עזרה יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

[szn]

קופץ על האשכול
@szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין?

הוגשה תוכנית לפני יותר משנה
היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה
לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם
(יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

 

[אברם סופר]

לפי הידוע לי, היזם מוציא היתר לשלב שהוא מתחיל ביצוע, בגלל שלהוציא היתר עולה כסף, ואין ליזם ענין לשלם על היתר שהוא יוכל להשתמש בו רק בעוד שנתיים - שלוש.

זה נכון שהבנק המלווה דורש לפעמים שלביות (תלוי בגודל של היזם) אבל זה גם מצד ההיצע, ליזם אין ענין לבנות בבת אחת אלף יח"ד כיוון שקשה למכור כ"כ הרבה יח"ד, וזה סיכון ליזם, והיזם מעדיף ללכת בשלביות (וגם המחירים יכולים לעלות)


זה לא נכון, בכל תוכנית יש הוראות התוכנית, ושם הוועדה קובעת האם תהיה שלביות או לא, ובחלק מהמקומות ראיתי שהוועדה דורשת שיהיה שלביות. (הנה דוגמא לדבר שמי שלא יודע לבדוק לא יעזור לא להכנס למנהל התכנון)

מצורף דוגמא למתחם שהועדה קובעת את השלביות ללא קשה לדרישות הבנק כדברי העו"ד
(ואגב, גם זה לא תמיד סופי יש פעמים שהשלביות משתנה בהמשך):

צפה בקובץ המצורף 1530948

אדרבה, ההוראה שם הוא 'או בבנייני A-D או ב E-H או ב I-L או בכולם יחד'.
לכאורה הועדה בא פה להקל על היזם.

הבאת מסמכי אולסוונגר שהוא פרויקט ענק. אולי הכי גדול שיש. הועדה חושש שסרבן אחד או שתיים יתקעו כל הפרויקט, ולכן הועדה נותן ליזם את האופציה לבצע בשלבים, ז"א להתחיל אם המגרשים שאין בהם סרבן.
לא כן?

אגב, הזכרת הנורית ואיך שהפילו משקיעים בלי להסביר להם הסיבוך של קרקע משלימה. אותו טענה אפשר להגיד באולסוונגר אאל"ט.

 

[szn]

אדרבה, ההוראה שם הוא 'או בבנייני A-D או ב E-H או ב I-L או בכולם יחד'.
לכאורה הועדה בא פה להקל על היזם.

הועדה נותן ליזם את האופציה לבצע בשלבים, ז"א להתחיל אם המגרשים שאין בהם סרבן.
לא כן?

אתה צודק, רק באתי להראות שזה לא רק ענין של הבנק המלווה אלא גם דרישות של הוועדה
באמת באולסוונגר הוועדה באה להקל על היזם אבל יש מתחמים שהוועדה דורשת שלביות.

הבאת מסמכי אולסוונגר שהוא פרויקט ענק. אולי הכי גדול שיש.

הוא לא הכי גדול, יש יותר
(מעגלי יבנה מדובר על 1400 יח"ד, מתחם יט בארמון הנציב 2300 יח"ד, בגילה-מרכז קליטה 1300 יח"ד)

למעשה יש גם מתחמים של 600 יח"ד שהוועדה דורשת שזה יהיה בשלבים.

אגב, הזכרת הנורית ואיך שהפילו משקיעים בלי להסביר להם הסיבוך של קרקע משלימה. אותו טענה אפשר להגיד באולסוונגר אאל"ט.

יש הבדל גדול ביניהם, באולסוונגר הקרקע משלימה צמודת דופן וזה היה הרבה יותר קל לאשר את זה,
כי מגישים תוכנית אחת על הכל כולל הקרקע הצמודה, וזאת תוכנית תבע אחת כוללת.
כך שהורסים 300 יח"ד ובונים 1200 יח"ד זה יוצא מכפיל של 3.8 שזה מכפיל מעולה.
לעומת זאת בנורית התבע אושרה רק על מתחם הנורית, ואילו רכס לבן עדיין לא אושר כלל,
וגם אחרי שיאושר זה צריך לעבור החלטה של רמ"י, וזה ענין מורכב בפנ"ע.
למעשה כרגע בנורית יש 646 יח"ד ובתבע אושר 1700 יח"ד זה מכפיל נמוך של בערך 2.6
מכפיל כזה יכול לעבור רק ברחביה או במרכז ת"א.

