מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

ה. שלמה · 29/5/24

שמתי לב שהאתר של ליעד יוסף בנוי על נתון שבעיר שיש יותר מפרוייקט אחד, כל הנרשמים שמופיעים בפרוייקט שיש בו הכי פחות נרשמים, נרשמו בכולם,
וכן אלו שנרשמו בפרוייקט אחד מעליו נרשמו לכל הפרוייקטים חוץ מהפרוייקט המינימלי.
במידה והנתון הזה לא נכון, אחוזי הזכיה יורדים פלאים.

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
שמתי לב שהאתר של ליעד יוסף בנוי על נתון שבעיר שיש יותר מפרוייקט אחד, כל הנרשמים שמופיעים בפרוייקט שיש בו הכי פחות נרשמים, נרשמו בכולם,
וכן אלו שנרשמו בפרוייקט אחד מעליו נרשמו לכל הפרוייקטים חוץ מהפרוייקט המינימלי.
במידה והנתון הזה לא נכון, אחוזי הזכיה יורדים פלאים.

לא הצלחתי להבין.
תוכל להסביר יותר?

ה. שלמה · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
לא הצלחתי להבין.
תוכל להסביר יותר?

אחוזי הזכייה מחושבים שם לפי ממוצע הנרשמים בכל הפרוייקטים יחד בעיר, מתוך הנחה שאם בפרוייקט אחד יש 1000 נרשמים ובפרוייקט אחד יש 1100 יש שם ממוצע 1050.
אח"כ נבדק כמה דירות מוצעות לאותם 1050 איש.
נתון זה יכול להיות נכון רק אם ה1000 שנרשמו בא' נרשמו גם בב'.
בהנחה שנרשמו אנשים אחרים לגמרי בשני הפרוייקטים אז יש 1000+1100 =2100

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
אחוזי הזכייה מחושבים שם לפי ממוצע הנרשמים בכל הפרוייקטים יחד בעיר, מתוך הנחה שאם בפרוייקט אחד יש 1000 נרשמים ובפרוייקט אחד יש 1100 יש שם ממוצע 1050.
אח"כ נבדק כמה דירות מוצעות לאותם 1050 איש.
נתון זה יכול להיות נכון רק אם ה1000 שנרשמו בא' נרשמו גם בב'.
בהנחה שנרשמו אנשים אחרים לגמרי בשני הפרוייקטים אז יש 1000+1100 =2100

ברוב רובם של המקומות הנרשמים בא' הם גם הנרשמים בב'.
המקום היחיד שיכול להיות הבדל זה בקרית גת ששם יש שכונה במערב לציבור החרדי ושכונה בצפון לציבור הכללי.
כרגע, ממוצע הנרשמים במערב גבוה בכ1300 מהנרשמים בצפון. לדעתי, לא מדובר בקבוצות שונות, אלא החרדים נרשמים בין במערב ובין בצפון, ואילו הציבור הכללי (לפחות בחלקו) נרשם רק בצפון (בגלל הרתיעה מהכותרת האדומה הבולטת - צביון חרדי...)

ה. שלמה · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
ברוב רובם של המקומות הנרשמים בא' הם גם הנרשמים בב'.
המקום היחיד שיכול להיות הבדל זה בקרית גת ששם יש שכונה במערב לציבור החרדי ושכונה בצפון לציבור הכללי.
כרגע, ממוצע הנרשמים במערב גבוה בכ1300 מהנרשמים בצפון. לדעתי, לא מדובר בקבוצות שונות, אלא החרדים נרשמים בין במערב ובין בצפון, ואילו הציבור הכללי (לפחות בחלקו) נרשם רק בצפון (בגלל הרתיעה מהכותרת האדומה הבולטת - צביון חרדי...)

מסתבר שהנרשמים בב' שלא נרשמו בא' לא נרשמו גם בג' וזה אנשים אחרים. (בגלל שהם לא מודעים לתועלת ברישום בכל העיר)
סטיות קטנות ישנם בוודאי, ולכן אחוזי הזכיה קטנים במעט,
כמה? איני יודע.
כנ"ל לגבי בני מקום, הוא מחשב ממוצע נרשמו בני מקום, ומוריד מכלל הדירות, יש מצב שגם בני המקום נרשמו רק בהגרלה אחת ולכן ישנם יותר בני מקום שנרשמו, במקרה זה זה משמעותי יותר לכללי.

שרה שפרט · 29/5/24

למתוסכלים שלא הצליחו לזכות עד היום, אולי כדאי להשקיע כעת בהחלפת כתובת ולהפוך ל"בן מקום" במקום אטרקטיבי בעוד 3 שנים?
אם יש איזה צפי /כיוון על עתודות בניה בעוד כמה שנים?

