דיון מחירי הדירות לאן?

[רוצה בחיים]

ובדיוק בגלל זה בנק לאומי מדבר עכשיו על משכנתאות ל35 שנה...

זאת בדיוק היתה כוונתי רק שהוא לא היחיד השולט.
וגם ככל שתוקפת ההלואה מתארכת הרי שלא באמת מחיר הדירה יכול לגדול משמעותית מפני הריבית דריבית.
אינה דומה הארכה מ 20 ל 25 שנה להארכה מ30 ל 35 שנה

 

[shimשימי]

את זה שמענו,
אני מחכה להסבר מדוע,

תראה...
אני פחות מסתכל על מספרים כמה דירות מול כמה אנשים
אני יותר מסתכל על מגמות ובעלי האינרטסים
ומאמין שהעולם זז לפי מה שהם מחליטים

ולכן ההסבר הוא מאוד מאוד פשוט

כל עוד בעלי האינטרסים מחזיקים בשלטון
הסבירות שמחירי הדיור ירדו באופן קיצוני
הוא לא סביר
ולכן מי שנמנמע מקניית דירה למגורים בגלל זה
הוא למעשה מהמר באופן לא חכם

א.כי אין לו יציבות רק בגלל שאולי מחירי הדיור ירדו
בב.במידה ומחירי הדיור יעלו ,אז הוא עוד יותר מסכן את היציבות שלו למגורים בדירה משלו
ג.גם אם מחירי הדיור ירדו -בעומק זה לא אמור להפריע למי שקונה דירה למגורים
אין שום נ"מ אם הדירה התייקרה או הוזלה חוץ מהרגשה פסיכולוגית
כי רגע הקנייה הוא הרגע שקובע את המחיר האמיתי של הדירה
ואם זה הוזל בהמשך אז זה למעשה הפסד על הנייר שלא אמור לעניין אותך כל עוד אתה לא מתכוון למכור את הדירה

 

[בית שמשניק]

ירידה נוספת של 40K ש"ח נוספים מאז יום שישי וקונים אין...

דירה, רבי ברכיה 22, נתיבות ישראל / רמת בית שמש ד-3, בית שמש | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

בפרויקט רייסדור היוקרתי דירת חלומות חדשה בקומה ראשונה כ- 120 מ'. בדירה 3 שירותים, אמבטיה, ומקלחון ביח' הורים. יציאה למרפסת מהסלון (חצי סוכה), ממ"ד, סורגים, מזגן

www.yad2.co.il

 

[בית שמשניק]

והנה עוד מוכר לחוץ, הפעם ברמה ה', בדירה שאמורה להימסר עוד 3 חודשים (וכנראה הרוכש צריך לשלם את היתרה עד אז).
4 חד' 100 מ"ר חדשה מהניילונים ב2.2M (הורדת מחיר של 170K! ממחיר השיא לפני כחודש).

ShieldSquare Captcha

 

[האברך ממיר]

והנה עוד מוכר לחוץ, הפעם ברמה ה', בדירה שאמורה להימסר עוד 3 חודשים (וכנראה הרוכש צריך לשלם את היתרה עד אז).
4 חד' 100 מ"ר חדשה מהניילונים ב2.2M (הורדת מחיר של 170K! ממחיר השיא לפני כחודש).

ShieldSquare Captcha

אתה רואה את זה כמגמה?
כי בחיפוש כללי על דירות בשכונה, המחירים רחוקים מרחק שנות אור.
רוב דירות שלושה חד' מתומחרות ב-2.25 ומעלה. דירות מוכנות, תלוי באופציה או לא.

ShieldSquare Captcha

ורוב דירות 4 חד' מתחילות ב-2.5. ומתווכים מעריכים בכ-2.6 ומעלה.

ShieldSquare Captcha

לא מתמצא בשוק. השאלה היא אם אתה מזהה מגמה, או שתפסת מקרה נקודתי.

 

[בית שמשניק]

אתה רואה את זה כמגמה?
כי בחיפוש כללי על דירות בשכונה, המחירים רחוקים מרחק שנות אור.
רוב דירות שלושה חד' מתומחרות ב-2.25 ומעלה. דירות מוכנות, תלוי באופציה או לא.

ShieldSquare Captcha

ורוב דירות 4 חד' מתחילות ב-2.5. ומתווכים מעריכים בכ-2.6 ומעלה.

ShieldSquare Captcha

לא מתמצא בשוק. השאלה היא אם אתה מזהה מגמה, או שתפסת מקרה נקודתי.

אף אחד לא מוריד מחיר סתם - כל אחד מנסה לקבל את המקסימום.
אם מוצאים מישהו שמוריד - משמע שקשה כרגע למכור במחיר הרגיל (אלא אם כן מדובר בדירה בעייתית - מה שלא עושה רושם).

