הצילו!! המשכנתא שלי מאד התייקרה, מה עושים??? יש מה..

[פסגות]

כאחד שאינו מתמצא כלל

לאחד שכזה אני ממליץ לקחת יועץ מקצועי שכן מתמצא בעניין היטב
יחסוך לך הרבה יותר ממה שתשלם לו

 

[מטב]

@ניהול האתר

מה אתה רוצה מניהול האתר?

טעות. אין לי מושג איך זה קרה.
סליחה מהרב ניהול האתר.

 

[מטב]

אני ממש לא חושב שלט נכון למחזר. אני רק לא יגיד המלצה ברורה כי זה במקום של אי וודאות גדולה.
אני אישית ??? פער של 2 אחוז הייתי ממחזר.
תמיד אפשר למחזר שוב. ותתפוס את הריבית הממוצעת לפני העדכון החדש ולחסוך את ההיוון אם יהיה.​

אתה אישית לא הוכחה לכלום. באופן נורמלי, לא אמורה להיות לך בעיה למחזר אף פעם בחזרה לפריים או משהו כזה.
הנקודה היא שרבים יצטרכו לשלם ליועץ עבור המיחזור הנוכחי, וכנראה יצטרכו לשלם שוב ליועץ עבור מיחזור בעוד שנה-שנתיים-שלוש, וזה מטיל בספק את הכדאיות.
(אני אישית בתור יועץ כמובן לא אתנגד לקבל עבודה, אבל לשם ההגינות אני רואה צורך לבחון אובייקטיבית את הכדאיות ללקוח, ולהציג את דעתי. זכותכם כמובן לחלוק עליי...)

 

[משב רוח]

המשכנתא שלי בבנק הבינלאומי נלקחה ב-09.21
יש לנו חלק של משתנה לא צמודה כל שנתיים
איפה ניתן לראות את העוגן?
ב-09.23 עובר שנתיים, מה המשמעות של זה עבורנו? ההחזר החודשי אמור לעלות?
מצורף פירוט המשכנתא
כמו"כ שווה למחזר את הפריים?

אשמח לתשובה ממי שמתמצא @ari1980 @הון ובית
משתנה לא צמודה כל שנתיים שעוד כמה חודשים עוברים השנתיים- מה זה אומר לנו?
עוד עליה?

 

[ari1980]

אשמח לתשובה ממי שמתמצא @ari1980 @הון ובית
משתנה לא צמודה כל שנתיים שעוד כמה חודשים עוברים השנתיים- מה זה אומר לנו?
עוד עליה?

​

זה אומר שהעוגן יתעדכן. ככל הנראה העוגן שלכם היה יחסית נמוך ועכשיו הוא יעלה. ויתעדכן לשנתיים לפי העוגן החדש. פלוס המרווח שישאר אותו מרווח לכל .קופת המשכנתא​

 

[פסגות]

אשמח לתשובה ממי שמתמצא @ari1980 @הון ובית
משתנה לא צמודה כל שנתיים שעוד כמה חודשים עוברים השנתיים- מה זה אומר לנו?
עוד עליה?

כנראה שכן, מה שיעור העוגן והתוספת היום?
(מופיע בדו''ח יתרות)

 

[משב רוח]

זה פירוט הריביות
לא יודעת מאיזה צד לקרוא את זה

 

[נתנייתית]

צפה בקובץ המצורף 1350322

שלום חברים!
אז למרות ש"שמחה רבה, שמחה רבה - אביב הגיע פסח בא..", וכולנו טרודים בהכנות המבורכות, בניקיון קניות ובישולים, דומה כי מעל הכל מרחפת לה עננה - ושמה משכנתא.
מה יהיה איתה ועם החזריה החודשיים? זה עולה, ועולה, ועולה [עכשיו כבר בפעם ה-9], ולא נגמר..?!
האם יש לנו מה לעשות ?!?! או שמא נחרץ גורלנו בידי הנגיד, שלא נגיד מה אנחנו חושבים על רעיונותיו..

