חזיר, כי היום זה החזון: להוסיף כמה שיותר דירות.
לעבוד ליד הבית, במודיעין - מתחם העסקים והטק החדש של העיר
"רפי אלמליח ונתן אלנתן (מנכ"ל מינהל התכנון ויו"ר מטה התכנון הלאומי, בהתאמה - י"נ). לא רואים בעיניים. שניהם 'יושבים' על אנשים בצורה אינטנסיבית. יושבים בישיבות עם כל הגופים ו'מטמטמים' אותם כל הזמן להביא תוצאות. לא מניחים לאף אחד".
"נקודה כאובה מאוד היא, עדיין, הרישוי", מוסיף מאירוביץ. "יש מחלקות רישוי עם שלושה אנשים בלבד שאמורים לטפל בכל הבקשות, וכדי לקבל היתר צריך לעבור 20-40 תחנות בדרך. כבר ביטלנו את מוסד ההקלות (הקלות בנייה שהיו מאפשרות שינויים מסוימים תוך כדי תהליך הרישוי ומסרבלות אותו - י"נ), לכן הבדיקה אמורה להיות טכנית בעיקרה - אז למה לא לעבור להליך ממוחשב? זה יכול לחסוך כוח אדם עצום.
"גם בבנייה עצמה אפשר לשנות הרבה בכוח אדם, בתאונות עבודה, בבעיות בדק, אם נעבור לבנייה ממוכנת, מתועשת. זה מחדל של המדינה שאנחנו עדיין לא שם. אין שום סיבה שייקח שלוש שנים וחצי לבנות בניין. זה יהיה קל, פשוט וקצר, כל הרעות החולות ייעלמו".
ובכל זאת, לא מפחיד להתרחב ולגדול דווקא בתקופה הזאת?
"הראייה שלנו היא אסטרטגית", מציין מאירוביץ. "הענף הזה לא עובד במקצבים של חצי שנה ושנה, אלא בראייה לטווח ארוך. הצורך לא הולך להיעלם: אנשים לא יגורו ברחובות; הם מתחתנים, מתגרשים, מולידים ילדים, והם צריכים דירות. עוד שלושה חודשים, עוד חצי שנה, עוד שנה, הענף יחזור למסלול.
"אז גם אנחנו ממשיכים, כי בענף הנדל"ן אתה מתכנן את עצמך מבחינת ביקוש והיצע לטווחים של חמש עד שמונה שנים קדימה. יש כאן נזק, ללא ספק: נזק כספי ישיר, כמו לשרוף כסף, אבל מבחינת הצורך זה לא הולך לשום מקום ואנחנו נהיה שם".

"מודדים התחלות בנייה במקום את היקף העבודה"​

למרות המצב שמתארים סגל ומאירוביץ, ואף שטרם הגיעה לישראל מאסה משמעותית של עובדים מחו"ל ביחס למחסור הקיים, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו לאחרונה מצביעים על מספר מפתיע של התחלות הבנייה: בעוד רבים הזהירו מצניחה בנתונים, היקף התחלות הבנייה למגורים ברבעון הראשון עמד על כ־16 אלף דירות - גבוה מזה שנרשם ברבעון הראשון של 2023.
- פרסומת -

איך אתם מסבירים את הנתונים הללו?
"עליי להודות שאני לא יודע לתת הסבר לנתונים האלה, חוץ מאפשרות אחת", אומר סגל. "התחלת בנייה נספרת כשהפועל הראשון נכנס לאתר, אבל הנפילה היא לא בכמות האתרים הפעילים, אלא בהיקף העבודה. מה זה משנה אם פתחו אתר לפני חצי שנה, ובפועל התקדמו בו מאז ב־3%? היה צריך לדגום כאן את היקף העבודה, את היקף התקדמות הבנייה באתרים, ובפרק זמן קצר כזה, של כמה חודשים, ללמ"ס אין כלים אמיתיים כדי להבין את האירוע הזה. הנתונים לא משקפים".
"זה אומר שמשך הבנייה יתארך", מוסיף מאירוביץ, "ובעוד שנה וחצי־שנתיים נראה התארכות של הבנייה, איחורי מסירה, פיצויים ועוד המון סיפורים, וזה יגולגל ללקוחות, לרוכשים, כי הם שוב ישלמו יותר שכירויות, שוב ישלמו עוד משכנתאות. אם ילכו לבית המשפט, הקבלן יגיד שמדובר בכוח עליון. לקוח הקצה ייפגע. אין כאן קסם.
"יש עוד דבר שחייבים לציין וזה השב"חים (שוהים בלתי חוקיים - י"נ). המצב הנוכחי מגדיל את מספרם, בין אם בהסכמה עם השב"כ, בין אם בחצי הסכמה ובין אם בהעלמת עין. יש עשרות אלפי שב"חים, ברמה כזו או אחרת, שמסתובבים במדינה. חלק מהם מחזיקים כל מיני אישורים לענפים אחרים, הם מעבירים אותם, מספסרים באישורים מענף לענף, שלא בהתאם לאישור. ככה זה: כשהמדינה פועלת בחוסר היגיון, השוק השחור מתחיל לפרוח".

