מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[זה מה שאני]

עיין בטבלאות שהעלה @למה זה תשאל לשמי בעמ' 296

אבל זה די סותר את האקסל שלך לגבי אילת (לגבי השאר לא בדקתי)

 

[הברכה והשלו]

@בית שמשניק
דבר ראשון תודה וכל הכבוד על הניתוח והנגשת הנתונים,
שאלה,
להורינו המבוגרים יש זכאות כמחוסרי דיור, אך אין להם את הסכומים להשקעות. וגם לנו, כמובן רק עם משכנתאות....
במקרה תאורטי של זכיה, תהיה בעיה לממש את זה?

 

[בית שמשניק]

אבל זה די סותר את האקסל שלך לגבי אילת (לגבי השאר לא בדקתי)

כבר כתבתי לעיל שנפלה כנראה טעות (במקור, ולא אצלי) בנתונים לגבי אילת וירושלים, וזה תוקן בטבלה המצויינת של @למה זה תשאל לשמי

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק
דבר ראשון תודה וכל הכבוד על הניתוח והנגשת הנתונים,
שאלה,
להורינו המבוגרים יש זכאות כמחוסרי דיור, אך אין להם את הסכומים להשקעות. וגם לנו, כמובן רק עם משכנתאות....
במקרה תאורטי של זכיה, תהיה בעיה לממש את זה?

יש הטבה של 90% משכנתא כך שלא צריך הרבה הון עצמי. בנוסף, אפשר להירשם למקומות זולים יותר ולבחור בדירות קטנות.

 

[הברכה והשלו]

יש הטבה של 90% משכנתא כך שלא צריך הרבה הון עצמי. בנוסף, אפשר להירשם למקומות זולים יותר ולבחור בדירות קטנות.

תודה על המענה המהיר..
אך בגיל שלהם, הם לא יקבלו משכנתא, האם נוכל לקחת את המשכנתא באיזו שהיא צורה על שמם?
כ"כ, האם זה נכון במקרה הזה להרשם להגרלות בהם המחירים הם הנמוכים ביותר?
היכן היתם ממליצים?

 

[בית שמשניק]

תודה על המענה המהיר..
אך בגיל שלהם, הם לא יקבלו משכנתא, האם נוכל לקחת את המשכנתא באיזו שהיא צורה על שמם?
כ"כ, האם זה נכון במקרה הזה להרשם להגרלות בהם המחירים הם הנמוכים ביותר?
היכן היתם ממליצים?

זה די מסובך, וצריך אולי להתייעץ עם יועץ משכנתאות בענין.
אם זה רלוונטי, אז מהמקומות הזולים - עד 900K ל3 חד', הייתי ממליץ על אשקלון, רכסים וקרית מלאכי.

 

[זה מה שאני]

כבר כתבתי לעיל שנפלה כנראה טעות (במקור, ולא אצלי) בנתונים לגבי אילת וירושלים, וזה תוקן בטבלה המצויינת של @למה זה תשאל לשמי

זה לא תוקן אצלו עדיין מופיע אצלו מחיר למ"ר באילת 2023 17500 ש"ח שזה לא נכון לגבי פרויקטים חדשים זה מה שרציתי להבהיר

 

[זה מה שאני]

כבר כתבתי לעיל שנפלה כנראה טעות (במקור, ולא אצלי) בנתונים לגבי אילת וירושלים, וזה תוקן בטבלה המצויינת של @למה זה תשאל לשמי

יכול להיות שלא היבנתי נכון הרווח הגבוה שמופיע באקסל שלך לגבי אילת לא נכון?

 

[בית שמשניק]

יכול להיות שלא היבנתי נכון הרווח הגבוה שמופיע באקסל שלך לגבי אילת לא נכון?

הנתונים לגבי אילת לא ברורים כל הצורך. אני חישבתי לפי מה שפירסמו בשם מדל"ן, ולפי זה יצא רווח גבוה מאד של כ1.2 מיליון, ואחר כך העירו כאן שאלו לא המחירים הריאליים האילת, וכנראה שהרווח שם נמוך משמעותית.