אז ראו נא רבותיי..
היות ואני משמש [בשני כובעים - גם של ייעוץ משכנתאות, וגם של כלכלת המשפחה], יוצא לי להתעסק עם זה לא מעט, ואולי אפילו הרבה במשך היומיום, וריכזתי למענכם את שלל הפתרונות המוצעים כיום, ונבחן אותם על שלל מעלותיהם וחסרונותיהם.
ולתורף השאלה, מה עושים? התשובה היא כמובן - תלוי את מי שואלים.

להלן תשובות:
1. יועצי משכנתאות - מומחים
2. יועצי כלכלת המשפחה
3. בנקאיים / יועצי משכנתאות כשאין פתרון אחר [או רשלניים כשיש]
4. יועצי מימון מקצועיים

1. יועצי משכנתאות מומחים - מיחזור מסלולי הפריים וצמודות המדד
אני מודה מראש, שאני הוא זה שעד היום הכרזתי [כאן, וכאן] - בתקופת עליית הריביות - שאין היום כמעט לחלוטין אפשרויות מיחזור כדאיות (למעט שינויים בעסקה או בכושר ההחזר), אך עתה השתנה המצב- וכשהפריים עומד כבר על 6% (אבאל'ה ואמאל'ה..), יש כבר אפשרויות למחזר אותו באופן כדאי. בעבר, הבנקים לא אפשרו מחזור חיצוני [מבנק לבנק] רק של מסלול אחד, ובמחזור פנימי [באותו בנק] שהיה אפשרי לא הייתה לכך כדאיות - כיון שהבנק לא ראה שום צורך להוריד ולהיטיב את הריבית, היינו "לקוחות שבויים".
אז מה השתנה ??..
הבנקים היום מורעבים מאד - ומוכנים לקבל אליהם גם מסלול בודד, קרי: להיות בדרגה שניה אחרי הבנק המקור. זה נותן לנו אפשרות לקחת את מסלולי הפריים וצמודות המדד [במקרה והקל"צ בריבית טובה] ולצאת לסיבוב קניות בבנקים, מי שייתן הכי זול - נעבור אליו רק עם מסלולים אלה.
מי במשחק?
ובכן - אם בעבר רק טפחות ובנק ירושלים נתנו דרגה שניה, אז כיום מרכנתיל כבר כמה חודשים נותן, ועכשיו גם לאומי ופועלים נותנים. זה עניין של זמן מועט שהשאר יצטרפו לחגיגה..
אז למה נמחזר ??
- יכול להשתנות בין לקוחות.
יהיו כאלה ששבעו מהתנודתיות, ורוצים עד סוף חיי המשכנתא שלהם שקט תעשייתי - מנהל סניף בכיר מאד בטפחות שישבתי איתו היום, אמר לי שככה הוא עשה במשכנתא שלו עצמו - יעברו לקל"צ (קבועה לא צמודה למדד), ויוכלו לקבל אותה בריבית של 5.2%-4.4% תלוי בכושר המיקוח שלכם, או של היועץ.. . ואז, הולכים לישון עד סוף המשכנתא - אותם החזרים.
אבל לקל"צ יש חיסרון - שכשירדו בעז"ה הריביות בעתיד, יהיה שם עמלות היוון [המכונות בפי ההמון קנס יציאה] מאד גבוהות במיחזור!!
לכן, אמליץ לכם לפנות אל אחותה הצעירה של הקל"צ, הלא היא המל"צ (משתנה לא צמודה למדד), נוכל לקחת אותה עם תחנות יציאה של כל 2/3/5/7/10 שנים. בתחנות עצמן אין שום עמלות היוון, ואף הבנק יכול לשנות את הריבית.
המלצה שלי: מל"צ כל 5 שנים. קודם כל ניתן לקבל אותה גם בריבית של 4.6% ובמזל גדול [או מו"מ קשוח..] גם בפחות, ויש לנו שקט 5 שנים!! במהלכן ניתן לשוק להירגע, לאינפלציה להתחיל לדרדר כלפי מטה [בתקווה ובתפילה], ואז נחזור לפריים ללא שום עמלות היוון. גם אם יקרה נס, יקרע הים לשתיים ויחד עמו הריבית - נוכל למחזר לפריים אם נרצה, היוון גדול לא יהיה מפאת השנים הקצרות עד לתחנת היציאה.

