דרוש מידע מחפש פרויקטים בירושלים ובמרכז בשלב הפריסייל ההתחלתי

חיים מירושלים · 9/5/24

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005235104/310

עוד מגרש

ראלי · 9/5/24

עדיין זה הימור,
מי אמר שפה יאשרו את זה?
וכמה שנים זה יסחב,
ואם בסוף יבנו דיור מוגן, אז המחיר גבוה מידי

חיים מירושלים · 9/5/24

נכתב ע"י ראלי:
עדיין זה הימור,
מי אמר שפה יאשרו את זה?
וכמה שנים זה יסחב,
ואם בסוף יבנו דיור מוגן, אז המחיר גבוה מידי

התשובה היא שבתוכנית האב של בית שמש הם כתבו שהיות וקיים הרבה דיור מוגן שכבר בנוי בבית שמש ואין צורך ליותר. על כן הם מעודדים שינוי תבע מדיור מוגן לדיור רגיל....
זה שמעתי היום מהיזם.
והוא גם אמר לי שהוא דיבר עם המינהל לפני שהוא ניגש לעיסקה
תבינו שמדובר באדם מאוד רציני.

צחי קרמר · 10/5/24

נכתב ע"י חיים מירושלים:
התשובה היא שבתוכנית האב של בית שמש הם כתבו שהיות וקיים הרבה דיור מוגן שכבר בנוי בבית שמש ואין צורך ליותר. על כן הם מעודדים שינוי תבע מדיור מוגן לדיור רגיל....
זה שמעתי היום מהיזם.
והוא גם אמר לי שהוא דיבר עם המינהל לפני שהוא ניגש לעיסקה
תבינו שמדובר באדם מאוד רציני.

נו נו
בקשר לשינוי מדיור מוגן לרגיל זה דברים שקרו
אבל להעביר סיכון שיזמים מקושרים מאד לוקחים על עצמם ולהפיל אותו על אברכים תמימים ?
ד"א מי מהאברכים שקונה יודע לחשב את הזמן שזה יתעכב עד האישור ומי מהם יודע לחשב את העלויות של ההיטל השבחה?
ואף פעם א"א להשוות לפרויקטים אחרים מספיק שזה שהמגרש באזור חילוני ושם כמנהגם בקודש יוגשו התנגדויות ועתירות

szn · 10/5/24

נכתב ע"י חיים מירושלים:
אז תגיד להרב ברוורמן שאם פעם חשבתי שהוא מבין בנדלן אז אני עכשיו רואה שהוא לא מבין.
אני נותן לך כאן 3 קישורים של מגרשים בבית שמש שכבר אישרו להם את זה.
צפה בקובץ המצורף 1646389

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005297066/310

יש לציין שכל הלינקים שצרפת היה דיון בהפקדה אבל עדיין לא אושר סופית.

אגב, ברמת תמיר יש תוכנית לשינוי תבע ולבניית מגדלי מגורים: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005123020/310
אבל עדיין לא התקדם הענין.

szn · 10/5/24

נכתב ע"י דאון:
יש עכשיו פרויקט בשיווק של דיור מוגן בהר חומה
5/95 עם אופציה להסבת ערבויות
אבל הם משווקים את זה כהשקעה בדיור מוגן לא כשינוי תב"ע וכו

הם מראים במצגת מחירי דירות בשכונה ולפי"ז משווים לדיור מוגן ומראים כמה שזה מחיר זול,
הבעיה הגדולה שאין שום קשר אבל שום קשר! בין מחירי דירות למגורים לבין דיור מוגן.

לתשומת לב @איצ'ה קו המידע

דאון · 10/5/24

נכתב ע"י szn:
הם מראים במצגת מחירי דירות בשכונה ולפי"ז משווים לדיור מוגן ומראים כמה שזה מחיר זול,
הבעיה הגדולה שאין שום קשר אבל שום קשר! בין מחירי דירות למגורים לבין דיור מוגן.

נכון, אבל מבדיקה שעשיתי לאחר שהציעו לי להשקיע
גם בהשוואה לדיור מוגן בגואטמלה (בבניין החדש) זה יותר זול משמעותית
על גואטמלה בבניין הישן אני לא מדבר כי זה מתחם ממש דפוק ואנשים מוכנים לתת את דירתם בחינם...

GRN · 10/5/24

אפשר לשאול מה המחירים לפריסייל בשכונות הקצה בירושלים?

szn · 10/5/24

נכתב ע"י דאון:
נכון, אבל מבדיקה שעשיתי לאחר שהציעו לי להשקיע

אם בדקת וזה משתלם אז מעולה, לא מכיר באמת את פרטי העסקה
אני רק מציין שא"א להשוות מחיר מטר של דירה לבין מטר בדיור מוגן,
כמו שא"א להשוות בין עלות מטר של מסחר לעלות מטר של מגורים.

תחשבו שיבוא משווק וימכור לכם מטר במגדל משרדים בת"א ב-15 אלף למטר
והוא יראה לכם במדלן שמטר של דירה סמוכה בת"א ממכר ב- 50 אלף, ויוכיח מכאן שזה עסקה טובה...

szn · 10/5/24

נכתב ע"י GRN:
אפשר לשאול מה המחירים לפריסייל בשכונות הקצה בירושלים?

