השקעות שוק ההון לעומת נדלן- מספר הערות

[מה יש]

יש כאן לא מעט שרשורים שנכנסים במישרין או בעקיפין לדיון מה נותן יותר תשואה מה יותר משתלם מה יותר נכון.
אני רוצה להביא כאן מספר נקודות אחרות שפחות מקבלות כאן משקל ובעיני יש להן משמעות. לא כדי להכריע אלא כדי לקחת בחשבון.

לכולנו ברור שחלק מהתנהלות כלכלית נכונה זה חיסכון.
השלב הראשון בחיסכון הוא להניח כסף בצד, פנוי משימושים עכשוויים.
השלב הבא הוא למצוא את המקום המתאים להניח בו את הכסף שלנו כך שיגדל ונרוויח מה יותר מההשקעה ומהאיפוק שלנו.
בציבור שלנו רווחת התפיסה שהשקעת נדלן היא המשתלמת ביותר.
אני לא מתכוונת להתווכח עם הנקודה הזו אלא להאיר מספר פרמטרים נוספים. לעיונכם:

- פשטות:

רכישת נכס נדלני היא עסק מורכב. לברר על הנכס, לקבל החלטה, להוציא משכנתא (ראו נקודה שניה). לשפץ. למצוא שוכרים. לחתום חוזה. להתעסק עם הנכס בכל פעם שיש (שלא יקרה..) נזילה, חורים בתקרה או מזגן שהתקלקל. לדבר עם השוכרים על הצ'ק שחזר.
אפשר לקחת מנהל נכס- צריך למצוא גם אותו.. ועדיין זה לא חוסך את כל הבלגן.

-הון עצמי, תזרים:

בשוק ההון ניתן להשקיע בכל סכום. זה כמובן פחות משתלם אבל לצורך הענין אפשר גם 100 שח בחודש. השקעה נדלנית תמיד מתחילה בהון עצמי גבוה יותר. יש לנקודה הזו כמה משמעויות:
בהשקעה בשוק ההון ניתן להשקיע באופן מיידי כל סכום שיש לכם. קיבלתם מתנה מסבתא 1000 שח? היא מייד יכולה להתחיל לשאת ריבית. לעומת זאת, אם אתם בדרככם להשקיע בדירה, למתנה הזו אין כמעט משמעות.
בדרך כלל היתרון הכלכלי של השקעה בנדלן הוא המינוף הפשוט- משכנתא. בכוונה מדגישה 'פשוט' כי גם בשוק ההון ניתן להתמנף אבל זה מסובך הרבה יותר. אלא שמשכנתא עולה כסף שעלול לפגוע בתשואה (רכשתם נכס, יש שוכרים! ואז הריביות עולות, מה שכנראה יקרה בקרוב, ואתם מאבדים חלקים משמעותיים מהתשואה) מעבר לזה חייבים לקחת בחשבון שלנכס יש לא פעם הוצאות בלתיצפויות, חודשים ריקים ועוד, וההתחייבות למשכנתא בעינה עומדת. כמו בסעיף א' תיק ההשקעות שלכם יצטער מאד אם לא תתנו לו לגדול באופן יזום אבל אם תחגגו שמחה או חלילה ארוע רפואי הוא לא יתקשר מהבנק ולא יפגע בתזרים החודשי שלכם.

- פיזור:

יש השקעות פנסטסיות עם תשואות פנומנליות. הסיבה שאנחנו נמנעים מהן לרב היא כי הן מסוכנות. מאחר ובכל השקעה יש סיכונים מומלץ לכל אחד לבצע פיזור בתיק ההשקעות שלו ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. לפזר בשוק ההון זה קל. לפזר בנדלן זה מסובך הרבה יותר. נניח ועומד לרשותכם הון אדיר ואתם רוכשים 7 דירות, עדיין במקרה של פיצוץ בועת הנדלן (נכון זה לא יקרה.. ועדיין) אתם בסיכון מטורף.

