מידע שימושי זכאות למחיר למשתכן | חלק ב': הגדרת חסרי דיור

[הבית של הנדל"ן]

בטור הקודם הרחבנו ביתרונותיה של תכנית מחיר למשתכן, ועל האפשרות להירשם גם למי שיש לבעלי דירה קיימת. השבוע נתמקד ברשימה העיקרית: זוגות או משפחות חסרי דירה.

לפי המונח הרשמי של הנחיות מועצת מקרקעי ישראל, בכדי להימנות על רשימת המאושרים המוגדרים כחסרי דירה, ובהנחה שאין לכם חלק בנחלה חקלאית, וגם לא בדמי מפתח, עליכם לענות לשלושה תנאים, ונעבור עליהם אחד אחד:

1) "לא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה) בדירה ב-3 השנים האחרונות" שלושה חלקים בסעיף זה:
"לא היה בבעלותם" כלומר גם לא בבעלות אחד מהם. קורה שזוג מתחתן, מנסים להירשם להגרלת מחיר למשתכן ומסורבים. רק לאחר בירור מגלים שהוריו של אחד מהם רשמו על שמו דירה למספר חודשים לפני שנתייים בשל שיקולי מס, והעניין נשכח לחלוטין. במקרה כזה אין מה לעשות ועוברים לרשימת משפרי דיור.
"חלק בדירה - יותר משליש דירה" - העניין הזה רלוונטי מאוד בערים החרדיות הקטנות, לאור תעשיית הטאבו-משותף הפורחת ועולה. בד"כ יהיה פירוט של אחוזי בעלות של כל משפחה בדירה. אם יהיה רשום 50/50 שניהם נפסלים, אך אם הבעלות תהיה 29/71 המשפחה עם הדירה הקטנה עדיין תהא זכאית. לפיכך, יש לבדוק מה כתוב בנסח הטאבו (בבית שמש ואלעד) או באישור זכויות (ביתר ומודיעין עילית).
"בשלוש השנים האחרונות" כאן יש הקלה משמעותית מאוד שרבים אינם מודעים לה. עד לפני מספר חודשים היה צורך בשש שנים ללא דירה. עם השינוי נכנסו רבים לרשימה והם אינם מודעים לכך.

2) "אין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה" - הסעיף הזה הוא קריטי לאנ"ש, היות שהוא מדבר על דירות בקבוצת רכישה. לכאורה, אם רכשתם זכות בקרקע בקבוצת רכישה לפני עשור ושכחתם ממנה כבר, איבדתם את האפשרות לרכוש במחיר למשתכן, אבל זה רק לכאורה, היות שיש כאן "לומדעס": בסעיף הראשון הלשון הוא "לא היה בבעלותם", בעוד בסעיף השני והשלישי, הנוסח הוא "אין בבעלותם". כלומר, ייתכן שאפשר למכור עכשיו את הזכות וללכת לרכוש בלב רגוע במחיר למשתכן. ולמי שמסתפק: הדירה במחיר למשתכן שווה פי כמה מהזכות השכוחה. למעשה, בזכות ההבחנה הזו ניצלו זכיותיהן של משפחות רבות. היות ועפ"י חוק המועד הקובע לגבי הזכות הינו יום החתימה על החוזה. ובפועל ישנו מרווח של כחצי שנה לפחות בין הזכייה ועד לחתימה על החוזה. מספיק זמן בשביל למכור את הזכות/להעביר במתנה להורים וכו'.

3) "אין להם מעל שליש זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוח התכנית שחלה על הקרקע" כאן יש אבחנה ברורה בתוך קבוצות הרכישה. ישנן מקומות שעצם החברות שלכם בקבוצה פוסלת אתכם כמעט ללא אפשרות הצלה, וישנן קבוצות שאין כל בעייה בחברות בהן. באופן אבסורדי, ככל שהקבוצה מסודרת יותר ודואגת לחבריה, כך יש יותר סיכויים שתקבלו מכתב על הפסקת הזכאות. דווקא התרשלותן של חלק מהקבוצות אשר פשוט לא רשמו את המגרש על שם החברים, היא זו שמסייעת להם! ועוד אבסורד: אם מכרו לכם זכויות בקרקע "חמש דקות מבני ברק" ומתברר כי הקרקע חקלאית ותישאר כך עד ביאת הגואל בגלל רשלנות/רמאות המאכער ששיווק לכם את זה, אתם זכאים לרכוש דירה במחיר למשתכן. ואילו אם רכשתם אצל יזם חברה'מן שהצליח להפוך את הקרקע מחלקאי למגורים, ייתכן ואתם בצרות, וכבר ראיתי אדם שהפסיד כתוצאה מרבע דונם של גידולי קישואים במשוב דרומי, דירה במכרז של בני ברק, עם רווח צפוי של למעלה ממיליון ש"ח. ללמדך שהכל מלמעלה וההשתדלות לא רק שאינה מועילה אלא אף מזיקה לפעמים...

ועוד נקודה חשובה לתשומת לב: החוק מדבר על דירה / דירה בבנייה/ מגרש. החוק אינו פוסל אפשרות של השקעה בנכס מסחרי, כמו משרד או חנות. תאורטית אברך מקרית ספר יכול להיות הבעלים של קומה במגדלי עזריאלי ולהיות זכאי לחלוטין, לעומת שכנו שרכש אחת מחורבות ירוחם, ונפסל. בל"נ נייחד מאמר מיוחד לעניין השקעות בנכסים מסחריים והשלכתן על המעמד ברשויות. אך באופן עקרוני, יש כאן פתרון לאנשים שאינם יכולים להמתין לתוצאות ההגרלה בסבלנות, ומוכרחים כאן ועכשיו, נכס שיניב שכירות.

לסיכום: כמעט כל משפחה זכאית, וגם אם קבלתם מכתב מאיים, או שאתם סתם חוששים, אין להתייאש לפני שיחה עם עו"ד המומחה לעניין ספציפי זה.

נ.ב. כל האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין לסמוך עליו. כמו"כ יודגש כי גם אם הרשויות אינן יודעות על בעלותכם בדירה, עדיין עפ"י החוק יש לדווח מיזמתכם.

בטור הבא: זכאי מחיר למשתכן - חריגים.

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט. פורסם במגזין הבית של הנדל"ן להצטרפות לחצו כאן