זה נכון לכל בעלי הפריים בישראל!! בואו לבדוק כדאיות פרידה מהפריים. היה נחמד - ועת להיפרד ממנו..
לא לדאוג, גם אם הוא ירד - וזה ייקח יותר משנה-שנתיים תמיד נוכל לחזור ולפגוש בו.

לדוגמא - הגיע אליי לקוח שיש לו משכנתא של 1,500,000 ₪ . מתוכם – 500,000 ₪ בקל"צ בריבית 3.6% [בה לא נגעתי], והשאר פריים + 0.4%. ההחזר החודשי עלה לו ב2,640 ₪ לחודש !! וזה חונק אותו.. [שימו לב לחישוב: 60 ₪ לכל אחוז שעלה הפריים, ומתחילת העלייה, לכל 100,000 ₪ עלה ב-264 ₪ לחודש]. מה שעשינו יחד -
מחזרנו לו את הפריים למל"צ 5 [בריבית של 4.62%] - והרי טבלה משווה לפניכם. ההחזר החודשי שלו ירד ביותר מ1,100 ש"ח. אמנם, זה סכום מאד גדול שלפ ריים, אבל לא לחלוטין נדיר..
צפה בקובץ המצורף 1350370

2. יועצי כלכלת המשפחה - טיפול בתקציב המשפחה הכולל
כולכם יודעים שזה נושא הקרוב מאד לליבי.
וזו בהחלט הזדמנות, לגלות שאנחנו יכולים לחיות עם פחות "צרכנות", בהתייעלות ממשית בהוצאות, לעשות שינויים מבורכים בחיים שלנו ובמכלול ההוצאות, ואף למצוא אפיקי הכנסה חדשים - שלולא ההכרח, לא היינו חולמים שביכולתנו ובכוחנו להשיג. "הצורך הוא אבי ההמצאה" (אפלטון).
אז שוטו.. גם כאן בפורום הנהדר שלנו, יש הרבה מה לקרוא בעניין, כולל תהליך הלווי של משפחת @ צעד נכון.
מניסיוני אני יכול לספר לכם רק, הסכום המשמעותי ביותר שקורה בדר"כ של עליית החזרי המשכנתא בעקבות עליית ריבית הפריים - נע סביב 2,500 ש"ח [בדירות מגורים יחידות - לא להשקעה]. והיות וממוצע השינוי שמשפחות שליוויתי בעצמי ולוו במסילה עומד על פי 2 כמעט, יש המון מה לעשות בכדי להתגבר על החזרי המשכנתא הגואים..

והאמת היא שהייתי נעצר כאן בלי לתת פתרונות נוספים - כדי שתשקיעו הכל בפתרון זה של התייעלות בהוצאות / + הגדלת הכנסות. אם אתן פתרונות נוספים, אני מעריך שהרוב ייפנו לשם במקום להתאמץ, וחבל על הדחיפה שעליית החזרי המשכנתא מייצרת לנו לשנות ולהשתנות. אבל, לעיתים אין ברירה - והנושא מוצה, אז רק אז - נעבור לפתרונות נוספים שיש.

3. בנקאיים / יועצי משכנתאות כשאין פתרון אחר [או רשלניים כשיש]
"פתרון הבנקים" אני נוהג לקרוא לזה, מכיון שאם תגיעו לבנק ותיוועצו בו - מה ניתן לעשות, סביר להניח שזה מייד מה שהוא ישלוף.
ובכן בכלליות - פריסת מסלולי הפריים ל-30 שנה, או / גם הקפאת החזרי הקרן ו/או הריבית, מבלי לפגוע בתנאי הריביות שיש לכם כיום. תקראו בעצמכם:
צפה בקובץ המצורף 1350362צפה בקובץ המצורף 1350364צפה בקובץ המצורף 1350367צפה בקובץ המצורף 1350368
צפה בקובץ המצורף 1350365צפה בקובץ המצורף 1350369
להלן מספרי המוקדי משכנתאות של הבנקים:
פועלים - 2041*
בינלאומי - 3533*
טפחות - 8860*
דיסקונט - 2009*
לאומי - 3200*
מרכנתיל - 3477*

אז למה כתבתי שזה פתרון בנקים - או יועצי משכנתאות רשלניים?
מכיוון שזה פיתרון שברמה הכלכלית יעלה לכם המונמון כסף! מריחת תקופת המשכנתא מחדש, או הקפאתה, הם צעד מאד מאד יקר!! לבנקים זה כדאי והם בהחלט יציעו ואואלי אף ימליצו, וכך גם יועץ משכנתאות שאינו מבין מספיק בצרכי לקוחותיו ויכולותיהם. אבל לעיתים, אין ברירה.. וזה גם פיתרון.