- מימוש התשואה:
אני קצת חוזרת על עצמי אבל בסוף לשם המימוש הזה התכנסנו. השקעה בשוק ההון זמינה תמיד, אם כי לא תמיד משתלם לממש אותה (אם פיזרתם, וכנראה פיזרתם- יש לכם בחירה מה לממש). מימוש השקעה נדל"נית לא מתאפשר בדרך כלל בטווח של ימים וגם בשביל למכור נכס תוך שבועות ספורים עד חודש צריך מנות גדושות של ס"ד. בהשקעה בשוק ההון ניתן לממש חלק- איזה חלק שתבחרו מההשקעה. בנדל"ן זה יותר מסובך. כמובן שכל זה יכול להיות חסרון או יתרון, תלוי במטרת ההשקעה. (לא רציתי לדבר שוב על תשואות אבל אפקט הריבית דריבית המדהים שבשוק ההון צובר פער משמעותי מול הנדלן בטווח של 30 שנה, שזה טווח השקעה ארוך למדי מרב האנשים כאן שיותר חושבים על חסכון לצורך נישואי הילדים)

-התאמת אופי:

יש לנו נטיה לחשוב שאם משהו אחד הוא מוצלח הוא מוצלח לכולם. זה מתחיל בסט שקונים לכל הנכדים בלי להתחשב ביוסי הג'ינגי שהסגול הזה לא עושה לו טוב, וממשיך במחשבה שיש רק צורה אחת מוצלחת להרויח כסף. בשוק ההון הכסף נזיל כל הזמן. זה פלוס בשבילכם, או מינוס? בנדלן לוקח זמן עד שיש הון נזיל בסוף, זה טוב לכם או לגיס שלכם? להתעסק עם שוכרים, מתאים לכם? להתמיד בהפקדות חודשיות לחשבון ההשקעות שלכם זה דבר שיקרה או שאתם ותכנונים לא תמיד חברים טובים? מתאים לכם השקעה פסיבית- להניח את הכסף ולשכח ממנו (שוק ההון) או שאתם צריכים את הפידבק הפסיכולוגי שבשכירות (או במניות דיבידנד)

בטוחה שיש עוד נקודות, רק רציתי להציע כמה רעיונות שאולי יעזרו לכם לחשוב ובעיקר להציע לכם להמתין עוד רגע לפני שלוקחים החלטה.
אשמח להערות, הארות ותובנות

 

[מקצועי בלבד]

מאד יפה מה שכתבתם.
רק כמה הארות.

בדרך כלל היתרון הכלכלי של השקעה בנדלן הוא המינוף הפשוט- משכנתא. בכוונה מדגישה 'פשוט' כי גם בשוק ההון ניתן להתמנף אבל זה מסובך הרבה יותר.

מינוף בשוק ההון בכלל לא חייב להיות מסובך, והוא יכול להיות מאד פשוט.
הייתי אומרת שמינוף בשוק ההון הוא פשוט לא נושא מוכר, אבל הוא ממש לא חייב להיות מסובך.

(לא רציתי לדבר שוב על תשואות אבל אפקט הריבית דריבית המדהים שבשוק ההון צובר פער משמעותי מול הנדלן בטווח של 30 שנה, שזה טווח השקעה ארוך למדי מרב האנשים כאן שיותר חושבים על חסכון לצורך נישואי הילדים)

משמע מהדברים שבפחות מ30 שנים שוק ההון מניב פחות, אז אני רוצה לומר שלדעתי זה לא נכון.
כמעט בכל טווח השקעה שתבחרו, [לא ספציפית איזה שנה מסוימת וכדו'] אני יכולה להראות לכם ששוק ההון הניב תשואה יותר גבוהה משוק הדירות.

אבל בהחלט השקעה בדירה לטווח ארוך יכולה להיות השקעה טובה, וכמו שהוסבר פה שכל אחד צריך לראות מה מתאים לו ומה לא.

 

[מה יש]

הייתי אומרת שמינוף בשוק ההון הוא פשוט לא נושא מוכר, אבל הוא ממש לא חייב להיות מסובך.

מסכימה עם ההדגשה. משכנתא זה משהו ושכלאחד כמעט מכיר היום מעצמו משכניו וממכריו. סוגי הלוואות כמו גרייס ובלון נשמעים לנוזרים יותר.
אולי תכתבי על כך בהזדמנות, נהנים מאד מהמאמרים שלך.

