דיון מחירי הדירות לאן?

[מקצועי בלבד]

אני שמח שזה לא חידוש עבורך ,ואת עוד מציינת את זה בכזאת פשטות.
עבורי זה חידוש
ועבור רבים(שמדברים פה על צניחה של עשרות אחוזים...
מדברים על זה שאף זוג לא יצליח לקנות כי זה מעבר ליכולת הכלכלית בפער חסר תקדים
וכו' וכו'

והנה הנגיד מדבר על עליית מחירים....
כן רק לכאורה...

זה בעייני לא פחות מפצצה !!!!
ובפרט שהריבית עדיין גבוהה מאוד!!!
בכל אופן הסגנון של הנגיד הוא מתון(למי שמקשיב לו)
והנגיד לא סגנון פופליסט כמו ליברמן שיצעק בקול שהמחירים יעלו

אבל בגדול ניתן להבין מדברי הנגיד בערך לאן השוק הולך בטווח הבינוני ארוך...
רמז

כלפי מעלה...

אין לי עניין להתווכח פה ולהסביר ששוב התעלמתם ממילה חשובה מאד.
כתבתי את דעתי בנושא, מי שרוצה שיקבל, מי שרוצה שלא יקבל.

 

[shimשימי]

אין לי עניין להתווכח פה ולהסביר ששוב התעלמתם ממילה חשובה מאד.
כתבתי את דעתי בנושא, מי שרוצה שיקבל, מי שרוצה שלא יקבל.

בהחלט.
לא התעלמתי מהמילה
אמרתי שעצם העובדא שהנגיד מזכיר את המילה ייתכן
זה עצמו לא פחות מרעידת אדמה ושבירת כל התזות של מי שחשב אחרת....


בכל אופן נחכה חצי שנה ונראה לאן השוק הולך

 

[השקעות R הון]

הנגיד לא חידש פה כלום!!
להגיד שיתכן שבעוד חצי שנה המחירים יתחילו לעלות, נראה לי שאין כמעט מי שחולק על זה.
אבל מה שהוא אמר בצורה ברורה, זה שעד אז המחירים בוודאי לא יעלו!!
כי אם יתכן שהם יעלו גם בתקופה הזאת אז בשביל מה הוא דיבר רק על עוד חצי שנה???

הוא יכל גם לומר שיתכן שבשנה הקרובה המחירים לא יעלו...
יתכן שהוא מנסה לאותת לשווקים.

 

[אמת מארץ תצמח]

רק חשוב להבהיר לא מדובר על תרחיש היפוטטי יש כמה מגה קבלנים שנמצאים על סף פשיטת רגל ומחיקת חובות של מליארדים עיינו ערך חנן מור ופרוייקט שדה דוב
ויש גם קבלן חרדי גדול שהימר באזור חילוני על קרקע לפרוייקט ענק במחיר מטורף ונמצא בקשיים ומה שמחזיק אותו על המים זה מחיר למשתכן כך שיש בסיס לחששות של הנגיד ורצונו לשדר עסקים כרגיל

נכון.
אבל בנק ישראל אשם במצב, הוא נתן את האשראי הענק לבנקים לתת לקבלנים - וכך גם תדלק את שוק הדיוק, וגם הגדיל את החשיפה שלהם ל'תחזיות' המחירים.

 

[די]

ישפיע למה? הם היו עיוורים שם לבועה...

אם הנגיד היה שם יודע שזה מה שיהיה ברור שהוא לא היה נותן לזה לקרות.

ואולי גם הנגיד שלנו עיוור לבועה?
אתה בטוח שהנגיד שלנו הרבה יותר חכם מהנגידים שם?
למה כי אז היה כבר משבר והנגיד כאן למד לקח? נראה לך שלפני יפן וארה"ב לא היו משברים ללמוד מהם לקח?

 

[הת"ת המרכזי]

בעיקרון מחירי הדירות אמורים לעלות
בעקבות המלחמה ואי הכנסת הפועלים הפלסטינים
אבל שכל אחד יסתכל סביבו
ויראה כמה אנשים לא קונים דירה
כי זה פשוט לא בתקציב
ויבין שאין להם לאיפה לעלות

 

[shimשימי]

ואולי גם הנגיד שלנו עיוור לבועה?

בהחלט יתכן.
אבל בכל אופן יש להתייחס לדבריו בכבוד הראוי.
והסברתי כבר את הממ"נ דלעיל...

אתה בטוח שהנגיד שלנו הרבה יותר חכם מהנגידים שם?

