דיון מחירי הדירות לאן?

shimשימי · 5/12/23

אני קצת מתקן.
אכן מדיבור עם מישהו שמבין
יש סיכוי לא רע בכלל למי שמחפש
למצוא דירות -4- חדרים
טובות במחירים של 1.45-1.35

לדעתי אם הציבור החרדי לא ינצל את ההזדמנות
הפעם הוא די יצטער על זה
כי החילונים כנראה יבואו לשם בהמוניהם

ר' יהונתן · 10/12/23

הסכנה הגדולה ביותר לנדל"ן בישראל: שינוי דפוסי הקנייה

גדל כאן דור שלם שלא יודע לחיות ולהתנהל בסביבת ריבית גבוהה. איך משנים את זה, למה זוגות רבים מאבדים את התיאבון לקנות דירה והאם העולים החדשים יצילו את המצב?

www.bizportal.co.il

ר' יהונתן · 10/12/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
הסכנה הגדולה ביותר לנדל"ן בישראל: שינוי דפוסי הקנייה

גדל כאן דור שלם שלא יודע לחיות ולהתנהל בסביבת ריבית גבוהה. איך משנים את זה, למה זוגות רבים מאבדים את התיאבון לקנות דירה והאם העולים החדשים יצילו את המצב?

www.bizportal.co.il

כדאי להראות את הטור הזה לכל זו''צ שעד לפני שנה עוד לא ניהל חשבון עו''ש והיום הוא כבר חותם על משכנתא של מיליון מאתיים בהחזר של 6700 למשך שלושים שנה

בית שמשניק · 12/12/23

מחירי הדירות בצפון בירידה - "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה - מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות
איציק יצחקי | 12/12/2023 12:01

שוק הדיור חווה ירידות מחירים עוד לפני המלחמה, אבל המלחמה יצרה קיפאון בעסקאות וירידת מחירים חדה בצפון ובדרום. בתים בגליל, דירות בשלומי, הרחבה בחניתה - היו מבוקשים רגע לפני המלחמה, אבל עכשיו גם בירידה של 10% אין קונים. עסקאות מתבטלות, ואנשים מחשבים מסלול מחדש - לגדל משפחה צמוד לגבול זה לא עניין של מה בכך. החשש והחרדה ברורים וזה מתבטא בהערכה שאם לא יהיה פתרון לטווח ארוך בצפון ובדרום, המחירים יהיו בסימן שאלה.

"גם פתרון מדיני לא יפתור לנו את המצב", אומר אורי כהן משלומי, "אף אחד לא יודע באמת מה יש לחיזבאללה והאם הם יכולים להגיע דרך המנהרות ולעשות לנו מה שקרה בדרום. ירחיקו אותם מהגבול, אבל הם יכולים להגיע דרך מנהרות. גם מי ירחיק אותם מהגבול? איך אפשר להרחיק אותם מהגבול. אנחנו נסמוך על אחרים שיזיזו אותם כמו ששר הביטחון אמר לפחות עד לליטאני. יש הזדמנות לפתור את המצב גם אצלנו, אם זה לא ייפתר בפעולה צבאית, זה לא ייפתר".
לפני המלחמה פונו 61 אלף תושבים מפונים ביישובים שצמודים לגבול לבנון. נוצר שם מעין "בור" - אזורים ריקים ללא תושבים, עם אלפי דירות שמחכים שהבעלים והשוכרים המפונים יחזרו הביתה. רק לאחרונה סיפר כאן מתווך משלומי כי המחירים באזור יורדים עד 300 אלף שקל - שזה מעל הממוצע בתקופה הזאת.

בעסקאות שדווחו ברשות המסים, יש שונות רבה ומעט מאוד עסקאות באופן יחסי, גם משום שמדובר ביישובים קטנים ומגוונים.