משמע מהדברים שבפחות מ30 שנים שוק ההון מניב פחות,

לא. מה שהתכוונתי לומר הוא שבהשוואה בין שוק ההון לשוק הנדלן רואים בברור את המשמעות של ריבית דריבית בטווח ארוך. לעומת זאת בטווח של 20 שנה הדברים פחות מוחלטים ומכיון ורב ההשקעות בשוק הנדלן ממונפות הפער מצטמצם.

 

[מקצועי בלבד]

לא. מה שהתכוונתי לומר הוא שבהשוואה בין שוק ההון לשוק הנדלן רואים בברור את המשמעות של ריבית דריבית בטווח ארוך. לעומת זאת בטווח של 20 שנה הדברים פחות מוחלטים ומכיון ורב ההשקעות בשוק הנדלן ממונפות הפער מצטמצם.

ולכן הדגשתי, שגם בשוק ההון ניתן למנף בקלות.

 

[אותיות פורחות]

בדרך כלל היתרון הכלכלי של השקעה בנדלן הוא המינוף הפשוט- משכנתא.

צריך לזכור שבעצם במניות אתה כבר קונה את המינוף, החברות עצמן לוות כספים ובכך הן ממונפות.

(לא רציתי לדבר שוב על תשואות אבל אפקט הריבית דריבית המדהים שבשוק ההון צובר פער משמעותי מול הנדלן בטווח של 30 שנה, שזה טווח השקעה ארוך למדי מרב האנשים כאן שיותר חושבים על חסכון לצורך נישואי הילדים)

במקרה שהשכירות הולכת למשכנתא יש אפקט ריבית דריבית גם בנדל''ן, וגם אם לא אפשר לשים את השכירות בשוק ההון וליהנות מכל העולמות.

נקודה נוספת, מעלה לנדל''ן היא אבן הריחיים של המשכנתא שמכריחה להכניס כסף כל חודש. (אפשר ליצור זאת גם בשוק ההון על ידי משכנתא לכל מטרה או בהלוואות לטווח קצר מגמחים, אבל עדיין...)

 

[מקצועי בלבד]

במקרה שהשכירות הולכת למשכנתא יש אפקט ריבית דריבית גם בנדל''ן,

במקרה כזה אין למשקיע שום ריבית דריבית, אלא הפוך, כל שנה הוא מרוויח פחות ביחס לקרן ההשקעה.
הריבית דריבית במקרה של משכנתא, זה לטובת הבנק...

 

[אותיות פורחות]

במקרה כזה אין למשקיע שום ריבית דריבית, אלא הפוך, כל שנה הוא מרוויח פחות ביחס לקרן ההשקעה.
הריבית דריבית במקרה של משכנתא, זה לטובת הבנק...

יש אפקט ריבית דריבית מכיוון שהשכירות מקטינה את החוב, ובכך הוא בעצם מגדיל את חלקו בדירה כך שבחודש הבא הוא מחזיר יותר קרן מאשר הריבית. (בשפיצר)
מה שאומר שההון שלו בכל חודש גדל בהיקף גדול יותר מאשר בחודש הקודם

 

[מקצועי בלבד]

יש אפקט ריבית דריבית מכיוון שהשכירות מקטינה את החוב, ובכך הוא בעצם מגדיל את חלקו בדירה כך שבחודש הבא הוא מחזיר יותר קרן מאשר הריבית. (בשפיצר)
מה שאומר שההון שלו בכל חודש גדל בהיקף גדול יותר מאשר בחודש הקודם

אשאל אתכם שאלה פשוטה.
מתי יש יותר רווח בדירה להשקעה על ההון העצמי?
בהשקעה בדירה עם מינוף?
או כשאין מינוף?

אז נכון, כשיש מינוף התשואה על קרן ההשקעה היא יותר גדולה.
וממילא ככל שעם הזמן המינוף נהיה קטן יותר, כך התשואה על הקרן קטנה בהתאם.
נכון שכל חודש השכירות מחזירה יותר קרן [בשפיצר] אבל קרן ההשקעה גדלה והתשואה לא גדלה בהתאמה לקרן הזאת, אלא היא רק נסוגה עם הזמן.

אני מקווה שעכשיו זה מובן יותר.

 

[אותיות פורחות]

אשאל אתכם שאלה פשוטה.
מתי יש יותר רווח בדירה להשקעה על ההון העצמי?
בהשקעה בדירה עם מינוף?
או כשאין מינוף?

