מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

@בית שמשניק @יעקב רייניץ @עו"ד נתן רוזנבלט @יב כסליו @ירמי וולדמן

במחילה מכבוד כולכם, אנחנו זו"צ כמעט ללא הון עצמי,עם קצת הבנה שכסף לא גדל על העצים, ושצריך לחסוך(היינו בייעוץ מקצועי לפני ואחרי החתונה) אבל בורים לגמרי בענייני משכנתא וכו' , רוצים קורת גג משלנו (נרשמנו לאיפה שגם נוכל לגור) וזכינו ברוך השם בהגרלה באלעד 2415 מע"ר מקום בסביבות ה 40
האם יש לנו מה לעשות?
יש לציין שאנחנו לא רוצים להיות חלילה בבחינת מאבד מה שנותנים לו צ'יק דחוי,
נשמח לעזרת יודעי דבר, בתודה מראש.

המלצה שלי: אל תוותרו על הזכיה - כי יש כאן הזדמנות. אבל מאידך, אתם צריכים לדעת שזכיתם בהגרלה יקרה יחסית, שבלי הון עצמי קשה מאד לממש אותה, גם אם תבחרו בדירה קטנה. לכן חפשו משקיע שותף שייכנס אתכם יחד בעיסקה הזו, שהוא יביא את עיקר המימון ואת היתר תקחו במשכנתא לפי יכולת ההחזר שלכם.

 

[יוסי גנהויר]

@בית שמשניק @יעקב רייניץ @עו"ד נתן רוזנבלט @יב כסליו @ירמי וולדמן

במחילה מכבוד כולכם, אנחנו זו"צ כמעט ללא הון עצמי,עם קצת הבנה שכסף לא גדל על העצים, ושצריך לחסוך(היינו בייעוץ מקצועי לפני ואחרי החתונה) אבל בורים לגמרי בענייני משכנתא וכו' , רוצים קורת גג משלנו (נרשמנו לאיפה שגם נוכל לגור) וזכינו ברוך השם בהגרלה באלעד 2415 מע"ר מקום בסביבות ה 40
האם יש לנו מה לעשות?
יש לציין שאנחנו לא רוצים להיות חלילה בבחינת מאבד מה שנותנים לו צ'יק דחוי,
נשמח לעזרת יודעי דבר, בתודה מראש.

דבר נוסף שנשמח לדעת (יתכן שיש טבלאות ולא מצאתי)
מה המחיר הסופי שנצטרך לשלם למטר? (במחיר מטרה יש 3 אפשרויות לחישוב המחיר)
מתי משלמים? (שנתיים בערך מההגרלה)
כמה הון עצמי באחוזים/שקלים מדובר?
שוב תודה לכולם.

 

[בית שמשניק]

דבר נוסף שנשמח לדעת (יתכן שיש טבלאות ולא מצאתי)
מה המחיר הסופי שנצטרך לשלם למטר? (במחיר מטרה יש 3 אפשרויות לחישוב המחיר)
מתי משלמים? (שנתיים בערך מההגרלה)
כמה הון עצמי באחוזים/שקלים מדובר?
שוב תודה לכולם.

3 חד' 80 מ"ר - 1.56M
4 חד' 100 מ"ר - 1.91M

משלמים לפי התקדמות הבניה

הון עצמי נדרש:
3 חד' - 200K
4 חד' - 480K

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

@תן לחכם ויחכם עוד, @ספרא רבא, @די, @בית שמשניק, זה תיאורטי?
אני כבר מחכה 5 שנים לדירה במחיר למשתכן, (מופחת, מטרה, דירה בהנחה)
ועדיין מחכה לזכות.
זה אומר שבהגרלה הבאה יש לי 95% סיכויים?
מה הקשר?

קצת מאכזב, אבל-
כל הגרלה שלא זכית בה היא 100% חוסר זכיה.
ולכן מחשבים רק מעכשיו והלאה (או כלפי העבר בלבד)
ואתה כנראה מה-5% של זכו...
(וגם זה, רק אם נרשמת להגרלות המדוברות - בעלות הסיכויים הגבוהים)

 

[ספרא רבא]

@תן לחכם ויחכם עוד, @ספרא רבא, @די, @בית שמשניק, זה תיאורטי?
אני כבר מחכה 5 שנים לדירה במחיר למשתכן, (מופחת, מטרה, דירה בהנחה)
ועדיין מחכה לזכות.
זה אומר שבהגרלה הבאה יש לי 95% סיכויים?
מה הקשר?

