השקעות נדל"ן השקעות בנדל"ן ארה"ב

[NadlanUSA]

בתור יזם עם נסיון רב בתחום (כ 20 שנה של פעילות ענפה), אשמח לסייע במתן מענה לחברים במסגרת פורום והיכן שידי משגת.
בעז"ה יסתייע בידנו להחכים ולהציף נקודות עניין חשובות באמצעות דיון עניני.

על מנת לאפשר בחינה ענינית של דוגמאות קונקרטיות מבלי להכנס לאישי, אציע להציגם ללא פרטים מזהים.

 

[s976]

האם זה נכון שכעת זו תקופה קשה מאוד של הנדל״ן בארה״ב?
אם כן, האם זה נובע רק מהעלאת הריבית או גם מדברים נוספים?

 

[NadlanUSA]

האם זה נכון שכעת זו תקופה קשה מאוד של הנדל״ן בארה״ב?
אם כן, האם זה נובע רק מהעלאת הריבית או גם מדברים נוספים?

לריבית ואנפלציה ישנה השפעה ישירה ומהותית על שוק הנדל"ן בארה"ב. הן בצד יכולת הרכישה של הקונים, רמות ביקושים ועוד.
לצד זה, מגמות צריכה בתחום המשרדים (עבודה מרחוק) כמו גם מגמות בריחת עסקים ותושבים ממרכזי ערים חשובות כדוגמאת ניו יורק, סאן פרנסיסקו, שיקגו ועוד משפיעים על ביקוש ותפוסה במידה שונה על פני שווקים מקומיים.

בסגמנט המסחרי השילוב של ירידת עניין במשרדים (הצפת היצע) וסביבת ריבית גבוהה מהווה מכת מוות.
בכל שנה מסתיימת תקופת הלוואה של נכס אותה צריך לחדש כאשר כעת מחד התזרים מהנכס נמוך ומאידך ההלואה החדשה תהא יקרה יותר באופן שלא מצדיק לאותם בעלי נכסים להחזיק בהם - נכון להם יותר להחזיר מפתחות לבנק.

הגופים הבנקאים מעריכים שלאור המצב בשנתיים הקרובות חוב בשיעור של בין 0.75 ל 1 טריליון $ לא צפוי להיות משולם ויגלם הפסד.
למרות האמור אף שמדובר בשיעור דומה ואף גבוה ממשבר הסאב פריים, הבנקים מאמינים שהם ערוכים לספוג הפסד זה.

האם זו תקופה קשה ?
לא בהכרח. דווקא לאור האמור מצב השוק הנוכחי מאפשר הזדמניות יחודיות.
אם נגדיר זאת בפה פשוטה - המחיר של הנכסים היום מגלם הנחה מהותית.

דוגמא לכך, חברה ישראלית עם רזומה עשיר בנדלן ארה"ב אשר מימשה את הפורטפליו שלה לפני 3 שנים ברווח נאה ( 60% תשואה שנתית) חוזרת כיום באגרסביות לרכוש את אותם מקבצי הדירות ב 40% מתחת למחיר שמכרה אותם.

 

[טראמפ 2024]

איך אני יכול לברר על בנאדם שמציע השקעה?

 

[NadlanUSA]

איך אני יכול לברר על בנאדם שמציע השקעה?

זו שאלה חשובה ביותר. האדם שמציע ולא פחות מכך האדם שאמון על ההשקעה הינו החוליה המחברת להשקעה טובה או גרועה.

הקדמה
בתור טראמפ 2024 אני מניח שדעתך עליו (גם אני) שהוא כשר וראוי אך אם תשאל ותברר עליו תקבל דעות שונות בתכלית מאנשים שונים ויש לא מעטים שיאמרו שהוא נוכל או איש עסקים גרוע או גם וגם.

כלומר גם אם תשאל ותברר על אדם יתכן שתקבל דעות סותרות, יש שיאמרו כשר מקצעון ונאמן ויש שיאמרו ההפך. כך שהבירור לא תמיד מספק הכרעה.