שלום יצחקי · 29/5/24

בית שמשניק
רק אפתח בברכת תודה גדולה על כל העזרה ייש"כ עצום,
אם אפשר שאלה קטנה, אני ברשימת המתנה באלעד מתוך 102מקום 13 הגרלה של לפני שנה 2276
ובירושלים מקום 8 בהמתנה מתוך 56 הגרלה לפני שנה ו4 חודשים 2179 , האם שווה להתייחס להגרלה הנוכחית כאילו אני לא ברשימת המתנה, או להרשם רק למקומות שהריווח הצפוי גבוה מאלו שאני בהמתנה?

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י שרה שפרט:
למתוסכלים שלא הצליחו לזכות עד היום, אולי כדאי להשקיע כעת בהחלפת כתובת ולהפוך ל"בן מקום" במקום אטרקטיבי בעוד 3 שנים?
אם יש איזה צפי /כיוון על עתודות בניה בעוד כמה שנים?

צריך לבחור מקום כזה שיצא להגרלות רק בעוד 3 שנים ולא קודם לכן, וכמעט בלתי אפשרי לצפות כזה דבר.
אולי יותר קל להפוך פשוט למילואימניק...

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י שלום יצחקי:
בית שמשניק
רק אפתח בברכת תודה גדולה על כל העזרה ייש"כ עצום,
אם אפשר שאלה קטנה, אני ברשימת המתנה באלעד מתוך 102מקום 13 הגרלה של לפני שנה 2276
ובירושלים מקום 8 בהמתנה מתוך 56 הגרלה לפני שנה ו4 חודשים 2179 , האם שווה להתייחס להגרלה הנוכחית כאילו אני לא ברשימת המתנה, או להרשם רק למקומות שהריווח הצפוי גבוה מאלו שאני בהמתנה?

וואו. חתיכת שאלה.
יש לך סיכויים ממש טובים ב2 ההגרלות, ומדובר בהגרלות מאד מאד משתלמות...
למעשה, אני חושב שלא הייתי נמנע מלהיכנס בכלל, כי למרות הסיכויים הגבוהים מאד שלך באלעד ובירושלים, אין כאן זכייה ודאית, וגם צריך לקחת בחשבון שיישארו לך הדירות האחרונות בפרוייקט.
מצד שני, הסיכויים גבוהים מאד, וגם עברה תקופה מסויימת מההגרלות, כך שההיתר מתקרב...
למעשה, במקרה כזה, הייתי ממליץ לנהוג בזהירות יתירה, ולהיכנס רק להגרלות עם רווחים גבוהים מאד (בתנאי כמובן שיש אפשרות למימון הגבוה).
בהצלחה!

בית שמשניק · 29/5/24

נתוני מכירה מרשות המיסים מ3 חודשים האחרונים על דירות 4 חד' חדשות בדימונה (סיננתי את הדירות הגדולות במיוחד):

ה. שלמה · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
נכתב ע"י שלום יצחקי:

בית שמשניק
רק אפתח בברכת תודה גדולה על כל העזרה ייש"כ עצום,
אם אפשר שאלה קטנה, אני ברשימת המתנה באלעד מתוך 102מקום 13 הגרלה של לפני שנה 2276
ובירושלים מקום 8 בהמתנה מתוך 56 הגרלה לפני שנה ו4 חודשים 2179 , האם שווה להתייחס להגרלה הנוכחית כאילו אני לא ברשימת המתנה, או להרשם רק למקומות שהריווח הצפוי גבוה מאלו שאני בהמתנה?

לחצ/י כדי להרחיב...

וואו. חתיכת שאלה.
יש לך סיכויים ממש טובים ב2 ההגרלות, ומדובר בהגרלות מאד מאד משתלמות...
למעשה, אני חושב שלא הייתי נמנע מלהיכנס בכלל, כי למרות הסיכויים הגבוהים מאד שלך באלעד ובירושלים, אין כאן זכייה ודאית, וגם צריך לקחת בחשבון שיישארו לך הדירות האחרונות בפרוייקט.
מצד שני, הסיכויים גבוהים מאד, וגם עברה תקופה מסויימת מההגרלות, כך שההיתר מתקרב...
למעשה, במקרה כזה, הייתי ממליץ לנהוג בזהירות יתירה, ולהיכנס רק להגרלות עם רווחים גבוהים מאד (בתנאי כמובן שיש אפשרות למימון הגבוה).
בהצלחה!

בכל מקרה, כדאי להירשם לא לפני הרגע האחרון.

shs · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
כתבתי לעיל את הרווח המשוער לדירות 4 חד' 100 מ"ר במקומות המומלצים.
אז אכתוב שוב בצירוף סכום ההשקעה:

דימונה - השקעה כ620K. רווח כ580K - לא כולל מענק 40K
קרית גת צפון - השקעה כ1.36 מיליון. רווח כ485K
קרית גת מערב - השקעה כ1.17 מיליון. רווח כ680K
רכסים - השקעה כ1.03 מיליון. רווח כ650K - לא כולל מענק 40K
מגדל העמק - השקעה כ900K. רווח כ450K
אלעד - השקעה כ1.9 מיליון. רווח כ300K

תודה רבה על הפילוח
לדעתי צריך גם לקחת בחשבון את דמי השכירות שהנכס יניב, בשנים עד שניתן למכור, זה משהו שיכול לצמצמם את פערי הרווחים בין הערים השונות.