התחושה הזו קיימת אצל רבים מתושבי הצפון. הם נמצאים כעת במקומות שונים בארץ, מחכים, אבל מסבירים שהפעם זה שונה. הפעם הם מבינים שמה שקרה בעוטף יכול להגיע אליהם הביתה. חלק גדול מהם עושה חושבים אם ככה הוא רוצה לחיות בעתיד.
על רקע זה, כל ההערכה ותחזית צריכה להילקח בהקשר הביטחוני. ברור שאם יהיה פיתרון שתושבי הצפון יוכלו לחיות איתו, המצב יהיה טוב והביקוש לדירות יחזור. ברור שאם תחושת הביטחון האישי לא תשתקם, אנשים לא ירצו לגור שם. הדברים אמורים גם לדרום, ככשם ההערכה שיהיה פתרון ארוך טווח.

מחירי הדירות בצפון בירידה - מה יקבע את המחיר בעתיד?

"שוק הדיור בפתיחת המלחמה נמצא בקיפאון. עוד לפני המלחמה הוא עבר תקופה קשה. ראינו ירידה בהיקף העסקאות שנגרמה בעקבות הריבית העולה", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס, "מספר נוטלי המשכנתאות ירד בעקבות הריבית שהשפיעה גם בצד היזמים וחברות הבנייה - הפרויקטים שלהם ממונפים".

לדברי עסיס "השנה ראינו ירידה במספר הניגשים למכרזים, חלק הסתיימו ללא ניגשים. בנוסף לזה, החברות לא קידמו פרויקטים, גם במכרזים שהם זכו בהם בשנים 2021-2022, אז המכרזים שיקפו מחירי שיא. לכן, יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים לא מקדמים את הפרויקטים האלה ולא מתחילים את הבנייה בגלל המינוף והריבית הגבוהה.

"ואז הגיעה המלחמה. היום יש לנו עצירה כמעט מוחלטת של שוק הבנייה, כי אין פועלים. הם היו מגיעים מהשטחים ומעזה. בנוסף, קשה להביא פועלים ממדינות אחרות כי הם חוששים להגיע בגלל המלחמה. אז יש כאן מחסור חמור של 80 אלף עובדים באתרים, ויש כאלה שלא עובדים או שעובדים בקצב נמוך ביחס לרגיל. מעבר לכך, יש קצב התחלות בנייה נמוך. עד אוקטובר היו 37 אלף, בערך מחצית ממה שאנחנו מצפים בתקופה כזאת. עכשיו זה צפוי לרדת עוד יותר, כי אין פועלים".

עסיס התראיינה לביזפורטל לפני כשלושה שבועות וטענה שלמרות הקולות שמדברים על זינוק במחירי הדירות אחרי המלחמה בגלל המחסור, היא לא רואה זאת כך - מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו - טועה

מה קורה בצד הביקוש?
"במצב הריבית במשק ובמצב הכלכלי במשק לאנשים אין להם כסף לקחת משכנתה. בגלל המלחמה, הביקושים גם לא עולים. ברגע שהשוק הכלכלי יתאושש, נראה כאן עלייה בעסקאות ועלייה בביקושים, ואז אם יהיה מחסור בהיצע, וחייבים את התערבות הממשלה, כדי למנוע עליות חריגות"
מה הממשלה צריכה לעשות?
"לא לתת לשוק הפרטי לעבוד לבד, מבלי להתערב. היא צריכה להביא עובדים לשוק בדחיפות כדי לתפעל את אתרי הבנייה. הממשלה יכולה לתת ערבויות לקבלנים שחוששים היום לקחת סיכון ולהתחיל בנייה בגלל המימון הגבוה. היא יכולה לתת ערבויות. אריק שרון בשנות ה-90 נתן ערבויות שיקנה את הדירות שיישארו מהקבלנים. אולי הפתרון הוא קיצוני מדי ושאפתני מדי, כשהתקציב שלנו צריך ללכת לביטחון, אבל אולי אפשר בדרך אחרת - על כל דירה שתימכר המדינה תיתן מענק לקבלן. אנחנו לא אוהבים פתרונות כאלה, כי כשיש סובסידיה המחירים עולים וזה לא פתרון לא רצוי, אבל אין ברירה. חייבים להניע את שוק הבנייה לדיור. שוק המגורים הוא מוצר צריכה בסיסי. הממשלה חייבת להסתכל על זה כבעיה לאומית ולדאוג שיהיו דירות".