מה שכן, אדם שיש עליו דעות ועוד מרובות מלמד אותנו שהוא פעל ולא מעט - אתה בשום אופן לא רוצה להתקשר עם מישהו שאף אחד אינו מטיל בו דופי כי אף אחד לא שמע עליו - מי שפועל עושה גלים!

אדם שיש עליו רק דעה חיובית גם כאן אמור דרשני, ביחוד בתחום ההשקעות שלא קיימת האפשרות שכל השקעותיו היו מוצלחות - מי שכל השקעותיו הלכו למישירן מרמז על בלוף.

א"כ, אם מצאת עליו דעות ואדרבה מרובות כל שנותר לך לגבש דעה אישית עליו על בסיס הפעילות שלו. לדוגמא אמר לך חבר שביצע אצלו השקעה גרועה ? בקש מאיתו את סיפר ופרטי ההשקעה מהם תסיק ולא בהכרח שההשקעה היתה ראויה אף אם לא תאמו את צפיות חבריך, כך או כך תלמד רבות על יכולתיו ופועליו של אותו אדם.

רובנו נופלים בדעה הסוביקטיבת של ממליצים או מזהירים וזו טעות מצויה אך מובנת. השקעה נידרשת להיבחן אוביקטיבית והאם סוביקטיבית ראויה עבורך גם אם סוביקטיבית גרועה לאחר.

פעמים רבות אני שומע על השקעה גרועה או טובה ובירידה לפרטי העסקה אני למד שעבורי היא היתה שונה ממסקנתו של ההוא.

אתה אוהב חלבי והוא אוהב בשרי - על כל המסעדות שמתאימות עבורך דעתו תהיה שלילית ונחרצת.


האופנים לברר:

אם משיהו מציע לך משהו הטעות המצויה הינה לברר עם "ממליצים" שהוא סיפק לך, הרי ברור לך שהוא ברר את המייטיבים עימו ואולי אפילו בעלי עניין. כך שתועלת לא תיצא לך.

חפש באופן עצמאי בין משקיעים שעסקו עימו כך שתקבל תשובה אורגנית ומייצגת.

אם הציע לך, בסבירות גבוהה הוא מציע לאנשים כמוך ובסביבתך, אם אתה בקהילה כדאי שתתיעץ עם רבך או כאלו הידועים בסיבבתך כ"מבינים" ותופתע לשמוע שמשקיעים אחרים שלו התייעצו עם אותו הרב כך שתוכל דרכו לפנות לאותם משקיעים.

הכי חשוב הינו שיהא לך הרקע של מהי השקעה ראויה וכיצד היא אמורה להתנהל ולהראות - אם תבין ותדע את היסדות המקובלים יקל עליך לנקות הצעות שאינם ראויות מבחינה אוביקטיבית ולא רק להסתמך על התרשמות של משקיעים לא מיקצועיים.

 

[השקעות R הון]

זו שאלה חשובה ביותר. האדם שמציע ולא פחות מכך האדם שאמון על ההשקעה הינו החוליה המחברת להשקעה טובה או גרועה.

הקדמה
בתור טראמפ 2024 אני מניח שדעתך עליו (גם אני) שהוא כשר וראוי אך אם תשאל ותברר עליו תקבל דעות שונות בתכלית מאנשים שונים ויש לא מעטים שיאמרו שהוא נוכל או איש עסקים גרוע או גם וגם.

כלומר גם אם תשאל ותברר על אדם יתכן שתקבל דעות סותרות, יש שיאמרו כשר מקצעון ונאמן ויש שיאמרו ההפך. כך שהבירור לא תמיד מספק הכרעה.

מה שכן, אדם שיש עליו דעות ועוד מרובות מלמד אותנו שהוא פעל ולא מעט - אתה בשום אופן לא רוצה להתקשר עם מישהו שאף אחד אינו מטיל בו דופי כי אף אחד לא שמע עליו - מי שפועל עושה גלים!