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י shs:
תודה רבה על הפילוח
לדעתי צריך גם לקחת בחשבון את דמי השכירות שהנכס יניב, בשנים עד שניתן למכור, זה משהו שיכול לצמצמם את פערי הרווחים בין הערים השונות.

נכון. אבל קשה עד בלתי אפשרי לצפות את מחירי השכירות עוד 5 שנים בפרוייקט שעדיין לא הוקם...

LIFE'S GOOD · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
נכון. אבל קשה עד בלתי אפשרי לצפות את מחירי השכירות עוד 5 שנים בפרוייקט שעדיין לא הוקם...

זה באמת תלוי מקומות. אלעד הפרויקטים בתוך העיר ואפשר לראות מה המחירים היום, וכן יש הרבה ביקוש. כמה יהיה עוד 5 שנים באמת א"א לדעת. ברכסים גם אפשר לראות לפי המחירים היום, אפילו שגבעת הפרסה היא חדשה, אבל לכאו' זה רק יעלה את המחיר. קרית גת באמת קשה לדעת כי זה הכל שכונות חדשות, ובפרט שבהתחלה יהיו שם אלפי יח"ד כנראה שהשכירות בשנים הראשונות לא תהיה מאד יקרה, אבל מצד שני כשהמקום יתבסס ויתחיל להיות 'מרכז' גם הוא יהיה יתייקר. דימונה, באמת קשה לדעת (אפשר אולי לבדוק איפה הפרויקט ממוקם, ואם יש איזו סיבה שיהיה שם יותר יקר מאשר בשאר העיר - כגון שכונה חדשה ויוקרתית וכו')

חרבות ברזל · 29/5/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
דימונה - השקעה כ620K. רווח כ580K - לא כולל מענק 40K

נכתב ע"י בית שמשניק:
רכסים - השקעה כ1.03 מיליון. רווח כ650K - לא כולל מענק 40K

המענק כמובן הוא הלוואה כך שזה לא חלק מהרווח

https://www.gov.il/he/pages/maanak-dira

חרבות ברזל · 29/5/24

נכתב ע"י הטעם המושלם:
במקומות בהם יש מענק מאיזה סכום הוא יורד- מההון עצמי או מהמשכנתא?
כלומר- אם אני קונה ברכסים דירה במיליון- אני צריכה רק 60 אל"ש הון עצמי או 860 אל"ש משכנתא?

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
רק 60 א'

המענק הוא לא חלק מההון עצמי אלא חלק מהמשכנתא, רק שזו הלוואה בלי ריבית ל 5-7 שנים

"ניתן לקבל את המענק רק לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המינימלי הנדרש. כספי המענק יינתנו בפעימה אחת."

https://www.gov.il/he/pages/maanak-dira

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י חרבות ברזל:
המענק הוא לא חלק מההון עצמי אלא חלק מהמשכנתא, רק שזו הלוואה בלי ריבית ל 5-7 שנים

זו לא הלוואה בלי ריבית, אלא הלוואה בלי קרן - כי לא צריך להחזיר אותה בכלל. ולכן היא נקראת "מענק"...

יב כסליו · 29/5/24

נכתב ע"י חרבות ברזל:
טעות חמורה את ההלוואה צריך להחזיר, והיא ניתנת רק אם יש יכולת החזר אתה מוזמן לקרוא קצת בעיון בקישור למעלה

אתה טועה ,איך אתה מעיז להתווכח עם בית שמשניק?אבל בכל מקרה זה מענק שאם דווקא רוצים, תמיד אפשר להחזיר.........

בית שמשניק · 29/5/24

נכתב ע"י חרבות ברזל:
טעות חמורה את ההלוואה צריך להחזיר, והיא ניתנת רק אם יש יכולת החזר אתה מוזמן לקרוא קצת בעיון בקישור למעלה

ציטוט מתוך הקישור הנ"ל

על המענק

מענק הוא הלוואה ללא החזר עד תום תקופת ההתחייבות (תקופת ההתחייבות היא 5 עד 7 שנים).
מתן הלוואה כרוך בהמצאת ביטחונות מספקים לשביעות רצון הבנק. נושא זה נתון לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק, ואין באפשרות משרד הבינוי והשיכון להתערב בשיקולים אלה.
לפי ההנחיות גם בעת מתן הלוואות זכאות או מענק על הבנק להתייחס לכספים אלה כפי שמתייחס לכספים הניתנים ממקורותיו.