אשתדל לא לעמוד במקום גדולים ממני בתחום, אבל אסביר שבכל הגרלה כולם ברי סיכוי שווה. וזה אפשר לבדוק לבד. אין לצערנו כרגע פרוטקציה לממתינים ותיקים יותר.
בנוסחה ניסינו לחזות לפי הסטטיסטיקה מה הסיכוי הכולל של כלל הממתינים או של כל אחד מהם למצא את עצמו זוכה בעוד שנתיים ויותר וכך וכך סיכויי זכיה.
זאת אומרת, שמתוך הממתינים כעת יהיו בעוד 6 שנים כך וכך זוכים.
ההמלצה הכללית היא לבחור במקומות עם הסיכויים המרביים. ולא להתחשב גם בסיכויי הרווח הכספי.
אני נוטה להשתכנע שמי שבאפשרותו לרכוש דירה בכוחות עצמו שלא ימתין, אא"כ הוא יכול גם וגם, כלומר לרשום בטאבו רק שליש על שם בני הזוג. בנוגע לסיכונים הכרוכים בכך יש לשאול מורי דרך ומומחים בתחום.

 

[בית שמשניק]

האם בתקופה האחרונה עלה משמעותית כמות הנרשמים...

כמות הנרשמים לא כ"כ עלתה כמו שהיצע הדירות ירד (מ3 סיבות: פחות הגרלות, פחות יח"ד בכל הגרלה, וההקצאות למילואימניקים).
שורה תחתונה: בהגרלות האחרונות היו פחות סיכויים מבהגרלות שלפני כן, כפי שניתן לראות.

 

[ירמי וולדמן]

אבל מאיפה היה לו400 אלף הון עצמי לדעתי זה שאלת רב קשה כל הסיפור הזה 2 זה מאוד תלי מי האיש שזה אין תשובה כללית על דבר כזה

לא צריך 400
צריך 250
וכמו שאמרתי עניתי מאוד בכללי

 

[ירמי וולדמן]

המלצה שלי: אל תוותרו על הזכיה - כי יש כאן הזדמנות. אבל מאידך, אתם צריכים לדעת שזכיתם בהגרלה יקרה יחסית, שבלי הון עצמי קשה מאד לממש אותה, גם אם תבחרו בדירה קטנה. לכן חפשו משקיע שותף שייכנס אתכם יחד בעיסקה הזו, שהוא יביא את עיקר המימון ואת היתר תקחו במשכנתא לפי יכולת ההחזר שלכם.

אני יגיב עוד פעם בכללי בלבד
250 זה סכום שעוד אפשר לגרד לא שווה לקחת שותף
אם היה זוכה ב5 חדרים שאז צריך 600 הייתי גם ממליץ לקחת שותף

 

[בית שמשניק]

אני יגיב עוד פעם בכללי בלבד
250 זה סכום שעוד אפשר לגרד לא שווה לקחת שותף
אם היה זוכה ב5 חדרים שאז צריך 600 הייתי גם ממליץ לקחת שותף

המלצתי על שותף לא רק בגלל ה250 (אגב, זה אפילו קצת פחות - ומספיק 200), אלא בגלל המשכנתא הענקית של 1.35M שקשה מאד לזו"צ סטנדרטי לגלגל אותה.

 

[ירמי וולדמן]

המלצתי על שותף לא רק בגלל ה250 (אגב, זה אפילו קצת פחות - ומספיק 200), אלא בגלל המשכנתא הענקית של 1.35M שקשה מאד לזו"צ סטנדרטי לגלגל אותה.

צריך התייעצות לגופו של ענין עם מישהו מקצועי

 

[ירמי וולדמן]

המלצתי על שותף לא רק בגלל ה250 (אגב, זה אפילו קצת פחות - ומספיק 200), אלא בגלל המשכנתא הענקית של 1.35M שקשה מאד לזו"צ סטנדרטי לגלגל אותה.

כמה ההחזר בחודש
7000
עוד 4/5 שנים השכירות כבר תעמוד על הסכום הזה אם לא לפני

 

[זה מה שאני]

באמת כל המכרזים שמא חזרו כמה פעמים בסוף הקבלנים שמא לא חברות מוכרות זה נשמע לא טוב ולא מצתי מישהו שמקיר את הקבלן

למה אבני דרך זה חברה גדולה

 

[y t]

לגבי ביקושים לדירות חדשות בדימונה בשוק החופשי - יש ברשות המיסים 85 עסקאות כאלו רק מ6 החודשים האחרונים (סיננתי את הדירות של דירה בהנחה).
והמחירים הם: 3 חד' - כ1.1M ו4 חד' - כ1.3M (במקום 500K ו620K בהגרלה...)
ראה כאן: https://nadlan.taxes.gov.il/svinfon...ocessKey=4448ec83-1637-45d7-85dd-5161c51a8902
אז אולי כדאי לשקול שוב אם לבטל...