לא

למה כי אז היה כבר משבר והנגיד כאן למד לקח? נראה לך שלפני יפן וארה"ב לא היו משברים ללמוד מהם לקח?

קודם כל בישראל המצב שונה מארצות הברית לגמרי
יש שיעבוד על הנכס ,וגם הוא רק על 75 אחוז
וגם אם יהיו ירידות
הבנק לא יפסיד....


כי הירידות לא יהיו 25 אחוז

וגם אם יהיו 25 אחוז
זה על המחיר הנוכחי
בעוד שאת רוב הדירות לקחו משכנתא על 75 אחוז ממחיר הקנייה....

 

[די]

וגם אם יהיו 25 אחוז
זה על המחיר הנוכחי
בעוד שאת רוב הדירות לקחו משכנתא על 75 אחוז ממחיר הקנייה....

כלומר 25% ירידה אתה מסכים שיכול להיות.
כלומר דירה בעיר חרדית שעולה היום 1.8 תעלה 1.35.

 

[shimשימי]

כלומר 25% ירידה אתה מסכים שיכול להיות.
כלומר דירה בעיר חרדית שעולה היום 1.8 תעלה 1.35.

לא יודע איך הגעת למסקנה הזאת.

אמרתי רק שהנגיד לא אמור לחשוש מירידת מחירים של 25 אחוז ואפילו יותר...

בניגוד לארצות הברית ששם השיעבוד היה על הנכס בלבד ולא על האדם
וגם זה היה על 100 אחוז...

 

[די]

לא יודע איך הגעת למסקנה הזאת.

הדיון כאן הוא האם מחירי הדירות יעלו או ירדו.
ועל זה הבאתי מה שכתבת שמחירי הדירות יכולים לרדת ב25% וזה לא כ"כ יפריע לנגיד.

 

[shimשימי]

הדיון כאן הוא האם מחירי הדירות יעלו או ירדו.
ועל זה הבאתי מה שכתבת שמחירי הדירות יכולים לרדת ב25% וזה לא כ"כ יפריע לנגיד.

אמרתי רק שהשוואה שלך לנגיד של ארצות הברית לא נכונה במקרה הזה.

ולכן גם בתיאוריה מרחיקת לכת של ירידה של 25 אחוז
הבנקים לא יפסידו!!


בכל אופן אני ספיצפית לא מביע דעה כרגע וגם עומד הרבה זמן
שדירות להשקעה לא כדאי לקנות (אני אומר את זה כבר שנה בערך)
ודירות למגורים (בהנחה שיש יכולת)
תמיד כדאי לקנות

מהסיבה שבטווח הארוך(20 שנה)
המחיר (לכאורה) לא יהיה פחות מהיום
ודירה למגורים זה צורך בסיסי בציבור שלנו
ולכן אין עניין לנסות לתזמן את הכניסה
כמו שהיו כאלה שהמליצו

אני בעיקר דיברתי לאלה שמדברים בביטחון רב
על ירידת מחירים
והנה מגיע הנגיד
משום מקום
ואומר שייתכן שמחירי הדיור יעלו בעוד חצי שנה
בעייני זה ניסיון ברור לתדלוק השוק מחדש

 

[די]

ודירות למגורים (בהנחה שיש יכולת)
תמיד כדאי לקנות

מהסיבה שבטווח הארוך(20 שנה)
המחיר (לכאורה) לא יהיה פחות מהיום
ודירה למגורים זה צורך בסיסי בציבור שלנו
ולכן אין עניין לנסות לתזמן את הכניסה
כמו שהיו כאלה שהמליצו

אם ייתכן ועוד זמן מסוים דירה שעולה היום 1.8 תעלה 1.35, מה איכפת לי שעוד 20 שנה היא תעלה 2.5?
תכלס כדאי להמתין ל1.35 ולקנות אז.

 

[אמת מארץ תצמח]

אמרתי רק שהשוואה שלך לנגיד של ארצות הברית לא נכונה במקרה הזה.

ולכן גם בתיאוריה מרחיקת לכת של ירידה של 25 אחוז
הבנקים לא יפסידו!!

לא מדוייק.
יפסידו, הן מחמת כאב ראש של גביית חובות, עיקול דירות וכו'
הן מחמת שייחסר להם נטילת המשכנתאות הענקיות של הקבלנים.
הן קבלני ענק שיפסידו ולא כ"כ יהי' מאיפה להוציא את הכסף.

אבל הבסיס הוא שלא יהי' קריסת מערכת פיננסית.