משבר דיור בדרך

"יש קבלנים שנמצאים דקה לפני פשיטת רגל, יש חברות בסכנה. הממשלה צריכה לעבוד בשיתוף פעולה איתם", ממשיכה עסיס. "הבעיה האקוטית היא המלחמה והחטופים שאנחנו רוצים שיחזרו הביתה. היא חייבת להתסכל כמה צעדים קדימה ולמנוע את משבר דיור המגורים. אם תמשיך כך ולא תעשה צעד דרסטי, אנחנו עלולים להגיע למשבר דיור גרוע יותר ממה שהיה כאן ולתנודות קיצוניות במחירי הדיור".

בואי נעבור לשוק השכירות. עליית המחירים נעצרה.
"יש ביקוש גבוה זמני בעקבות המפונים. יש 130 אלף מפונים שבאים מהצפון והדרום ואלו מתרכזים בחיפוש דירות במרכז, בירושלים, באזורי ביקוש. המחירים היו יציבים לפני המלחמה ואז הגיעה המלחמה שיצרה גם עזיבות משכירויות בעקבות המלחמה ודחיית שנת הלימודים בעיקר בתל אביב והמרכז ובמקביל גם לביקושים מצד מפונים.
"בטווח הקרוב, כל עוד המלחמה נמשכת ומפונים לא חוזים, אנחנו רואים עלייה בביקוש לשכירות באזורים האלה. הביקושים כרגע עולים במקומות מסוימים. 130 אלף איש צריכים דירה, הביקוש הוא זמני, העלייה זמנית בלבד בעקומת הביקוש. אנשים יחזרו בעוד חצי שנה, שנה או שנתיים, אבל נכון לעכשיו מדובר בעלייה שלא הייתה צפויה. מחירי השכירות יעלו בטווח הקצר".
הצעירים עדיין מעדיפים לשכור?
"יש מגמה כזאת, שהצעירים מעדיפים לגור בשכירות במקום לרכוש דירה. אני חושבת שבעקבות המצב במשק של סביבת ריבית מאוד גבוהה המגמה הזאת מתחזקת ושכירות היא האלטרנטיבה הראשונה ואחריה רכישת דירה. הצעירים מעדיפים לגור בשכירות בטווח הקצר. הם תמיד יכול להחליט להפסיק ולרכוש דירה, לעומת בחירה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה, התחייבות ל-30 שנה שהיא יותר משמעותית. לכן, ההחלטה של הצעירים לגור בשכירות גדלה בעקבות סביבת הריבית וזה משפיע על שוק השכירות כולו".
יש היום הזדמנויות?
"הביקוש יהיו מפולח לדירות מסוימות ומקומות מסוימים, אבל יתמקד פחות בשוק היוקרה. לדעתי הוא לא אמור לעלות באופן משמעותי. מחירי דירות ישנות שנמצאות באזורי ביקוש ויעברו התחדשות יקפצו, שם נראה את העלייה הגדולה. בעקבות המלחמה תהיה פה עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. יהיה ביקוש גבוה לדירות עם ממ"ד. זה יקרה באזורים של דירות ישנות וקטנות.
"גם באזורי העוטף והצפון, שדווקא היום אין ביקוש שם ואנשים התפנו מהאזורים האלה, ההשקעות יהיו כדאיות בטווח הארוך. היום המחירים שם נמוכים ואין ביקוש. אני רוצה להדגיש שהכל תלוי בתוצאות המלחמה. ברגע שיהיה בטוח, ההשקעות יהיו כדאיות".
וכמובן - בריבית.
"אני רוצה להאמין ולקוות שבנק ישראל יוריד את הריבית. ברגע שהיא שתתחיל לרדת, היא לא תרד לרמה שהייתה כאן לפני שנתיים, אבל גם ירידה קטנה יכולה להשפיע. ברגע שיחזירו עובדים לאתרי הבנייה, נוכל להביא להבראת שוק הדיור, קצב התחלות הבנייה יעלה ונמנע מחסור עתידי ותנודות קיצוניות במחירי המגורים כמו שראינו בשנה שעברה. הריבוי הטבעי שלנו גבוה מה-OECD. יש לנו צורך בכמות התחלות בנייה של 60 אלף דירות כל שנה. לא יודעים מה יהיה, אבל יכול להיות שיהיה גל עלייה משמעותי וגדול בגלל הגל האנטישמי הקיצוני בעולם. כל אלה עלולים להגדיל את הביקוש לדיור ובעקבות כך - לעלייה המחיר"