4. יועצי מימון מקצועיים
נחלק ל-2:
1. באם ישנן חסכונות או השקעות מסויימות - יש לבחון באופן זהיר ומחושב היטב, בעזרת יועץ מקצועי, האם זה נכון להמשיך להחזיק השקעה של כמאה-מאתיים אלף ש"ח ואף יותר, שמכנגד הנזקים מהמשכנתא יהיו עלולים להיות גדולים מהרווחים של אותם חסכונות [בזהירות הנדרשת הייתי אומר, שיש בזה משהו מבחינת 'נשק יום הדין']. שווה אולי לפרוע חלק מהמשכנתא, ובכך להוריד את החזרי המשכנתא. איזה חלק? יש להתייעץ עם יועץ מומחה כמובן.

2. הלוואה חכמה - זוכרים את הלקוח שהגיע אליי בסעיף 1?..
ובכן, ביררתי מולו היטב [תסמכו עליי..], ואין אופציה של שינוי בכלכלת משפחה, לפחות לעת עתה. מה עם פריסה מחדש [סעיף 3]? הוא עומד על יתרת תקופה - 29 שנה. אין מה.
אז מה עושים הלאה..??
כאן וידאנו שעוד 5 שנים רמת ההוצאות שלו תרד בלפחות 2,500 ש"ח [בגלל מעון שייגמר + ילד מישיבה שיתחתן, ואין במקומם אחרים], ועשינו את התרגיל הבא - לקחנו לו הלוואת משכנתא בפריסה של 30 שנה, סכום של 150,000 ₪. 1/3 קל"צ, ו2/3 מלצ. החזר חודשי על משכנתא זו – בערך 815 ₪ + 1,550 ₪ [הנותרים שעלה בעקבות הפריים] = 2,365 ₪.
ואז חילקנו את ה150,00 / 2,365 = 63 חודשים – 5 שנים. אחרי 5 שנים, יהיה לו לשלם את זה מהתקציב הביתי שלו, ובכך למעשה "קנינו" זמן מהעתיד. ובתקווה שעוד 5 שנים תהיה אולי התמתנות של הריביות במשק ואף ירידה, נמחזר לו הכל כמו שצריך בעז"ה. בכך למעשה הורדנו לחלוטין את עליית ההחזר שעלתה לו – [דגש: צריך אחוזי מימון פנויים בנכס כלשהו/השגת הלוואה דומה, והכנסות].
שימו לב!
אני לא אומר שזה לא עולה כסף כל הסיפור הזה, לחלוטין כן, והרבה מידי לצערי! אבל תמיד השאלה מה האופציות החילופיות.. ומה יקרה למשפחה באם לא נעשה כלום, וההחזרים של המשכנתא יתחילו לחזור חלילה..

זהו זה לבינתיים.
מציע לכולנו לחשוב - לא מי אשם בכל הסיפור הזה של עליית הריבית, כי ה' יש רק בשמיים..
אלא מה מוטל עלינו לעשות, ו"בחכמה יבנה בית - ובתבונה יכונן, ובדעת חדרים ימלאו.."
בהצלחה!

אם בא לכם להמשיך לשאול / להתייעץ / סתם לפרוק..
או כאן באשכול כמובן,
או בנייד ובמייל שבחתימה

פסח כשר ושמח!
ינאי

תודה על ההסבר המפורט... וזה בא לי בול בזמן.
אשמח מאוד אם תכוונו אותי מה כדאי לי לעשות.
המשכנתא התייקרה מאוד.. ופרוסה גם ככה להרבה מאוד שנים ואני רק עכשיו נכנסתי לכל העניין הזה בלית ברירה.
לפני קצת פחות משנה לקחנו תוספת למשכנתא קיימת של 300000 עקב מעבר דירה.
עכשיו אני רואה שגם המשכנתא הישנה שגררנו לא משהו.. סה"כ פריים וצמודה יש לנו כ800K.
מה כדאי צעד ראשון למחזר בצורה שלא נצטרך להעלות את ההחזר החודשי אבל גם לפרוס לפחות שנים? האם יש צעד כזה?
האם יש דרך לצמצם את השנים וההחזר למשכנתא של 1250000? כרגע אנחנו משלמים 7K בחודש והיד נטויה.. וזה מאוד מאוד מאתגר. כשלקחנו ההחזר היה 5.2K...
שוב תודה......