מציע לך לעבור תקנות רמ"י לקרקע משלימה, ותראה שם שיש הבדל גדול בין צמודת דופן ללא צמודת דופן.

 

[szn]

@אברם סופר גם אחרי מה שכתבתי על ההבדל בין הנורית לאולוסוונגר,
למעשה אני מסכים איתך שבאולסוונגר יש יותר סיכון מכל מתחם פינוי בינוי אחר שאינו נזקק לקרקע משלימה.

 

[נמבר וואן]

77 ציפיות ואין עונה.
זאת אומרת שאין שום דופי ברעיון,
או שההודעה ארוך מדי?

סליחה על הבורות אבל איך יודעים את מס' הצפיות

 

[szn]

זה הגיע לרמה שיזם אחד (אפריקה ישראל) כבר התייאש מהתבע ה''מאושרת'' ופתח תיק תבע חדשה לגמרי.

כעת אני רואה שגם שיכון ובינוי התייאש מהתבע הישנה ופתחו תיק תבע חדש לגמרי:

וגם מתחם 2 של עינב פתחו תיק בעירייה

וגם מתחם 6 פתחו תיק תבע כפי שכבר כתבתי:

למעשה מתוך 6 תתי מתחם ב-3 תתי מתחם היזמים כבר התייאשו ופתחו תיק תבע חדש
המשקיעים שקנו שם ע"ד שיש תבע מאושרת ותוך שנתיים היתר בניה
כעת צריכים להתחיל לכל התהליך של שינוי תבע מחדש
שזה אומר בערך שנה וחצי-שנתיים לשינוי תבע ואח"כ עוד שנה וחצי-שנתיים
כלומר עוד בערך 4 שנים להריסה.
למעשה למשקיעים (שנפלו שם) הוצג מצג שווא ע"י חברת השקעות
(למשקיעים שלחו במייל את האישור תבע הבעייתית)
וכן שלחו את הקטע הזה:

 

[בלבנון ישגה]

@אברם סופר גם אחרי מה שכתבתי על ההבדל בין הנורית לאולוסוונגר,
למעשה אני מסכים איתך שבאולסוונגר יש יותר סיכון מכל מתחם פינוי בינוי אחר שאינו נזקק לקרקע משלימה.

קרקע משלימה אינו הדבר היחיד שיכול לתקוע מתחם.
מלבד דייר סרבן שבין כך א"א לצפות אותה מעיון במסמכי תוכנית,
יש נושא הסוכות שכבר הוזכר כאן.
יש גם הבטחות של תמורות יתר שבסביבת הכלכלי הנוכחית א"א לקיימם.
למשל, בפרויקט אחד באותה שכונה של אולסוונגר הדיירים חתמו על זכויות מפליגות של תוספת מעל 40 מטר,
והפרויקט ההוא נמצא בהפקדה כבר כשנה וחצי. אני מניח שזה הסיבה.

 

[בלבנון ישגה]

הרבה מתווכים הפילו שם משקיעים (בכוונה או שלא בכוונה מחוסר ידיעה)
וגם חברת השקעות אחת שמציעה שם השקעות למשקיעים.

חבל שאנשים קונים עסקאות בפינוי בינוי בלי להבין בתחום
ומשלמים 200 אלף ויותר מעל המחיר שוק בלי שיצא מזה כלום.

אני לא ידוע אם ההפללה הזה מדוייק.

מי שקנה בהנורית לפני 3 שנים קנה שם משום שזה היה הכי זול מבין אופציות. זה תמיד היה בין 7-10 אחוז יותר זול משטרן וכ"ש אולסוונגר. האם מי שהיה לו מספיק הון רק לשם עשה עיסקה גרוע? לא נראה לי. היה 1.25 ועכשיו הוא 1.75. לא נורא.

ברור שבסופו של דבר זה יצא לפעול. העירייה לא יתן למתחם כזה להכתים דרום ירושלים.

וגם צריך לציין שהיזמים שהלכו עד לאחרונה עם התבע הראשון, כנראה האמינו שקרקע משלימה ברכס לבן יתקבל, כמו שאושרה קרקע משלימה בהרבה פרויקטים ברחבי הארץ.

המשקיעים הקטנים אמורים להיות יותר חכמים מאפריקה ישראל?

