הון עצמי לדירה בהנחה

[ari1980]

הי זה מתוך האתר של הפרויקט שזכיתי בו ב"ה
זה לא טעות ידידי
זה החישוב המדויק

טעות כתבתי על סעיף 2 שהרוכש העמיד 100 אלף..
זה טעות.. אלא אם המחירים שם השווי העתידי לא יותר ממיליון ממילא 10 אחוז ממליון זה 100 אלף.

מדבר איתך מנסיון. ה100 אלף הוא טעות.

 

[ב.צ.מ]

אני הוצאתי עכשיו משכנתא לדירה במחיר למשתכן בשווי 1,234,000 והבנק ביקש הון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד זה יותר מ 90%

 

[lotr]

אז אם אני מבין נכון, בכל מקרה, אין בבית שמש מצב לקבל משכנתא של תשעים אחוז כיון שאין דירה או לפחות בעוד שנתיים לא תהיה דירה שתעלה פחות מ 1.800.000 שקל...?

 

[ייעוץ משכנתא smart]

החוקים למחיר למשתכן
אמ מחיר החוזה מתחת ל 1.8 מלין
לדוגמא מחיר חוזה 1.45 מליון ומחיר שוק 2.3 מליון
יש הגבלה של משרד השיכון עד 1.8 מליון
לכן ניתן לקבל עד 75% ממחיר שוק זואת אומרת מימון מקסימלי של 1.350 מליון
ההון העצמי במצב הזה יהיה 100 אלף
אם יש אזורים שיש מענק 40 או 60, עדיין נהייה חייבים להביא מינימום 60 אלף, (גם אם יש מענק של 60)

חייבת לציין שיש בנקים שיש להם נוהל פנימי בתוך הבנק ולא מוכנים לשחרר פחות מ 10% מחיר חוזה

אפשר עדיין להתווכח איתם

חשוב לקחת בחשבון שיהיה דוח אפס לבנק, אחרת הבנק ידרוש לבצע שמאות (קרה מספר פעמים, בעיקר בנכסים נמוכים)

 

[התותח מאמזון]

אז אם אני מבין נכון, בכל מקרה, אין בבית שמש מצב לקבל משכנתא של תשעים אחוז כיון שאין דירה או לפחות בעוד שנתיים לא תהיה דירה שתעלה פחות מ 1.800.000 שקל...?

אולי הכוונה ל1.8M במחיר שיעלה לקונה, ולא במחיר בשוק החופשי.

 

[ari1980]

אז אם אני מבין נכון, בכל מקרה, אין בבית שמש מצב לקבל משכנתא של תשעים אחוז כיון שאין דירה או לפחות בעוד שנתיים לא תהיה דירה שתעלה פחות מ 1.800.000 שקל...?

דירת 3 חדרים בבית שמש של 80 מטר יכול להיות 1.350 ואז מספיק 100 אלף. כי החישוב יהיה שווי של 1.8

המחיר שם הוא בערך 19 אלף לפני ההנחה.
ההנחה היא או 600 אלף או 25 הנמוך מביניהם. ככה ש 25 אחוז מ1.5 מליון יוצא 375 אלף. מחיר הדירה במקרה כזה ייצא 1.125
יספיק 100 אלף.
מחיר כמובן בערך. לא משהו ספציפי. הכנסתי תיאורתי מציאותי

 

[התותח מאמזון]

אני הוצאתי עכשיו משכנתא לדירה במחיר למשתכן בשווי 1,234,000 והבנק ביקש הון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד זה יותר מ 90%

לדעתי עצם האפשרות לקחת 90% משכנתא גורמת להרבה אנשים לקחת משכנתאות עצומות ולא להתאמץ להשיג הון עצמי.

תכלס לפי הריביות עכשיו יוצא ששילמת על הדירה (במידה ולקחת את המשכנתא של 1.1M ל30 שנה),

מעל 2.3M ש"ח.

אם באמת אין אפשרות להון עצמי, סבבה.

אבל הרבה פעמים אנשים עוצמים עיניים ונוח להם לקחת את מירב המשכנתא, ולא שמים לב שהוכפל להם מחיר הדירה.

 

[ב.צ.מ]

לדעתי עצם האפשרות לקחת 90% משכנתא גורמת להרבה אנשים לקחת משכנתאות עצומות ולא להתאמץ להשיג הון עצמי.

תכלס לפי הריביות עכשיו יוצא ששילמת על הדירה (במידה ולקחת את המשכנתא של 1.1M ל30 שנה),

מעל 2.3M ש"ח.

אם באמת אין אפשרות להון עצמי, סבבה.

אבל הרבה פעמים אנשים עוצמים עיניים ונוח להם לקחת את מירב המשכנתא, ולא שמים לב שהוכפל להם מחיר הדירה.

נכון לגמרי
אבל צריך לקחת בחשבון שלהשיג הון עצמי עם הלוואות לא בהכרח שזה הפיתרון, מכיון שבמחיר למשתכן משלמים בכל מצב משכנתא 4 שנים לפני שהדירה מוכנה גם אם בהדרגה, אך עדין גם העול הזה, וגם של הלוואות שההחזר שלהם מאוד גבוה יחסית לא כל אחד יכול לעמוד בזה

 

[lotr]

המחיר שם הוא בערך 19 אלף לפני ההנחה.