אדם שיש עליו רק דעה חיובית גם כאן אמור דרשני, ביחוד בתחום ההשקעות שלא קיימת האפשרות שכל השקעותיו היו מוצלחות - מי שכל השקעותיו הלכו למישירן מרמז על בלוף.

א"כ, אם מצאת עליו דעות ואדרבה מרובות כל שנותר לך לגבש דעה אישית עליו על בסיס הפעילות שלו. לדוגמא אמר לך חבר שביצע אצלו השקעה גרועה ? בקש מאיתו את סיפר ופרטי ההשקעה מהם תסיק ולא בהכרח שההשקעה היתה ראויה אף אם לא תאמו את צפיות חבריך, כך או כך תלמד רבות על יכולתיו ופועליו של אותו אדם.

רובנו נופלים בדעה הסוביקטיבת של ממליצים או מזהירים וזו טעות מצויה אך מובנת. השקעה נידרשת להיבחן אוביקטיבית והאם סוביקטיבית ראויה עבורך גם אם סוביקטיבית גרועה לאחר.

פעמים רבות אני שומע על השקעה גרועה או טובה ובירידה לפרטי העסקה אני למד שעבורי היא היתה שונה ממסקנתו של ההוא.

אתה אוהב חלבי והוא אוהב בשרי - על כל המסעדות שמתאימות עבורך דעתו תהיה שלילית ונחרצת.


האופנים לברר:

אם משיהו מציע לך משהו הטעות המצויה הינה לברר עם "ממליצים" שהוא סיפק לך, הרי ברור לך שהוא ברר את המייטיבים עימו ואולי אפילו בעלי עניין. כך שתועלת לא תיצא לך.

חפש באופן עצמאי בין משקיעים שעסקו עימו כך שתקבל תשובה אורגנית ומייצגת.

אם הציע לך, בסבירות גבוהה הוא מציע לאנשים כמוך ובסביבתך, אם אתה בקהילה כדאי שתתיעץ עם רבך או כאלו הידועים בסיבבתך כ"מבינים" ותופתע לשמוע שמשקיעים אחרים שלו התייעצו עם אותו הרב כך שתוכל דרכו לפנות לאותם משקיעים.

הכי חשוב הינו שיהא לך הרקע של מהי השקעה ראויה וכיצד היא אמורה להתנהל ולהראות - אם תבין ותדע את היסדות המקובלים יקל עליך לנקות הצעות שאינם ראויות מבחינה אוביקטיבית ולא רק להסתמך על התרשמות של משקיעים לא מיקצועיים.

אני חולק עליך.
על טראמפ הוא איש פוליטי ויש אנשים שלא אוהבים אותו. וכן בשרי וחלבי.
בעסקים יתכן בעל עסק שיהיה מומלץ בפי כולם ולא יהיה מי שיוכל להגיד עליו מילה רעה
וכך גם בהשקעות יתכן שיהיה יועץ שהשקעות שאין מילה רעה עליו.

 

[NadlanUSA]

אני חולק עליך.
על טראמפ הוא איש פוליטי ויש אנשים שלא אוהבים אותו. וכן בשרי וחלבי.
בעסקים יתכן בעל עסק שיהיה מומלץ בפי כולם ולא יהיה מי שיוכל להגיד עליו מילה רעה
וכך גם בהשקעות יתכן שיהיה יועץ שהשקעות שאין מילה רעה עליו.

אם יעצת למשקיע עצה מיקצועית וטובה על פי כל פרמטר מיקצועי - הדבר מבטיח שלא יפסיד ? ברור שלא ויתכן ויפסיד השקעתו .. לא מן הנימנע שבמצב זה דעתו עליך לא תהא חיובית. מבחינתו הוא גם צודק - במבחן התוצאה יעצת לו לרעה.