shimשימי · 14/12/23

למה הקבלנים לא יורידו מחירים והאם צריך למנות שר לענייני נדל"ן?

הקבלנים בחזית אחת מול פקידי האוצר, ומי שייפגע הם רוכשי הדירות. נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, מסביר בראיון למה הם לא יורידו מחירים, מדוע פקידי האוצר "מנותקים ואליטיסטים", מה הוא לוקח מהשר לשעבר כחלון ולמה כדאי למנות שר נדל"ן לפני שממנים שר לענייני מים?

www.bizportal.co.il

בית שמשניק · 15/12/23

ה15 לחודש הגיע והיום בשעה 14:00 יפורסמו המדדים השונים.
מלבד מדד המחירים הכללי ומדדי הדיור, כדאי לשים לב במיוחד למדד תשומות הבניה. להערכתי צפוי בו זינוק משמעותי בעקבות הסגר על השטחים ושכר הפועלים הזרים. כמובן שאשמח להתבדות...

shimשימי · 15/12/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ה15 לחודש הגיע והיום בשעה 14:00 יפורסמו המדדים השונים.
מלבד מדד המחירים הכללי ומדדי הדיור, כדאי לשים לב במיוחד למדד תשומות הבניה. להערכתי צפוי בו זינוק משמעותי בעקבות הסגר על השטחים ושכר הפועלים הזרים. כמובן שאשמח להתבדות...

ומה ההשלכות של זה לדעתך בטווח הקצר?

בית שמשניק · 15/12/23

נכתב ע"י shimשימי:
ומה ההשלכות של זה לדעתך בטווח הקצר?

ההשלכות הישירות הן לכל אלו שעדיין לא גמרו לשלם לקבלן על הדירה שלהם (בדגש על רוכשי מבצעי 20/80 וכדו') שהחוב שלהם לקבלן יצמח באלפי ש"ח.
ההשלכות העקיפות הן לכאורה עליית מחירים כללית, בדגש על דירות חדשות.

ר' יהונתן · 15/12/23

מדד המחירים לצרכן בנובמבר ירד ב-0.3%; מדד מחירי הדירות ללא שינוי

מתחילת השנה עלה מדד המחירים לצרכן ב-3.1% - מה שמתקרב ליעד של 3% שהציב בנק ישראל. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי פירות טריים (4.8%) ותחבורה (1.2%). מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.4%

www.bizportal.co.il

בית שמשניק · 15/12/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ה15 לחודש הגיע והיום בשעה 14:00 יפורסמו המדדים השונים.
מלבד מדד המחירים הכללי ומדדי הדיור, כדאי לשים לב במיוחד למדד תשומות הבניה. להערכתי צפוי בו זינוק משמעותי בעקבות הסגר על השטחים ושכר הפועלים הזרים. כמובן שאשמח להתבדות...

ב"ה טעיתי בהערכתי, והמדד הנ"ל עלה בשיעור צנוע מאד של 0.1% בלבד
לגבי מדד מחירי הדיור, הוא נותר ללא שינוי. אבל צריך לשים לב למחוז ירושלים (הכולל את בית שמש) שרשם עליה חדה בחודש האחרון של 2.2%!

