מה יהיו מחירי הנדל"ן בשנת תשפ"ג? // דעה
בשנה החולפת מחירי הדירות בישראל זינקו בכ18%. מה יהיו המחירים בשנה הבאה עלינו לטובה? | שלום שטיינברג מנתח את הנתונים ומעלה תוצאה שחשוב שתדעו | דעה
שלום שטיינברג - שמאי מקרקעין , כ"ה אלול תשפ"ב 21/09/2022 12:53
תגיות:
נבואה, כידוע, ניתנה לשוטים ולקטנים. אבל כדי לקבל החלטות כלכליות אין ברירה אלא לנתח את המגמות בענף ולנסות להשיג מסקנות, במגבלות האפשר.
בשנה החולפת מחירי הדירות בישראל זינקו בכ18%, זו העלייה הגבוהה ביותר בשנה אחת זה יותר מעשור.
אבל בשנה הבאה עלינו לטובה, התמונה תהיה שונה. עפ"י סקר שערכתי בקרב עשרות שמאי מקרקעין עולה כי העליות צפויות להתמתן ולהתכנס לבין 5% ל10%.
אנסה לנתח את הסיבות:
בתקופת הקורונה, ובעיקר בסיומה היו כמה גורמים מצטברים שגרמו לזינוק במחירי הדירות:
1. ריביות בשפל היסטורי.
2. שיעורי מימון של עד 70% גם לדירות קיימות.
3. עלייה דרמטית במחירי השינוע וחומרי הגלם לבנייה.
4. קטיעת פרוייקט מחיר למשתכן והעדר תוכנית דיור ממשלתית יעילה.
5. הפחתה זמנית של מס רכישה ל5%.
שלום שטיינברג
בשנה הבעל"ט המצב שונה במרבית הפרמטרים:
1. הריביות זינקו וימשיכו לעלות.
2. שיעורי המימון במשכנתאות הופחתו דרמטית והחוק לא מאפשר כלל להיעזר בנכס קיים לצורך הון עצמי לדירה להשקעה.
3. שיעור מס הרכישה לדירות להשקעה עלתה מ5% ל8%.
3. השפעות הקורונה על מחירי השינוע וחומרי הגלם החלו להתמתן וצפויים להמשיך ולהתמתן.
לגבי מדיניות הממשלה זה תלוי מאוד אם תקום ממשלה יציבה לישראל או נישאר בפלונטר הפוליטי. אם תקום ממשלה יציבה זה יהיה קטליזטור לתוכניות שיכון חדשות מה שעשוי למתן את מחירי הדיור. אם לא, יתכן שהמשבר ימשך.
אפשר לסכם זאת כך, ההשפעות 'העולמיות' על הזינוק במחירים כנראה יתפוגגו, עליית הריבית תמשיך לגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות אחרות.
מצד שני, כל עוד אין פתרון מלא ומקיף למחסור הדירות בישראל הן בהיבט ההיצע והן בהיבט של הליכי התכנון המסורבלים, נמשיך לחיות בעולם של 'עליית מחירי נדל"ן', אם כי מתונות יותר.
חשוב לציין שבחודש האחרון יש ירידה דרמטית בקניית דירות ובהיקף המשכנתאות, אך להבנתי מדובר בשילוב של תקופות פגרה וחגים עם 'הלם קרב' של עליית ריביות, אחרי החגים אנשים יחזרו לשוק ויחזרו לקנות דירות. כך שהירידה המיידית לא תשקף את השוק לאורך זמן.
אילו הייתי צריך לנבא, הייתי אומר שאנחנו צפויים להמשך עליות מחירים אך בגבולות ה8-10% לשנה ולא 18%.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