 

[NadlanUSA]

יתכן בעל עסק שיהיה מומלץ בפי כולם

התייחסתי גם לזה, שדעתי וביחוד בתחום ההשקעות מאחר ותוצאה של פעילות השקעתית ודאי אם מרובה תוביל לתוצאות גם לא מוצלחות. השקעה במהותה טומנת בחובה סיכון, אם פעילות מרובה לא נסתיימה גם עם תוצאות רעות הדבר מוכיח שלא מדובר בהשקעה. משקיע או יועץ הטוען ההפך אומר דרשני.

כך או כך , זה שאין "מי שיוכל להגיד עליו מילה רעה" אינה נגזרת של יכולות השקעתיות או מקצוענות השקעתית, יותר בצד יחסי אנוש שיודע כיצד לגרום ללקוחותיו כולם להיות מרוצים. ללא ספק זו מעלה חשובה אך איננה מלמדת על יכולתיו המקצועית בתחום ההשקעות.

 

[אבנר סטפק]

זו שאלה חשובה ביותר. האדם שמציע ולא פחות מכך האדם שאמון על ההשקה הינו החוליה המחברת להשקעה טובה או גרועה.

הקדמה
בתור טראמפ 2024 אני מניח שדעתך עליו (גם אני) שהוא כשר וראוי אך אם תשאל ותברר עליו תקבל דעות שונות בתכלית מאנשים שונים ויש לא מעטים שיאמרו שהוא נוכל או איש עסקים גרוע או גם וגם.

כלומר גם אם תשאל ותברר על אדם יתכן שתקבל דעות סותרות, יש שיאמרו כשר מקצעון ונאמן ויש שיאמרו ההפך. כך שהבירור לא תמיד מספק הכרעה.

מה שכן, אדם שיש עליו דעות ועוד מרובות מלמד אותנו שהוא פעל ולא מעט - אתה בשום אופן לא רוצה להתקשר עם מישהו שאף אחד אינו מטיל בו דופי כי אף אחד לא שמע עליו - מי שפועל עושה גלים!

אדם שיש עליו רק דעה חיובית גם כאן אמור דרשני, ביחוד בתחום ההשקעות שלא קיימת האפשרות שכל השקעותיו היו מוצלחות - מי שכל השקעותיו הלכו למישירן מרמז על בלוף.

א"כ, אם מצאת עליו דעות ואדרבה מרובות כל שנותר לך לגבש דעה אישית עליו על בסיס הפעילות שלו. לדוגמא אמר לך חבר שביצע אצלו השקעה גרועה ? בקש מאיתו את סיפר ופרטי ההשקעה מהם תסיק ולא בהכרח שההשקעה היתה ראויה אף אם לא תאמו את צפיות חבריך, כך או כך תלמד רבות על יכולתיו ופועליו של אותו אדם.

רובנו נופלים בדעה הסוביקטיבת של ממליצים או מזהירים וזו טעות מצויה אך מובנת. השקעה נידרשת להיבחן אוביקטיבית והאם סוביקטיבית ראויה עבורך גם אם סוביקטיבית גרועה לאחר.

פעמים רבות אני שומע על השקעה גרועה או טובה ובירידה לפרטי העסקה אני למד שעבורי היא היתה שונה ממסקנתו של ההוא.

אתה אוהב חלבי והוא אוהב בשרי - על כל המסעדות שמתאימות עבורך דעתו תהיה שלילית ונחרצת.


האופנים לברר:

אם משיהו מציע לך משהו הטעות המצויה הינה לברר עם "ממליצים" שהוא סיפק לך, הרי ברור לך שהוא ברר את המייטיבים עימו ואולי אפילו בעלי עניין. כך שתועלת לא תיצא לך.

חפש באופן עצמאי בין משקיעים שעסקו עימו כך שתקבל תשובה אורגנית ומייצגת.