 

[אמונה1]

יש לי הצעת חוק חדשה
שמס הכנסה יחושב אחרי ניכוי המשכנתא מהברוטו

 

[מטב]

תודה על ההסבר המפורט... וזה בא לי בול בזמן.
אשמח מאוד אם תכוונו אותי מה כדאי לי לעשות.
המשכנתא התייקרה מאוד.. ופרוסה גם ככה להרבה מאוד שנים ואני רק עכשיו נכנסתי לכל העניין הזה בלית ברירה.
לפני קצת פחות משנה לקחנו תוספת למשכנתא קיימת של 300000 עקב מעבר דירה.
עכשיו אני רואה שגם המשכנתא הישנה שגררנו לא משהו.. סה"כ פריים וצמודה יש לנו כ800K.
מה כדאי צעד ראשון למחזר בצורה שלא נצטרך להעלות את ההחזר החודשי אבל גם לפרוס לפחות שנים? האם יש צעד כזה?
האם יש דרך לצמצם את השנים וההחזר למשכנתא של 1250000? כרגע אנחנו משלמים 7K בחודש והיד נטויה.. וזה מאוד מאוד מאתגר. כשלקחנו ההחזר היה 5.2K...
שוב תודה......

צילומי מסך ממש לא ברורים...
באיזה בנק מדובר?

 

[נתנייתית]

צילומי מסך ממש לא ברורים...
באיזה בנק מדובר?

במזרחי טפחות

300K:
199K פריים לא צמוד, ריבית 6.4 ל30 שנה// גרייס 10 שנים
97K קבועה לא צמוד, ריבית 4.45 ל10 שנים
החזר חודשי כרגע 2100+-

975K:
305K פריים לא צמוד, 28 שנים 5.5%
338K משתנה כל 5 צמודה למדד, 28 שנים 2.8%
312K קלצ, 25 שנים 3.22%
החזר חודשי 5000 +-

פירוט הצילומי מסך לעיל

 

[הון ובית]

במזרחי טפחות

300K:
199K פריים לא צמוד, ריבית 6.4 ל30 שנה// גרייס 10 שנים
97K קבועה לא צמוד, ריבית 4.45 ל10 שנים
החזר חודשי כרגע 2100+-

975K:
305K פריים לא צמוד, 28 שנים 5.5%
338K משתנה כל 5 צמודה למדד, 28 שנים 2.8%
312K קלצ, 25 שנים 3.22%
החזר חודשי 5000 +-

פירוט הצילומי מסך לעיל

שלום לך.
300k -
זה שהפריים בגרייס כבר גרוע מאד! אולי קשה לכם תזרימית, אבל זה לא הדרך הנכונה לפתור זאת. זה יקר. מיותר. וחבל.
מעבר לכך- הריבית שלו יקרה, וניתן להוזיל ב1.5% בתור התחלה, וגם יותר מזה בעז"ה.
הקלצ זול - אבל פרוס קצר, וזה כבר מקשה עליכם בחודשי.

975k -
פריים, הכוונה לפריים 0.75%- ?
מ"צ - לטעמי להחליף במל"צ 5. אבל כמובן שתלוי בריבית שתקבלו.
קלצ - מצויין. לא לגעת!

 

[נתנייתית]

300k -
זה שהפריים בגרייס כבר גרוע מאד! אולי קשה לכם תזרימית, אבל זה לא הדרך הנכונה לפתור זאת. זה יקר. מיותר. וחבל.
מעבר לכך- הריבית שלו יקרה, וניתן להוזיל ב1.5% בתור התחלה, וגם יותר מזה בעז"ה.
הקלצ זול - אבל פרוס קצר, וזה כבר מקשה עליכם בחודשי.