14500 למטר

כי החישוב יהיה שווי של 1.8

לא הבנתי את זה
בעוד שנתיים יהיו דירות בבית שמש בכזה מחיר בשוק שאינו מחיר למשתכן?

 

[lotr]

תכלס לפי הריביות עכשיו יוצא ששילמת על הדירה (במידה ולקחת את המשכנתא של 1.1M ל30 שנה),

איפה ניתן לברר על כמה יצא לי לשלם עם הון עצמי מנימלי?

 

[ראובן 23]

בהחלט מדהים עד כמה תפסה הטעות הזאת..
נידמה לי בגלל המינימום 100k אנשים החליפו את זה 10 אחוז וזה השתרש..

ההזייה שאפילו באתר של בנש דיסקונט מופיע הטעות הזאת.
אגב הבאת דוגמה לדירה שמחירה 1.350
הדוגמה הכי קיצונית זה דירה שמחירה 1.450 שגם בה מספיק 100k

 

[ראובן 23]

לדעתי עצם האפשרות לקחת 90% משכנתא גורמת להרבה אנשים לקחת משכנתאות עצומות ולא להתאמץ להשיג הון עצמי.

תכלס לפי הריביות עכשיו יוצא ששילמת על הדירה (במידה ולקחת את המשכנתא של 1.1M ל30 שנה),

מעל 2.3M ש"ח.

אם באמת אין אפשרות להון עצמי, סבבה.

אבל הרבה פעמים אנשים עוצמים עיניים ונוח להם לקחת את מירב המשכנתא, ולא שמים לב שהוכפל להם מחיר הדירה.

קח בחשבון שהכסף נשחק.
שהריבית ככל הנראה תרד בהמשך הדרך ועוד.
לא מסתכלים על זה ככה.
שוק ההון גם עושה עבודה יותר יפה אם מעניין אותך לצד השני.

 

[עוד קצת מחשבה..]

הכלל המדוייק הוא שצריך לעמוד ב3 הפרמטרים יחד : בדירות ששוי השוק שלהן עד 1.8M
מינימום 100 אל"ש (בערים ללא מענק)
עד 75% מגובה חוזה
עד 90% מגובה שוק
אם הסכום המבוקש למשכנתא עומד בכל הפרמטרים, יאושר.

אם שווי הדירה בשוק עפ"י הערכת שמאי יותר מ1.8M אוטומטית סכום המשכנתא יורד ל 75% מגובה החוזה.

 

[ראובן 23]

הכלל המדוייק הוא שצריך לעמוד ב3 הפרמטרים יחד : בדירות ששוי השוק שלהן עד 1.8M
מינימום 100 אל"ש (בערים ללא מענק)
עד 75% מגובה חוזה
עד 90% מגובה שוק
אם הסכום המבוקש למשכנתא עומד בכל הפרמטרים, יאושר.

אם שווי הדירה בשוק עפ"י הערכת שמאי יותר מ1.8M אוטומטית סכום המשכנתא יורד ל 75% מגובה החוזה.

מה???

 

[למה זה תשאל לשמי]

מצו"ב מחשבון מדויק.

 

[איזה עשר השמח בחלקו]

החוקים למחיר למשתכן
אמ מחיר החוזה מתחת ל 1.8 מלין
לדוגמא מחיר חוזה 1.45 מליון ומחיר שוק 2.3 מליון
יש הגבלה של משרד השיכון עד 1.8 מליון
לכן ניתן לקבל עד 75% ממחיר שוק זואת אומרת מימון מקסימלי של 1.350 מליון
ההון העצמי במצב הזה יהיה 100 אלף
אם יש אזורים שיש מענק 40 או 60, עדיין נהייה חייבים להביא מינימום 60 אלף, (גם אם יש מענק של 60)

חייבת לציין שיש בנקים שיש להם נוהל פנימי בתוך הבנק ולא מוכנים לשחרר פחות מ 10% מחיר חוזה

אפשר עדיין להתווכח איתם

חשוב לקחת בחשבון שיהיה דוח אפס לבנק, אחרת הבנק ידרוש לבצע שמאות (קרה מספר פעמים, בעיקר בנכסים נמוכים)

אנחנו זכינו אלעד במחיר למשתכן
הדירה עולה 2093393 כמה הון עצמי נדרש?
וחוץ מזה מה הכללים? ככל שהמשכנתא יותר גבוהה הרביות יותר נמוכות
או ככל שהמשכנתא יותר נמוכה הרביות יותר נמוכות?

 

[דוד - יועץ משכנתאות]

אנחנו זכינו אלעד במחיר למשתכן
הדירה עולה 2093393 כמה הון עצמי נדרש?
וחוץ מזה מה הכללים? ככל שהמשכנתא יותר גבוהה הרביות יותר נמוכות
או ככל שהמשכנתא יותר נמוכה הרביות יותר נמוכות?

הון עצמי נדרש מינימום 25 אחוז ממחיר החוזה
תעשו את החשבון

 

[איזה עשר השמח בחלקו]

ומה לגבי הרביות?

 

[דוד - יועץ משכנתאות]

ומה לגבי הרביות?

אין כל כך הבדלים (אלא אם מדובר בסכום ממש נמוך או בסכום ממש גבוה)
הריביות יותר מושפעות מהנתונים האישיים שלך, מהעיסקה, מהתקופה,
ומכושר המיקוח של היועץ שלך.

 

[איזה עשר השמח בחלקו]

270000 יותר הון עצמי, זה סכום משמעותי?