אז נכון, כשיש מינוף התשואה על קרן ההשקעה היא יותר גדולה.
וממילא ככל שעם הזמן המינוף נהיה קטן יותר, כך התשואה על הקרן קטנה בהתאם.
נכון שכל חודש השכירות מחזירה יותר קרן [בשפיצר] אבל קרן ההשקעה גדלה והתשואה לא גדלה בהתאמה לקרן הזאת, אלא היא רק נסוגה עם הזמן.

אני מקווה שעכשיו זה מובן יותר.

בואו נעשה סדר שניה שנדבר באותם מושגים
אפקט ריבית דריבית = הריבית עצמה הופכת לקרן שמניבה רווחים
מינוף = כאשר לוקחים מינוף בצורה נכונה התשואה גבוהה יותר מכיוון שעלות המינוף נמוכה מהרווח על סכום המינוף, כך שבפועל המינוף גורם לכך שהקרן הראשונית משיאה יותר מאשר קרן דומה בלי מינוף.

בדירה שיש עליה משכנתא, מה שמשתנה הוא המינוף, וכיוון שהמינוף קטן בכל חודש ממילא התשואה על הקרן יורדת מחודש לחודש
לעומת זאת אפקט הריבית דריבית קיים לחלוטין, מכיוון שהחזרת ההלוואה אומרת שכעת יש לי יותר קרן.
זה נכון שהקטנת המינוף נוגסת באפקט הריבית דריבית ומקטינה אותו לשיעור הריבית של הבנק במקום לשיעור התשואה של השכירות.
במידת מה אפשר לפתור זאת עם הלוואות חדשות.

 

[מקצועי בלבד]

בואו נעשה סדר שניה שנדבר באותם מושגים
אפקט ריבית דריבית = הריבית עצמה הופכת לקרן שמניבה רווחים
מינוף = כאשר לוקחים מינוף בצורה נכונה התשואה גבוהה יותר מכיוון שעלות המינוף נמוכה מהרווח על סכום המינוף, כך שבפועל המינוף גורם לכך שהקרן הראשונית משיאה יותר מאשר קרן דומה בלי מינוף.

בדירה שיש עליה משכנתא, מה שמשתנה הוא המינוף, וכיוון שהמינוף קטן בכל חודש ממילא התשואה על הקרן יורדת מחודש לחודש
לעומת זאת אפקט הריבית דריבית קיים לחלוטין, מכיוון שהחזרת ההלוואה אומרת שכעת יש לי יותר קרן.
זה נכון שהקטנת המינוף נוגסת באפקט הריבית דריבית ומקטינה אותו לשיעור הריבית של הבנק במקום לשיעור התשואה של השכירות.
במידת מה אפשר לפתור זאת עם הלוואות חדשות.

ריבית דריבית זה אומר שכל חודש אני מניב תשואה חדשה גם על הריבית של חודש שעבר.
וכשבמציאות כל חודש אני ארוויח פחות על הקרן א"א לקרוא לזה ריבית דריבית.
וגם אם תרצו לקרוא לזה ריבית דריבית, ברור שא"א להשוות את זה בשום אופן לריבית דריבית שקיימת בשוק ההון.

 

[אותיות פורחות]

ריבית דריבית זה אומר שכל חודש אני מניב תשואה חדשה גם על הריבית של חודש שעבר.
וכשבמציאות כל חודש אני ארוויח פחות על הקרן א"א לקרוא לזה ריבית דריבית.

במציאות כל חודש יש לי סך גדול יותר בבעלותי שמכניס לי כסף.
לכן קוראים לזה ריבית דריבית, ולא אני קורא לזה כך אלא זהו השימוש של המונח הזה!
ולכן המשפט הזה

במקרה כזה אין למשקיע שום ריבית דריבית, אלא הפוך

לא נכון, לא מבחינה מהותית ולא מבחינה מעשית.
ובפועל, נכון שהמינוף יורד וזו בעיה, אך היא ניתנת לפתרון על ידי הלואות בלון וכדומה, לא פתרון סופי ומוחלט אבל בהחלט מועיל.