"פיצויים לרוכשים? שיעזרו למילואימניקים"​

אחת הסוגיות הנלוות למציאות הקיימת, שעודנה תלויה באוויר, נוגעת לפיצויים שיידרשו קבלנים לשלם לרוכשי דירות בשל עיכובים במסירת דירות חדשות - עיכובים שגורמים בשוק טוענים שיגיעו גם לשנה שלמה במקרים מסוימים, והכול בשל המלחמה והמחסור החמור בעובדים. קולות רבים בענף טוענים כי על המדינה להשתתף בפיצויים הללו, שצפויים להיות עצומים - אך התפיסה של אנשי בית ירושלמי בנושא הזה שונה, ואולי גם מפתיעה.
"נתחיל מזה שישנם פיצויים מהקורונה שטרם הגיעו לזכאים במלואם", אומר סגל. "עד שמצליחים להקים מגנון פיצויים, עד שמייצרים את ה'טופסולוגיה' ומגייסים את כוח האדם הנדרש, עד שמקיימים את ועדות הערר ועד שהכסף בפועל מגיע לאנשים - עד אז אותם קבלנים שמבקשים פיצוי אולי כבר יעשו פינוי בינוי לבניינים שהם עכשיו מאכלסים.

"אני מאמין קטן מאוד במענקים מהמדינה, ולא חושב שזה התפקיד שלה במקומות האלה. היא צריכה להשקיע ולהתמקד באנשים שנפגעו בצורה הרסנית: בתושבי הצפון והדרום שנפגעו, במילואימניקים. הפגיעה שלהם משמעותית הרבה יותר מאנשים שהפסידו 50 או 100 אלף שקל בגלל איחורים במסירת דירות".
"אפשר לחשוב על פתרונות יצירתיים יותר", מציע מאירוביץ. "המדינה יכולה למשל להפחית 3% משיעור המע"מ על אותן דירות, או להפחית במס הרכישה עליהן. זה יכול להיות סוג של פתרון. המדינה לא צריכה להוציא אקטיבית כסף. צריך פתרונות שלא מצריכים הקמת גופים ושלל פרוצדורות. את המענקים צריך להשאיר למי שקרס ב אמת, למי שחווה פגיעה משמעותית".

"המדינה רצה מסערה לסערה ומקיטוב לקיטוב"​

אנשי בית ירושלמי הם יזמים המגיעים מהחברה החרדית. כמו כולנו, גם הם חשים היטב את חום הוויכוחים המתלהטים בעת האחרונה סביב חוק גיוס החרדים לצה"ל וסביב תרומתה הכללית של החברה החרדית למדינה.
"בתקופה הזאת השיח לא באמת מגיע לכדי דיון מעמיק בסוגיה", אומר סגל. "נקלענו בשנתיים האחרונות למצב מורכב מאוד במדינה, מתחילתה של הרפורמה/המהפכה המשפטית, והמדינה רצה מאז בעיקר מסערה לסערה ומקיטוב לקיטוב. יש הרבה מה לדון בנושאים האלה, אבל אני לא חושב שעל נושאים מהותיים, בליבת ערכי היסוד של המדינה, ראוי לדון בחופזה תוך כדי אמוציות ברמה הכי גבוהה. לא ניתן להגיע לתוצאות אמיתיות ולדיון אמיתי בצורה כזו, ובתקופה מקוטבת כל כך, רעה כל כך.
"זו תקופה שאנחנו עסוקים בה בפתרון של מה שדחוף ובהול. כשהבית בוער, קודם כול מתמקדים בכיבוי השריפה. גם אם יש עוד דברים חשובים בבית, השריפה היא הכי קריטית. חשוב לדון בנושאים האלה בצורה רגועה, איכותית, מעמיקה, וזה נכון לעוד הרבה דברים שהתקופה הזאת מציפה, כמו העובדה שאין לנו חוקה ואין משטר יציב. המשטר התגלה בכשליו: זו שיטת ממשל שיוצרת לנו הרבה בעיות, ואילוצים שמביאים אותנו להרבה כעסים פנימיים.

"בכל נושא צריך לדון, כי בסוף זה לא משנה מי צודק - אנחנו פה כדי לחיות ביחד. אף אחד לא מתכוון ללכת. אם אנחנו חושבים שמישהו הולך להיעלם מפה, וכך ייפתרו הבעיות - זאת טעות. אנחנו צריכים להסתדר, למצוא את המכנה המשותף הרחב ולמצוא פתרון לבעיות.
"כולם פה כדי להישאר, גם מרב מיכאלי וגם איתמר בן גביר, גם החברה הערבית וגם החברה החרדית, גם הכיפות הסרוגות וגם החילונים. אם צד אחד צועק שכואב לו, והצד השני גם צועק שכואב לו - אז כולם צודקים, כי אובייקטיבית לשניהם כואב".