אם הציע לך, בסבירות גבוהה הוא מציע לאנשים כמוך ובסביבתך, אם אתה בקהילה כדאי שתתיעץ עם רבך או כאלו הידועים בסיבבתך כ"מבינים" ותופתע לשמוע שמשקיעים אחרים שלו התייעצו עם אותו הרב כך שתוכל דרכו לפנות לאותם משקיעים.

הכי חשוב הינו שיהא לך הרקע של מהי השקעה ראויה וכיצד היא אמורה להתנהל ולהראות - אם תבין ותדע את היסדות המקובלים יקל עליך לנקות הצעות שאינם ראויות מבחינה אוביקטיבית ולא רק להסתמך על התרשמות של משקיעים לא מיקצועיים.

2 הסנט שלי בנושא:
א. אנחנו מדינה קטנה, קל לברר על אנשים שמציעים הצעות השקעה שונות גם שלא דרך לקוחות ממליצים שאותו גוף/אדם שלח - כמה הודעות בקבוצות פיננסיות כדוגמת זו וסביר שתשמעו לפחות 1-2-3 לקוחות שהשקיעו אצלו, ולא הופנו כממליצים על ידו.
ב. אני בודק תמיד גם בארכיוני העתונים הפיננסיים (גלובס, כלכלסיט דה מרקר) וכמובן בגוגל לרבות פסקי דין לראות שלא מדובר בנתבע סדרתי וכו'.

 

[ה. שלמה]

2 הסנט שלי בנושא:
א. אנחנו מדינה קטנה, קל לברר על אנשים שמציעים הצעות השקעה שונות גם שלא דרך לקוחות ממליצים שאותו גוף/אדם שלח - כמה הודעות בקבוצות פיננסיות כדוגמת זו וסביר שתשמעו לפחות 1-2-3 לקוחות שהשקיעו אצלו, ולא הופנו כממליצים על ידו.
ב. אני בודק תמיד גם בארכיוני העתונים הפיננסיים (גלובס, כלכלסיט דה מרקר) וכמובן בגוגל לרבות פסקי דין לראות שלא מדובר בנתבע סדרתי וכו'.

וואו כבוד לפורום.
ברוך הבא.
אחרי @השקעות R הון @אבנר סטפק @דניאל נבון @מקצועי בלבד ומיודעינו @איצ'ה קו המידע אני כבר ממש מרגיש מיותר.

 

[טראמפ 2024]

תכל'ס בבירור בגוגל (לא של נטפרי) המידע שיש עליו זה רק ראיונות שלו הרצאות שלו ופעילות ברשתות חברתיות.

 

[השקעות R הון]

תכל'ס בבירור בגוגל (לא של נטפרי) המידע שיש עליו זה רק ראיונות שלו הרצאות שלו ופעילות ברשתות חברתיות.

תראה ויקיפדיה על צבי סטפק

 

[טראמפ 2024]

תראה ויקיפדיה על צבי סטפק

ראיתי עכשיו, למה זה רלוונטי?

 

[השקעות R הון]

ראיתי עכשיו, למה זה רלוונטי?

שימש כמנכ"ל מיטב זה אומר שהוא יודע דבר או שנים.
גם היום יש לו חתיכה במיטב תראה בעמוד של מיטב באתר מאיה.

 

[טראמפ 2024]

שימש כמנכ"ל מיטב זה אומר שהוא יודע דבר או שנים.
גם היום יש לו חתיכה במיטב תראה בעמוד של מיטב באתר מאיה.

יש פה איזה אי הבנה?

לא דיברתי עליו.. הוא לא קשור להשקעה המדוברת..

 

[השקעות R הון]

יש פה איזה אי הבנה?

כן.
תכלס על מי אתה שואל? זה סוד?

 

[השקעות R הון]

השקעה במהותה טומנת בחובה סיכון, אם פעילות מרובה לא נסתיימה גם עם תוצאות רעות הדבר מוכיח שלא מדובר בהשקעה. משקיע או יועץ הטוען ההפך אומר דרשני.

צודק.

