מביזפורטל:
"מאז המלחמה, הטלפון לא מצלצל. אחריה, המחירים באשקלון יירדו"
האם בזמן מלחמה יש הזדמנויות בשוק הנדל"ן ומה יקרה למחירים בהמשך?
איציק יצחקי | 20/10/2023 09:26
נושאים בכתבה
אשקלון מחירי הדירות מתווך נדל"ן שדרות
נפתח בנתון מפתיע: אשקלון ושדרות נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר שנמכרו בשנה האחרונה וזה גם בלט בנתונים האחרונים של הלמ"ס. שתי הערים היו מוקד המכירות של הקבלנים ולמרות ירידת המחירים בחודשים האחרונים, הקצב המשיך להיות יחסית גבוה.
המלחמה צפויה להוריד את המחירים באשקלון ושדרות, המודעות בלוחות המכירות נמחקות בזו אחר זו, או לחילופין מחירי הדירות מתעדכן. אבל כמובן שאין עסקאות. המתווכים נשארים עכשיו בלי עבודה. מה שמלחמה אחת יכולה לעשות לאזור מסוים, אף נתון אחר, גם לא שינוי של אחוז בריבית, לא יכול לעשות. מתווכים באשקלון מספרים לנו שמוכרים לחוצים מוכנים למכור דירות ב-10% פחות. זה נשמע מעט, אבל זה הרבה מאוד. להפסיד ביום אחד 160-200 אלף שקל בגלל המלחמה זה כואב. אז אולי גם ככה הם היו מתפשרים, אבל לרוב מתפשרים עד ל-5%. יש כאן דיסקאונט בגלל הטילים, בגלל המלחמה, בגלל שאשקלון הפכה לחלק מאזור לחימה.
בזמן שמחירי הדירות באשקלון יורדים, גם המשקיעים כמובן לחוצים. אשקלון היא עיר שיש בה המון משקיעים. הם הגיעו לכאן בתקופת שפל ועכשיו ממהרים למכור עדיין מבחינתם ברווח. אשקלון היא עיר פחות בטוחה מבעבר ולמרות מטרות המלחמה למוטט את החמאס, החשש שירי הרקטות לא באמת ייפסק לאורך זמן. בינתיים, במלחמה הנוכחית רבע מכמות הטילים נקשו בדלת לתושבי אשקלון. הסרטון הכואב של תושבת העיר בוכה על כתפיו של ראש העירייה תומר גלאם, ממחיש את חוסר האונים - הבית שלה נהרס ואין לה לאן ללכת.
אז מה יהיה ביום שאחרי? מה יקרה למחירי הדירות? רוב האשקלונים עברו מהעיר. חלקם באילת, חלקם באזור קיבוץ שפיים שליד נתניה. הם רוצים להירגע ויחזרו בהמשך. פנינו למתווכים בעיר לכדי לשאול מה קורה עם המשקיעים - האם זו הזדמנות לקנות והאם יש עסקאות שנסגרות מהר עכשיו? את התשובה שלהם אפשר לחלק לשתיים: לפני המלחמה - ההצעות למכירה וגם לקנייה איכשהו זרמו. הציבור לא יכול לקנות דירות במרכז, הטלפון צלצל. היו גם משקיעים. הם התעקשו על המחיר, בעלי הדירות שאינם משקיעים התגמשו.
מיכאל לייבזון הוא מתווך שגר ברחובות. העיר שלו מאויימת הרבה פחות, ובכל פעם שמשקיע מצלצל, הוא נוסע איתו לאשקלון. הוא מתמקד בשכונת אגמים. "הטלפון לא מצלצל בכלל, מפרוץ המלחמה ועד עכשיו", הוא מספר. "לפני המלחמה אנשים באו לראות דירות שאני
משווק, אבל מהמלחמה זה מת לגמרי".
ואולי זה הזמן לקנות?
"אני מאמין שבסופו של דבר המלחמה תיגמר והמקום ישתקם. אבל, ויש אבל גדול, המחיר לא יעלה. הוא אפילו יירד".
אתה מתווך, לא פופולרי לומר זאת.
"תראה, העיר למשקיעים היא מצוינת. למגורים? עוד יותר טוב, יש לי משפחה גדולה שם. מה שכן, אני צופה שברגע שהדברים קצת יירגעו משקיעים וגם בעלי דירות ישמחו למכור את הדירה במחיר נמוך ואולי אפילו נמוך משמעותית. בעיר יש המון משקיעים, הם לא ימכרו במחירי הפסד. קח עסקה שעשיתי לאחרונה: אדם קנה לפני 3 שנים דירה של 3 חדרים תמורת 1.17 מיליון שקל. מכרנו לו את הדירה ב-1.65. כלומר, הוא רשם רווח של כמעט חצי מיליון שקל. גם אם משקיע יירד עכשיו ב-10% פחות או יותר, הוא עדיין מרוויח הרבה מאוד כסף".
זה לא מדויק. יש מס רכישה כי הוא משקיע, תוריד את ההשקעה הראשונית בדירה, הוצאות תיווך אם ישנם, עורכי דין, שמאות. בשלוש שנים - העסק לא משתלם. הוא נשאר עם 200 אלף שקל נטו ביד.
"אני חושב כמוך, אבל הוא גם מקבל שכירות שוטפת בתקופה הזו. יש לי ידידה, מתווכת בולטת בגדרה שכל המחשבה שלה הפוכה והיא בעד לממש, היא אומרת אם השקעתי וקיבלתי אחרי 4 שנים עוד 200 אלף שקל נטו. למה לא?".
דירת 5 חדרים באגמים עולה 2 מיליון שקל. עלייה של 10%-15%% בארבע שנים - זו תשואה נמוכה.
"הריבית הייתה נמוכה. אני חושב שזו עסקה טובה".
בוא נדבר על תרחיש אחר - מיטוט חמאס. במקרה כזה, המחירים יעלו?
"לא, כי אין דבר כזה מיטוט חמאס, אם הוא יתמוטט יש ג'יהאד ואחריו תהיה משפחה שיורשת. בכל רגע נתון יהיה סיכון שם. אשקלון היא עיר עם הרבה קרקעות חופשיות, קצת מצפון והרבה בדרום ואולי זה יתפתח. בשכונת 'אגמים' אפשר לבנות עוד אלפי דירות. אני לא רואה סיבה לעליה. יש שני דברים בלבד שמשפיעים בצורה קריטית על מחירי הדיור, מלבד ביקוש והיצע: שינוי ברמת תעסוקה, כשיש אבטלה או מיתון באבטלה, ושתיים - ריבית הבנק המרכזי. אף גורם נוסף, כמו ביקוש והיצע, לא משפיע כמו שני אלה. ללא קשר למלחמה, גם עם אפס שינוי בנושא של תעסוקה, יש ירידה דרמטית בכמות העסקאות רק בגלל שבנק ישראל העלה את הריבית. זה לא הזמן הנכון למשקיעים".
הנושאים החמים
הנושאים החמים