 

[טילון]

יש השקעות פנסטסיות עם תשואות פנומנליות. הסיבה שאנחנו נמנעים מהן לרב היא כי הן מסוכנות. מאחר ובכל השקעה יש סיכונים מומלץ לכל אחד לבצע פיזור בתיק ההשקעות שלו ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. לפזר בשוק ההון זה קל. לפזר בנדלן זה מסובך הרבה יותר. נניח ועומד לרשותכם הון אדיר ואתם רוכשים 7 דירות, עדיין במקרה של פיצוץ בועת הנדלן (נכון זה לא יקרה.. ועדיין) אתם בסיכון מטורף.

זה נכון שכשמשקיעים בנדל"ן יש סיכון מכך שהכסף נמצא באפיק בודד, אבל אם המטרה היא לחסוך כדי לקנות דירות לילדים (שזו מטרה די נפוצה) דווקא יש הגיון להשקיע בנדל"ן- כי זו המטרה של הכסף. גם אם הערך של הדירות ירד, או לא יעלה מספיק, זה לא אמור להפריע כי יהיה קל יותר לקנות דירות לילדים, ומנגד- אם אדם ישקיע בשוק ההון, ובסוף שוק הנדלן יעלה יותר משוק ההון- יהיה קשה יותר לקנות דירות לילדים.

(אם כי הבנתי שיש דבר כזה שנקרא קרנות נדל"ן- שערכן עולה או יורד בהתאמה לשוק הנדל"ן, אבל מבחינות אחרות הן דומות יותר לשוק ההון. אולי במקרה כזה זה עדיף)

ואני כמובן לא ממליצה שום דבר לאף אחד, רק העליתי את הנקודה.

 

[מקצועי בלבד]

במציאות כל חודש יש לי סך גדול יותר בבעלותי שמכניס לי כסף.
לכן קוראים לזה ריבית דריבית, ולא אני קורא לזה כך אלא זהו השימוש של המונח הזה!
ולכן המשפט הזה

לא נכון, לא מבחינה מהותית ולא מבחינה מעשית.
ובפועל, נכון שהמינוף יורד וזו בעיה, אך היא ניתנת לפתרון על ידי הלואות בלון וכדומה, לא פתרון סופי ומוחלט אבל בהחלט מועיל.

אוקיי, אני חושבת שהבנתם את מה שכתבתי, וזה מספיק לי.
אין לי מה לחזור על דבריי עוד פעם ועוד פעם.

 

[אותיות פורחות]

אוקיי, אני חושבת שהבנתם את מה שכתבתי, וזה מספיק לי.
אין לי מה לחזור על דבריי עוד פעם ועוד פעם.

כנ''ל

 

[shimשימי]

זה נכון שכשמשקיעים בנדל"ן יש סיכון מכך שהכסף נמצא באפיק בודד, אבל אם המטרה היא לחסוך כדי לקנות דירות לילדים (שזו מטרה די נפוצה) דווקא יש הגיון להשקיע בנדל"ן- כי זו המטרה של הכסף. גם אם הערך של הדירות ירד, או לא יעלה מספיק, זה לא אמור להפריע כי יהיה קל יותר לקנות דירות לילדים, ומנגד- אם אדם ישקיע בשוק ההון, ובסוף שוק הנדלן יעלה יותר משוק ההון- יהיה קשה יותר לקנות דירות לילדים.

(אם כי הבנתי שיש דבר כזה שנקרא קרנות נדל"ן- שערכן עולה או יורד בהתאמה לשוק הנדל"ן, אבל מבחינות אחרות הן דומות יותר לשוק ההון. אולי במקרה כזה זה עדיף)

ואני כמובן לא ממליצה שום דבר לאף אחד, רק העליתי את הנקודה.

יש צדק רב בדבריך
אלא שלטענת התומכים בשוק ההון
הם מסתמכים על ההיסטוריה
ועד היום לא קרה שלא היה לפחות רווח של 7 אחוז ריאלי
בטווח ארוך של כעשרים שנה

 

[טילון]

יש צדק רב בדבריך
אלא שלטענת התומכים בשוק ההון
הם מסתמכים על ההיסטוריה
ועד היום לא קרה שלא היה לפחות רווח של 7 אחוז ריאלי
בטווח ארוך של כעשרים שנה

שמעתי פעם חישוב שהיו תקופות שבהן שוק הנדל"ן עקף בעליה שלו את שוק ההון. (זה אגב לא אומר ששוק ההון לא עלה אז ב7% לשנה, אלא ששוק הנדל"ן עלה ביותר...)