תודהה
האמת שאפילו לא חשבתי לגעת בזה... כי זה מקפיץ את ההחזר החודשי...

975k -
פריים, הכוונה לפריים 0.75%- ?

אני חושבת שכן..

975k -
פריים, הכוונה לפריים 0.75%- ?
מ"צ - לטעמי להחליף במל"צ 5. אבל כמובן שתלוי בריבית שתקבלו.
קלצ - מצויין. לא לגעת!

לגבי הפריים והמ"צ- הציעו לי במזרחי להחליף למלצ 5 למשך 25 שנה 4.96%.. (את כל הסכום 643K)
תוספת של 570 שח בחודש עם כדאיות של 296K
אבדוק בעוד מקומות כמובן...

המאמר ממש נתן לי כיוון... תודה

 

[הון ובית]

תודהה
האמת שאפילו לא חשבתי לגעת בזה... כי זה מקפיץ את ההחזר החודשי...

אני חושבת שכן..


לגבי הפריים והמ"צ- הציעו לי במזרחי להחליף למלצ 5 למשך 25 שנה 4.96%.. (את כל הסכום 643K)
תוספת של 570 שח בחודש עם כדאיות של 296K
אבדוק בעוד מקומות כמובן...

המאמר ממש נתן לי כיוון... תודה

שימי לב שתצטרכי מחזור חלקי, כך שלא כ"כ רלוונטי עוד מקומות.. (לפחות לא בלי יועץ.. )
וממה שקיבלת במזרחי - ניתן לקבל נמוך יותר.

 

[מטב]

במזרחי טפחות

300K:
199K פריים לא צמוד, ריבית 6.4 ל30 שנה// גרייס 10 שנים
97K קבועה לא צמוד, ריבית 4.45 ל10 שנים
החזר חודשי כרגע 2100+-

975K:
305K פריים לא צמוד, 28 שנים 5.5%
338K משתנה כל 5 צמודה למדד, 28 שנים 2.8%
312K קלצ, 25 שנים 3.22%
החזר חודשי 5000 +-

פירוט הצילומי מסך לעיל

אם אסכם את הדברים וכהמשך לדברי הרב @הון ובית , רצוי למחזר את הכל מלבד הקל"צ ל-25 שנה, ולפרוס הכל ל-30 שנה.
מהלך כזה אף יקל מעליכם את ביטול הגרייס, כי הוא יוזיל משמעותית את ההחזר על מסלול הקל"צ של 10 שנים.
ואכן, ההצעה שקיבלתם במזרחי בהחלט לא הזולה ביותר שניתן לקבל.

 

[ERNR]

אשמח לשאול
תודה על האפשרות
כדי לשחזר משכנתא צריך יועץ או שאפשר לבד?

 

[Rabeka]

שאלה מאוד רחבה
מאוד תלוי מה המשכנתא שיש מאוד תלוי מה סגנון האנשים וכן אם מדובר במחזור חיצוני או פנימי דרגה שניה או ראשונה וכו...
לקוחות טובים מחזור פנימי יכולים לנסות לבד חיצוני במיוחד אם יש מסלול אחד טוב שנכון להשאיר מומלץ לקחת יועץ

 

[המענין]

ממש חשוב לי לדעת,
כמה זה נורא מסלול צ"מ 150k ל25 שנה בריבית של 2.1?
האם כדאי למחזר?
ומה הסיפור של המסלול הזה, הקרן כל הזמן עולה בגלל המדד, אז איך יגמר בסוף התשלומים אם זה כל הזמן עולה?

 

[הון ובית]

ממש חשוב לי לדעת,
כמה זה נורא מסלול צ"מ 150k ל25 שנה בריבית של 2.1?
האם כדאי למחזר?
ומה הסיפור של המסלול הזה, הקרן כל הזמן עולה בגלל המדד, אז איך יגמר בסוף התשלומים אם זה כל הזמן עולה?

מה הריבית של המסלול הזה?
והאם הוא משתנה או קבועה?

 

[המענין]

מה הריבית של המסלול הזה?
והאם הוא משתנה או קבועה?

משתנה כל 5, ריבית של 2.1,
רק לציין שלפני שנה זה היה 150k והיום זה כבר 162k