עוד ירושלמי · 15/12/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
אבל צריך לשים לב למחוז ירושלים (הכולל את בית שמש) שרשם עליה חדה בחודש האחרון של 2.2%!

לא בודקים מחוז בודד לפי חודש
מספיק פרויקט גדול אחד יקר בשביל להטות את העקומה של ממוצע הדירות
[כנראה זה פרויקט שערי צדק הישן של קנדה ישראל שמכר כמות גדולה של דירות]
ואגב בשנה האחרונה ירדו מחירי הדיור ב-1.3% [נומינלי, כבר קרוב ל-5% ריאלי]

בית שמשניק · 15/12/23

נכתב ע"י עוד ירושלמי:
לא בודקים מחוז בודד לפי חודש
מספיק פרויקט גדול אחד יקר בשביל להטות את העקומה של ממוצע הדירות
[כנראה זה פרויקט שערי צדק הישן של קנדה ישראל שמכר כמות גדולה של דירות]
ואגב בשנה האחרונה ירדו מחירי הדיור ב-1.3% [נומינלי, כבר קרוב ל-5% ריאלי]

ברור כשמש שלא בודקים לפי חודש אחד. הבעיה היא שגם במדד השנתי מחוז ירושלים עלה ב3.3% בניגוד למגמת הירידות ברוב המחוזות האחרים.
עושה רושם שירושלים (ובית שמש) חיים ביקום מקביל, ולא ממש מושפעים מהמצב בשאר הארץ...

שתים · 16/12/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
ברור כשמש שלא בודקים לפי חודש אחד. הבעיה היא שגם במדד השנתי מחוז ירושלים עלה ב3.3% בניגוד למגמת הירידות ברוב המחוזות האחרים.
עושה רושם שירושלים (ובית שמש) חיים ביקום מקביל, ולא ממש מושפעים מהמצב בשאר הארץ...

אין לך באמת דרך לדעת אם זה רק ירושלים או גם בית שמש.
ורוב הסיכויים שזה רק ירושלים.

בית שמשניק · 17/12/23

נכתב ע"י שתים:
אין לך באמת דרך לדעת אם זה רק ירושלים או גם בית שמש.
ורוב הסיכויים שזה רק ירושלים.

לפי מדלן זה נראה שגם בית שמש במגמת עלייה בשנה האחרונה בניגוד למגמה הכללית הארצית

צפוני מצוי · 17/12/23

נכתב ע"י שתים:
אין לך באמת דרך לדעת אם זה רק ירושלים או גם בית שמש.
ורוב הסיכויים שזה רק ירושלים.

בעיתון מקומי בבית שמש (חדש )היה כתבה על המחירי הדיור לפני כמה שבועות,
לא קראתי את הכתבה אבל היה נשמע שמישהו מנסה הוציא הודעה שמחירי הדיור בבית שמש בעליה והם בעיתון ניסו להסביר למה זה לא נכון,
וזה אולי מסתדר גם אם הטענה כאן, שיש פרויקט אחד שמוכר מאוד יקר והוא גורם לכל הממוצע החודשי לא לשקף את המציאות האמיתית.

3040* · 17/12/23

גריידינגר (קבוצת נתיב) עושה את הבלאגן בבית שמש
הוא בבעיה גדולה מזה שנתיים, המחירים שם מסובבים ולא אומרים כלום לא על ההווה באופן כללי ולא על העתיד בבית שמש עצמה

בית שמשניק · 17/12/23

נכתב ע"י 3040*:
גריידינגר (קבוצת נתיב) עושה את הבלאגן בבית שמש
הוא בבעיה גדולה מזה שנתיים, המחירים שם מסובבים ולא אומרים כלום לא על ההווה באופן כללי ולא על העתיד בבית שמש עצמה

אפשר לפרט יותר?