מה זה קצה אצלך? נוה יעקב או הר חומה?

דאון · 10/5/24

נכתב ע"י GRN:
אפשר לשאול מה המחירים לפריסייל בשכונות הקצה בירושלים?

למיטב ידיעתי אין היום בירושלים דירות חדשות למכירה בפחות מ- 2.2

szn · 10/5/24

נכתב ע"י דאון:
למיטב ידיעתי אין היום בירושלים דירות חדשות למכירה בפחות מ- 2.2

כמה חד'?

דאון · 10/5/24

נכתב ע"י szn:
כמה חד'?

3

szn · 10/5/24

נכתב ע"י דאון:
מי יקנה בירושלים עשרות אלפי דירות?
בבאר שבע כולה יש פחות מ-10 מתחמים שמקודמים
בירושלים יש עשרות רבות

1. אין שום השוואה בין הביקוש שיש בי-ם (ובכל המרכז) לבין הביקוש שיש לבאר שבע.

2. בי-ם אין כמעט קרקעות פנויות לבניה ולא רוצים לבנות על היערות לכן ראש העיר מקדם פינוי בינוי כדי להגדיל את ההיצע, לעומת זאת בבאר שבע יש שטחים בלתי נגמרים לבניה.

3. בבאר שבע יש רק 215 אלף תושבים לעומת י-ם שיש פי 3 תושבים כלומר 650 אלף תושבים יהודים
ולכן יש ביקוש הרבה יותר גדול (לפי מהנדס העיר הביקוש בי-ם עומד על 6000 יח"ד בשנה).

דבר מעניין, שביד 2 יש 12 פרויקטים בשיווק בבאר שבע וגם בי-ם יש 12 פרויקטים
עכשיו תעשה את החישוב לבד אם בי-ם יש פי 3 תושבים מה היה אמור להיות.....

4. בי-ם קונים גם תושבי חו"ל (סיפר לי יזם השבוע שהוא מכר בפריסייל בקטמונים רק לאנשי חו"ל)

דאון · 10/5/24

נכתב ע"י szn:
1. אין שום השוואה בין הביקוש שיש בי-ם (ובכל המרכז) לבין הביקוש שיש לבאר שבע.

2. בי-ם אין כמעט קרקעות פנויות לבניה ולא רוצים לבנות על היערות לכן ראש העיר מקדם פינוי בינוי כדי להגדיל את ההיצע, לעומת זאת בבאר שבע יש שטחים בלתי נגמרים לבניה.

3. בבאר שבע יש רק 215 אלף תושבים לעומת י-ם שיש פי 3 תושבים כלומר 650 אלף תושבים יהודים
ולכן יש ביקוש הרבה יותר גדול (לפי מהנדס העיר הביקוש בי-ם עומד על 6000 יח"ד בשנה).

דבר מעניין, שביד 2 יש 12 פרויקטים בשיווק בבאר שבע וגם בי-ם יש 12 פרויקטים
עכשיו תעשה את החישוב לבד אם בי-ם יש פי 3 תושבים מה היה אמור להיות.....

4. בי-ם קונים גם תושבי חו"ל (סיפר לי יזם השבוע שהוא מכר בפריסייל בקטמונים רק לאנשי חו"ל)

בגדול אתה צודק, ברור שירושלים עדיפה בהרבה על באר שבע
אבל עדיין יש הרבה יזמים גדולים שנכנסו לעיר בשנים האחרונות בתחום הפינוי בינוי
אביסרור, אפריקה ישראל, קבוצת ב.ס.ר, קבוצת אלקטרה. אורון, גני טל, ועוד
מה גם שהמחירים בבאר שבע לדירה שמיועדת לפינוי בינוי מתחיל ב - 700K ש"ח
בשונה מירושלים שמתחיל ב - 1.7M (סדר גודל)
וזאת השאלה האם הפינוי בינוי בבאר שבע מספיק רציני מבחינה כלכלית? כי א"כ יש פה בשורה גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך

להלן דוגמא לתוכנית שמקודמת ע"י כמה מחברות הנדלן הגדולות בישראל - מתוך אתר מגדילים

"מתחם יעקב אבינו ממוקדם בליבן של שדרות רגר, השדרה המטרופולינית המרכזית של באר שבע. המתחם סמך לאוניברסיטת בן גוריון, בית החולים סורוקה ומרכז הנגב. התוכנית כוללת פינוי והריסה של 6 מבני שיכון ישנים הכוללים 136 יח”ד והקמת 822 יח”ד חדשות בגדלים שונים לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, תוך שדרוג המרחב הציבורי. המתחם מהווה מרכיב משמעותי בחזון ההתחדשות העירונית לשדרות רגר ומשתלב בתפיסת רובע החדשנות.

סטטוס המתחם: נערך שולחן עגון בוותמ”ל.

מסלול יזמים: אפריקה ישראל, קבוצת ב.ס.ר, קבוצת אלקטרה.

אדריכל הפרויקט: ענבל פלד אדריכלים ומתכנני ערים 2002 בע”מ"