 

[למה זה תשאל לשמי]

זה לא תוקן אצלו עדיין מופיע אצלו מחיר למ"ר באילת 2023 17500 ש"ח שזה לא נכון לגבי פרויקטים חדשים זה מה שרציתי להבהיר

אתה יכול להסתכל במדל"ן ולהחליט בעצמך מה המחיר למ"ר הנכון (לדירות חדשות), ולעדכן את זה אצלך באקסל שהורדת בגיליון השני במחיר למ"ר והכל יתעדכן לפי"ז.
המחיר שרשמתי זה מה שחשבתי שזה נכון, אך אני כלל לא בטוח בזה, קח בחשבון שלא מדובר שם אפי' באזור של החופים אלא ממש בקצה השני של העיר.

 

[זה מה שאני]

מה המחיר למ"ר הנכון (לדירות חדשות)

איך בודקים במדלן דירות חדשות
אחד מהפרויקטים זה זה שיפולי ההר אילת יש למשהו מושג אם הם כבר פירסמו למכירה שנוכל לבדוק מולם בכמה הם מוכרים

 

[GBSA]

@בית שמשניק

לגבי השאלה האם להכנס לכל קרית גת או רק לחרדי,
צריכים לקחת בחשבון שבאיזור החילוני ההנחה נמוכה יותר כלו' יש ריוח של קרוב לחצי מליון,
ויש כאילו שלדעתם זה לא מספיק כדי לחכות 5 שנים במקרה הטוב + משכנתא - השאלה היא בעיקר כמה הצפי לעליית מחירים בעתיד.
ואם ההנחה באמת יותר נמוכה יתכן שזה לא כ"כ שווה כדירה להשקעה.
מצד שני אם אתה כבר נכנס בקריית גת למה לא להכנס להכל.
אבל אם אתה נטו להשקעה - אולי כבר לא שווה בכלל בקרית גת (צריך לחשב כמה סיכויי זכייה זה רק קרית גת מערב - שזה יותר משתלם)
ואולי שווה למשל אלעד, בני עייש, וקרית עקרון.

נקודה למחשבה.

(אני נכנסתי לא להשקעה שזה כבר שיקולים אחרים - והעדפתי לא להכנס בכל קריית גת - הרבה חולקים עליי - וייתכן שבצדק... - רק אין לי כח להתעסק עם דירה שא"א לגור בה למרות שזה רק כשנתיים עד שניתן למכור - אז אני צריך לחשוב על זה שוב..)

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק

לגבי השאלה האם להכנס לכל קרית גת או רק לחרדי,
צריכים לקחת בחשבון שבאיזור החילוני ההנחה נמוכה יותר כלו' יש ריוח של קרוב לחצי מליון,
ויש כאילו שלדעתם זה לא מספיק כדי לחכות 5 שנים במקרה הטוב + משכנתא - השאלה היא בעיקר כמה הצפי לעליית מחירים בעתיד.
ואם ההנחה באמת יותר נמוכה יתכן שזה לא כ"כ שווה כדירה להשקעה.
מצד שני אם אתה כבר נכנס בקריית גת למה לא להכנס להכל.
אבל אם אתה נטו להשקעה - אולי כבר לא שווה בכלל בקרית גת (צריך לחשב כמה סיכויי זכייה זה רק קרית גת מערב - שזה יותר משתלם)
ואולי שווה למשל אלעד, בני עייש, וקרית עקרון.

נקודה למחשבה.

(אני נכנסתי לא להשקעה שזה כבר שיקולים אחרים - והעדפתי לא להכנס בכל קריית גת - הרבה חולקים עליי - וייתכן שבצדק... - רק אין לי כח להתעסק עם דירה שא"א לגור בה למרות שזה רק כשנתיים עד שניתן למכור - אז אני צריך לחשוב על זה שוב..)