נתונים אלו שהעלית מעלים לי תמיהה,
אם במשך 6 חודשים נרכשו בדימונה רק 85 דירות,
מה יקרה כשכל אלו שזכו בדירות בדימונה ומתכוונים רק בשביל לממש את הרווחים
יוציאו את הדירות למכירה,
הרי יהיה היצע מטורף של דירות, והביקוש לא ממש בהתאמה,
ולכאורה ערך הדירות אמור לרדת משמעותית במצב כזה?
וכל החלומות של מכירת הדירה במחיר כפול מהרכישה, בגלל שעכשיו זה המחיר בשוק החופשי,
לא יהיו כ"כ רלוונטיים!!!
@בית שמשניק מה דעתך בענין?

אגב, שאלה זו אני שואל גם בקשר להרבה פרוייקטים במקומות אחרים...

 

[די]

@ספרא רבא @תן לחכם ויחכם עוד
תכלס לדעתכם זו"צ שרוצה לחשב בצורה מושכלת את דרכו
בכמה אתם מעריכים את שווי אפשרות הזכייה
אני עדיין חושב לפי הנתונים של @בית שמשניק שצריך להסתכל על זה אם לדוגמא יש 20 הגרלות בשנתיים של 5% זכיה בכל הגרלה, והרווח הוא חצי מיליון ש"ח, אז צריך להסתכל על זה "כאילו" בכל הגרלה "מרוויחים" 25,000 ש"ח (5% מתוך חצי מיליון) ואחרי 20 הגרלות מרוויחים חצי מיליון ש"ח (אמורים לזכות).
אדם בר מזל מאוד, יזכה בהגרלה הראשונה. ביש מזל מאוד, לעולם לא יזכה. השאלה איך צריך להסתכל על זה מראש.
אם אתם חולקים על זה אז תביאו נוסחה אחרת לחשב את שווי הרווח.

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

צודק לגמרי...
כתבתי על זה בעבר לגבי ההגרלה האחרונה בתל אביב מול קרית גת ודימונה.

טוב, אחרי הרבה מלל וחלומות בעניין של תל אביב ושאר הרווחים הגדולים, ננסה לעשות קצת סדר אם יורשה לי.
אמנם דיברו על זה כמה פעמים בעבר, אבל ראוי לחזור ולחדד ו(לנסות) להסביר בצורה מיטבית.

יש מושג בעולם ההסתברות והסטטיסטיקה שנקרא "הגרלה הוגנת", וכוונתו הוא שאחוזי הזכיה שווים לאחוז שהכסף שאני משלם להיכנס להגרלה מהסכום המוגרל ההגרלה משתלמת.
למשל-שילמתי 10 ש"ח על הגרלה של 100 ש"ח ויש 10 אנשים בהגרלה. כמה פשוט ככה קל.
ספוילר- אין הגרלה כזו בעולם כי פשוט לא משתלם לעורכי ההגרלה לערוך אותה - הם לא מרוויחים כלום...
זה קיים יותר בעולם ההימורים או בסתם אנשים שרוצים להמר בהגרלה מדי פעם ולקבל כסף בעצמם.

איך כל זה קשור אלינו?
אם ניתנת לנו זכות להיכנס להגרלה על 500 אלף ש"ח, ניקח את סיכויי הזכיה ונחלק את סכום הרווח בין כולם, ניקח למשל את דימונה שהסיכויים אחד ל-25 בערך וקיבלנו סכום הזוי של 20,000 ש"ח במתנה ממשרד השיכון, הסכום הזה נטען כביכול בגיפטכארד למימוש בהגרלה.
סקופ - ההגרלה תהיה "הגרלה הוגנת" כמו שביארנו.

לעומת זאת אם ניקח את תל אביב וניתן לזה רווח של 2 מיליון ש"ח אבל נחלק את זה בסיכויי הזכיה של אחד לשבע מאות, נקבל פחות מ 3000 ש"ח...
ז'תומרת במילים אחרות החלפנו 20,000 ש"ח ב 3,000 ש"ח קצת פחות מפתה...
וגם את תאמרו שווה לי את הפנטזיה של ה2 מיליון תחשוב שאתה שם על זה 17,000 ש"ח ותדבר אחרת...

וממש במקרה בכל הערים עם הרווחים הגבוהים סיכויי הזכיה נמוכים...

למעשה יוצא, שההגרלה הנחשקת בתל אביב מאוד טובה לנו אבל לא להיכנס אליה אלא לשלוח לשם אנשים שלא חשבו יותר מדי, ולהוריד לנו אותם מההגרלות המשתלמות וסיכויינו עולים בהתאמה...

מסקנה למי שארוך לו מדי (מבין בהחלט) - להיכנס לתל אביב זה לשלם המון המון כסף על חלום רחוק, להיכנס לק"ג, דימונה ושאר המומלצים פה, זה לקבל 60,000 ש"ח (הכפלנו ב-3) למימוש ישיר בהגרלות, וליהנות מהפירות.