 

[shimשימי]

שמעתי פעם חישוב שהיו תקופות שבהן שוק הנדל"ן עקף בעליה שלו את שוק ההון. (זה אגב לא אומר ששוק ההון לא עלה אז ב7% לשנה, אלא ששוק הנדל"ן עלה ביותר...)

עיקר מה שאתה צריך להסתכל בשוק הנדלן זה לטווח ארוך
ולא על שנים כאלה ואחרות

כך דוגמה
הדירה של ההורים שלי עלתה לפני עשרים שנה 150 אלף דולר שבזמנו היו שווים באזור ה650 אלף שקל
(אולי מעט יותר
כיום הדירה שווה 1.6 מיליון שקל

אם נעשה חשבון זה רווח של מיליון שקל נומינלי

מה שאומר שאם נוריד אינפלציה צריך להוריד עוד 2 אחוז לשנה שזה משמעותי ביותר


מאידך בשוק ההון אם הייתי שם 650 אלף שקל
היה לי לאחר 20 שנה
כפול 4 ריאלי
כלומר 2.6 מיליון שקל לפני חישוב האינפלצייה (דהיינו שצריך לעלות את הסכום בעוד כמה מאות אלפים)

אז תעשה תחישוב לבד
היתרון העיקרי בדירה(גילוי נאות אני קניתי דווקא דירה ולא משקיע רציני בשוק ההון)
זה רק בגלל עניין רגשי (אפשר לראות אותה ,אין סיכוי לכך שפתאום הדירה תיעלם(יש אבל מזערי)
וכו

 

[מקצועי בלבד]

שמעתי פעם חישוב שהיו תקופות שבהן שוק הנדל"ן עקף בעליה שלו את שוק ההון. (זה אגב לא אומר ששוק ההון לא עלה אז ב7% לשנה, אלא ששוק הנדל"ן עלה ביותר...)

אז אני הייתי שמחה לראות את הנתונים האלו, שמראים שבתקופות מסוימות הדירות עלו יותר משוק ההון.

 

[טילון]

עיקר מה שאתה צריך להסתכל בשוק הנדלן זה לטווח ארוך
ולא על שנים כאלה ואחרות

אם אני מחתנת ילד, לא מעניין אותי מה יקרה בעוד עשר שנים. אני צריכה את הכסף עכשיו. ואי אפשר לדעת מה יקרה בדיוק כשיצטרכו את הכסף. (אני יודעת שלמי שמשקיע בשוק ההון ממליצים להוריד את רמת הסיכון של התיק לקראת התקופה שבה צריך להשתמש בו, אבל זה גם פוגע בתשואה מן הסתם)

אני בכלל לא בטוחה שעדיף להשקיע בנדל"ן מאשר בשוק ההון. רק שמה את זה כעוד שיקול.

 

[ext]

עיקר מה שאתה צריך להסתכל בשוק הנדלן זה לטווח ארוך
ולא על שנים כאלה ואחרות

כך דוגמה
הדירה של ההורים שלי עלתה לפני עשרים שנה 150 אלף דולר שבזמנו היו שווים באזור ה650 אלף שקל
(אולי מעט יותר
כיום הדירה שווה 1.6 מיליון שקל

אם נעשה חשבון זה רווח של מיליון שקל נומינלי

מה שאומר שאם נוריד אינפלציה צריך להוריד עוד 2 אחוז לשנה שזה משמעותי ביותר


מאידך בשוק ההון אם הייתי שם 650 אלף שקל
היה לי לאחר 20 שנה
כפול 4 ריאלי
כלומר 2.6 מיליון שקל לפני חישוב האינפלצייה (דהיינו שצריך לעלות את הסכום בעוד כמה מאות אלפים)

אז תעשה תחישוב לבד
היתרון העיקרי בדירה(גילוי נאות אני קניתי דווקא דירה ולא משקיע רציני בשוק ההון)
זה רק בגלל עניין רגשי (אפשר לראות אותה ,אין סיכוי לכך שפתאום הדירה תיעלם(יש אבל מזערי)
וכו

נראה לי צריך לחשב גם דמי שכירות שהיו ממשלמים לאורך 20 שנה שהם באיזור מליון