הסיבה העיקרית להיכנס לקרית גת היא לא הרווח הצפוי, כי באמת יש מקומות עם רווח גבוה יותר (אם כי גם בקרית גת יש רווח מכובד), אלא הסיבה היא הסיכויים הגבוהים משמעותית משאר המקומות - כרגע 1 מתוך 15 זוכה. ובשביל זה כמובן צריך להיכנס לכל ההגרלות בעיר, כי אחרת הסיכויים יהיו קטנים הרבה יותר.

 

[בית שמשניק]

לפי נתוני משרד השיכון המובאים בגלובס נרשמו בינתיים נכון לשעת עריכת הכתבה 93,192 משקי בית

כך הפכה דווקא רחובות לעיר המבוקשת ביותר בהגרלות דירות בהנחה

www.globes.co.il

 

[קוראים לי #C]

לפי נתוני משרד השיכון המובאים בגלובס נרשמו בינתיים נכון לשעת עריכת הכתבה 93,192 משקי בית

כך הפכה דווקא רחובות לעיר המבוקשת ביותר בהגרלות דירות בהנחה

www.globes.co.il

חסום
תוכל להעלות אותה
תודה

 

[בית שמשניק]

חסום
תוכל להעלות אותה
תודה

עמוד הבית נדל"ן ותשתיות

דירה בהנחה

כך הפכה דווקא רחובות לעיר המבוקשת ביותר בהגרלות דירות בהנחה​

​

ספוילר: הכתבה לחסומים

מ־2021 עלו מחירי הדירות ברחובות ב־21% בממוצע, לעומת עלייה של 11% בכלל הערים הגדולות והמחוזות בארץ, ולאחרונה היא אף הגיעה למקום השני במדד איכות החיים של הלמ"ס • "בשביל אנשים שרוצים מרכז ויקר להם ראשל"צ או נס ציונה, רחובות היא אלטרנטיבה מעולה"​

ענת דניאלי לב08:00

רחובות. עליית הריבית והמלחמה ציננו משמעותית את הביקוש בעיר / צילום: רון אוריאל


העיר רחובות ממשיכה להיות המבוקשת ביותר בקרב הנרשמים להגרלת "דירה בהנחה", שההרשמה עבורה פתוחה עד 7.2. עד כה נרשמו כ־39 אלף זכאים להגרלה (נתוני 29/1) ל־622 הדירות המוצעות בעיר מהן 215 מיועדות לבני המקום.
מה מושך את כל הזכאים לרחובות? העיר הצליחה גם להתברג למקום השני באיכות חיים (אחרי כפר סבא), מבין 18 הערים הגדולות בישראל בסקר הלמ"ס שפורסם לפני כשבועיים. בכל הקשור לשוק הנדל"ן, בעיר נרשמו בשנות הפריחה עליות מחירים גבוהות מהממוצע הארצי. לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה עלייה של 20% בממוצע במחיר דירה בעיר מ־2021. המחיר הממוצע עמד עמד ב־2021 על 1.94 מיליון שקל לעומת 2.35 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2023. לצורך השוואה, המחיר הארצי הממוצע עלה בשיעור של 11% באותה השוואה בערים הגדולות ובמחוזות.

עליית הריבית, ולאחריה המלחמה, השפיעה גם על רחובות שהביקוש והמכירות בה הצטננו משמעותית. לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש נובמבר נמכרו בכל הארץ סה"כ 1,496 יח"ד כולל דירות בסבסוד ממשלתי - ירידה של 49% בהשוואה לנובמבר 2022. בפילוח הגיאוגרפי בבחינת מכירות הקבלנים בשוק החופשי, נמצא כי נרשמה באזור רחובות נרשמה ירידה חדה במיוחד של 64%.