בהצלחה לכולם!!! (לא הגיוני, אבל תמיד טוב לאחל)

 

[מסוקרן]

צודק לגמרי...
כתבתי על זה בעבר לגבי ההגרלה האחרונה בתל אביב מול קרית גת ודימונה.

הייתי מוסיף על זה שבפריפרי'ה מקבלים ע"פ רוב 40K/60K במשכנתא

 

[בית שמשניק]

נתונים אלו שהעלית מעלים לי תמיהה,
אם במשך 6 חודשים נרכשו בדימונה רק 85 דירות,
מה יקרה כשכל אלו שזכו בדירות בדימונה ומתכוונים רק בשביל לממש את הרווחים
יוציאו את הדירות למכירה,
הרי יהיה היצע מטורף של דירות, והביקוש לא ממש בהתאמה,
ולכאורה ערך הדירות אמור לרדת משמעותית במצב כזה?
וכל החלומות של מכירת הדירה במחיר כפול מהרכישה, בגלל שעכשיו זה המחיר בשוק החופשי,
לא יהיו כ"כ רלוונטיים!!!
@בית שמשניק מה דעתך בענין?

אגב, שאלה זו אני שואל גם בקשר להרבה פרוייקטים במקומות אחרים...

המספר 85 לשוק חופשי הוא לא מועט בכלל, ובפרט שחיפשתי דירות חדשות ממש - דהיינו כאלו ששנת הבניה שלהם מ2024.
אם מחפשים משנת 2023 והלאה אז התוצאה המתקבלת היא כבר 122. ואם הולכים עוד שנתיים אחורה כבר נמצאים בתוצאה מעל 150 דירות (לא ניתן לראות כמה).

 

[ספרא רבא]

@ספרא רבא @תן לחכם ויחכם עוד
תכלס לדעתכם זו"צ שרוצה לחשב בצורה מושכלת את דרכו
בכמה אתם מעריכים את שווי אפשרות הזכייה
אני עדיין חושב לפי הנתונים של @בית שמשניק שצריך להסתכל על זה אם לדוגמא יש 20 הגרלות בשנתיים של 5% זכיה בכל הגרלה, והרווח הוא חצי מיליון ש"ח, אז צריך להסתכל על זה "כאילו" בכל הגרלה "מרוויחים" 25,000 ש"ח (5% מתוך חצי מיליון) ואחרי 20 הגרלות מרוויחים חצי מיליון ש"ח (אמורים לזכות).
אדם בר מזל מאוד, יזכה בהגרלה הראשונה. ביש מזל מאוד, לעולם לא יזכה. השאלה איך צריך להסתכל על זה מראש.
אם אתם חולקים על זה אז תביאו נוסחה אחרת לחשב את שווי הרווח.

יש הבדל בין לפני ההגרלה לאחריה, לפניה - שווי ההגרלה יכול להיות 25K, אחריה - אם זכית 0.5M, אם לא - 0.
כך שאם רוצים לחשב את סך כל הזכיות העתידיות יחדיו, על זה בדיוק ענו הנוסחאות שהובאו כאן.
לכן, אם מישהו רוצה לחשב חישוב קר אם שווה לו להמתין או לא, אז אם יש הגרלה קרובה לפרסום תוצאות, לדוגמא שבועיים, אז לכאורה שווה להמתין עם הרכישה, כי ממוצע עליית המחירים אינו 25K לשבועיים, גם לא בירושלים (אך שווה לבדוק כמה השוק מושפע מפרסום תוצאות ההגרלות). מעבר לכך, מתקרבים לנקודת האיזון שממנה עוברים לטובת רכישה עצמאית.

 

[דיני סמיילו]

ציטוט מאתר דירה בהנחה:
המחיר המוצג הוא לפני הנחה. סכום ההנחה במסלול זה עומד על הנמוך מבין אלה:

א. 20% ממחיר הדירה המוצג (כולל מע"מ)

ב. 300,000 ₪ ממחיר הדירה המוצג (כולל מע"מ)

ג. 500,000 ₪ הנחה ממחיר הדירה בתוספת מקדם בשיעור: 3.40%

מה זה אומר
מקדם בשיעור: 3.40%?

 

[דירה בהנחה]

המספר 85 לשוק חופשי הוא לא מועט בכלל, ובפרט שחיפשתי דירות חדשות ממש - דהיינו כאלו ששנת הבניה שלהם מ2024.
אם מחפשים משנת 2023 והלאה אז התוצאה המתקבלת היא כבר 122. ואם הולכים עוד שנתיים אחורה כבר נמצאים בתוצאה מעל 150 דירות (לא ניתן לראות כמה).

אבל ב7 שנים הקרובת יהיה 10000 איך מי יקנה את הכל בקצב הזה??