 

[szn]

מלבד דייר סרבן שבין כך א"א לצפות אותה מעיון במסמכי תוכנית,

נכון, אבל יש חוק שהוא מאד בעד היזמים, ברמה שדייר יכול להפסיד את הדירה שלו
כלומר אם הדייר לא משלם את הקנס יקחו לו את הדירה
מצורף כתבה לדוגמא:

לראשונה: דייר סירב לפינוי-בינוי - ויאבד את דירתו

www.globes.co.il

וכאן:

בית המשפט מחמיר את היחס: כל סרבן פינוי-בינוי ישלם 2.6 מיליון שקל | כלכליסט

פסק הדין שחייב שלושה סרבנים לשלם יחד לא פחות מ־7.8 מיליון שקל על נזק שגרמו ליתר הדיירים מעיד על איבוד הסבלנות כלפי סחטנים: "ניסיון לקבל תנאים מטיבים ביחס לשאר בעלי הדירות"

www.calcalist.co.il

לכן ברגע שיש רוב דרוש כל הסרבנים בבעיה גדולה
וחלקם הגדול ברגע שמקבלים תביעה חותמים
והחלק האחרון מבין תוך כדי הדיונים שאין להם ברירות אלא לחתום.

יש גם הבטחות של תמורות יתר שבסביבת הכלכלי הנוכחית א"א לקיימם.

בעבר יזמים התחייבו תמורות גבוהות והוועדה נתנה מכפיל בהתאם
היום הוועדה מאשרת מכפיל לפי תמורה של 25 מטר ואם יזם נותן יותר זה על חשבון הרווח שלו
לכן היזמים בי-ם מתחייבים 25 מטר (וברוב הארץ התמורה 12 מטר כי הוועדה מאשרת מכפיל לפי תמורה של 12 מטר)
יש מקרים חריגים פה ושם אבל זה מה שהולך בדרך כלל.

למשל, בפרויקט אחד באותה שכונה של אולסוונגר הדיירים חתמו על זכויות מפליגות של תוספת מעל 40 מטר,
והפרויקט ההוא נמצא בהפקדה כבר כשנה וחצי. אני מניח שזה הסיבה.

אתה מדבר על המתחם של אבני דרך?

(שאגב, כבר אושר סופית ויכנס לתוקף בקרוב)

 

[szn]

ברור שבסופו של דבר זה יצא לפעול. העירייה לא יתן למתחם כזה להכתים דרום ירושלים.

בסוף צריך כדאיות כלכלית אחרת אף יזם לא יגש
רכס לבן עדיין לא אושר, כך שהפתרון שיצא בסוף להגיש תבע חדשה לגמרי
ולמעשה התבע שאושרה (שהעיריה הגישה, כי יזם לא היה נופל בזה) לא שווה כלום.

וגם צריך לציין שהיזמים שהלכו עד לאחרונה עם התבע הראשון, כנראה האמינו שקרקע משלימה ברכס לבן יתקבל, כמו שאושרה קרקע משלימה בהרבה פרויקטים ברחבי הארץ.

לא אושר בהרבה מתחמים קרקע משלימה, מתחמים ספורים ממש
וגם איפה שאושר ברוב המקרים זה קרקע צמודת דופן או קרקע כלואה (תעבור על תקנות רמ"י לקרקע משלימה).

וגם אני גם לא מבין, איך אפשר להאמין בקרקע משלימה שעדיין לא אושרה
ותקועה עם ארגוני הירוקים.

המשקיעים הקטנים אמורים להיות יותר חכמים מאפריקה ישראל?

יש הבדל גדול בין הסיכון שאפריקה ישראל יכולים לקחת לבין משקיע קטן שלוקח משכנתא,
יזם חזק עם הון עצמי גדול שמקדם עשרות מתחמים שמתוכם הוא מצליח בוא נגיד ב-80% זה משתלם לו, בסוף יש לו רווח של מאות מלש"ח מכלל המתחמים, לעומת משקיע קטן שקונה דירה אחת או שתיים, ואם לא הולך לו הוא בבעיה.

הבדל נוסף, ליזם בפינוי בינוי אין עלות קרקע, העלויות שיש לא גדולות ביחס לרווח העתידי
לעומת משקיע קטן שצריך לשים את כל העלות של הקרקע והדירה כעת ולשלם ריביות כל השנים
ברגע שמתחם מתעכב הרבה זה נוגס ברווח מאד.

 

[szn]

האם מי שהיה לו מספיק הון רק לשם עשה עיסקה גרוע? לא נראה לי. היה 1.25 ועכשיו הוא 1.75. לא נורא.