 

[האברך ממיר]

אף אחד לא מוריד מחיר סתם - כל אחד מנסה לקבל את המקסימום.
אם מוצאים מישהו שמוריד - משמע שקשה כרגע למכור במחיר הרגיל (אלא אם כן מדובר בדירה בעייתית - מה שלא עושה רושם).

למה סתם? ראיתי בהודעה שלך הסבר יפה.

(וכנראה הרוכש צריך לשלם את היתרה עד אז).

מי שלחוץ למכור תוך שלושה חודשים, בהחלט מוריד מחיר. אחרת, זה יעלה לו הרבה יותר.
אם כדבריך, אנו אמורים לראות בימים הקרובים ירידה כללית במחיר, ולא בדירה ספציפית.

 

[בית שימשי]

אף אחד לא מוריד מחיר סתם - כל אחד מנסה לקבל את המקסימום.
אם מוצאים מישהו שמוריד - משמע שקשה כרגע למכור במחיר הרגיל (אלא אם כן מדובר בדירה בעייתית - מה שלא עושה רושם).

איך זה הגיוני שבזמן שמחירי השכירות בבית שמש עלו בעשרות אחוזים! (וכבר כתבו על זה כמה אשכולות) מחירי הדירות יורדים ?

 

[נתנאל ח]

איך זה הגיוני שבזמן שמחירי השכירות בבית שמש עלו בעשרות אחוזים! (וכבר כתבו על זה כמה אשכולות) מחירי הדירות יורדים ?

שתי סיבות עיקריות למיטב הבנתי
א. ירידת מחירים גורמת לאנשים שפחות ירצו לקנות דירה ולכן הם שוכרים מה שמגדיל את הביקוש לשכירות
ב. עליית הריבית שגרמה לאנשים לא לקנות מחייבת את מי שקנה להעלות את השכירות

 

[א. ש. ט.]

כי בחיפוש כללי על דירות בשכונה, המחירים רחוקים מרחק שנות אור.
רוב דירות שלושה חד' מתומחרות ב-2.25 ומעלה. דירות מוכנות, תלוי באופציה או לא.
ShieldSquare Captcha ורוב דירות 4 חד' מתחילות ב-2.5. ומתווכים מעריכים בכ-2.6 ומעלה.
ShieldSquare Captcha

פייק מוחלט

דירות 3 חדרים גג 2.000.000
דירות 4 חדרים גג 2.200.000

כמובן חוץ אם יש משהו מיוחד ונדיר,
מי שמשלם יותר פשוט פראייר שלא מתמצא במחירים

 

[האברך ממיר]

פייק מוחלט

דירות 3 חדרים גג 2.000.000
דירות 4 חדרים גג 2.200.000

כמובן חוץ אם יש משהו מיוחד ונדיר,
מי שמשלם יותר פשוט פראייר שלא מתמצא במחירים

אז למה בשטח רואים דברים אחרים?
אתה מכיר עסקאות שנסגרו לאחרונה? אני מדבר על רמה ה'. בפרוייקטים המשווקים שם, שהדירות יהיו מוכנות עוד שלוש שנים, ארבעה חד' סטנדרטית מתחילה ב-2.6.
חשוב מאוד לדעת, שהצהרות בפרוג לא משפיעות על השוק ועל המחירים, במיוחד כשההצהרות מנותקות לגמרי מהמציאות.

 

[א. ש. ט.]

אז למה בשטח רואים דברים אחרים?
אתה מכיר עסקאות שנסגרו לאחרונה? אני מדבר על רמה ה'. בפרוייקטים המשווקים שם, שהדירות יהיו מוכנות עוד שלוש שנים, ארבעה חד' סטנדרטית מתחילה ב-2.6.
חשוב מאוד לדעת, שהצהרות בפרוג לא משפיעות על השוק ועל המחירים, במיוחד כשההצהרות מנותקות לגמרי מהמציאות.

בשטח רואים דברים אחרים.

אתה מכיר עסקאות שנסגרו לאחרונה? אני מדבר על רמה ה'

ההודעה שלי הייתה בקשר לרמה ד',
אני מתגורר ברמה ד', ומכיר את השוק,
לגבי רמה ה' ובפרט פרויקטים בשיווק, איני מתמצא,

המחירים הם כמו שכתבתי, ואף יותר נמוכים. מידיעה!

 

[א. ש. ט.]