דירות בהנחה: בקריית ההגנה ובקריית משה​

שבעת המתחמים שבהם נמצאות הדירות בהגרלת דירה בהנחה מפוזרים בשתי שכונות; 370 יח"ד בקריית משה ו־250 בקריית ההגנה או "שכונת בראשית" החדשה. הדירות יימכרו בהנחות של כ־20% משווי השוק ובהנחה של עד 300 אלף שקל ליחידת דיור, בהתאם לכללי משרד הבינוי והשיכון.
"שכונת בראשית" היא שכונה חדשה בשטח של כ־80 דונם בין כביש 40 ממזרח, שכונת קריית ההגנה מדרום וכביש עוקף רחובות מצפון. בשכונה מתוכננות 758 יח"ד חדשות בבנייה רוויה וצמודת קרקע מתוכן 144 יחידות דיור קטנות.

בקריית משה מדובר בשכונה חדשה שבה צפויה התחדשות עירונית בדרום מערב רחובות, בין כביש 411 ממערב, דרך הים מצפון ובין דרך ששת הימים ממזרח. התוכנית היא חלק מהסכם הגג בעיר שמייצר כדאיות כלכלית בפיתוח השכונה שכלל קרקע משלימה בהסכם בין רמ"י לעירייה ולרשות להתחדשות עירונית.
המחיר למ"ר בהגרלה בשכונה החדשה בקריית ההגנה הוא 19־20 אלף שקל למ"ר, ואילו בשכונת קריית משה המחיר נמוך יותר ועומד על 17־18 אלף שקל למ"ר. המחירים משקפים באופן טבעי גם את השוק החופשי כיום כך שאזור ההגנה מבוקש יותר.

"אין בעיר מצבור פרויקטים"​

גלי אפל, מדיור פלוס רחובות, משרד תיווך הפעיל בעיר מ־1986, מסבירה: "בקריית משה יש מצבור של היצע שיצא לאחרונה. חברות כמו מיטל הנדסה, אפרידר ואלמוגים משווקות שם 600־700 יח"ד. מעבר לכך אין מצבור פרויקטים בעיר.

"בקריית ההגנה מחירי דירות 4 חדרים חדשות יכולות להגיע למחיר של 2.6 מיליון שקל, ובקריית משה מבקשים סביב 2.4־2.5 מיליון שקל. קריית משה תהיה שכונה יפה ופורחת אבל ייקח לה זמן להגיע לשם ומנגד קריית ההגנה היא כבר שכונה מוכנה.
"נראה שההנחה יכולה להגיע לכדי חצי מיליון שקל ביום הזכייה, בעיקר בשכונת קריית ההגנה שתטפס עוד גבוה יותר עם האכלוס".
לדברי מרים דסקל רוזנפלד, ממשרד דסקל נדל"ן, "בקריית ההגנה המגרש צמוד לשכונה הטובה והוותיקה, וזה שונה מקריית משה. זאת שכונה מבוססת, עם אוכלוסייה טובה פלוס ואני לא מופתעת מהביקוש הגבוה. אם אני משווה לדירה חדשה של 5 חדרים, יש פער משמעותי. ייתכן מאוד שעד האכלוס ובסיום הפרויקט ההטבה כבר תגיע לכדי 800 אלף שקל בהערכה גסה.
"בקריית משה המחיר למ"ר בהערכה הוא כ־23 אלף שקל למ"ר בדירה חדשה, ואילו בהגרלה 17־18 אלף שקל למ"ר, כלומר גם כאן ההטבה משמעותית. בקריית משה, העוגנים והשכונות שיעטפו אותה זו אבן גבירול שמתחדשת ופעילה - מה שהיה כפר גבירול - וגם רחובות ההולנדית שקרובה לקריית משה בקו אווירי ותפסה בשנים האחרונות מעמד והיא מבוקשת - ושם כבר קשה למצוא דירות לקניה".
דומה שהמתווכות אינן מופתעות מהביקוש שרחובות זוכה לו. אפל: "רחובות הייתה צמאה לדיור מוזל. היה מכרז אחד ברחובות הצעירה שהיו בו מעט דירות (38 יח"ד הוגרלו ב־2018 - ע.ד.ל). אני שיווקתי את הדירות שהיו בבניין הזה למכירה בשוק החופשי וגם הן נמכרו כולן. זה היה אזור חדש ומי שזכה שם עשה עסקאות יפות. הם קנו ב־2018 ב־1.3 מיליון שקל וכיום המחיר שם כבר על 2.45 מיליון שקל. לפני ארבעה חודשים השכרנו פנטהאוז בפרויקט ב־8,500 שקל וזה נחשב מחיר יחסית נמוך כי היה תקופה קשה".