כל מי שקנה דירה בקרית יובל או קרית מנחם או נוה יעקב וכדו' לפני 3 שנים הרוויח חצי מ' ש"ח
אין קשר לפינוי בינוי. (וכך גם ברוב הארץ שעלו המחירים)

 

[בלבנון ישגה]

אתה מדבר על המתחם של אבני דרך?

בדיוק. העירייה נתן מכפיל של 25 והיזם יתן 45?!

(שאגב, כבר אושר סופית ויכנס לתוקף בקרוב)

לא ראיתי פרסום בשום מקום. איפה ראית את זה?

 

[szn]

בדיוק. העירייה נתן מכפיל של 25 והיזם יתן 45?!

המכפיל שם הוא קרוב ל- 4 לקרית יובל זה מכפיל גדול

מספיק שם מכפיל של בין 3 ל-3.5 כך שהיזם יכול לתת תמורה יותר מ-25 מטר ועדיין להרוויח מספיק.

הכשרת הישוב הגישו תוכנית ברח' בורכוב במכפיל 3.2
ברח' מאיר אבנר הגישו תוכנית לפי מכפיל 3.5
ברח' גואטמלה בית ירושלמי הגישו תוכנית לפי מכפיל 3.2 ואזורים הגישו לפי מכפיל 3.3

ועוד ועוד תוכניות

לא ראיתי פרסום בשום מקום. איפה ראית את זה?

אני לא ניזון מפרסומים באתרים, יותר נכון לעבור על החלטות הוועדה ישירות באתר מנהל התכנון.

בדיון האחרון נדחו כל ההתנגדויות, כעת נשאר דיון קצרצר בעוד שבוע בנושא הבא:

כפי הנראה לאחר הדיון הזה התוכנית תאושר למתן תוקף.

 

[אברם סופר]

יש הבדל גדול ביניהם, באולסוונגר הקרקע משלימה צמודת דופן וזה היה הרבה יותר קל לאשר את זה,
כי מגישים תוכנית אחת על הכל כולל הקרקע הצמודה, וזאת תוכנית תבע אחת כוללת.
כך שהורסים 300 יח"ד ובונים 1200 יח"ד זה יוצא מכפיל של 3.8 שזה מכפיל מעולה.

למה שרמי יסכים לתת כל הקרקע צמודה ללא תמורה כדי שהיזם יקבל מכפיל של 3.8?

בבוליביה למשל הוגשה תוכנית עם מכפיל של 3.2 כמו שהבאת.

מצורף צילום של נהלי רמי לגבי קרקע צמודה איפה שמפורש שהם רק נותנים המינימום שנדרש כדי להשיג רווחיות לפרויקט.

 

[szn]

למה שרמי יסכים לתת כל הקרקע צמודה ללא תמורה כדי שהיזם יקבל מכפיל של 3.8?

צודק, באמת בכלל לא בטוח שהוא יקבל כזה מכפיל גבוה,
זה מה שהיזם רוצה השאלה האם יאשרו.

רמ"י בודקים לקראת ההיתרים את הרווחיות ולפי"ז נותנים מכפיל.
(אם כבר קראת את התקנות, מעניין לקרוא את החלטת רמ"י בנוגע לקרקע משלימה ברמת לחי בבית שמש).

מצד שני, אני חושב שבאולסוונגר מטלות יזם לבנות תיכון או בית ספר
כך שההוצאות של היזם יותר גדולות אולי לכן צריך מכפיל יותר גדול.

האמת שרמ"י הגישו התנגדות ארוכה לתוכנית
מצורף הקטע בנושא המדובר:

מצורף המסמך הארוך:

 

[szn]

למעשה מתוך 6 תתי מתחם ב-3 תתי מתחם היזמים כבר התייאשו ופתחו תיק תבע חדש
המשקיעים שקנו שם ע"ד שיש תבע מאושרת ותוך שנתיים היתר בניה
כעת צריכים להתחיל לכל התהליך של שינוי תבע מחדש

עדכון:

עוד 2 יזמים התייאשו מהתבע הישנה (הלא כלכלית) ופתחו תיק תבע חדש לגמרי
חברת 'בוני התיכון' וחברת 'טעמן נדלן'
(שיכון ובינוי אפריקה ישראל ועינב כבר פתחו כפי שכתבתי)

מעניין שכולם פתחו תיק בהפרש של חודשים בודדים.