סליחה,
אכן פספסתי הודעה אחת,
בהתחלה @בית שמשניק דיבר על רמה ד'
ולכך התכוונתי

לא לרמה ה'
מתנצל

 

[הפקות כתיבה]

דירות 4 חדרים גג 2.200.000

אני מאד אשמח למידע על דירה כזו...
מצאתי כמה, כל אחת עם חיסרון בולט אחר - היזק ראייה מטורף / או דירות 3 חדשרים קטנות שהוסיפו עוד חדר אבל התחושה היא יחידת דיור עם 3 חדרי שינה. שירותים אחד, מטבח סלון מחובר וקטן, ותחושה צפופה מאד... לא באמת 4 חדרים
דירה שהיא באמת בנויה מלכתחילה 4 חדרים תעלה יותר
מדברת מתוך היכרות אישית ונואשת עם דירות למכירה ברמה ד

 

[בית שמשניק]

אני מאד אשמח למידע על דירה כזו...
מצאתי כמה, כל אחת עם חיסרון בולט אחר - היזק ראייה מטורף / או דירות 3 חדשרים קטנות שהוסיפו עוד חדר אבל התחושה היא יחידת דיור עם 3 חדרי שינה. שירותים אחד, מטבח סלון מחובר וקטן, ותחושה צפופה מאד... לא באמת 4 חדרים
דירה שהיא באמת בנויה מלכתחילה 4 חדרים תעלה יותר
מדברת מתוך היכרות אישית ונואשת עם דירות למכירה ברמה ד

מה עם הדירה הזו - שהבאתי בהודעה למעלה

דירה, רבינא 5, בית שמש | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

דירת 4 חדרים עם אופציה לחדר חמישי במחיר חסר תקדים! 2 מרפסות סלון מרווח חדרים נוחים וגדולים מחסן וחניה בטאבו מיקום מנצח - קרוב להכל.

www.yad2.co.il

 

[בית שמשניק]

עוד אנחנו מדברים, ועוד מוכר לחוץ ברמה ד' מוריד מחיר בחדות.
הפעם מדובר בדירת 3.5 חד' 98 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת סוכה פתוחה לנוף + מטבח מושקע ב100K + מזגן VRF בכמה עשרות אלפים, והמחיר: 2.14M (הורדת מחיר של 60K מלפני שבועיים).

ShieldSquare Captcha

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

עוד אנחנו מדברים, ועוד מוכר לחוץ ברמה ד' מוריד מחיר בחדות.
הפעם מדובר בדירת 3.5 חד' 98 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת סוכה פתוחה לנוף + מטבח מושקע ב100K + מזגן VRF בכמה עשרות אלפים, והמחיר: 2.14M (הורדת מחיר של 60K מלפני שבועיים).

ShieldSquare Captcha

ממה שאני מבין
זו דירת עם היזק ראיה !

וכמו שכבר כתבו למעלה

אני מאד אשמח למידע על דירה כזו...
מצאתי כמה, כל אחת עם חיסרון בולט אחר - היזק ראייה מטורף / או דירות 3 חדשרים קטנות שהוסיפו עוד חדר אבל התחושה היא יחידת דיור עם 3 חדרי שינה. שירותים אחד, מטבח סלון מחובר וקטן, ותחושה צפופה מאד... לא באמת 4 חדרים
דירה שהיא באמת בנויה מלכתחילה 4 חדרים תעלה יותר
מדברת מתוך היכרות אישית ונואשת עם דירות למכירה ברמה ד

קשה מאוד להשוות עיסקאות על סמך דברים באוויר .

 

[בית שמשניק]

ממה שאני מבין
זו דירת עם היזק ראיה !

וכמו שכבר כתבו למעלה

קשה מאוד להשוות עיסקאות על סמך דברים באוויר .

חלק ניכר מאד מהדירות ברמה ד' וברמה ה' הוא עם היזק ראיה. ככה זה בבנייה כ"כ גבוהה וצפופה.
בעיקרון אתה צודק שאי אפשר להשוות עסקאות בצורה כזו, אבל בכל אופן כשרואים כמה וכמה דירות עם ירידת מחיר בולטת ומחיר נמוך יחסית למ"ר - ניתן לכאורה להסיק מכך שיש כרגע קושי למכור דירות יד שניה במחיר השוק, ומי שמאד לחוץ לעשות זאת נאלץ לחתוך את המחיר בחדות.
מהתרשמות שלי, המצב כרגע בשכונות החדשות בבית שמש (רמה ד' ורמה ה') הוא שיש 2 שווקים שונים מאד זה מזה:
1. דירות יד ראשונה אצל קבלנים - בעיקר ברמה ד'5 (נתיב) וברמה ה'1 (מספר קבלנים) - מחירים גבוהים מאד של 25K וצפונה (כאשר השיאן הוא וולפסון ברמה ה' שמוכר בלמעלה מ30K). שוק זה מתאפיין במבצעי מימון אגרסביים של 20/80 וכדו', מה שכנראה מפתה את הרוכשים לשלם את המחירים המפולפלים.
2. דירות יד שניה - קיפאון מוחלט עם נטייה לירידות מחירים. רוב הדירות בשוק זה מתפרסמות סביב תג מחיר של 23-24K, אבל בפועל מי שלחוץ למכור נאלץ בסופו של דבר להוריד את המחיר לכ21-22K ודרומה.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