אני בעיקר דיברתי לאלה שמדברים בביטחון רב
על ירידת מחירים
והנה מגיע הנגיד
משום מקום
ואומר שייתכן שמחירי הדיור יעלו בעוד חצי שנה
בעייני זה ניסיון ברור לתדלוק השוק מחדש

ויש שיאמרו - הצורך של הנגיד להתערב - מורה על החשש שלו מקיפאון השוק.
יצליח או לא?
מקווה שלא.

 

[shimשימי]

אם ייתכן ועוד זמן מסוים דירה שעולה היום 1.8 תעלה 1.35, מה איכפת לי שעוד 20 שנה היא תעלה 2.5?
תכלס כדאי להמתין ל1.35 ולקנות אז.

זה ברור שאם היה ידיעה ברורה שזה יקרה
אז שווה לחכות
אבל מכיוון שגם ההיפך יכול לקרות(כפי שקרה בעבר למשל בבית שמש...)

אז לחכות=לקחת סיכון

נשאל הפוך.

אם יש לך דירה כבר בפועל -היית מוכר אותה ומחכה לירידת מחירים?
אם התשובה היא לא
אז לך תקנה דירה

 

[shimשימי]

אבל הבסיס הוא שלא יהי' קריסת מערכת פיננסית.

לא יהיה קריסה פיננסית על ירידה של 25 אחוז.
מקסימום הבנקים יגיעו להסדר עם הקבלנים

ויש שיאמרו - הצורך של הנגיד להתערב - מורה על החשש שלו מקיפאון השוק.
יצליח או לא?
מקווה שלא.

זה אני מסכים חד משמעית.
ומתחבר מאוד להסבר הזה.

אני אישית רואה את הנגיד כחלק מהמשחק ממש(כמו שלמשל הוא בעבר התערב בנושא הרפורמה המשפטית
והביע את דעתו)
גם בפן הזה יש לנגיד אינטרס ברור לכאורה(בדיוק כמו גליה מאוד ועוד...)
לדאוג לבנקים (שבסוף ככה"נ הוא גם יעבוד בהם,לכאורה...)

אבל רק אומר שהיום שמעתי ברשת ב' את יאיר וינברב -שדיבר בדיוק על הנקודה
שהנגיד אמר
והוא אמר שעד היום הוא לא האמין בעליית מחירים כי הוא בעיקר
חשב שהם אינטרסנטים
אבל כאשר הנגיד אומר
הוא באמת מתחיל לחשוש...

 

[shimשימי]

כשהנגיד אומר שמחירי הדירות עשויים לעלות בקרוב - הוא בעצם גורם להם לעלות

התפקיד של הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא גם להזהיר ולהעריך והוא כנראה לא יכול להימנע מכך, אבל התחזית שלו יוצרת "נבואה שמגשימה את עצמה"

www.bizportal.co.il

 

[יצחק77]

זה ברור שאם היה ידיעה ברורה שזה יקרה
אז שווה לחכות
אבל מכיוון שגם ההיפך יכול לקרות(כפי שקרה בעבר למשל בבית שמש...)

אז לחכות=לקחת סיכון

נשאל הפוך.

אם יש לך דירה כבר בפועל -היית מוכר אותה ומחכה לירידת מחירים?
אם התשובה היא לא
אז לך תקנה דירה

אתה צודק ויש מרכיב של סיכון בכל החלטה
אבל לגבי אין שאלה אני הייתי לוקח את ההימור הזה אילו היתה עכשיו יכולת למכור הייתי מוכר את דירתי ושם בפק"ם לשנה
וקונה בעוד שנה אבל אני בני ברקי ופשוט בקי בשוק המקומי ובעיקר מדבר על דירות גדולות לפני שנתים סך הדירות שהיו רלוונטיות לקריטוריונים שלי היו באזור ה40 דירות בכל מרכז העיר דהיינו בין רמת אהרן לרח' י"ם ובין נחמי' לנפחא היום מדובר במאות דירות על המדף הן יד שניה והן מקבלנים אלא שהם עדיין לא לגמרי הפנימו שהעליה האחרונה לא ריאלית והם עדיין מדשדשים עם ירידות קטנות במחיר פה ושם אבל אין עסקאות והשוק מת
בדירות הקטנות אני לא צופה ירידה חדה כ"כ וכבר הסברתי ,

 

[shimשימי]

אתה צודק ויש מרכיב של סיכון בכל החלטה
אבל לגבי אין שאלה אני הייתי לוקח את ההימור הזה

גם אתה מגדיר את זה כהימור.