 

[טראמפ 2024]

כן.
תכלס על מי אתה שואל? זה סוד?

גלעד עוז, השקעה במרכזים מסחריים באוהיו וטקסס.

ROInvest – השקעות נדלן בארה"ב – ROInvest LLC

אם מישהו יכול לבדוק מה התיקים הללו. אודה לו מאד.

גלעד עוז תולעת המשפט

גלעד עוז

xn----8hcborozt8bdd.xn--9dbq2a

 

[NadlanUSA]

גלעד עוז, השקעה במרכזים מסחריים באוהיו וטקסס.

ROInvest – השקעות נדלן בארה"ב – ROInvest LLC

אם מישהו יכול לבדוק מה התיקים הללו. אודה לו מאד.

גלעד עוז תולעת המשפט

גלעד עוז

xn----8hcborozt8bdd.xn--9dbq2a

יש לך גישה לקבוצות פיסבוק ? כי יש קהילות בהם נימצאים כל היזמים והמשקיעים שתרצה לברר עליהם.
לדוגמה:
https://www.facebook.com/groups/NadlanUSA

בתיק ששיתפת עליו הוא מופיע כתובע לא כנתבע והוא אחד מעשרות תובעים.


אם תוכל לשתף את מצגת העסקה נדע מי הוא ומהו ונגיב בהתאם. במצגת עסקה נהוג לשתף את התכונית העסקית מעלות העסקה נסיון היזם וכדו'

 

[NadlanUSA]

יש לך גישה לקבוצות פיסבוק ? כי יש קהילות בהם נימצאים כל היזמים והמשקיעים שתרצה לברר עליהם.
לדוגמה:
https://www.facebook.com/groups/NadlanUSA

בתיק ששיתפת עליו הוא מופיע כתובע לא כנתבע והוא אחד מעשרות תובעים.


אם תוכל לשתף את מצגת העסקה נדע מי הוא ומהו ונגיב בהתאם. במצגת עסקה נהוג לשתף את התכונית העסקית מעלות העסקה נסיון היזם וכדו'

גלעד עוז, השקעה במרכזים מסחריים באוהיו וטקסס.

ROInvest – השקעות נדלן בארה"ב – ROInvest LLC

אם מישהו יכול לבדוק מה התיקים הללו. אודה לו מאד.

גלעד עוז תולעת המשפט

גלעד עוז

xn----8hcborozt8bdd.xn--9dbq2a

באופן כללי על מרכזים מסחריים, מה שמוגדר ריטל הינו סמנט נכסים המצוי במגמת החלשה ובהתאם נסחר בפריימת סיכון גבוהה לכך מצטרפת ריבית שוק גבוהה שלא בדיוק עוזרת.

רכישות בסגמנט זה כיום אינם כלי תזרימי (תשואה/שכירות סולידית) ונעשות כעסקאות ערך לרוב מדובר באסטרטגיה יותר מורכבת להבנה ומתאימה פחות למשקיעים פסיבים.

אביא דוגמא, נכס ריטל שהוקם לפני כ 20 שנה מאז ועדיין מהווה מרכז הריטל היוקרתי של אזור גדול גם מבחינת היקף המכירות וגם מצד השכירות פר מ"ר.
למרות כל זאת החוב על הנכס (פחות מחצי מעלות הקמתו במקור) יתקשה לקבל מחזור בסביבת הריבית הנוכחית אשר אין באפשרות התזרים לעמוד בה ועדיין לשמר תמורה למשקיע/רוכש.

לפיכך הנכס למכירה - אשר תתאפשר בסבירות גבוהה לצד מחיקת נתח מהחוב מצד הבנק ובמחיר המשקף הזדמנות ביחס לסביבת ריבית נורטיבית הצפויה להתקיים מתי שהוא בשנים הקרובות. אשר הרוכש יהא מעליית ערך מהותית. ותמורה גבוהה על השקעתו - עד אז לא יראה תשואה תזרימית וגם עם קושי תזרימי.