חלק ניכר מאד מהדירות ברמה ד' וברמה ה' הוא עם היזק ראיה. ככה זה בבנייה כ"כ גבוהה וצפופה.
בעיקרון אתה צודק שאי אפשר להשוות עסקאות בצורה כזו, אבל בכל אופן כשרואים כמה וכמה דירות עם ירידת מחיר בולטת ומחיר נמוך יחסית למ"ר - ניתן לכאורה להסיק מכך שיש כרגע קושי למכור דירות יד שניה במחיר השוק, ומי שמאד לחוץ לעשות זאת נאלץ לחתוך את המחיר בחדות.
מהתרשמות שלי, המצב כרגע בשכונות החדשות בבית שמש (רמה ד' ורמה ה') הוא שיש 2 שווקים שונים מאד זה מזה:
1. דירות יד ראשונה אצל קבלנים - בעיקר ברמה ד'5 (נתיב) וברמה ה'1 (מספר קבלנים) - עם מחירים גבוהים מאד של 25K וצפונה (כאשר השיאן הוא וולפסון ברמה ה' שמוכר בלמעלה מ30K). שוק זה מתאפיין במבצעי מימון אגרסביים של 20/80 וכדו', מה שכנראה מפתה את הרוכשים לשלם את המחירים המפולפלים.
2. דירות יד שניה - קיפאון מוחלט עם נטייה לירידות מחירים. רוב הדירות בשוק זה מתפרסמות סביב תג מחיר של 23-24K אבל מי שלחוץ למכור נאלץ בסופו של דבר להוריד את המחיר לכ21-22K ודרומה.

נהנתי מהניתוח שלך
תודה
ברשותך שתי הערות

א.

מהתרשמות שלי, המצב כרגע בשכונות החדשות בבית שמש (רמה ד' ורמה ה') הוא שיש 2 שווקים שונים מאד זה מזה:
1. דירות יד ראשונה אצל קבלנים - בעיקר ברמה ד'5 (נתיב) וברמה ה'1 (מספר קבלנים) - מחירים גבוהים מאד של 25K וצפונה (כאשר השיאן הוא וולפסון ברמה ה' שמוכר בלמעלה מ30K). שוק זה מתאפיין במבצעי מימון אגרסביים של 20/80 וכדו', מה שכנראה מפתה את הרוכשים לשלם את המחירים המפולפלים.
2. דירות יד שניה - קיפאון מוחלט עם נטייה לירידות מחירים. רוב הדירות בשוק זה מתפרסמות סביב תג מחיר של 23-24K, אבל בפועל מי שלחוץ למכור נאלץ בסופו של דבר להוריד את המחיר לכ21-22K ודרומה.

איך קורא כזה מצב ?
איך יתכן שהמחירים בדירות יד שניה שבואו לא נשכח שהם רובם ככולם דירות חדשות ! המחיר הוא באיזור ה22-23 K
ובדירות חדשות יש קבלנים שמוכרים בפער של יותר משלוש מאות וארבע מאות אל"ש למטר יותר יקר !!!

אמנם יש להם מבצעי מימון , אבל עדיין ?
מי הטיפש שקונה שם במחיר שהוא הרבה יותר יקר ???
ובצורה כל כך משמעותית !

האם זה המשווקים של אנ"ש שמפילים לשם אנשים , תוך זריית חול בעיני הרוכשים/משקיעים ???


ב.

2. דירות יד שניה - קיפאון מוחלט עם נטייה לירידות מחירים. רוב הדירות בשוק זה מתפרסמות סביב תג מחיר של 23-24K, אבל בפועל מי שלחוץ למכור נאלץ בסופו של דבר להוריד את המחיר לכ21-22K ודרומה.

חשוב לשים לב - שבדרך כלל אלה שלחוצים הם בעלי הדירות התקועים
שיש להם דירות עם פגמים .. היזק ראיה, תכנון לקויי וכו'


אשמח לתגובתך .

 

[א. ש. ט.]

לכל מי שמדבר על המחירים בד'
יש לי דירה ללא היזק ראייה כלל,
קומה 2 מהכניסה, קומה 6 לכיוון הנוף, השקעתי בדירה מטבח 80K ש"ח, מזגן VRF וכו'
מחסן וחנייה מקורה!
גודל הדירה 90 מ"ר
אופציה מוכנה 15 מ"ר
מרפסת סוכה 15 מ"ר
סך הכל 120 מ"ר,

בינתיים כל מתווך בטלפון אומר שאפשר למכור במחיר גבוה,
בתכלס, אף אחד עדיין לא הביא לי קונה ב 2,100,000

כך שאשמח מאד מי שיכול לפנות אלי במחיר הזה.....