בסוף זה הימור
אני זוכר שקניתי את הדירה שבה אני גר היום
ושאלתי את המתווך האם המחיר שלה יעלה ב5 שנים הקרובות
והוא אמר לי שלא
וכדי לנחם אותי מעט
הוא אמר שזה יעלה אולי ב50 אלף שקל

מסתבר שזה עלה בקרוב ל700 אלף שקל!!!

האמת שזה ממש לא מרגש אותי
כי בסוף אני לא מתכוון ולא יתכוון לממש את הרווח הגלום הזה
והדבר היחיד שיצא שלא הפסדתי

אבל למה לנסות להמר במחירי הדיור

יש פה אנשים שהפסידו מאות אלפים מההימור הזה(של לחכות)

אני דווקא אומר הפוך

בגלל שאין עסקאות
זה הזמן לנצל
להרוויח עסקה פצצה
לקבל את כל השדרוגים האפשריים
התנאים הכי טובים
היום הלקוח הוא המלך
הכח אצלו
(כמובן בשום שכל,ולא לקחת משכנתאות חסרי פרפורצייה שאין אפשרות ריאלית לעמוד בהם)

 

[יצחק77]

גם אתה מגדיר את זה כהימור.

בסוף זה הימור
אני זוכר שקניתי את הדירה שבה אני גר היום
ושאלתי את המתווך האם המחיר שלה יעלה ב5 שנים הקרובות
והוא אמר לי שלא
וכדי לנחם אותי מעט
הוא אמר שזה יעלה אולי ב50 אלף שקל

מסתבר שזה עלה בקרוב ל700 אלף שקל!!!

האמת שזה ממש לא מרגש אותי
כי בסוף אני לא מתכוון ולא יתכוון לממש את הרווח הגלום הזה
והדבר היחיד שיצא שלא הפסדתי

אבל למה לנסות להמר במחירי הדיור

יש פה אנשים שהפסידו מאות אלפים מההימור הזה(של לחכות)

אני דווקא אומר הפוך

בגלל שאין עסקאות
זה הזמן לנצל
להרוויח עסקה פצצה
לקבל את כל השדרוגים האפשריים
התנאים הכי טובים
היום הלקוח הוא המלך
הכח אצלו
(כמובן בשום שכל,ולא לקחת משכנתאות חסרי פרפורצייה שאין אפשרות ריאלית לעמוד בהם)

בכוונה כתבתי הימור כי באמת מה שמתאים לי ולבני ברקי לא מתאים לכל אחד וכל החלטה היא הימור משום שנבואה ניתנה לשוטים ואיינשטיין כבר טבע את המשפט "אני יכול לחקור ולחשב את כל היקום אבל לא את עומק טפשותם של אנשים" ובהחלט יכול להיות שירידת ריבית נוספת ותעמולה של הקבלנים יחד עם הבנקים ובנק ישראל יצליחו לעבוד על כולנו שאין מספיק , ורוצו לחטוף
ב. ברור שאם יש לך קונה במחיר מלא / הון עצמי משמעותי ואינך נזקק למשכנתא גדולה
יש הזדמנויות וכדאי לנצל אותן הזדמנות מבחינתי היא דירה שנמכרת בטוטל ב15% פחות ממחיר השוק או שיש לה הטבה שבת ערך כמו מחסנים גג גינה חניות וכדו' שאפשר לסחוט מהקבלן
הבעיה שנכון לבני ברק השוק תקוע ואין קונים כמעט ולא ממליץ לאף אחד לקנות דירה לפני שמכר את הישנה !

 

[shimשימי]

בכוונה כתבתי הימור כי באמת מה שמתאים לי ולבני ברקי לא מתאים לכל אחד וכל החלטה היא הימור משום שנבואה ניתנה לשוטים ואיינשטיין כבר טבע את המשפט "אני יכול לחקור ולחשב את כל היקום אבל לא את עומק טפשותם של אנשים"

נכון מאוד
הנקודה שהטיפשות של האנשים ממשיכה גם אחרי שהם מכירים את המשפט הזה של איינשטיין
וממשיכים לנסות להסביר ריאלית
אחרי שכבר עשר שנים הכל פה הוא חוסר ריאלי.

הבעיה שנכון לבני ברק השוק תקוע ואין קונים כמעט ולא ממליץ לאף אחד לקנות דירה לפני שמכר את הישנה !

נכון.
המצב בבני ברק קטסטרופה
אין עסקאות
דיברתי עם מתווך שאמר לי שהוא מכיר עו"ד רציני בבני ברק
שאומר לו שאין לו עבודה בתחום המקרקעין כמעט