שוק השכירות: ביקוש בגלל המכון והפקולטה​

דסקל הוסיפה ששוק השכירות יציב בעיר בגלל מוסדות ההשכלה הגבוהה ואזור התעסוקה בפארק המדע. "לא תהיה בעיה להשכיר ברחובות בשני האזורים שבהגרלה; יש ביקוש בגלל הפקולטה לחקלאות בעיר וגם ממכון ויצמן. תל אביב מאוד יקרה בהשוואה לכאן, ובתחבורה ציבורית ניתן להגיע אליה ב־25 דקות, וברחובות אפשר לקבל דירה חדשה ומשמעותית זולה בדמי השכירות. אפשר לשכור דירת 4 חדרים חדשה ב־6,300־6,500 שקל לחודש ודירות 5 חדרים חדשה אפשר לשכור ב־7,000־7,400 שקל לחודש - תלוי מתי מחפשים".
- פרסומת -

אבי פנחס, זכיין אנגלו סכסון רחובות ומזכרת בתיה, סבור שהאנשים מזהים את ההזדמנות בעליית שווי בעתיד בעיר: "אני רואה אנשים שמחפשים דירות להשקעה ברחובות כי הם רואים בה פוטנציאל לעליית שווי. זו עיר שיש לה לאן להתפתח ויש בה גם שירותים טובים. זאת עיר מובילה שזכתה בפרסים ויש גם שירותי קהילה טובים.
"יש מענה מצוין לזוגות צעירים גם בבילויים, רחוב הרצל נהיה להיט, וכל האזור הצפוני ממכון ויצמן ולתוך רחובות הפך למרכז בילויים לצעירים ולסטודנטים - יש פאבים ובתי קפה טובים".
אפל מציינת לטובה את נושא התחבורה ואת המחיר הנמוך יחסית לערים השכנות: "אני רחובותית גאה. רחובות מספיק קרובה לת"א ויש לה דרכי גישה מצוינות לעיר. היא עיר שמי שגדל בה - נשאר בה כי הוא רוצה להישאר. הביקוש בה הוא גם מכל האזור בסביבה. למרות היתרונות הללו שמניתי, רחובות עדיין זולה ביחס לנס ציונה ולראשון לציון ויש לה עדיין לאן לשאוף. בשביל אנשים שרוצים מרכז ויקר להם ראשל"צ או נס ציונה, רחובות היא אלטרנטיבה מעולה".

 

[זה מה שאני]

שאלתי את אדני הארץ המחיר בפרויקט באילת וזה תגובתם
עדיין לא החל השיווק.
הצפי הינו בסביבות 22k למ"ר
בכ"ר

 

[זה מה שאני]

מתוקן אילת ע"פ אדני ארץ

 

[בית שמשניק]

מתוקן אילת ע"פ אדני ארץ

אם כך, מדובר באמת ברווח של מעל מיליון ש"ח לדירת 100 מ"ר.

 

[שמואל ברים]

תודה על המענה המהיר..
אך בגיל שלהם, הם לא יקבלו משכנתא, האם נוכל לקחת את המשכנתא באיזו שהיא צורה על שמם?
כ"כ, האם זה נכון במקרה הזה להרשם להגרלות בהם המחירים הם הנמוכים ביותר?
היכן היתם ממליצים?

אפשר בהחלט שהילדים יהיו הלווים וההורים יהיו ערב ממשכן,
כמובן שתצטרכו לזה יועץ משכנתאות טוב